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房地产项目评价优缺点篇一

[摘要]指出了房地产项目与一般投资项目财务评价方法和评价指标存在的区别，分析了区别产生的原因和改进财务评价方法和评价指标的意义。提出了房地产项目总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法、财务评价指标的改进方案。

1、研究背景

财务评价是项目投资决策阶段可行性研究的重要内容之一。随着我国固定资产投资主体的多元化，深入细致地进行市场调查与预测，按照预期的经营方式与市场环境进行投资项目的财务评价，为项目决策提供重要的依据，已成为投资者的共识。

房地产项目开发是一项综合性很强的经济活动，与一般投资项目相比具有投资额巨大、物业形态多、建设周期长、牵涉面广、现金流量复杂等特点。因此，房地产项目财务评价与一般投资项目的财务评价在方法体系上应有明显的区别。

而目前，我国还没有专门针对房地产项目财务评价的方法体系，工程经济人员在评价时，大多使用一般工业建设项目通用的财务报表构成、财务评价参数和评价指标进行评价，造成项目财务评价结果的精度不高，甚至失真，最终导致项目投资决策的失误或失败。

因此，探索构建房地产项目财务评价的方法体系，寻找最优化的财务评价方法体系，提高财务评价的精度，对于保障投资决策科学有效，最终实现项目的开发目标，具有重大意义。

2、房地产项目成本费用估算方法的改进

对于一般投资项目，建设投资估算与总成本费用估算是分开的。投资项目总成本费用由外购原材料，燃料和动力费，工资及福利费，折旧费，摊销费，修理费，财务费用和其他费用构成，如图1（a）所示。固定资产投资由建筑安装工程费用，设备及工器具购置费用，工程建设其他费用，基本预备费，涨价预备费，建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等内容构成，在测算中先进行固定资产投资的测算，再进行总成本费用的测算。而对于房地产开发项目，由于房地产品主要是作为待售商品，而不是主要作为固定资产，因此，项目建设投资估算与总成本费用是合二为一的。此外，由于房地产项目政府规费、营销推广费用、经营税金等在成本构成中所占比例较高，在测算过程中宜单列出来。如图1（b）所示。

因此，进行房地产项目总成本费用估算时，必须：首先，合理确定项目总体建设进度计划和各个重要分部工程的进度计划；第二，根据进度计划合理确定项目投资计划，最终确定总成本费用计划。房地产项目总成本费用的估算，可以按照表1进行估算。

3、房地产项目经营收入估算方法的改进

对于一般投资项目，经营收入主要是指项目销售产品所取得的收入。在进行估算时，一般假设生产出来的产品全部销售，即销售量等于生产量；并且假定当期生产并销售的产品能够立即实现销售收入（即不考虑赊销）。而对房地产项目来说，其经营收入的估算更为复杂。首先，房地产项目实行预售制度，项目建设期与项目销售经营期具有一定的重合。第二，由于房地产品的生产要遵循一定的工程规律，达到销售条件才能销售，因此，其销售收入是分期实现的。第三，鉴于目前以银行按揭和分期付款作为付款方式的情况占多数，房地产品销售时点不等同于资金回笼时点，通常有一定的时滞。第四，房地产品经营收入的构成复杂，有商品房的销售收入，还有经营性物业的租金收入，公共配套设施的经营收入等。

因此，进行房地产项目经营收入估算，必须制订科学合理的经营和销售方案。首先，要确定主要物业的租售比例。第二，确定销售节点，并制定各期销售物业和出租物业的建筑面积和可售面积。第三，合理确定各期物业的销售单价和租金水平。第四，合理确定销售收入时点和资金回笼时点之间的时滞。房地产项目经营收入的测算，可以按照表2进行估算。

4、房地产项目现金流量估算的改进 对于一般投资项目，用于项目建设的资金主要有自有资金和借入资金两部分构成，其项目现金流量比较简单。而对于房地产项目，项目的现金流量是比较复杂的。主要表现在：首先，房地产项目资金筹措的来源的渠道比一般投资项目更为复杂，主要有自有资金、预售回笼资金、银行贷款和其他借款（如施工承包商垫资）等。同时，预售回笼资金又受到销售进度计划、产品的市场接受程度的影响，具有不确定性。第二，需要考虑工程建设的产值与销售收入在现金流量上的时滞。

房地产项目现金流量的估算如表3所示。在表3中，期初现金余额等于上一期末现金余额。经营产生的净现金流量由现金流入和现金流出构成，其中现金流入由表2中每年的资金回笼合计中链接过来，现金流出中的总成本费用由表1中的总成本费用合计链接过来；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税采取预征的方式，按照分资金回笼金额乘以各省市规定的比率；根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，房地产开发企业所得税采取预征的方式，按照分资金回笼金额乘以规定的比率。筹资产生的净现金流量也由现金流入和现金流出构成，其中现金流入主要是自有资金、银行借款和其他资金，对于预售回款在经营活动的现金流入中计算；现金流出主要是偿还银行借款的本金和利息以及偿还其他借款。现金净增加额等于本经营活动产生的净现金流量与筹资活动产生的净现金流量之和，正值表示增加，负值表示减少。

期末现金余额等于本期初现金余额与本现金净增加额之和。

5、房地产项目财务评价指标的改进

评价指标的选择直接影响投资方案的效果，房地产项目在评价参数和评价指标的选择上，也有别于一般投资项目。不加区别地直接套用一般的经济评价参数和指标，必然会影响到经济效益评价结果的科学性和真实性。

在盈利能力指标的选用上，不宜选用投资净利率，投资利税率等指标。主要原因是房地产项目在整个经营期内每年产生的收益或利润是不均衡的，有的年份虽然有销售额，但往往其回笼的资金又作为后期开发资金进行滚动开发，其盈利显示为负值，因此测算项目的盈利指标是没有意义的。在财务评价指标的选用上应该站在整个销售期的角度，测算总投资回报率。同时，测算投资各方的投资回报率比测算项目的总投资回报率更有意义。按照筹资方案和还款方案，分别按照偿还借款的优先级计算各个出资主体的投资回报水平。

在偿债能力指标的选用上，要注意还款资金来源的计算问题。一般投资项目的还款资金来源，是基于所得税后还款的要求，根据债权人要求的还款条件，按照最大还款资金能力计算的。这就是说，用于还款的资金是税前利润加上折旧和摊销，只扣除所得税和运营期间维持运营增加的投资。但是，对于房地产项目，特别是销售型房地产项目，应注意还款资金来源是在销售资金回笼的基础上，扣除所得税预

征、土地增值税预征和相应的营业税金及附加后，在满足债权人要求的还款条件的前提下，优先弥补预售资金的缺口，然后再考虑还款。

6、结语

房地产项目财务评价的方法和指标有别于一般投资项目。在进行房地产项目财务评价时，应首先确定开发总进度计划和投资计划，从而编制总成本费用估算表。然后，确定项目销售和经营方案，编制经营收入估算表。然后再编制损益表、现金流量表等表格，并计算相应的财务评价指标。改进后的总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法和财务评价指标，更好地适应了房地产项目的特殊性，适当调整了表格的科目名称，能够更精确地反映房地产开发过程中项目的投入和产出的变化情况。

房地产项目评价优缺点篇二

房地产项目后评价模板

一、投资管理评估

本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。

二、财务管理评估

从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估

本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。

四、营销工作评估

本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。

五、发展进度、工程管理评估

(一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。

(二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。

六、成本管理评估

(一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。范例：香蜜湖（部分）

【项目进度、工程管理评估】

一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。(二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。(三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。(四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制

实行项目经理责任制，由项目经理牵头落实这三个进度完成情况，制定了各环节的进度目标节点，并根据进度的情况采用碰头会的方式来来协调各部分相关事务，使影响工程进度的问题基本得到及时解决。2.设计出图及样板确认方面

由于本项目是中海地产第一个高端别墅项目，因而设计阶段研究时间较长，从后期销售效果看，这段时间的价值较大；又由于设计院实力较弱，各专业配合较差，导致经常出现施工图不匹配，后期施工中不断出现调整，图纸版次多次变更，对项目发展造成较大影响，同时也不利于成本控制。由于本项目的高端形象，材料必须精挑细选，导致在部分样板选材时浪费太多时间，在一定程度上影响到了工程进度。3.合约分判及甲供材方面

由于本项目由中海和信和共同投资开发，故项目采用了香港私人工程模式：业主-总承建商-判头(分包商)。合约方面也基本上采用了相应的香港合约体系，即由业主分判的指定分包商与总承包商签订合同，总包负责分包商的管理、工程款项计量支付等全部事宜。但由于大陆地区法律体制不够完善，故由此造成业主对指定分包商的管理难度较大及工程款付款周期较长，影响分包工作，对进度造成了一定的影响。我司参照中海地产一直以来行之有效的合约体系，及时进行了调整，将指定分包合同变更为直接分包合同，保证了对项目进度的有效控制。

4.各部门配合情况

本项目初期实际上是游离于深圳公司管理体制以外的独立的管理架构。项目的设计管理由深圳公司总建筑师直接管理，项目报建验收、合约分判、现场管理是完全独立的。虽然从人员数量和质量上比深圳公司其它项目占有决定性的优势，但仍出现了对深圳公司现有资源和经验利用不够的问题。公司根据实际运作情况进行了调整：将本项目全面纳入深圳公司管理体制，标志着项目的回归。这一阶段，最重要的是营销方面的回归，公司营销策划部的全力参与，改变了项目营销的单兵作战的状态。在此之前，像客服部、合约部等部门，不知道香蜜湖项目该不该参与，该参与多少，完全是领导安排，处于被动状态。从这以后的南区销售、入伙，中北区销售，高层销售，公司上下全员参与，结出硕果累累。(五)进度计划管理的经验及教训

1.提前规划好所有承建商的后勤保障措施

后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要2～3个星期进行后勤保障施工，但如果前期没有规划好，将大大延长这一周期。案例：本项目主包单位进场后光租地手续办理花费了20天，且生活区位置在经过3次变更后方最后确定位置。2.提前规划劳动力计划和材料进场计划

对于关键线路上的工程对照进度计划和工程量，提前规划劳动力计划和材料进场计划至关重要，目前国内的承建商为了承接到工程，招标文件中的条件基本都接收，可一旦签订合同，合同外的条件很难达成一致意见，因此在招标文件中需分解阶段工期节点和高峰期劳动力要求，并明确处罚措施。另外对于关键材料需明确提前备货时间。如本项目外墙砖加工周期需要2个月，为了保险起见提前了2个月进行备货，最后未出现由于外墙砖影响工程进度情况。

3.关键线路上的工程需重点考虑技术方案

成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，对于特殊项目还需考虑后备方案。案例：由于第一次使用aluk系统窗，在设计和分判阶段导致计划严重滞后，如果按照常规技术方案，将会出现外墙装饰工程受门窗工程影响滞后1个月，经项目部多轮讨论和多次考察，决定采用方通副框方案，保证了工程的进度。4.及时协调、多次协调和逐级协调措施

对于将出现进度偏差的承建商采取项目部先进行协调，如协调未果，需上升到公司层面进行协调，承建商被协调对象也采取逐级协调方式，总之要协调到满足我司进度要求和明确所必须采取的措施为止。5.别墅项目施工进度管理特点

别墅项目单体体量小、施工范围大，因而在施工场地布局方面应着重考虑施工机械的可到达性，堆场布置应主要考虑材料运输的便利性；

别墅项目由于层数少、内部结构复杂，在劳动力使用方面呈现周期短、需求量大的特点，在承台施工阶段由于工程量较少，无需大量工人，而在主体阶段，由于每层结构不同，需要大量钢筋、模板方面的施工，需要劳动力较多，而后期砌筑工程量不大，需要劳动力较少； 由于香蜜湖项目属于分区开发，结合别墅项目自身特点，同时开发面积较大，在工序安排方面，主要注意室外工程与主体的穿插问题。由于别墅项目占地面积较大，且占用室外面积较多，在工序安排上，在主体施工前可进行部分道路硬化工作，及部分主体间室外园建工程施工，在主体施工的同时，室外管线开挖可插入进行，主体落外架后，应立即开展主体周边的室外园建绿化工作。

二、项目发展管理体系检讨(一)项目的发展模式

作为中海地产首个合资项目，香蜜湖项目形成了具有自己特色的管理模式——矩阵式的独立项目管理模式，项目公司具有独立的营销、设计、合约、地盘等专业部门，并实行执行权与决策权二者分开。在人员配置上，项目人员由中海地产与信和置业共同派遣组成，且实行“全职”与“兼职”相结合的灵活用人制度，截止2006年底，项目公司全职工作人员36人、兼职工作人员17人，由项目经理牵头与设计、营销、发展、合约等公司职能部门进行协调，由项目分管领导定期组织项目协调例会解决项目发展过程中存在的有关问题，推动项目发展。

香蜜湖项目施工管理模式是项目总包管理模式：中海地产开发、中海监理负责监理、现场突出总包式管理。

(二)项目发展模式的优劣势分析总结 1.矩阵式的独立项目管理模式的总结

项目初期为独立的管理架构，未能充分利用还深圳公司的整体资源。之后，公司根据实际运作情况进行了调整，将香蜜湖项目全面纳入深圳公司管理体制，充分发挥公司全员参与的优势，取得了巨大的成功。2.项目总包管理模式的实践

初期项目合约模式完全采用香港方式，现场管理也相应确定为总包管理，甲方指定分包，深圳公司其它项目甲供的钢筋、砼、电线电缆等由总包自行采购，分包每月的工程款也由华建审批后再由甲方支付分包。但华建往往审批不及时，或以甲分包不配合为由不批。试行数个月后，最终于05年8月仍改回了传统的甲方直接分包方式。

三、项目工程质量管理的分析与总结(一)工程质量管理措施及效果

香蜜湖项目的主包单位为两家：江苏华建和中建四局。香蜜湖项目当初引进这两家新单位主要是考虑到这两家承建商都是多次荣获鲁班奖的单位。然而，由于承建商和甲方质量标准不统一且差距比较大，加上目前现行的验收规范没有及时更新等原因，导致质量水平远远低于当初引进这两家单位的期望值，加上这两家为强势主包，大大增加了现场质量管理的难度，从而为香蜜湖项目的工程质量管理提出较大的挑战。为有效加强对香蜜湖项目工程质量的控制，项目部主要采取措施如下： 1.事前质量控制

做好技术准备、物质准备、施工现场准备，保证材料提前进场，技术交底工作顺利进行，编制相关工程质量管理细则。在控制材料方面，严格执行原材料的送检制度并不定时对材料供应商进行抽查。2.事中质量控制

在施工过程中采取一些控制措施，如工序交接有检查、施工分项有方案、技术措施有交底、质量处理有复查、质量文件有档案等，同时使用了工序交接检、循环检、平行检、现场旁站等多种控制方法。并制定了一系列的工序流程检查表格，要求将工序流程表附于粮单之后，否则不予出粮，以此来加强对施工单位工序质量的控制。3.事后质量控制

项目部多次组织内部联合验收、竣工验收内部初验收、逐套质量验收等质量检查。对于容易或可能引起索赔的问题，项目部主动、有针对性地作好各种应对措施，以反面实体为案例，提前将可能造成返工、住户索赔、扣款索赔的方面向监理工程师、施工人员重点交底，并明确处理原则，使施工中互相扯皮、推委现象减少了很多，并降低了住户索赔、施工结算扯皮的几率。

4.采用创新的技术管理模式：“体”→“面”→“点”。

传统的现场技术管理工作重心在于技术管理的第一部分工作内容，即技术管理人员将大量的时间和精力放在了处理现场出现的各类图纸设计问题上。现场技术管理人员在相关施工部位或工序施工前，对施工单位报送的各类施工方案进行审核，这是技术管理的第二部分工作内容。现场技术管理人员有时也会根据工程的需要进行技术管理的第三部分工作内容，即某些施工策划。总体而言，传统的技术管理的工作方式主要是由第一部分依次向第二部分及第三部分推进。

传统的技术管理模式具有较严重的弊端。现场千变万化，技术问题繁多且层出不穷，现场技术管理人员整天为应对及处理各种现场技术问题而疲于奔命，很难抽出时间来考虑技术管理的第二部分及第三部分工作内容。即便是抽出时间来进行第二、第三部分工作内容，也仅仅是例行性地审核施工单位的施工方案等等而已，工作内容既不完整又不深入，第二、第三部分工作内容的重要性未能得到充分凸显。即使是对第一部分工作内容，往往由于其将注意力集中在各项具体问题上，缺乏系统性，且由于现场日常工作繁杂，有时难免丢三落

四、忘记考虑某些问题。

创新的技术管理模式正是发掘到现场技术管理工作三部分工作内容之间的这种密切联系，同时针对传统技术管理模式不系统这一严重弊端，提出创新的现场技术管理工作方式，总体思路为由第三部分工作内容依次向第二部分、第一部分工作内容推进，即由“体”到“面”、由“面”到“点”，由粗到细、纵深推进。针对某一项目，根据项目的具体情况，将其划分为若干个“块”进行策划，再针对每个“块”的各个“面”进行规划，最后针对每个“面”的各个具体“点”进行解决。

创新的技术管理高度重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石。策划技术是站在项目发展全局的高度来做技术，因而这部分工作是工程技术及图纸技术的纲领。工程技术是现场技术管理工作的重心。这主要一是由于工程技术是“面”技术，它比“点”技术更具系统性；二是由于目前建筑行业的现状决定的。目前建筑行业的现状有两个突出表现：

一、建筑施工市场的恶性竞争造成超低价中标，中标单位要想盈利势必通过偷工减料、以次充好等方式降低成本；

二、工程实施的主体：监理及总承包方面，越来越多的无从业经验或缺乏从业经验的人员在直接管理工程；施工工人班组方面，不像其他工业行业都有一个产业技术工人阶层，每个工程都是由无技术且未接受技术培训的农民工施工。现场技术管理第一部分工作内容图纸技术，其实是解决“怎么做”的问题；现场技术管理第二部分工作内容工程技术，其实是解决“怎么管”的问题。因此，针对目前建筑行业的现状，今后技术工作应该把工作重心从第一部分内容“怎么做”转到第二部分工作内容“怎么管”上来。图纸技术是现场技术管理工作的日常基础性工作，是策划技术和工程技术的具体落实和延伸。

这种创新的管理方式，优点在于：

1、条理清晰，系统性强，不会丢三落

四、经常忘记处理一些问题造成后期紧急补救或留下遗憾；

2、前瞻性强，前置式解决及处理问题，避免后天“亡羊”后再“补牢”；

3、抓住宏观及主要问题，重点突出，不会出现大的系统性问题。总之，这种创新的管理方式，真正实现了“技术指导现场，主动式技术管理”的创新理念。

(二)别墅区装修的工序特点

高档的室内装修与普通装修主要的不同之处在于：智能化采用、材料以进口材料为主、中央空调的采用、施工工艺标准高和半成品部分加工周期长等，为保证装修工期，智能化设备、大型电气设备及部分材料需提前选定，提早进行样板确认，特别是大规模的石材样板选定，必须在施工前确定，以便备料。施工期间，工序搭接上应遵循“由上到下、由里及外”的原则，即室内装修在进行完放点、放线工作后，天花墙面优先施工，因为别墅项目装修体量极大，特别是天花吊顶工艺复杂，需优先完成，待上部工作完成后，最后完成地铺工作。同时还需注意室内饰品、家私、卫生间五金提前采购，并根据实际尺寸进行预留。(三)项目工程质量管理经验教训

1.承建商供应商选择方面：由于香蜜湖项目大量采用了新材料、新技术和新工艺，因此要求承建商和供应商具备较高的综合水平。而我司以往开发项目中合作的承建商和供应商大部分不具备招标条件，同时为了满足招标至少需要4家的招标要求，这就要求项目部会同公司各相关部门主动出去寻找合格且对本项目感兴趣的承建商。例如香蜜湖门窗工程的招标。2.香蜜湖项目的门窗采用进口的aluk门窗，该门窗在国内采用很少，在深圳从来没有采用过，在前期考察过程中由于aluk考虑到技术专利问题没有进行深入考察，被忽略的最主要两个方面是正反框料如何结合和门窗的防水原理，导致了门窗单位在加工门窗样板时不断遇到了技术难题，而aluk在中国只有上海一个分部，最后产生的后果是南区外墙已全部施工完成而门窗工程还在技术研究阶段。最后aluk派资深的技术工程师现场解决了问题，并在中北区引进方通附框施工工艺，避免了因工艺原因影响外墙进度情况的发生。3.本项目采用的屋面瓦在以往项目中没有采用过，在设计和招标时采用现有的规范，导致误差在规范范围之内的屋面瓦真正施工后效果和质量达不到要求，且脊瓦施工后留有一条很宽的水泥砂浆缝。

4.外墙装修：本次总结的主要是外墙石材装修，由于采用进口的天然花岗岩石材，这就要求所有材料出自同一个矿口，且最好一次备齐石材荒料，这样就可以保证到场石材同一颜色和纹路。因此石材工程分判不能按照常规工程进行分判，最好选择具备直接从国外采购荒料能力的承建商或供应商。另外石材工程所采用的防护剂品牌和系列对工程质量占到重要地位，否则耐久性很难保证。

5.室内装修：高档的室内装修与普通装修主要的不同之处在于：智能化采用、材料以进口材料为主、中央空调的采用、施工工艺标准高和半成品部分加工周期长等。这就要求在设计和分判以及图纸会审阶段八个专业进行仔细核对和拼接，另外在各项隐蔽工程隐蔽前要求各相关单位和各专业工程师验收确认。6.室外工程：由于香蜜湖项目为底容积率的项目，室外工程在整个项目工程中占相当的工程量，且难度较大。故建议室外大型的结构工程与主体一起施工，否则后期造成大量的土方开挖而造成工作面的紧张，并造成相当的质量隐患。(四)项目重点工程部位质量控制要点 1.防水窗安装控制要点

针对香蜜湖项目水景较多，防水窗较多，制作此类窗时，固定玻璃钢槽应事先预埋在砼结构中，同时应考虑防水胶的抗腐蚀性能和使用寿命等因素。2.地下室渗漏及外墙渗漏控制要点

对于地下室外墙有回填土部分四周采用砼浇筑，浇筑时若为二次浇筑需把交界处凿毛并冲洗干净，浇筑时砼侧模入料口需振捣密实，外表面做涂膜类防水，用泡沫板保护方可回填。铝窗施工时，铝窗周边均需做成砼结构，在主体施工时就应进行窗边构造梁、构造柱的施工。

【项目成本管理评估】

一、项目发展单位成本比较

(一)本项目土地成本高，且为合作开发，因此对建安成本的控制要求极高。项目发展的各个阶段均有成本控制指标，用以控制成本。

(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低比例为1.70%，工程成本在控制范围内。

二、合约管理和成本控制策划(一)合约分判模式

1.初期采用香港私人工程模式：业主-总承建商-判头(分包商)，相应采用香港合约体系，即由业主分判的指定分包商与总承包商签订合同，总包负责分包商的管理、工程款项计量支付等全部事宜。其特点是业主与指定分包商之间不存在合约关系，不直接对其进行管理，仅通过总包进行协调。实践发现存在以下问题：

(1)现场对指定分包商的管理难度较大：业主与指定分包商之间没有合同关系，无法直接对其做出指示，特别是设计变更、加紧施工等重要环节上，现场必须通过总包来协调指定分包商。总包、指定分包各方利益博弈的结果使得业主的重要指示往往无法及时完全付诸于实际，造成了工程的进度拖延等。

(2)付款较慢，影响指定分包的工作：指定分包商的付款流程环节多（分包商-主包-业主-主包-分包商），周期长，加之总包单位各方面的原因，使得工程进度款无法按时到达指定分包商。严重影响了分包商的积极性，对施工进度产生了不良影响。2.考虑到项目的重要性及大陆地区暂不完善的法律体系，我司参照自身长期行之有效的合约体系，及时调整，将指定分包合同变更为直接分包合同，保证了对项目进度的有效控制。最终项目采用“主承包+专业分包+甲供材（设备）”的分判模式，本着确保工期进度的指导思想，以专业分工为手段，以保证工程质量和控制、降低成本为目的，兼顾工程整体协调和配合，将各项工程分解组合，形成若干合约分判项目，按发展进度，开展分判工作。(1)主承包工程分判：在施工图纸尚未完善情况下，用模拟招标缩短招标定标周期，在南区及中北区部分单位工程上采用“暂定工程量+固定单价”招标方式，主承包中标价是按“∑（暂定工程量*固定单价）+开办费包死”的形式，同时暂估合同总价。

(2)各专项分包分判：各专项分包均采用正常的招标方式，以深圳市建筑工程、装饰工程、安装工程等专业工程消耗量标准、当期建筑材料信息价格为基础，以工程量清单报价方式进行招标。

(二)甲供材料设备策划

由合约物资专业招标小组，多方收集高档别墅的材料设备资料，组织设计师、项目部、物资主管共同考察，做到设计、采购和施工一体化，既满足设计要求，又保证了施工质量。甲供材、设备及甲指的范围为：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墙面砖、进口pp-r给水管、电气开关插座、三箱等；甲供设备主要包括高低压配电柜、各种水泵、电梯等；甲指材料设备主要包括聚合物防水材料、铝合金型材、low-e玻璃、门窗五金、高档装饰材料等。(三)工程结算安排

工程结算，按严格、全面、周全原则，坚持合约现场算量、实测实量和与预算书现场对量的做法，公平、公正的结算。同时严格执行结算资料齐全制度，检查合同范围内工程及相关手续是否办理完毕，如工程有问题或缺少手续，则不予办理，同时对每一份变更都仔细进行审核，保证结算的准确性和有效性。(四)建安成本管理控制情况

工程结算补充预算金额占工程合同分判金额的11.81%，总体来看偏大。综合分析，补充预算增加较多的主要原因有，一是无图招标造成暂定工程量不准确；二是项目发展过程中，施工图设计阶段时间短，施工图纸尚未出图或者设计图纸质量不高，形成典型的“三边”工程。施工阶段发生的设计修改、变更特别多，有些甚至是结构性、颠覆性的修改。比如中建四局主承包工程，申报的补充预算高达1000多份，金额高达3000余万元；三是随着项目销售形势好，公司决定提高整个项目的档次和形象，对售楼样板房、公共部位精装修、室外园林建筑、园林绿化等增加投入。(五)本项目成本管理中的经验与教训

1.分项工程招标中应分列工程量清单。在中区th、多层住宅和北区高层住宅主承包工程招标中，未分列各单位工程的实物工程量，而是简单地将其总。造成后来公司决定分别由两家公司承担主承包工程分别签订合同时，在如何划分各自的工程量的问题上，投入了很大的时间、精力和资源，并且由于施工图纸设计质量不高（存在许多设计不明确、结构构件漏标注、建筑与结构设计相互矛盾、建筑结构与安装图纸相互矛盾等情况），给中标施工单位钻空子、扯皮，增加工程成本和工程结算难度。

2.施工图设计工期和施工工期对成本控制的影响：设计和施工工期严重不足，尽管施工前设计部、发展部百般努力，要求设计院高质量、高效率地设计，合约部在南区采用无图招标的方式，力争尽快开工。但在工程实施中，由于施工图设计不完善和开工前准备时间严重不足，仍无法避免“三边”工程带来的多种后遗症。众所周知，建安成本控制重点和有效性是在方案和设计阶段，但为了完成经营指标任务，只得用金钱换时间，在成本上做出牺牲。虽然从项目发展整体角度看，这一做法取得巨大成功，但从成本控制上暴露出的不足和问题，值得深入总结和反思。

3.施工过程中各种技术、经济资料的收集至关重要。在施工索赔和反索赔过程中，及时整理基础资料和证据，并适时提供给公司领导层，解决双方长期争议。在南区施工阶段，施工单位以甲方分包影响进度、甲供材料供应不及时为理由，提出停窝工索赔，金额高达178万余元，并拒绝工程施工配合。合约部和项目部积极整理资料和证据，开展反索赔，最后由公司召开专题会议，将索赔额降低为30万元。4.设计变更的审核和管理：本项目设计变更管理比较混乱，发出设计变更指令的单位和部门有：设计院、公司设计部、项目部、图纸会审单以及施工单位的工程联系单，这些文件中，有重复同一问题的，有前后同一问题不同处理方法的，有施工单位没认真看懂图纸（或者故意假装没看懂）的，有施工单位根据现场管理人员或者监理人员口头指令施工的等等，十分混乱。给补充预算的审核带来极大的困扰和难度，对工程成本控制极为不利。

5.合同签订后，指定材料品牌、型号的变更以及新指定材料，对工程成本影响大：比如铝合金门窗五金中的把手由流线型改为直线型，没有确认变更单价就发出变更指令，而施工单位与五金供应商互相串通，抬高直线性把手的单价来进行索赔；再比如原设计抗渗砼只要求抗渗标号，没有规定何种抗渗剂，而在施工过程中，要求采用“禹克”抗渗剂，给施工单位抓住索赔理由，增加了较大的成本。

房地产项目评价优缺点篇三

【房地产报建流程】房地产项目开发报建报批规程

一、土地手续：

1.土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。

2.土地用地勘测图。

3.建设用地批准书。

4.土地契税、地税完税证明(财政局、地税局)。

5.土地登记申请，审核发土地使用权证。

二、规划手续：

1.项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。

2.建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。

3.交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。

三、项目发改委立项：

1.项目申请报告(工程咨询院)。

2.项目规划批文、总平面图。

3.环境影响评价(环保局)。

4.抗震设防(地震局)。

5.无线电委员会等部门意见。

6.办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。

四、工程施工手续：

1.场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。

2.工程勘察、设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。

3.图纸设计审查：工程施工图纸审查(建设局图审中心)，消防设计审核(消防局)，防雷设计审核(气象局)，人防手续(人防局)。时间需2-3周。

4.工程报建，察看现场。

5.办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。

6.前期绿化设计，办理绿化审批手续。

7.建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。

8.建筑垃圾处置、商混供应合同。

9.交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。

10.申办建筑工程施工许可证。

11.签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。

五、工程建设阶段：

1.临时设施规划许可，规划放验线工作。(规划局)

2.开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。

3.配套工程施工建设。

4.房屋面积测绘，办理房屋销售手续(房管局)。

5.签订销售合同，回收资金。

六、工程项目竣工验收交付使用：

1.建设项目单体工程验收。

2.建设项目竣工综合验收。

3.办理建设项目竣工验收备案手续。

4.物业服务公司进住管理、服务。

5.业主交接装修入住。

6.办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。

每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。

1.0目的

明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行

2.0适用范围

适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。

3.0职责

公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

3.1 管理中心负责：

a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报;

b)公司备案申报。

3.2 综合部负责：

a)《房地产开发项目手册》的办理;

b)《土地使用证书》办理;

c)《建设用地批准书》申办;

d)《建设用地规划许可证》的办理;

e)《建设工程规划许可证》的办理;

f)《施工许可证》的申办;

g)《商品房预售许可证》的申办;

h)《房屋所有权证》的办理。

3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。

4.0 作业内容

4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理

4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。

4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。

4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件;

a)有明确的章程和固定的办公地点;

b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员;

c)有不少于企业等级的自有流动资金;

d)有符合国家规定的财务管理制度。

4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地(省、自治区、直辖市)建设行政主管部门提报资质认定申请。

4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。

4.3.6 本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。

4.4房地产项目公司备案

4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。

4.4.2 申请备案时，应提交下列文件：

a)营业执照复印件;

b)企业章程;

c)验资证明;

d)企业法定代表人的身份证明;

e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

4.5《土地使用权证》的办理

4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。

4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：

a)项目性质、规模和开发期限;

b)规划控制指标及规划设计要求;

c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;

d)基础设施和公益设计建成后的产权界定;

e)项目拆迁、补偿、安置要求;

f)项目经营方式等。

4.5.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司(以下简称公司)经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。

4.5.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。

4.5.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。

4.5.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。

4.5.8 本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施;

a)《中华人民共和国土地管理法》;

b)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

c)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

d)《城市房地产开发经营管理条例》;

e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》;

g)《城市房地产开发管理暂行办法》。

4.6《土地使用证书》的办理

4.6.1 公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。

4.6.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。

4.6.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：

a)土地登记申请表;

b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明;

c)土地权属来源证明;

d)地上附着物权属证明。

4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。

4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。

4.6.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。

4.6.7 本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。

4.7《房地产开发项目手册》的办理

4.7.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。

4.7.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。

4.7.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

4.8《建设用地规划许可证》的办理

4.8.1 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。

4.8.2 申报时应提交下列文件：

a)土地使用证书;

b)红线图;

c)开发项目规划方案(规划设计方案);

d)营业执照和房地产企业资质证书;

e)其他规定应提报的文件。

4.8.3 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。

4.9《建设工程规划许可证》的办理

4.9.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。

4.9.2申办时应提交下列文件：

a)建设用地规划许可证;

b)初步设计文件(含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告);

c)设计单位资质证明文件;

d)设计合同;

e)红线图;

f)其他规定应提交的文件。

4.9.3 本程序4.9条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。

4.10 《施工许可证》的办理

4.10.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。

4.10.2 申请《施工许可证》时，应提交下列文件;

a)建筑工程用地批准文件/合同;

b)建设工程规划许可证;

c)需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件;

d)确定的施工/承包合同;

e)满足施工需要的施工图纸及技术资料;

f)建设资金已落实的证据;

g)建设资金已落实的证据;

h)法律、法规规定的其他文件。

4.10.3 经核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。

4.10.4 本程序4.10条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。

4.11《商品房预售许可证》的办理

4.11.1 商品房预售应符合下列条件：

a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

b)持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;

c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

d)已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。

4.11.2 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件;

a)本程序4.11.1款所列a)、b)、c)项规定的证明材料;

b)营业执照和资质等级证书;

c)工程施工合同;

d)预售商品房分层平面图;

e)商品房预售方案;

f)需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。

4.11.3 本程序4.11条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理

办法》执行。

4.12 《开发项目综合验收报告批件》的办理

4.12.1 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。

4.12.2 竣工综合验收必须符合下列条件;

a)所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求;

b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全;

c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求;

d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平;

e)拆迁居民已合理安置。

4.12.3 申请竣工综合验收应提交下列文件：

a)申请书;

b)商品受置人身份证明;

c)土地使用权属证明;

d)建设工程规划许可证;

e)竣工验收证明;

f)交付使用证明;

g)总平面图和分层平面图

h)具有相应资质的测量机构出人的勘测报告;

i)规定其他应提交的文件。

4.13.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。

4.13.4 本程序4.13条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。

5.0 记录

5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。

5.2 所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。

5.3 报建/报批、取证获得的技术性文件(含图纸)按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。

6.0 备注：

6.1 报建/报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化，责任部门应根据当时、当地的具体情况予以调整。

房地产项目评价优缺点篇四

篇一：房地产销售人员自我评价范文

房地产销售人员自我评价范文

本人于１９９９年进入房地产行业以来，在自己做销售人员的时候通过自己的努力学习，不断提高自己的专业水平与素质．为自己后来的职业提升打下了坚实的基础．能切实贯彻公司的营销方针政策．熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向．随时掌控并处理销售部的各种突发事件．把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际问题，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工．本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的．

1。自我评价与自我能力不符，公司发现了一些不可取的地方。

2。自我评价与自我能力相符，公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作，到时造成应聘新员工的开支浪费。

总之，聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突

(2)出现这种情况有以下几个原因

1、最有可能是你的自我评价距离实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃

2、公司面临严重问题，而要被迫裁员，而在人员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。

ps，如果自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢

从中，可以看到，一定要对自己的自我评价(销售人员也罢，其他类型职业也罢)做到客观，这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的认识，也就所谓是的认识自己。

一般来说，销售人员自我评价很可能是公司要求销售人员写的。具有一定的官腔。哈哈。这有一份样式表。供参考。

工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：

１、保质保量完成了本领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益 ２、工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁，使得今年的销售任务圆满完成

３、虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力。。。

你想做销售人员，看什么自我评价啊。建议你还是多看看销售人员所要求的具备的素质吧。或者说销售人员应注意什么问题。而不是什么自我评价!(1)销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼仪。在面试方面首先就要给面试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒绝开始，客户拒绝是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。

你可以去网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理问题，个人销售管理，商务礼仪等。也可以买些相关的书籍。

(2)销售工作，首先你准备好，你将会遇到很多波折。其次是压力。你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反。浪费了你的时间

当您打开我简历的时候我们的合作才刚刚开始．．．．．我进入房地产销售行业８年来亲身经历并见证了成都房地产从卖方市场－－买方市场－－卖方市场的发展．感触颇多．但是通过我对成都即成都周边二级市场的了解，今年的房地产市场乃至以后中国楼市都会进入一个理性消费的时期．所以说要想做好房地产销售，为公司树立专业良好的企业形象，我们做为一线销售人员的专业素质是非常重要的．

我这几年基本负责的都是成都近郊１０万平米以上的大盘销售，自己对郊区楼盘销售积累了丰富的销售与管理经验．有自己一套行之有效的销售管理方式，我始终相信只有卖不出去的人而没有卖不出去的产品．有效的销售方法与执行力是一个销售经理请保留此标记。）必备的素质．

给我一个机会也是给贵公司一个更好发展的机会，相信我一定会给贵公司带来优秀的业绩与良好的品牌形象．您只用给我一个楼盘和一个售楼部，其它的都让我来做．最后用七个字来结束我的自我评价：忠诚－专业－执行力． 篇二：房地产自我鉴定

房地产自我鉴定

从中国加入国际贸易组织以来，经济与国际接轨，国内的经济进入了高速发展的阶段。房地产行业也跟着迅速腾飞，高速发展的房地产业急需要新型营销人才，需要具有创新意识、专业知识和富有团队作业能力的房地产市场营销新人。

我四年的市场营销专业知识学习和丰富的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产营销职业的兴趣和技能方面获益匪浅。我从坎坷曲折中一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。在学习专业的主修课程上，我掌握了大量营销专业理论和房地产营销技能，同时使计算机应用水平、英语水平、社交能力有了很大程度的提高;素质：吃苦耐劳,工作积极主动，能够独立工作、独立思考，勤奋诚实，具备团队协作精神，身体健康、精力充沛，可适应高强度工作。四年的大学学习和一年有余的房地产公司营销岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，比如多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的推销能力等。相信在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产营销能手。

我的生活准则是：认认真真做人，踏踏实实工作。朝夕耕耘，图春华秋实;十年寒窗，求学有所用。在沉淀了四年的宏图伟略，希望能在贵公司大放异彩，为房地产行业拉动内需，高速发展更添辉煌。

四年的市场营销专业知识学习和丰富的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产营销职业的兴趣和技能方面获益匪浅。我从坎坷曲折中一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。专业：掌握了大量营销专业理论和房地产营销技能，同时使计算机应用水平、英语水平、社交能力有了很大程度的提高;素质：吃苦耐劳,工作积极主动，能够独立工作、独立思考，勤奋诚实，具备团队协作精神，身体健康、精力充沛，可适应高强度工作。四年的大学学习和一年有余的房地产公司营销岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，比如多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的推销能力等。相信在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产营销能手。

我的生活准则是：认认真真做人，踏踏实实工作。我的最大特点是：勇于拚搏，吃苦耐劳，不怕困难。在实际工作中，更重要的是牢固树立了强烈的事业心、高度的责任感和团队精神。朝夕耕耘，图春华秋实;十年寒窗，求学有所用。相信在贵司的培养和自我的奋斗下，我定会胜任本职工作。篇三：房地产行业求职自我评价

房地产行业求职自我评价

四年的市场营销专业知识学习和丰硕的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产营销职业的爱好和技能方面获益匪浅。我从崎岖曲折衷一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。专业：把握了大量营销专业理论和房地产营销技能，同时使计算机应用水平、英语水平、社交能力有了很大程度的进步;素质：吃苦刻苦，工作积极主动，能够独立工作、独立思索，勤奋老实，具备团队协作精神，身体健康、精神抖擞，可适应高强度工作。四年的大学学习和一年有余的房地产公司营销岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，好比多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的倾销能力等。相信在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产营销能手。篇四：房地产销售人员的自我评价例文

房地产销售人员的自我评价例文

本人于1999年进入房地产行业以来，在自己做销售人员的时候通过自己的努力学习，不断提高自己的专业水平与素质.为自己后来的职业提升打下了坚实的基础.能切实贯彻公司的营销方针政策.熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向.随时掌控并处理销售部的各种突发事件.把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际问题，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工.本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的.1。自我评价与自我能力不符，公司发现了一些不可取的地方。

2。自我评价与自我能力相符，公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作，到时造成应聘新员工的开支浪费。

总之，聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突

(2)出现这种情况有以下几个原因

1、最有可能是你的自我评价距离实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃

2、公司面临严重问题，而要被迫裁员，而在人员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。

ps，如果自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢 从中，可以看到，一定要对自己的自我评价(销售人员也罢，其他类型职业也罢)做到客观，这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的认识，也就所谓是的认识自己。

一般来说，销售人员自我评价很可能是公司要求销售人员写的。具有一定的官腔。哈哈。这有一份样式表。供参考。

工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：

1、保质保量完成了本领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益

2、工作中也遇到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没有气馁，使得今年的销售任务圆满完成

3、虽然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期望，还有一定的距离，我将更加努力。。。

你想做销售人员，看什么自我评价啊。建议你还是多看看销售人员所要求的具备的素质吧。或者说销售人员应注意什么问题。而不是什么自我评价!(1)销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼仪。在面试方面首先就要给面试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒绝开始，客户拒绝是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。

你可以去网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理问题，个人销售管理，商务礼仪等。也可以买些相关的书籍。

(2)销售工作，首先你准备好，你将会遇到很多波折。其次是压力。你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反。浪费了你的时间

当您打开我简历的时候我们的合作才刚刚开始.....我进入房地产销售行业8年来亲身经历并见证了成都房地产从卖方市场--买方市场--卖方市场的发展.感触颇多.但是通过我对成都即成都周边二级市场的了解，今年的房地产市场乃至以后中国楼市都会进入一个理性消费的时期.所以说要想做好房地产销售，为

公司树立专业良好的企业形象，我们做为一线销售人员的专业素质是非常重要的.我这几年基本负责的都是成都近郊10万平米以上的大盘销售，自己对郊区楼盘销售积累了丰富的销售与管理经验.有自己一套行之有效的销售管理方式，我始终相信只有卖不出去的人而没有卖不出去的产品.有效的销售方法与执行力是一个销售经理必备的素质.给我一个机会也是给贵公司一个更好发展的机会，相信我一定会给贵公司带来优秀的业绩与良好的品牌形象.您只用给我一个楼盘和一个售楼部，其它的都让我来做.最后用七个字来结束我的自我评价：忠诚-专业-执行力.篇五：房地产销售人员的自我评价

房地产销售人员的自我评价

本人于1999年进进房地产行业以来，在自己做销售职员的时候通过自己的努力学习，不断进步自己的专业水平与素质.为自己后来的职业提升打下了坚实的基础.能切实贯彻公司的营销方针政策.熟悉并积极应对周边具有竞争性楼盘的销售动向.随时掌控并处理销售部的各种突发事件.把握每个员工的思想动向，并且能理解和解决员工的实际题目，所以我不论在什么地方任职都会有一批永远忠诚跟随我的员工.本人具有敏锐的市场观察能力和良好的执行力，所以请相信我的能力一定会给贵公司带来更辉煌业绩的.1。自我评价与自我能力不符，公司发现了一些不可取的地方。

2。自我评价与自我能力相符，公司觉得以他们的实力无法保证你能长期的与公司合作，到时造成应聘新员工的开支浪费。

总之，聘用这种员工与他们公司的利益会产生某种程度的冲突

(2)出现这种情况有以下几个原因

1、最有可能是你的自我评价间隔实际情况差距巨大。公司觉得你好高鹜远，不切实际，因此放弃

2、公司面临严重题目，而要***裁员，而在职员的选择上有比你更加适合的人选。更加适合未必是能力最好，是综合起来最适合而已。

ps，假如自己对自己的能力有足够的自信，那么何必在意公司对你如何呢

从中，可以看到，一定要对自己的自我评价(销售职员也罢，其他类型职业也罢)做到客观，这也是看你能否对自身素质做到一次全面深刻的熟悉，也就所谓是的熟悉自己。

一般来说，销售职员自我评价很可能是公司要求销售职员写的。具有一定的官腔。哈哈。这有一份样式表。供参考。

工作以来，在领导的关心、关怀和支持下，在广大同事的全力帮助下、无私指导下，自己兢兢业业，尽心尽职，做出了一定的成绩：

1、保质保量完成了本领导交给的销售任务，在大家的支持下，取的了良好的效益

2、工作中也碰到了一些困难，但是在公司万众一心的气氛感染下，没

有气馁，使得今年的销售任务圆满完成

3、固然取得了一定的成绩，但距领导的要求和同事们的期看，还有一定的间隔，我将更加努力。。。

你想做销售职员，看什么自我评价啊。建议你还是多看看销售职员所要求的具备的素质吧。或者说销售职员应留意什么题目。而不是什么自我评价!(1)销售员应具有的素质：积极，自信，大胆，沟通力强。专业的产品知识、谈话技巧、商务礼节。在口试方面首先就要给口试官体现你的自信度，然后你的说话能力，语言组织能力，你的声音，灵活度。销售往往是从拒尽开始，客户拒尽是家常便饭，也是你积累经验的好助手。可以说销售这个行业确实是一个难做的行业。

你可以往网上查些关于销售方面的知识：销售技巧，电话销售技巧，面谈销售技巧，销售心理题目，个人销售治理，商务礼节等。也可以买些相关的书籍。

(2)销售工作，首先你预备好，你将会碰到很多波折。其次是压力。你要有承受压力的这种能力，其次你必须是一个乐观的人。我觉得并不是所有的人都适合做销售。否则效果会适得其反。