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房地产行业分析报告篇一

xx年至20**年全县共发生各类煤矿生产安全事故25起，死亡31人，百万吨死亡率达8.86%，直接经济损失138.45万元。

二、当前煤矿安全生产存在的主要问题。

当前煤矿安全生产存在的主要问题表现在以下几个方面：

1、从事故类别分析，3年中国共产党发生顶板事故23起，死亡了24人，分别占3年事故总数的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我县官沟煤矿发生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。顶板事故突出，瓦斯事故再次发生，说明全县煤矿安全生产工作重点没有抓到位，预防顶板事故和瓦斯事故的措施没有到位。

2、从事故的性质分析，3年25起事故均是责任事故，事故的发生都是由于企业人员“三违”造成的，说明我县煤矿行业从业人员安全教育滞后，安全素质普遍较低，自我防护意识较差，遵守安全生产法律法规的自觉性不强。

3、从事故发生的原因分析，顶板事故发生的主要原因客观上由于全县煤矿基础条件差，井巷布局不合理，安全投入不够。主观上是由于工人在工作中支护不到位、或者是支护不及时造成的；有的是处理危岩时，措施、方法不合理造成的；有的是支护材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要问题是瓦检员配备不足，责任心不强，检查不及时，没有及时跟班作业，井下电器有失爆现象；煤矿树枝状开采还未根本杜绝，通风状况还不是非常良好，瓦斯很容易产生突然集聚，造成瓦斯事故的发生。从分析来看，事故归根到底均是由于直接操作者不按照煤矿安全生产操作规程或者是企业没有制定切合实际的、详细的、科学的操作规程，致使从业人员有章不循或无章不循，企业的管理人员又严重不负责，加之本身基础条件差，致使事故多发。

4、从事故发生的时间分析，25起事故当中，在上午10:30(含10:30)以前发生的仅有3起，而10:30以后发生的占22起，也就是说在企业现场管理人员要下班、或者已经下班、或者现场管理人员没有跟班作业致使安全生产事故发生。说明了企业的现场管理责任不落实，监督不到位，工人乘机违章操作。这也是我们总结、分析事故以前所忽视的。

5、从事故发生的年度分析，3年中以20xx年发生的事故最多，也就是在煤矿行业效益明显、抢生产、争利益的时候容易发生安全事故，说明了企业老板仍然存在着重生产、轻安全的老问题。

三、对策措施。

1、进一步提高煤矿安全生产的认识，牢固树立安全第一的思想。

煤矿安全生产关系到人民群众的生命财产安全，关系改革发展和社会稳定大局。搞好煤矿安全生产工作，切实保障人民群众的生命财产安全，体现了最广大人民群众的根本利益，反映了先进生产力的发展要求和先进文化的前进方向。做好安全生产工作是全面建设小康社会、统筹经济社会全面发展的重要内容，是实施可持续发展战略的组成部分，是政府履行社会管理职能的基本要求。全县各级各部门一定要把安全生产作为一项长期艰巨的任务，警钟长鸣，常抓不懈，克服厌战、麻痹、侥幸心理，充分认识加强煤矿安全生产工作的重要意义和现实紧迫性，动员全社会力量，齐抓共管，全力推进。特别是各煤矿企业要牢固树立安全第一的思想，从安全生产的投入、教育培训、现场管理等各个方面入手，努力提高企业安全管理水平和员工素质，真正做到生产安全，减少伤亡事故的发生。

2、坚决贯彻国家安监局5号令，努力提高煤矿安全生产水平。

国家安监局5号令对煤矿安全生产基本条件做了明确的规定。我县煤矿由于大多开采的是极薄的煤层，井巷布局多数不合理，提升运输、开采、通风设备设施较为落后，虽通过去年停产整顿，但企业改变不大。为此，县煤炭、安监部门和产煤乡镇进一步加强煤矿安全监督管理，促进煤矿企业按照国家安监局5号令要求，进一步加大投入，全面改善企业的软、硬件设施，特别是在提升运输、通风、排水设备设施等方面要进一步加大投入，同时要坚决克服地方保护主义，对不符合条件的要坚决关停，从而努力改变企业安全生产的条件。

3、狠抓安全培训，努力提高企业管理人员和从业人员的安全意识。

当前从煤矿安全生产存在的问题来看，主要表现为企业的。

管理人员安全知识溃乏，在具体的安全生产管理中失误较多，不能够根据煤矿的实际情况做出具体的、科学的安排部署，而从业人员自身素质较低，自我防护意识较差，“三违”现象严重，为此做好企业管理人员和从业人员的安全培训显得尤为重要。一是县煤矿行业主管部门和安全生产综合监督管理部门要依法强化对生产经营单位的主要负责人和安全管理人员及特种作业人员的培训工作，强化对《安全生产法》等法律法规和煤矿安全生产规程的宣传教育，使取得资格和实际管理水平形成统一，真正提高煤矿管理人员的安全管理水平；二是煤矿企业自身要加强对从业人员的培训、教育，特别是要针对各自煤矿的实际情况按照操作规程逐条逐款培训到位，真正使工人既熟悉井下开拓布局情况，又真正能够做到遵章守纪，不违规操作，确保生产安全。从而降低伤亡事故的发生。

4、严格各项制度的落实，降低伤亡事故的发生。

一、提出问题。

现在电视上都在放关于节能的广告，经过这几年来的改革，，节是节了一点，但是还有很多人没有养成节能的习惯。今天我们来看看，不节能的结果，一直想现在这样，我们唯一的家园―地球会怎么样吧！

二、调查方法。

通过电视、书籍、网络、中国日报、慈溪日报、宁波晚报等书籍中获取知识和情况！

去访问对这一方面有一些成就的人。

搜集一些有关节能的数据或者一些节能的小妙招。

三、调查过程。

虽然广告中一直放节能，但是，还有许多人总是“看热闹”，心里总是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有这样的人，地球才会哭泣，才会环境越来越差。让我们来看看一份处于xx年的调查报告：据统计在一个小时里，一滴水可以寄到3。6公斤一个月可以集2.6吨，这些水足可以给予一个人一个月的花销，可见，一滴水的浪费都是不应有的。至于连续流的小水流，每一个小时可以积水17公斤，每个月可以积水12吨，哗哗想的大水流每个小时可以积水670公斤，每个月可以积水482吨。所以，节约用水要从点点滴滴做起，一滴水也很有用。

四、节能小妙招。

看到这里，你们一定在想：我们这些小孩子用什么很大的影响。你们错了，只有使用一些小妙招，也可以节省一大笔花销的。如：开空调时开到26度，因为这样可以省电，如果25度用的电量就是26的两倍。像这样的小妙招很多，就是没有发现。

当前，正处于转变发展方式、加快产业升级的关键阶段。律师业是调整产业结构、调节社会关系、规范经济运行、改善投资环境、推动转型升级、实现科学发展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鸣书记的批示要求，我们对全市律师业发展现状及发展趋势进行了专题调研和思考。

一、不断发展的律师业。

改革开放三十年来，特别是近年来，在社会经济快速发展的宏观背景下，我市律师业不断发展壮大，队伍素质不断增强，服务质量不断提升，律师业促进经济社会发展、维护社会稳定的作用进一步显现。

(一)律师队伍不断壮大，结构日趋优化。全市有律师执业机构36家，其中律师事务所29家(合伙所20家，个人所9家)，公司律师事务部1家，法律援助中心6家；行业从业人员326人，其中执业律师208名，公司律师5名，法律援助律师12人，实习律师66人，行业内勤人员36人。执业律师人数与xx年相比，增加32%，94.7%的律师拥有本科以上学历。全市律师事务所分布概况也从原来的规模小、人员少的格局，逐步转变成中等规模所带头，几强并立的新局面，市直的拂晓所已达17人，全市拥有10名律师以上的律师所已达到10家。拂晓、三联、黄淮等3家律师事务所入选全省律师事务所50强，山石律师事务所成为皖北地区唯一一家具有承办破产案件资格的律师事务所。同时，律师事务所的基础建设和律师办公现代化条件都有了明显的`改观，律师队伍发展势头良好。

(二)业务规模逐年提升，领域不断拓展。近年来，律师办案数量和业务收费年均增长均在10%以上。xx年1-8月份，共办理各类案件2222件，业务收费425万元，担任法律顾问375家，同比分别增长14.65%、8.6%、19.4%。业务领域已涉及股权转让、对外商贸、破产重组、知识产权、金融证券、劳动争议和房地产等各类民商事纠纷，基本覆盖经济社会生活各领域。

(三)职能作用逐渐彰显，服务水平不断提高。一是广大律师积极服务党委、政府中心工作。3年来，为各级政府依法行政、依法决策提供服务、为市重点工程提供法律意见、审查招商引资协议、代理政府参与诉讼、为国企改制涉法事务提供咨询意见等420余件次。二是广大律师不断关注重点地区、重点人群、重点领域，积极为保障和改善民生服务。律师积极参与法律服务进社区、进乡村活动，律师服务不断向社区、乡村延伸，3年来全市律师参与义务法律咨询150余场次；努力满足进城务工人员、困难职工群众等弱势群体的法律需求，不断扩大律师法律援助覆盖面，每位执业律师每年都按规定完成2件以上法律援助案件；积极关注城市建设、拆迁安置补偿、就业、就学、就医、社会保障等民生热点，为人民群众最关心、最现实利益问题提供了及时便捷的法律服务。三是律师积极为维护社会稳定服务。3年来律师参加涉法信访1112人次，陪同各级领导接访135次，累计接待上访群众1万余人次，参与纠纷调解化解矛盾3900余件，参与涉法涉诉案件积案130余件，有效地维护了社会和谐稳定。

(四)监督管理持续加强，律师社会地位不断提高。近年来，我们先后在律师队伍中开展了社会主义法治理念教育、“中国特色社会主义法律工作者”主题教育实践活动、律师队伍集中教育整顿、“律师队伍警示教育”等专项活动，不断强化对律师队伍的政治思想教育、执业道德与执业纪律教育；积极开展便民服务，改进服务水平，提升服务能力，不断推动律师“法律服务提升年”、律师“进万村”大服务、“律师事务所内部管理规范建设年”、“千名律师解千难”等服务活动深入开展；积极转变考核管理方式，推行信息公开和网上监督，不断推进管理体制创新，努力健全监督机制、诚信机制、奖惩机制、培训教育机制等长效机制，重视与支持发挥市律协行业管理优势和律师事务所的自律性管理；不断加强和改进律师党建工作，市律师协会成立了党总支，全市律师党支部8个，联合支部5个，实现了党建全覆盖，目前，全市共有律师党员66名，占执业律师的31.9%;律师作用得到了各级党委政府的高度重视和社会公众的承认，近年来，先后有9名律师被选为市、县区两级人大代表、政协委员，陈晨律师再次当选省人大代表，律师代表、委员都能发挥自己的职业优势，认真履行职责，积极献言献策，参政议政，今年提交各类议案8起。

二、律师业发展中存在的缺陷和问题。

(一)社会对律师的职能作用认识度不足。有调查显示，社会各界对律师制度的性质、律师职业的价值、律师工作的效用存在领导认同偏差、公众认知偏移和自身认识偏离等问题。主要误区：认为律师仅是以利益为纽带的社会法律工作者，承认其社会服务价值而忽视其在衡平社会利益关系、推进民主法治建设方面蕴含的政治价值；认为律师就是“收人钱财、替人消灾”，甚至认为律师是居于政府对立面替“刁民”说话的“麻烦制造者”，忽略其作为党和政府与普通百姓之间的桥梁纽带对社会关系调整所能发挥的疏导平衡作用；认为律师只是帮助“打官司”的诉讼活动参与者，而忽视其对于经济社会生活所特有的风险防范、纠纷调处价值；政府部门普遍将律师业归类于普通中介服务机构，而未作为知识密集型的高端服务业予以重视扶持。

(二)律师执业环境有待改善。一是律师执业会见难、阅卷难、调查取证难这三难问题依然存在。由于《律师法》同有关法律的现实冲突，以及实践执行中红头文件、上级规定大于法现象的存在，有关部门认为律师提前介入对案件办理会有不利影响等问题，律师的很多合法权利得不到行政机关和司法机关的认可。各级人大、司法部门对律师会见权利均出台规定予以保障，但在实践过程中，律师的侦查阶段会见难一直存在，具体经办人员往往以各种理由推诿责任、拖延会见，即使会见了，律师受到的不当干预和限制也较多，使会见流于形式；在办理刑事案件的过程中，有关部门在庭审前提供查阅的案卷总是有所保留，律师查阅卷宗材料的权利得不到实际保障；新《律师法》虽然确定律师调查取证不再需要经过“有关单位和个人的同意”，但却未对有关单位和个人不配合律师调查的处理作出相应规定，由于缺乏相关的制度保障，律师调查取证时有关人员不予配合的情况依然普遍存在。二是侵害律师人身权利的情况时有发生，律师合法的执业权利得不到切实的保障。律师在司法实践中存在司法歧视，律师无法完全行使应有的权利；有关部门缺乏对律师必要的保障措施，律师的易受到人身威胁和攻击；律师执业风险大，雷区多，广大律师对办理刑事案件存在顾虑。三是法律服务市场缺乏有效监管。目前按照规定，可以提供有偿法律服务的有执业律师和基层法律服务工作者两只队伍，其他人员不得提供有偿法律服务。但实际上，由于法律规定的缺失、相关配置措施的不完善、有关部门之间协调不够，冒充律师执业的事情时有发生，以公民代理身份提供有偿法律服务的情况较为普遍，扰乱了法律服务市场。当前，司法行政机关和律师协会只能对律师和律师事务所的执业行为进行有效监管，很难对其他冒充律师执业的或以公民代理身份提供有偿法律服务的人员进行监管，特别是新律师法删去了司法行政机关对违法提供有偿法律服务人员进行处罚的规定，更增加了监管的难度。

(三)综合能力难以支撑法律服务的有效需求。我市每万人拥有执业律师数仅为0.3，远低于全国和全省平均数，办案总量和业务收费均在全省排名靠后，xx年业务收费仅占全省2%左右；法律服务市场总体规模较小，缺乏有效的拓展途径，律师事务所规模相对偏小，管理粗放，缺乏善于创造社会需求、业内差异竞争、业务错位发展的特色所、品牌所，综合竞争力弱。人才流失情况较为严重，全市律师业务平均收费同全省相比偏低，而且业内收入极不均衡，以xx年为例，10%的律师收入在10万以上，70%的律师收入不足5万，其中30%的不足2万，不少新律师和年轻律师在激烈的竞争中难以坚持而转行，同时还有一些业务较好的律师受发达地区的吸引而流出执业。据统计，每年约有5-10%的律师选择转行择行或流出执业，80%的年轻律师坦言公务员职业对他们更有吸引。

(四)律师队伍的素质和整体形象有待于进一步提升。个别律师执业思想不正，业务水平不高，办案过程中存在一定的违规行为，严重影响了律师行业的整体形象；受竞争压力的影响，部分律师注重经济效益和短期效益，忽视了社会效益和长期效益，对公益案件和公益事业不热心，对政治业务学习不积极；对律师业的宣传不到位，社会对律师作用不明了，缺乏对律师业发展的奖励和支持措施。

三、发展壮大律师业的建议。

发展壮大律师业，要坚持拓展与规范并举，围绕服务经济发展和维护社会稳定两个主题，在党委政府及有关部门的大力扶持下，建设一支高素质、专业化的法律服务队伍，拓展法律服务业务领域、完善法律服务管理体制，努力构建一个主体明确、功能完备、秩序规范、管理科学的法律服务体系。

(一)切实加强党委、政府对律师工作的领导和支持。律师制度是社会主义法律制度的重要组成部分，律师队伍是党和人民可以信赖的队伍。作为反映社会进步、法治完善程度的重要指标，目前我市万人拥有律师比仅为0.3，远低于全省1.1，全国1.23的水平。按近三年我市律师平均增速10%预测，到我市万人律师比仅能达0.78左右。因此，加快壮大律师业不仅是行业发展问题，也是牵动全局的政治任务。各级党委、政府应将律师工作放到更加重要的位置，出台各项优惠支持政策和措施，切实解决制约律师业发展的瓶颈问题。

(二)引导扶持律师在服务发展中激活法律需求。律师作为市场主体，必须全力以赴加快发展，责无旁贷满足需求，千方百计拓展领域。但由于产业体系发育不全，市场需求培育不足，业态布局尚未成熟，政府导向与政策扶持不可或缺。一是强化政府法律事务服务。建立健全市、县(区)、乡镇(街道)三级政府法律顾问网络，其中市、县(区)两级组建政府法律顾问团，政府部门及乡镇(街道)建立法律顾问制度，发挥社会资源优势，节约政府行政成本，提高依法决策水平，增强风险防范能力，促进法治政府建设，实现拓展律师业务与提高行政效率的双赢。二是深化企业法律顾问工作。引导企业建立常年法律顾问制度，深化“企业法律体检”制度，增强“预防保健”意识，加大法律服务投资，力争规模以上企业率先实现全覆盖，重点骨干企业和困难企业可在工业扶持基金中适当补贴。通过政府引导与市场培育，让律师在企业治理、要素配置、项目建设、金融服务、劳动关系、涉外商贸、破产重组、知识产权、环境保护等领域展露身手。三是建立重点项目法律顾问制度。要求律师为招标采购、合同审查、商业谈判、征地拆迁及项目管理、融资保险等提供全程服务。四是优化农村法律服务。深化完善“一村一顾问”制度，为新农村建设提供法律保障。各级政府可在新农村建设资金中设立村级法律顾问奖励经费，明确标准、分类奖补，满足农村法律需求，强化农村法治保障。同时借鉴外地经验，在村庄整治、农房改造、土地流转等政府主导项目中，建立律师强制介入制度，由律师负责项目法律论证，草拟审查合同，出具法律意见书，实现关口前置，降低法律风险。

(三)采取多项措施，优化法律服务市场环境。一是加大法律实施监督，切实解决困扰律师的三难问题。由人大牵头，组织公安、法院、检察院、司法局、工商、房地产等有关部门，共同出台贯彻律师法、落实律师执业权利的相关措施，切实监督落实，解决律师会见难、阅卷难、调查取证难等问题；二是加强法律服务市场监管，打击假冒律师执业的违法行为，制止违法提供有偿法律服务的行为。司法行政部门与法院、公安、检察等有关部门建立协调处置机制，落实律师从事诉讼活动的身份审查制度，对公民从事诉讼代理资格进行适当审查，加大对假冒律师执业行为的打击处罚力度；三是广泛宣传律师法、律师作用。充分利用电视、广播、报刊、网络、简报等媒体，加大对律师的宣传力度，积极表彰优秀律师，让社会公众了解律师制度，支持律师执业；四是切实保障律师的合法执业权利和人身权利。对阻碍律师合法执业的违法行为，对律师进行人身威胁和人身攻击的，公安、法院、检察等有关部门要采取有力措施，予以坚决制止和处罚；条件合适的法庭，应建立律师出庭专用通道或庭审后允许律师先行离庭，防止律师受到情绪激动的对方当事人的侮辱和围攻。

(四)积极采取措施，充分发挥律师在维护社会稳定中的作用。一是探索建立律师参与社会稳定风险评估工作。政府在执行重大决策、重大事项以及其他关系民生的行政行为前，应当邀请律师参与社会稳定风险评估工作，律师要积极参与和配合；二是做好律师参与涉法信访案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信访案件必须邀请律师参与，领导信访接待律师要全程参与，重大疑难信访案件的法律论证必须有律师参与，并建立律师参与涉法信访案件的经费保障制度，由市财政对律师参与信访案件的补贴进行保障；三是组织律师积极参与涉法涉诉案件积案的清理工作；四是采取有效措施，充分发挥律师作用，加强诉前调解力度，消弭当事人矛盾，息诉止争，并对挑词架讼的律师予以处罚；五是引导律师积极办理法律援助和公益案件，维护社会弱势群体合法权益，维护社会公平正义；六是分阶段的在全市推行免费法律咨询服务，提供网络法律咨询服务。

房地产行业分析报告篇二

一、行业定义及其分类。

医疗器械行业的上游行业为电子、化工、金属材料和生物医学材料等行业，下游衔接保险业、服务业、医药流通业及医疗卫生事业等行业。医疗器械行业的发展受上游产业发展的`制约，同时，由于受产品、服务渠道等的影响，医疗器械行业的发展状况和市场需求受下游产业发展状况和市场需求的影响。

医疗器械产业链的流程图如下所示：

医疗器械是指直接或者间接用于人体的仪器、设备、器具、体外诊断试剂及校准物、材料以及其他类似或者相关的物品，包括所需要的计算机软件。医疗器械的效用主要通过物理等方式获得，其使用目的主要包括疾病的诊断、预防、监护、治疗或者缓解；损伤的诊断、监护、治疗、缓解或者功能补偿；生理结构或者生理过程的检验、替代、调节或者支持；生命的支持或者维持；妊娠控制；通过对来自人体的样本进行检查，为医疗或者诊断目的提供信息。

医疗器械分类如下：

房地产行业分析报告篇三

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的。

1、

2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产。

1、

2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢?因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止20，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

年上海别墅市场分析。

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年。

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格。

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。

(二)别墅区域。

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。

(三)别墅类型。

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考虑因素。

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向。

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层。

选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高。

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗。

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型。

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求。

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求。

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求。

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求。

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理。

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求。

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

(十九)别墅车位。

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境。

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点。

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

房地产行业分析报告篇四

受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，2014上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

统计局公布的`最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;统计数据表明20，全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。

统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7%。

国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

三、习水县房地产开发投资情况。

从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120-144平方米的户型占了三分之一，100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。2014年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在2014年12月以前，将有约80万平米的销售面积。

四、20住房市场价格形势分析。

1、政府关于促进房地产健康发展的意见。

(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。(五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。

(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。

3、营造良好发展环境。

(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。

目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。

房地产行业分析报告篇五

由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。

就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。

从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的`，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。

2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解。

房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。

研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。

3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验。

正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。

目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。

现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。

1.前期。

这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：

（1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城。

市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

（2）房地产产品研究：

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

（3）消费需求趋势研究：

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

（4）品牌研究：

在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。

2.中期。

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

（1）项目定位研究：

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

（2）消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

（3）竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

（4）产品测试研究：

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期。

（1）楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

（2）销售现场研究：

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；

2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；

3、楼盘评价以及与竞争产品对比；

4、对销售中心以及人员的评价；

5、看房满意度研究等等。

（3）销售监测：

随时对销售现场的潜在消费者，以及的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

（4）业主满意度研究：

现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。

市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。

房地产行业分析报告篇六

一、房地产开发行业现状:城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

（一）、上游行业发展及影响。

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，2011年3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3为旺季，北方企业4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息相关，数据显示，2009年我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

2011年是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，2011年底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目标，2010年预计已淘汰3200万吨炼铁产能，推算2011年将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

2011年钢材需求也因此存在极大的不确定性。同时，考虑到目前国内钢材产能总体处于过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供给压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随后出现回落。预计2011年国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于2010年。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。

统计显示，2010年中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增长14.9%，扣除价格因素实际增长10.9%；中国城镇居民全年人均可支配收入19109元，增长11.3%，实际增长7.8%。

2010年农村居民收入增速较高的主要原因是各种来源收入均衡较快增长，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增长，其中工资性收入增长17.9%，增速比上年提高6.7个百分点，对农民全年增收的贡献率达48.3%。工资性收入较快增长主要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。

2、企业信心大幅增强拉动办公楼需求。

企业对自用办公物业需求的增长主要源于几个因素，包括企业强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

3、城市化进程促进商业地产。

由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不断增长的gdp、cpi指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

（一）、商品房销售状况分析。

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。gdp特别是人均gdp在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。

5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够很好的反映一个国家或地区通货膨胀率情况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。

6、商品住宅平均销售价格：通常情况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。

（二）、商品房空臵面积分类指数变化。

商品房的空臵量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的‚国房景气指数‛中是以商品房空臵面积的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称‚国房景气指数‛）为102.9，比2010年12月份回升1.1点。说明中国房地产业持续处于景气状态。

资料显示，2011年2月房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中住宅3014亿元，同比增长34.9%；房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%，其中住宅224049万平方米，同比增长38.9%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增长27.9%，其中住宅14838万平方米，同比增长25.4%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增长13.9%，其中住宅5366万平方米，同比增长12.1%；商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%，其中住宅7282万平方米，同比增长13.2%，办公楼192万平方米，同比增长26.4%，商业营业用房478万平方米，同比增长8.7%，；商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%，其中住宅4471亿元，同比增长26.2%，办公楼244亿元，同比增长46.3%，商业营业用房435亿元，同比增长22.1%。

据统计数据资料，2010年房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，占资金来源的17.3%；利用外资796亿元，增长66.0%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增长48.8%，占资金来源的36.84%；其他资金32454亿元，增长15.9%，占资金来源的44.77%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%，占资金来源的26.24%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发企业另一重要资金来源。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。

（一）、房地产企业融资渠道开始向长期趋近转变。房地产企业的资金除自有资金外，主要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

央行自2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至20.5%。

存款准备金率的收紧，更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。

（二）、房地产企业开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严峻。

应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，相应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓解了资金短缺的局面。但是信托这根‚救命稻草‛已经受到越来越严格的监管。2010年11月份，银监会要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，目前地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。

自行业步入政策调控期，许多房企都开启了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至46.8亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有‚境外资源‛的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。比如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。

（三）、房企资金链绷紧，一些中小型房企资金链面临断裂的困境。

相比被迫‚卡壳儿‛的融资链，曾为房地产商贡献大量流动性的售楼回款，如今也处‚难产‛中。‚对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍‛。央行2011年4月6日起加息0.25个百分点，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。

（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。

2010年10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售。

资金进行监管,明确:‚商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。‛一线城市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于2010年11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有‚蔓延‛之势。但从‚限购令‛在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。

另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

七、房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三四线城市及保障房领域推进。

（一）、房企产品线开始转向二三四线城市。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。

资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

（二）、房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房。‚利润微薄‛一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。

近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

（三）、对保障性安居工程建设国家给予了一些优惠政策。根据‚十二五‛住房保障建设规划，制定今后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实行计划单列，保证优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。积极探索通过银行贷款、发行12债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（棚户区改造）的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费等行政事业性收费和政府性基金。

同策咨询研究部分析师指出，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时还有可能与政府攀上关系，结成战略合作关系。

‚由目前的市场情况来看，这三点足以吸引一群开发商蜂拥而上。‛分析师表示，该类项目与商品房相比，虽然利润微薄，但收益稳定，风险较低。除此之外，还可以规避政策的限制，与‚因限购而卖不出商品房‛相比，当下，开发商应该更愿意接受这种开发机遇。

在一系列宏观调控政策的作用下，大多数城市将房价调控目标定在10--15%。房价已经驶入‚慢车道‛。目前的房价走势依旧处于僵持状态，鉴于房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

随着国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察的结束，从督察涉及各地地方媒体报道看，此次13督察组对于各省区市的调控落实持肯定的态度。专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改，调控政策有加码的可能。

综合以上分析，国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环。

房地产行业分析报告篇七

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一环境因素。

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二个人因素。

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间。

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

品牌忠诚度：由于出身农村的消费者居多，品牌对他们而言没多大的吸引力。只要设计的合他们的感觉，他们就不会考虑太多。

房地产行业分析报告篇八

迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。

由于对房地产销售十分感兴趣，所以20__年_月我到了____置业有限公司实习。实习是以独立业务作业方式完成的。实习的内容只有两个：一个是户外广告的宣传，另一个是房产销售——置业顾问。回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我主要从以下几方面来说明我的实习情况。

一、实习公司简介。

____置业有限公司是20__年_月经国家批准，是具有专业资质的房地产企业，公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、推广、销售等一系列活动。公司成功策划销售了多个楼盘，现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的宣传工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺和住宅的地理位置和价格等，如果客户有意向就留下一个联系方式，后期联系。后一阶段就是在售楼部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的具体信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。

1.户外商铺宣传和销售的业务流程：

寻找顾客——电话约客——谈判——客户回访——签合同——售后服务。

寻找顾客——现场接待——谈判——客户回访——签合同——办入住——售后服务。

实习目的：

1.了解房地产公司部门的构成、职能和运作流程。

2.了解房地产公司整个工作流程。

3.确立自己在房地产公司里最擅长的工作岗位。

4.学习关于房地产知识，掌握销售楼盘的基本职能和技巧。

二、实习内容：

职位：置业顾问。

工作内容：前期先接受公司培训，对自己的项目了解，经过一系列考核(讲沙盘，讲户型，讲市场等)然后做市场宣传，对楼盘周边区域的楼盘、竞争楼盘做基本了解，比较出我们的优势和劣势，从而找出应对方法。在实习期间公司对我们也做了一个全方位的培训，包括心态和技能。对业务不熟练的人会直接安排先从约客、带客开始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之间要不断的打电话约客户而且公司部门经理还要求了客户量，每个人每10天至少必须约5批客户，所以说公司在约客户、带客户这方面还是非常重视的。

接待工作描述：售楼处共有四个销售小组，每天负责接待客户，接听电话和约客户。接待的时候第一句是：您好，欢迎光临学府街区，您之前来过我们这里吗?要是客户说来过，就得给客户找接待过他的销售人员，这么做是防止撞单或者恶意抢单的情况发生。如果是第一次来就向客户介绍我们的楼盘，介绍沙盘，户型等。让客户了解我们的项目具体的位置、附近的配套设施和升值空间，顺利的话就是交定金(小定1000，大定10000)——签购房合同——做分期——办入住。这就是整个过程。

接电工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是学府街区的置业顾问(名字)然后问客户考虑你们的住宅和商铺不，客户放电话前要问是怎么了解我们项目的，根据实际情况对出具体的解答并登记。记得最开始有一次，我打电话刚说：“您好，这里是学府街区售楼中心。”电话对面的先生就一阵劈头盖脸的指责，说“你们这群人一天吃饱没事干了，整天打骚扰电话!”我直接就和那位先生吵起来了，当时经理就指责我，人家不需要就不需要，犯不着吵架。

我还很不服气。慢慢的时间长了，我也学会了怎么和这类客户打交道。当客户对你很愤怒很生气的时候，你自己首先不要急不要燥，静下心来慢慢跟客户解释沟通，这样子客户也就会心平气和下来，沟通才会继续。

房地产行业分析报告篇九

房地产：经济下台阶，政策露山水(国泰君安3.30)逻辑：中央对房地产政策调控的基调已经定为“双向调控”。住建部副部长齐骥指出：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。我们认为，部分城市房地产调控政策边际好转为大概率事件。地方政府此前的部分调控政策有望在2014年4月陆续到期，齐部长指出“双向调控”要求一线城市限购政策不退出，但对库存量较大的城市，并未突出强调限购不退出，这或许意味着存在部分城市限购淡化的可能，我们认为此类城市基本面越差，其政策面边际好转的概率和程度就越大，地产板块的估值修复行情就越可能愈演愈烈。

目前地产股估值水平仍处于历史地位，再加上房地产再融资开闸，优先股试点等政策红利的释放，我们认为上市公司经营积极性有望大幅提高。

选股思路：

1）看图说话：看好京津冀区域和海西平潭，两个区域均具有高度的政治意义，未来政策红利或不断兑现。京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”（华夏幸福、荣盛发展），受益公司有首开股份、华业地产、廊坊发展等。海西平潭：推荐中福实业。

2）优先股受益：推荐万科a、保利地产、招商地产、金地集团。

3）国企改革：“国企改革七小虎”，推荐：中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建；受益公司：天津松江、电子城。

房地产行业分析报告篇十

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，2012年12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式；实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40％，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，12年虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，()但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

（一）物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为10.5%，英国为10.6%，法国为11.1%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为13%，西班牙为11.5%，日本为11.4%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

（二）我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。2009年我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比2001年增长3.97倍、2.11倍，年复合增长率分别为22.19%、15.27%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，2007年我国现代物流将保持快速发展，年增12.7％，社会物流总额将达到73.9万亿元，到2010年将达到90万亿元。

2012年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，2012年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过4.23万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，2006年，我国社会物流总费用超过3.8万亿元，同比增长13.5%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落2.5个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，2006年运输费用为2.1万亿元，同比增长12.8%，占社会物流总费用的比重为54.7%；保管费用为1.2万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为32.1%，与2005年相比，这一比重扩大了0.7个百分点。

四、行业竞争格局。

（一）物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务，并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

（二）行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

房地产行业分析报告篇十一

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式；实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40％，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，()但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

（一）物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为10.5%，英国为10.6%，法国为11.1%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为13%，西班牙为11.5%，日本为11.4%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

（二）我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比增长3.97倍、2.11倍，年复合增长率分别为22.19%、15.27%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，我国现代物流将保持快速发展，年增12.7％，社会物流总额将达到73.9万亿元，到将达到90万亿元。

年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，2012年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过4.23万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，，我国社会物流总费用超过3.8万亿元，同比增长13.5%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落2.5个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，20运输费用为2.1万亿元，同比增长12.8%，占社会物流总费用的比重为54.7%；保管费用为1.2万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为32.1%，与相比，这一比重扩大了0.7个百分点。

四、行业竞争格局。

（一）物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务,并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

（二）行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

主要上市公司在经济危机时的表现也发现相关供应链管理业务与经济周期表现高度相关。相对运输和仓储物流，供应链物流行业主要采用轻资产模式进行运作，尽管这样在危机时具备相对灵活的可操作性，但是其业务需求跟对应的子行业景气高度相关，抵御能力还是较弱。而尽管制造业物流外包是长期趋势，但在目前还未达到欧美发达国家水平前提下，规模效应和行业竞争环境也不能同日而语。

房地产行业分析报告篇十二

受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。随着经济适用房和限价房大量入市，上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商迎来了又一春，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。

统计局公布的`最新统计数据表明，全国房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期增长：;统计数据表明20，全国商品房销售面积达到万平方米;销售面积增速为%。

统计局公布的最新统计数据表明:习水县房地产开发本年完成投资亿元，比去年同期下降;全国房地产住宅商品房开发本年完成投资亿元，比去年同期下降%;统计数据表明:习水县商品房销售面积达到(万平方米)，销售面积增速为53.7%。

国家发改委数据显示，从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，已经份开始环比上升。全国房价已连续五个月上升，房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我行信贷投资的信心正在增强。商品房销售的火爆，使得房地产开发的国内贷款和个人按揭贷款大幅增长。

三、习水县房地产开发投资情况。

从去年1月份开始，习水县房地产市场就已走进了回暖的轨道，新房销量逐月攀升。五月份新政出台又助推了房市的反弹，据统计，1至4月份习水县城区销售数据分别为、、、套，接连刷新了单月销量纪录。5月份，习水县城区销售量达到了套，到6月份时，这个数据是套，其中120-144平方米的户型占了三分之一，100-120平方米的户型占了近四分之一。除网上签约销量猛增之外，各楼盘销售点的看房客户大量增加，市民对房地产市场的关注度大为上升。

随着房市的火爆，各品牌开发商现有楼盘基本销售完毕。多家开发商表示，将加快现有项目的开发力度，新盘开发将尽快上马。业内人士认为，随着市场销售的回暖，特别是优质楼盘的住房销量稳步上升，同时，政府给予开发商的一系列优惠政策，减小了后续项目开发的压力。_年下半年，新开发投资项目面积约平米，有实力的开发商都会加快施工进度，尽快启动后续项目开发。在_年12月以前，将有约80万平米的销售面积。

四、20住房市场价格形势分析。

1、政府关于促进房地产健康发展的意见。

_年，市政府出台了《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》(以下简称《意见》)。

一、实行购房优惠政策。

(一)对个人购房实施补贴。(二)实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。(三)实行房地产交易相关费用优惠。(四)调整住房公积金贷款政策。(五)实行银行贷款利率优惠。(六)支持自住型和改善型住房消费。因地震灾害住房损毁而重新购房的，可视为首次购房。(七)实行购房入户鼓励。凡在习水县城区购买商品住宅的，购房人及其直系亲属可按有关规定申请迁入办理习水县城区户籍，相应可办理子女入学等手续。

(八)减少城市基础设施配套费。(九)对行政事业性收费实行“一费制”。(十)降低水电气有线数字电视安装费。(十一)盘活存量建设用地。(十二)鼓励房地产信贷投入。鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下增加有效信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜。(十三)加大税收支持力度。

3、营造良好发展环境。

(十四)提高服务效能。为开发企业和购房者提供优质服务。(十五)强化市场监管。(十六)加强宣传营销。紧紧围绕“东坡老家，快乐习水”形象主题词和“生态习水”、“宜居习水”、“安全习水”等优势特征，优化市场交易环境。(十七)加大督查力度。加强房地产政策执行情况的督查督办。

这个被称为“习水县房市新政”的《意见》从一出台便受到了世人的关注，大家对这个房市的“起动机”给予了厚望。购房者希望“新政”能给自己带来更多的购房实惠;开发商希望“新政”能启动楼市，销售出现有房源，减轻自己的资金压力;政府希望“新政”启动楼市，让楼市带动整个地域经济的发展。

目前，我国“大城市化”仍在进行，大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快，从而带来新增住房需求。从短期看，地产专家认为，累计需求使得今年的潜在需求量巨大。而近期市场成交回落，除了涨价因素以外，开发商新增供应和库存减少也是重要原因。但房价上涨过高导致购买力透支，可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费，这依然值得警惕。

一、物流行业基本情况。

1、物流概述。

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式;实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40%，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

(一)物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为10.5%，英国为10.6%，法国为11.1%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为13%，西班牙为11.5%，日本为11.4%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

(二)我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比增长3.97倍、2.11倍，年复合增长率分别为22.19%、15.27%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，我国现代物流将保持快速发展，年增12.7%，社会物流总额将达到73.9万亿元，到将达到90万亿元。

年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，20__年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过4.23万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，，我国社会物流总费用超过3.8万亿元，同比增长13.5%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落2.5个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，20运输费用为2.1万亿元，同比增长12.8%，占社会物流总费用的比重为54.7%;保管费用为1.2万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为32.1%，与相比，这一比重扩大了0.7个百分点。

四、行业竞争格局。

(一)物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务,并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

(二)行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

主要上市公司在经济危机时的表现也发现相关供应链管理业务与经济周期表现高度相关。相对运输和仓储物流，供应链物流行业主要采用轻资产模式进行运作，尽管这样在危机时具备相对灵活的可操作性，但是其业务需求跟对应的子行业景气高度相关，抵御能力还是较弱。而尽管制造业物流外包是长期趋势，但在目前还未达到欧美发达国家水平前提下，规模效应和行业竞争环境也不能同日而语。

一、引言：

随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们的消费需求和消费观念也在不断变化。作为高档消费品的汽车在年轻一代的人群中更加受到青睐。此次调查我们以__公司为研究对象，深入了解消费行为的状况。为__公司的发展提供建议。

二、调查内容。

1.目前__市汽车市场的构成情况，__汽车的市场占有率。

2.__市区汽车消费群体的消费倾向和认知情况。

3.汽车消费者的潜在消费意识。

4.汽车广告的投放情况。

三、调查方法。

本次调查中我们用spss进行数据分析，用excel电子表格进行统计。共发放问卷350份，回收342份，有效率为100%。

四、数据统计。

1.此次调查中大部分人年龄在21—50岁之间，占样本总体的93%，这个年龄段正是购车的主要年龄段，73%的人具备购车实力。

2.__汽车在品牌形象在消费者中占有较大比例，占调查总数的52%,其中一些国外品牌的汽车主要集中在高消费水平的人群中。

3.在购车付款方式中，有43%的人选择一次性付款，有28%的选择了贷款。

4.在购车用途方面，有67%的选择上下班，21%的人选择喜爱。在喜爱的这部分人中，87%的人都选择了汽车价格在30万以上。

五、总结。

汽车在我国目前还存在很大的消费潜力，特别是在进入21世纪后，我国经济持续增长，百姓的收入逐年递增，使拥有一辆自己的汽车在更多的人群中变成了现实。但主要的消费水平还在20万以内，一些国产的中小型汽车更加受到欢迎。

为了保证保险行业科学、规范、健康的向前发展，消除职务犯罪隐患，__区检察院对区保险行业的管理及运行情况进行深入调研，并针对所发现的问题提出有效的整改措施。

一、保险行业的基本情况：

以前全区只有一家保险公司暨中国保险公司齐齐哈尔支公司__分公司，当时保险市场的份额占有率为100%。19中国保险公司齐齐哈尔市支公司一分为二：一是中国财产保险股份有限公司齐齐哈尔市支公司;二是中国保险股份有限公司寿险公司齐齐哈尔市支公司，当时的险种经营范围区分的特别明确，财险公司的业务范围只限于财产保险，而寿险公司的经营范围也只限于寿险。当时寿险公司市场份额的占有率仍是100%。

年以后随着保险行业竞争机制的引入，我区先后有几家财产保险公司、寿险公司入驻，险费收入随之一路猛增，保险市场各公司的保费收入份额的占有率就没有了确定性，使得保险市场出现了混乱局面，各家为了生存而不惜采取一切可以采取的手段，抢占保险市场份额，有的公司不顾国家三令五申对保险行业依法经营的严格要求和规定，铤而走险，从而使保险行业陷入一种不严格依法经营的“窘境”。

二、保险行业“潜规则”的形成及手段：

1、按照国家及财政部的相关规定，保险公司在承保商业险过程中按4%的比例给予投保单位或投保人提取手续费，交强险按8%的比例给予投保单位或投保人提取手续费，由于保险资源的匮乏，各公司又都想抢占保险市场和市场份额，于是乎，各公司之间便开始了地下“暗战”，各公司之间也相互(违规、违法提高手续费支付标准)“哄抬物价”，这样就形成了一种各公司彼此之间心知肚明的保险行业“潜规则”。

2、按照国家及财政部的相关规定，所有保险公司通过正常的财务手续无法实现不合规的手续费支付，因此，保险公司采取一些违规、违法等手段截留、侵吞保费。

手段之一：“鸳鸯单，”又称“阴阳单”。保险业务人员或保险公司在打印保单时，故意地将保单各联分开打印，保单的客户联、业务留存联、财务留存联等各联的内容不一致，一般情况是客户联的保险金额比较大，保险责任比较全，而保险公司留存的业务联、财务联保费金额比较小，保险责任比较窄。由于客户按照客户留存联缴费，保险公司根据业务、财务联入帐，业务人员就可以将多余的保费截留用作它用。这样在审计部门、税务、保鉴会等(包括内部审计)部门例行检查时，很难核对留在客户手中的客户留存联。

手段之二：“吃单”保险业务人员或保险公司向投保人收取保费后，未将保费入到保险公司的收入帐上，私自截留，这种手段也称“埋单”。

手段之三：“删单”保险业务人员或保险公司先将取得的保费入账，然后私自(保险公司单方)注销保险合同，侵吞或非法占有保费。

手段之四：“假应收”：保险业务人员或保险公司将客户已交纳的保费不入账，而是进行财务上的“技术”处理，做“假应收”(也就是未缴纳保户保费)，待保险时限和保险责任丧失后侵吞或非法占有保费。

手段之五：“假退保”保险业务人员或保险公司先将客户的保费全额入账，事后编造缘由向客户索取加盖客户(一般都是单位参保)单位或投保人签名的空白单证，在客户不知情的情况下，保险公司私自填写其内容，差额或全额退保，侵吞或非法占有这部分保费。

手段之六：“假理赔”保险业务人员或保险公司为了达到套取费用的目的，编造虚假事实，制作假的理赔卷宗，从而以不合法的手段套取或侵吞理赔款。

手段之七：“假代理”保险公司为了更隐蔽地套取或侵吞保费，利用保险代理公司来转移保费收入，通常情况下，委托保险代理公司承办保险业务的保险公司业务人员或保险公司，利用代理公司领取的承保单证以及保险代理公司业务人员的工号来进行这一操作。并利用保险代理公司的手续费收付票据(按照相关规定：代理公司提取手续费的比例为15%)违规套取费用。

三、保险行业侵吞、套取保费收入存在职务犯罪的隐患：

一是保险公司单纯的为了追求业绩，不惜给客户以高额回报。调查结果显示，有的保险公司手续费返还高达35%到45%，超出国家规定的标准近10倍，这些超标准支付的手续费资金来源多出自于各公司“鸳鸯单”、“吃单”、“删单”、“假应收、”“假退保”、“假理赔”、“假代理”所截留、套取的保费收入。二是保险公司在返还手续费时，惧怕相关部门的检查，故而不履行相关的财务手续。调查中发现中国财产保险股份有限公司某区营销服务部绝大部分手续费支付清单上的“制单人”、“审核人”、“领款人”均是伪造的，有的是事后在编制的手续费支付清单上找人代签的。三是由于客户单位的业务办理人员在领取手续费时不履行财务手续、保险公司支付给单位的手续费被其单位办理保险业务人员装入个人腰包，据为己有。按相关法律规定及财务制度，用公款参加保险的中间业务费收入应计入单位的财务账目中，需要支出的再按相关规定从财务帐中支出。由于保险公司不履行正常的财务手续，给用公款参保的单位业务人员以可乘之机，助长了贪污、等问题的兹生。四是保险公司委托专业银行办理的代理保险业务：一些银行将保险公司返给的“代理保险”手续费收入不计入或差额计入中间业务费收入科目中，这样就为了银行工作人员涉嫌职务犯罪的埋下了隐患。五是保险公司不按财务规定履行手续费支付程序，不排除个别工作人员从中钻空子，捞取个人好处，涉嫌职务犯罪。有的财产保险有限公司营销服务部多次违法印制长途汽车乘客意外伤害保险票据，委托长途客运总站代为销售，所获保费数十万元，没有计入公司财务帐中，去向不明。更值得注意的是：一些保险公司为了单位的蝇头小利，利用“储金险”帮助被保险单位套取费用，数额特别巨大。真是令人心惊。

四、保险行业不规范问题：

1、保险系统单证使用、领用制度规定不严格、不规范，缺乏必要的监管。

2、保险系统存在手写单证、电子单证混在一起使用，漏洞大，隐患多。

3、保险系统对手续费支付方式缺乏必要的监管、财务手续不完备，“制单人”、“审核人”、“领款人”、不能够据实签字，不附合相关规定。

4、上级公司对下属公司报批的相关财务费用单证审核、监管不到位、把关不严。

5、有的公司不按相关规定办事，私自设置银行账户，截留保费，挪做它用，违规、违法经营。

6、有的公司以员工名义私设银行卡、折将截留的保费私存，私设小金库，严重违反国家规定和财经纪律。

五、对保险行业“潜规则”及管理环节存在职务犯罪隐患的几点对策：

1、应对保险行业的“潜规则”问题必须彻底肃清，“潜规则”问题就是“糖衣炮弹”，就是危害社会正常经济秩序，危害社会稳定的一个巨大毒瘤，它是一个不容社会和法律忽视的一个重要问题。有“潜规则”问题的存在就必然要导致和不可避免问题及职务犯罪隐患问题的繁衍，经济建设就不能够得到充分保障。我们建议对保险行业的一些规定重新进行必要的修定，充分完善规章制度，切实能够守法、合规经营。

2、应建立和重新制定保险手续费返还制度，凡是公款参保的应在保险费总额当中扣除按比例支付的手续费金额，而后确定实缴保费金额，即：实交保费金额==应交保费金额—按比例返还手续费金额。不得以任何理由或借口向公款参保单位支付手续费，必须严格执行现金管理和支票发放制度，真正做到从源头上控制。

3、应建立健全严格的监管、监控制约机制，应当尽快和修订适应我国国情和便于操作的相关法律、法规，对保险公司发生重大理赔的理赔案件应由、纪律门和检察机关进行全程监控，堵塞漏洞。

4、应尽快建立保险执业人员和违规执业档案查询系统，建立行之有效的工作制度和长效的工作制约机制，用法律制约规章制度的逐步健全和完善，用规章制度管人、管事。

5、应在不突破法律、规章制度底线的情况下进行阳光操作，对一些经营状况不好，保险信誉差，经常发生违规、违法操作的保险机构予以勒令退出保险市场。

6、应倡导以国有保险公司为主导地位、非国有公司为辅的公平竞争机制，净化保险市场，规范保险行业依法合规经营。严肃查办违规违法操作行为，严厉打击保险行业经营过程中存在的商业贿赂问题，以此遏制保险市场的不正当竞争和违规、违法操作，使保险事业沿着科学的、阳光的、健康的轨道向前发展。