在日常的学习、工作、生活中，肯定对各类范文都很熟悉吧。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢？下面是小编帮大家整理的优质范文，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理人员培训课件 物业管理知识培训课件篇一

一、机会难得，学习气氛浓厚。

参加海源这次培训的同学们都很珍惜这次难得的学习机会，在最短的时间内完成了角色转换，认真、虚心、诚恳地接受培训，态度端正、学习专注，从能专心致志，全神贯注，认真的聆听和记录，及时完成作业，如饥似渴地接受着新鲜的理念。大家都觉得机会是如此的难得，学习气氛十分浓厚，仿佛回到了学生时代。

二、异彩纷呈，讲座全面系统。

海源专家、教授的讲座就象是一顿丰盛的大餐，精美地呈现在我们的面前。各位专家、教授毫无保留的把自己在学习和工作中的经验拿出来与大家分享，深入浅出，可谓是异彩纷呈。对指导实际工作有较大帮助，使我们不仅了解了物业管理的现状，也对如何做好物业管理有了新的思路。更重要的是懂得如何物业管理，三、学无止境，更新学习观念。

听专家、教授们滔滔不绝、挥洒自如的讲座，心中十分佩服他们的口才，佩服他们的自信，佩服他们的敏锐，佩服他们知识的渊博。想想如此才气从何而来？所有人都是走着同一条道，那就是不断的读书学习，关注专业知识，关注国家大事，日复一日，永无止境。要让读书学习已像吃饭睡觉一样，成为我们必不可少的生活方式。我虽然不能教育教学的专家，但我可以从现在起就行动起来，像专家一样投入到读书学习的活动中去，让读书学习也成为我生命活动中不可或缺的组成部分。对照自己的工作实际，将所学知识为我所用。

人要走进知识宝库，是一辈子的事情，不可能一蹴而就。因此我们要学习的东西太多了。海源教育，给了我们一把学习的钥匙。这是一把增长知识才干和提高思想素质的钥匙。当今社会已经进入了信息社会，世界已经开始全面信息化、全球化。所以，为了适应社会的发展，我们教师必须首先牢固树立信息化、全球化的思想，积极参加培训学习，紧跟时代脉搏。通过海源此次的物业师培训，我收获很多，体会深刻。

在信息时代，教师既不会被技术所替代，也不应该再作为传递知识的权威。教育技术的发展永远不会替代教师角色，教师之所以是教师，在于教师能在智力、情感、个性、精神和人格等方面全面培养和塑造学生，教育的根本特性是以人育人。有了信息技术，教师将会从广播知识的繁重任务中解脱出来，有精力和时间真正进行以人育人的活动。现代教育技术进入到教学过程中，教师能够由原来的处于中心地位的知识权威转变为学生学习的指导者和合作伙伴、设计者、开发者、社会文化的诠释者、教育的研究者，更多关注学生学习活动的设计和开发。

物业管理人员培训课件 物业管理知识培训课件篇二

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物业管理师职业培训教程复习提纲（草案）

序号 1.狭义的物业管理 指由专业的物业管理企业根据业主委托，依法签订委托合同，对受托物业运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、卫生、安全、绿化、道路该实行专业的管理。为业主使用人提供全方位高效经济的服务使物业发挥最大的社会、环境和经济效益。

2.物业管理与传统房地产管理的区别（1）管理体制（2）服务质量（3）业主与使用人的地位（4）对物业的维护保养（5）管理的客体

3.物业管理的目标：创造安居乐业的生产、生活环境，物业的保值和增值。4.物业管理正是围绕创造“安居乐业”这一中心开展各项工作的企业行为。5.物业管理企业的根本任务是突出“服务”二字。

6.物业管理企业必须“以服务不宗旨，以经营为手段，以效益不目的”开展各项运动。7.以效益为目的就是通过物业管理中的服务过程取得社会效益，环境效益，经济效益。8.物业管理的主要内容包括：维护维修，监督装修，安全保洁，环保绿化，综合服务。9.物业管理企业在为住用人增加便民设施、设备时，也必须依法行事。

10.物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作业是否构成对物业结构，墙面，楼板等的损害。

11.房屋的维护与修缮是常规性服务与管理的主要内容。

12.物业管理企业要定期对房屋检测，要把房屋（检测、鉴定、维护、修缮、使用）各个环节的技术活动和技术工作，按照一定的技术标准保管好。

13.物业管理企业对不属自己管辖范围不能扒诿也要给住用人以（满意的答复）

14.物业管理企业接到报修时应立即行动，马上修好，这对物业管理企业（信誉）的影响是非常明显的。

15.要搞好安全保卫管理，必须配备必要的硬件设施，更在注意普及（消防知识、法律知识、救护知识）实行群防群治。

16.保洁管理的作用：塑造文明形象，提高环境质量。17.环境保护要（以防为主，防治结合）。

18.加强物业区域内的绿化管理，提高绿地标准。19.物业区域内的道路要畅通，转弯地方要设标志。

20.物业管理企业应该要场地，人员，资金许可的情况下，经过认真预测是否能取行一定的经济效益，然后有计划地开发服务项目。

21.当住用人因为特殊原因希望花钱买方便，物业管理企业应创造条件，满足住用人要求，提供特约性服务。

22.物业管理的基本原则包括（产权分离、业主至上、统一管理、专业高效、权责分明、经济合理、公平竞争、依法行事）。23.物业的主权是物业管理权的基础。

24.物业管理企业要接受业主或业主委员会委托以后成为物业的具体管理者，不是物业的主人，这体现了产权、经营权分离原则。

25.只要在物业区域里边的问题，住用人一律找物业管理企业解决。

26.在物业区域外部的管网，道路各项管理工作应由政府有关部门统筹管理。

27.为了高效优质服务可以通过签订合同的办法将一些专业性更强的项目分包给其他具有人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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实力的专业公司。

28.权、责分明原则要求做到人人有事做，事事有人管。29.物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。

30.物业管理企业按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，收的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符。

31.选聘物业管理企业时，应该坚持按投标制度，这样可以激励企业加强内部管理，提高服务水平，降低管理成本，增强自身实力，遏制腐败现象。

32.物业管理遇到的问题十分复杂，处理问题时要以法律、法规为依据。33.物业管理人员的素质要求包括觉悟、知识、技能、个人素质。

34.物业管理人员应具有的专业知识和技能包括现代化管理知识、专业技能、管理手段。35.物业管理人员应具备的个人素质包括

1、语言表达能力

2、端庄的仪表仪容

3、良好的心理素质

4、健康的体魄。

36.物业管理人员的职业道德包括

1、忠于职守、尽职尽责；

2、兢兢业业、热情服务；

3、积极主动、讲求时效；

4、实事求职、办事公道；

5、遵守纪律、奉公守法；

6、谦虚谨慎、文明礼貌；

7、刻苦学习、提高素质；

8、钻研业务、掌握技能。

37.忠于职守、尽职尽责要求物业管理人员要有强烈的事业心和职业责任感。凡属于自份内的事不推诿、拖拉、认真做好不擅权越位，不掺杂私心杂念不渎职。

38.物业管理服务对象的多样性要求物业管理人员要有很好的心理素质，很好的适应性，无论对哪种类型的人物都要热情服务生人熟人一个样。

39.物业管理的内容多，范围广，要求急，情况复杂，要把工作做好必须依靠全体物业管理人员积极主动，不依靠外力推推动动,要做到人找工作，不要让工作找人。

40.凡是用户需要做的事，都是重在的事都要分秒必争，尽快干好决不能拖拖拉拉，互相推诿。

41.急修零活当时到现场发现如不立即修复就可能发生危险的话，必须马上采取措施，避免险情。

42.物业管理人员必须坚持实事求是的工作作风一切人实际情况出发，不夸大、不缩小客欢地，正确地对待和处理问题。

43.只有做到廉洁奉公，不谋私利，不受任何人的贿赂利诱，随时抑制行业不正之风，一切按规定按制度按规范办事，才能做到办事公道。44.奉公守法就是要求物业管理人员，在职业活动中坚持原则以国家利益企业利益和群众利益为重，自觉奉献，不为个人谋取私利。

45.物业管理中出现的问题日趋复杂，要求物业管理人员不断提高自身素质，活到老，学到老，学习现代和学技术知识，不断接受新事物研究新问题才能适应工作的需要。

46.物业管理人员必须钻研业务学习现代化的管理知识、业务技能，了解和掌握建筑业和物业管理中的新知识、新工艺、新办法、新成果。结合我国实际情况这用到物业管理工作中。47.物业管理企业按投资主体分类：

1、全民企业；

2、集体所有制企业；

3、联营企业；

4、私营企业；

5、合资企业。

48.物业管理企业按股东出资形式分类：

1、物业管理有限责任公司；

2、物业管理股份合作公司；

3、物业管理股份有限公司。

49.物业管理企业按是否具有法人资格分类：具有独立法人资格的物业管理公司或子公司；不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。

50.资质一级企业：

1、注册资本500万以上；

2、中级以上职称人员不少予30人，80%以上人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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取得从业人员岗位证书；

3、管理两种类型以上物业；

4、管理各类物业建筑面积占计算基数的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理项目全国优秀小区称号，20%以上获省级优秀小区称号；

6、有健全的企业管理制度和财务制度；

7、建立了维修基金管理与使作制度。51.资质二级企业：

1、注册资本300万以上；

2、中级以上职称人员不少于20人，60%取得岗位证书；

3、管理两种类型以上物业；

4、管理各类物业建筑面积占计算基数百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理项目获全国优秀住宅小区，10%以上获省级优秀小区称号；

6、有健全的企业管理制度和财务管理制度；

7、建立了维修基金管理与使用制度。

52.资质三级企业：

1、注册资本50%以上；

2、中级以上职称人员不少于8人，50%取得岗位证书；

3、有委托的物业管理项目；

4、有比较健全的企业管理制度和财务管理制度；

5、建立了维修基金管理与使用制度。

注：一二三级企业都要求：经理取得建设部发的物业管理企业经理岗位证书。

53.物业管理有限责任公司的组织机构：有限责任公司应设立股东会，董事会和监事会。股东会是公司的权力机构，选举和撤换董事、监事，决定公司经营方针、投资计划等重大事项；监事会是公司的监督机构，董事会是经营决策机构，董事长为法定代表人；总经理由董事会聘任或解聘。

54.物业管理股份有限公司的组织机构：股份有限公司应设立股东代表大会，监事会和董事会。由发起人认股人举行创立大会制定和通过公司章程，选举董事会和监事会成员，然后由董事会聘任总经理。

55.物业管理企业的组建条件：

1、企业名称的确定；

2、企业住所；

3、法定代表人；

4、注册资本；

5、公司章程；

6、公司人员。

56.物业管理企业的设立：发起人或发起单位写出申请设立物业管理公司经营资质报告，递交房地产主管部门审批。申请单位收到审批准文件后向工商行政管理是机关办理企业注册登记手续，领取营业执照即可对外营业。取得执照30月内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要互税务机关办理税务手续。

57.业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件。内容包括：

1、业主委员会的名称地址物业区域范围；

2、性质主管部门及宗旨等；

3、机构设立及职责；

4、组织原则；

5、委员条件及产生程序；

6、业主委员会权制义务；

7、经营来源帐目管理；

8、会议及工作制度；

9、章程生效修订等有关事宜。

58.业主委员会的日常工作：

1、了解和掌握业主和使用人的基本情况；

2、对物业管理企业进行工作评价决定是否续聘；

3、通过招投标选聘物业管理公司并签订合同；

4、管理物业维修基金；

5、提出年度维修计划，设备复数计划等并提出财务预算提请业主大会备设；

6、宣传、教育、督促业主和使用人遵守业主公约；

7、协助依法处理违章；

8、协助对车辆停放广告设置进行管理；

9、做好内部管理工作；

10、创建文明小区。

59．物业管理企业与房地产行政主管部门的关系：房地产行政主管部门对物业管理企业的监督、管理、指导工作、体现经下方向：

1、组织物业管理企业参加考评和评比；

2、负责对物业管理企业的经营资质审批；

3、对物业管理人员进行职业技能培训。

60．物业管理企业与工商行政管理部门的关系：物业管理企业必须接受工商行政管理部门的监督与指导。开业之前向工商行政管理部门申请注册登记，经核准发经营业执照后方可正式开业；工商行政管理部门依法进行年检、年审。对违法经营者有权依法批评、教育、处罚，直至吊消执照，对合法经营霰得给予保护和支持。

61．物业管理企业与税务部门的关系：物业管理企业要依法向税务部按时纳税，税务部门有权依法进行定期与不定期的税务检查与指导。

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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62．物业管理企业与物价部门的关系是接受物价管理部门的物价管理。物业管理服务收费标准须上报物价主管部门核定批准；对物业管理企业的价格工作实行监督、指导。

63．物业管理企业与房地产开发企业的关系：

1、房地产开发企业附属物业管理公司，使物业管理成为房地产开发过程的延续和发展。这种情况形成了明显的从属关系。

2、委托专业物业管理企业进行管理，物业建成之后正式投入使用之前，第一次选聘物业管理企业的工作，应由原房地产开发企业完成。这样的物业管理企业与房地产开发企业自然构成了聘用合同关系，双方依照合同规定行使各自权利；履行各自的义务。

64．房屋共有关系的特征：房屋共有权人是两个以上公民对同一房屋共同享有一个完全产权即所有权；共有的各体是同一房屋共有房屋在共有关系存续期间不能分割每个共有的公民对整个共有房屋都可以行使权利‘共有人对共有房屋按照各自的份额享有权利或义务或平等享有权利及义务。

65．现代写字楼的特点有：

1、相当规模结构标准建筑面积和外观装饰的要求

2、不但要有良好的建筑艺术造型外观还要有独特的线条、格局、色彩和装饰；

3、以办公使用为主要求尽可能拥有优越的地理位置和良好的交通环境；

4、作为效益性物业，投资多风险大；

5、智能化是现代写字楼的标志。

66．现代写字楼的（）功能系统包括：①电气设备；②通讽；③空调；④供暧；⑤运载；⑥给排水；⑦消防；⑧监控系统。

67．电气设备是写字楼设备中最重要的系统，是其他设备的基础和中心。一般要保证两路供电，为一路供电发生故障时能自动切换至另一路。

68．通讽手段是现代办公的主要工具之一，大楼的档次和它的通讽档次是相互配的越是现代化的大楼，它的通讽设备也应越是现代化。

69．现代写字楼一般装有自动调控的设备，对空气进行温度转换增团党委温度过滤并控制空气的流量，提供充足的新风和冷气，新风量要求达到人均10-15平方米。

70．写字楼一般采用集中供暖，由锅炉房供给热水或蒸气，通过管道输送到各个室内放热设备将热量散发；或将空气国热后用风道分送到各室，也可将城市供暖外线接通大楼管道输送到各个室内。

71．电梯是高层建筑物等载运人或物尚作垂直方向运动的机械设备，有客梯、货梯、消防电梯；造型美观大方性能快速可靠的电梯是现代写字楼不可缺少的组成部分。

72．常见的高层建筑给水方式有：

1、由加压泵和高位水箱供水；

2、环状管（）给水方式；

3、分压供水；

4、水泵连续运转供水。现代一些高层建筑多采用吸水池贮水，用自动化装置控制水泵和保持管内水压。

73．室内排水系统是将室内各设备排出的污水分别汇集起来，直接或间接对含有大量的固体杂质、酸性、碱性、有毒物、油脂的污水经局部处理达到排放标准后排入城市污水管道这叫排水。

74．通风管排水管系统污水集水由提升设备、污水局部处理设备等构成了大楼的排水系统。75．高层建筑广泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所组成，室内消火栓系统。超过24米的建筑物，使用一般消防车已困难其室内消火栓给水系统应具有扑灭大火的能力。76．有些现代高层建筑物中安装有自动喷水消防系统和水幕消防系统，自动喷水与消防控制中心相连。水幕消防系统作用在于隔离火区保护邻近火区的房间和建筑，并可冷却防水隔绝物。

77．为确保大厦安全要在出入口、大堂、电梯、贵重物的存放处及停车场等重点部位实行24小时全天候视频监控，发现异常及时采取措施。

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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78．现代写字楼的智能化要素：应具备三大要素菜、楼宇自动化系统（bas）

2、通信自动化系统(cas)

3、办公自动化系统（oas）。79．bas就是采用电脑对整个大厦内即复杂又分散的各种关设备实行监视，测量和控制的系统。

80．cas包括通信明络，电视电缆音响广播安保监视报警，消防报警等各个系统。通过它可以对建筑物实施全方位的管理。

81．通过cas可以实现客房状态显示，自动计费等服务功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隐私权。

82．oas一般由电话机、传真机、pc机、文字处理机、声像存储及各类终端等与各种办公设备和相应的计算机软件构成。

83．智能化建筑的综合布线系统（pds）是把bas、cas、oas三大要素有机地联系在一起，实现图文，数据，语言信息的快速传递的传输网络是智能化建筑的重要组成部分。

84．写字楼的维护维修与环境管理内容包括：监督装修，房屋管理维修养护；设备管理维修保养；清洁服务；绿化服务；保安服务。

85．房屋完好率达98%以上，房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访记录。

86．设备维修和操作人员持证上岗，实行24小时值班，以最短的时间处理突发运行故障，保证供电系统24小时正常运行，出现故障，立即排除；消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用。

87．制定保安计划，建立有效制度消除危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。措施是：根据实际需要配齐保安人数；确定保安巡逻的岗位和路线定时定（）定线与突（）检查相结合；建立24小时固定值班，（）岗巡逻制度做好交接（）工作；完善电视监控系统重点设防发现异常及时采取措施。

88．写字楼商务中心的报告项目翻译秘书办公系统（）初化；临时租用办公室整套设备和人员配备；长话、传真、电脑、电视、邮件、邮包、快递及外出期间保管代转传真信件等；商务会谈咨询信息查询会议安排报刊杂志订阅或批发

89.写字楼租赁合同的签作过程：1。销售代表在授权内与客户商谈，拟写租约条件后制定协议书，租赁合同审核表报财务部审核，2、审核后的答赁合同审核表如期返回销售部

3、销售代表将合同及房租、保证金收费通知一并送给客户签字

4、签好字后，再次确认合同内容有无改动，确认无误后交总经理签字

5、将客户签字的房租及保证金收费通知转交财务部，由应收会计催帐

6、签订的合同保存一份归档，另一份送还给客户。

90．写字楼租赁合同的执行过程：是指客户迁入写字楼、客户使用写字楼、客户迁出入写字楼的整个过程。

91．客户迁入写字楼营业部工作职责：向客户发放第一期房租及保证金收费单，及进将有客户签字、确认的收费单转财务部作为收费凭证；向工程部发工作单，按客户要求安排装修、安装通讯、商（）等事宜，向客务部发式作单。安排配置所需办公家具，更换房门门锁及清扫等到工作；正式迁入前向各部门发客户迁入通知并将合同中特殊条款通知有关部门。

92．营业部在接到写字楼同客户书面迁出通知后，立即向有关部门发《汇签表》，表内设前言、（）部门、发表日期、公司名单、房号、迁出日期、部门经理签字栏、返回日期、限定返回日期及汇签项目栏，并和客户约谈搬迁事宜。

93．客务部接汇签单及工作单后，在客户迁出之日安排专用货梯服务；信件（）在客户迁人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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出一周内终止服务，此周内事宜可电话通知客户取件，一周后，信箱提供有偿服务；依据家具现状，对家具种类、数量、破坏情况与客户一同进行核查汇签并提出相应赔偿方案。94．财务部核查客户缴费结账情况向客户催收各项未缴款额，按总经理批示的保证金结算方案及时办理有关事宜。

95．工作部接到《汇签表》后，将通讯服务截止时向在《汇签表》上注明，根据工作单为客户拆卸门牌代码等。

96．营业部：以工作单形式通知有关部门，安排客户迁出事宜；在客户迁出前，及时与客户联系办理通讯线路过户的工作；迁出过程中，销售代表协助保卫部在现场监督管理，迁出之日与客户办理退房手续，并向各部门发《xx迁出通知书》。

97．写字楼承租户的选择依据：

1、承租户经营业务的类型及声誉；

2、承租户的财务状况；

3、所需面积大小；

4、需要提供的物业管理服务。

98．承租户经营业务类型应与写字楼的功能匹配，同为租户的满意程度不仅有于物业管理者所提供的优质服务，而且某种程度上取决于租户整体之间的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相处；相宜则要能互补互利，相得益彰。

99．物业管理者对承租户要有较详细的（）信核查。核查内的目的主要是为选择租户作决策。那些被证明财务状况好，极有声誉的大公快司是（入选）对象。

100．那些财务状况不佳，信誉不好的租户要加以小心，一般应予以拒绝。

满足特殊服务应和写字楼功能相适应，与租户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。101．写字楼租金的构成：

1、商（品）租金包括折旧费、维修费、管理费、地租、利息、税金、保险费、利润；

2、成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息、地租五项构成，3、基础租金指导承租人租用每平方米可出租面积按月成年交付的最低金额；

4、市场租金在商品租金的基础上，反映供求关系，而出现的一种租金。

102．写字楼租金的确定方法：租金应在制定基础租金价格的基础上分类定价，合理确定；

2、市场较好，市场租金一般高于基础租金，当基础租金高于市场租金时，降低经营费用向下调整到市场租金水平；

3、物业租约分毛租约、纯租约两类，（1）毛租约主要指承租户支付（固定）的租金，将经营费用金加到租金里面，再由业主支付经营过程中的所有费用，业主和承租人会有多支出了物业费的感觉；（2）纯租约主要指承租户除了支付租金外，还要支付承租其它的费用；

4、写字楼物业租约要持续较长时间，在租约中一般都要包括规租金定期增加方式的租金调整条款；

5、写字楼租金常常以每平方米可出租（面租）为计算基础，公摊系数一般在0.2-0.3之间；

6、成功写字楼（均属）管理好，8年左右可回收投资。103.商业场所租赁合同的内容：

1、合同当事人

2、标的物3租赁用途

4、限制承租人在附近重（）

5、营业时间

6、租金支付方式

7、公用面积的维护

8、广告标志和图形

9、折让优惠

10、有关税费的负担11租赁期限

12、承租人与承租人的权利、义务

13、违约责任

13、免责条件

15、其它条款16纠纷的解决方式17合同生效条件。

104．商业场所租赁合同的签订：

1、签订物业租凭合同是承租、出租方建立租赁关系的凭据

2、租赁合同按统一规定填写，特殊协议在解决栏写清

3、合同一式两份，双方各执一份，可进行公证

4、契租日按合同约定之日确定

5、承租人进住商场出租人会同核对室内设施及附属设备（递）交填写合同附表

105．商业场所承租高的分类方式：

1、零售商店的经营品种范围

2、零售商店的不同形式

3、不同层次的商店

4、不同的商业规构

5、承租客商在商业场所的不同作用。

106、承租客商根据承租营业场所的期限可分为三种类型：

1、基本承租户又称关键承租户，他们租期通常在20年以上对稳定商业场所经营管理及收入起重要作用，是公共同业区发展人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

http:// 的基础；

2、主要承租户租期一般在10年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用；

3、租赁期一般在10年以下的为一般承租户。

107．根据国外经验：一座公共商业楼宇的基本承租户承租经营面积应达50%以上；主要承租户承租的营业面积应达30%以上；其余20%由一般承租户承担，尽管他们的变动性较大，但也体现了市场变化的适应性。

108．商业场所承租客商的依据：

1、承租户的声誉

2、承租户的财务状况

3、承租户组合与位置分配；

4、承租户需要的服务。

109．在选择具体承租户时，要对许多因素进行权衡，除满足日常消费者需求外，还预计有哪些时尚消费品可吸引更多顾客，（以）提供货真价实的商品和服务，且具有竞争力，所经营的种类应统一协调规则，避免雷同而引起的不必要的竞争。

110低于预期的资本回收水平是商业（经营）失败的最大原因，经营成本不仅包括租金、企业设备设施使用费，建筑物内、营业室内维护费还包括存货和流动资金占用利息、职工工资、贷（物）及收款设备旧，商店设（）和广告支出等，迁移成本和停业损失也要考虑、新建立的承租户有否是（）的储备基金应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户所提供的商品和服务种类应互为补充。

112．作为商场内的承租户，非常关心是否有足够的楼面使用面积来开展其经营活动，其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别，整个购物中心的容流量有多大。

113．承租客商协会组织的内容：

1、开展公共商业区整体性的促销活动；

2、协调公共商业区各承租户的关系；

3、搞一些承租客商之间的互助工作；

4、协调承租商与公共商业场所管理者之间的关系。

114．商业租金的构成：

1、基础租金

2、百分比租金

3、代收代缴费用

115。基础租金是业主获取的承租人经营业绩不相关的一个最低收入。是以价值为基础以成本为最低界限，根据业主希望达到的投资收益（）目标和可接受的最低金水平确定。116．当收取百分比租金时，业主分享了零售商的部分经营成果。通常以年总营业额为基础计算，一般是作为基础租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和变动百分比面种方式。变动百分比是租贷双方商定的百分比随销售额的数额数量增加而减少，以鼓励承租提高经营水平，扩大销售的目的。

117．纯租约的形式，决定了业户要支付哪些费用，哪些费用是属于代收代缴费用，哪些费用按承租人所承租面积占整个物业（是）出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源使用的程度，都要在租约中仔细规定。

118．商业场所租金的确定方法：租金应在制定零售商业物业基础租金价格的基础上

2、在物业市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

3、商业物业租约一般分为毛租约、清租约、百分比租约三种

4、租金的调整一般只对基础租金对基本承租人5年调整1次，一般承租人每年调整1次

5、零售商业物业出租一般以可出租面积计算，包括营业面积和公摊面积

6、成功的购物中（）由于产生很高的现金流量一般5-7年可回收投资。确定出租单元租金时，常用较好位置数额租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工业区物业的管理制度包括（厂房仓库、岗位设备、领料、出入库、安全消防）。120厂房和仓库不准用作生活居住。

121．各企业车间应按照楼层的承受负荷，要求放置设备和货物。122．工业废弃物应由（各企业、各车间自行）处理

123．若要在外墙式房顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请。124．无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用（园林绿地）

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

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125．工业厂房和仓库的公共场地各企业不得堆放货物。

126．物业管理对物业的基本要求是：

1、物业的设计要科学、合理、适用和景观，并要方便维修和养护

2、建筑材料质量和被动施工，质量要好，减少使用成本

3、配套设施齐全，能为使用人提供多种服务

4、环境优美、安全、舒适

5、为物业管理提供必要的设施。127．做好物业管理早期介入的物质准备；

1、人员准备

2、资料准备

3、设备器材准备

4、资金准备。

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀区双榆树东里35号西侧楼一层 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文区幸福大街东壁街12号院 p.c:100062

物业管理人员培训课件 物业管理知识培训课件篇三

物业管理师职业培训教程复习提纲

1.狭义的物业管理指由专业的物业管理企业根据业主委托，依法签订委托合同，对受托物业运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、卫生、安全、绿化、道路该实行专业的管理。为业主使用人提供全方位高效经济的服务使物业发挥最大的社会、环境和经济效益。

2.物业管理与传统房地产管理的区别（1）管理体制（2）服务质量（3）业主与使用人的地位（4）对物业的维护保养（5）管理的客体

3.物业管理的目标：创造安居乐业的生产、生活环境，物业的保值和增值。

4.物业管理正是围绕创造“安居乐业”这一中心开展各项工作的企业行为。

5.物业管理企业的根本任务是突出“服务”二字。

6.物业管理企业必须“以服务不宗旨，以经营为手段，以效益不目的”开展各项运动。

7.以效益为目的就是通过物业管理中的服务过程取得社会效益，环境效益，经济效益。

8.物业管理的主要内容包括：维护维修，监督装修，安全保洁，环保绿化，综合服务。

9.物业管理企业在为住用人增加便民设施、设备时，也必须依法行事。

10.物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作业是否构成对物业结构，墙面，楼板等的损害。

11.房屋的维护与修缮是常规性服务与管理的主要内容。

12.物业管理企业要定期对房屋检测，要把房屋（检测、鉴定、维护、修缮、使用）各个环节的技术活动和技术工作，按照一定的技术标准保管好。

13.物业管理企业对不属自己管辖范围不能扒诿也要给住用人以（满意的答复）

14.物业管理企业接到报修时应立即行动，马上修好，这对物业管理企业（信誉）的影响是非常明显的。

15.要搞好安全保卫管理，必须配备必要的硬件设施，更在注意普及（消防知识、法律知识、救护知识）实行群防群治。

16.保洁管理的作用：塑造文明形象，提高环境质量。

17.环境保护要（以防为主，防治结合）。

18.加强物业区域内的绿化管理，提高绿地标准。

19.物业区域内的道路要畅通，转弯地方要设标志。

20.物业管理企业应该要场地，人员，资金许可的情况下，经过认真预测是否能取行一定的经济效益，然后有计划地开发服务项目。

21.当住用人因为特殊原因希望花钱买方便，物业管理企业应创造条件，满足住用人要求，提供特约性服务。

22.物业管理的基本原则包括（产权分离、业主至上、统一管理、专业高效、权责分明、经济合理、公平竞争、依法行事）。

23.物业的主权是物业管理权的基础。

24.物业管理企业要接受业主或业主委员会委托以后成为物业的具体管理者，不是物业的主人，这体现了产权、经营权分离原则。

25.只要在物业区域里边的问题，住用人一律找物业管理企业解决。

26.在物业区域外部的管网，道路各项管理工作应由政府有关部门统筹管理。

27.为了高效优质服务可以通过签订合同的办法将一些专业性更强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

28.权、责分明原则要求做到人人有事做，事事有人管。

29.物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。

30.物业管理企业按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，收的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符。

31.选聘物业管理企业时，应该坚持按投标制度，这样可以激励企业加强内部管理，提高服务水平，降低管理成本，增强自身实力，遏制腐败现象。

32.物业管理遇到的问题十分复杂，处理问题时要以法律、法规为依据。

33.物业管理人员的素质要求包括觉悟、知识、技能、个人素质。

34.物业管理人员应具有的专业知识和技能包括现代化管理知识、专业技能、管理手段。

35.物业管理人员应具备的个人素质包括

1、语言表达能力

2、端庄的仪表仪容

3、良好的心理素质

4、健康的体魄。

36.物业管理人员的职业道德包括

1、忠于职守、尽职尽责；

2、兢兢业业、热情服务；

3、积极主动、讲求时效；

4、实事求职、办事公道；

5、遵守纪律、奉公守法；

6、谦虚谨慎、文明礼貌；

7、刻苦学习、提高素质；

8、钻研业务、掌握技能。

37.忠于职守、尽职尽责要求物业管理人员要有强烈的事业心和职业责任感。凡属于自份内的事不推诿、拖拉、认真做好不擅权越位，不掺杂私心杂念不渎职。

38.物业管理服务对象的多样性要求物业管理人员要有很好的心理素质，很好的适应性，无论对哪种类型的人物都要热情服务生人熟人一个样。

39.物业管理的内容多，范围广，要求急，情况复杂，要把工作做好必须依靠全体物业管理人员积极主动，不依靠外力推推动动,要做到人找工作，不要让工作找人。

40.凡是用户需要做的事，都是重在的事都要分秒必争，尽快干好决不能拖拖拉拉，互相推诿。

41.急修零活当时到现场发现如不立即修复就可能发生危险的话，必须马上采取措施，避免险情。

42.物业管理人员必须坚持实事求是的工作作风一切人实际情况出发，不夸大、不缩小客欢地，正确地对待和处理问题。

43.只有做到廉洁奉公，不谋私利，不受任何人的贿赂利诱，随时抑制行业不正之风，一切按规定按制度按规范办事，才能做到办事公道。

44.奉公守法就是要求物业管理人员，在职业活动中坚持原则以国家利益企业利益和群众利益为重，自觉奉献，不为个人谋取私利。

45.物业管理中出现的问题日趋复杂，要求物业管理人员不断提高自身素质，活到老，学到老，学习现代和学技术知识，不断接受新事物研究新问题才能适应工作的需要。

46.物业管理人员必须钻研业务学习现代化的管理知识、业务技能，了解和掌握建筑业和物业管理中的新知识、新工艺、新办法、新成果。结合我国实际情况这用到物业管理工作中。

47.物业管理企业按投资主体分类：

1、全民企业；

2、集体所有制企业；

3、联营企业；

4、私营企业；

5、合资企业。

48.物业管理企业按股东出资形式分类：

1、物业管理有限责任公司；

2、物业管理股份合作公司；

3、物业管理股份有限公司。

49.物业管理企业按是否具有法人资格分类：具有独立法人资格的物业管理公司或子公司；不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。

50.资质一级企业：

1、注册资本500万以上；

2、中级以上职称人员不少予30人，80%以上取得从业人员岗位证书；

3、管理两种类型以上物业；

4、管理各类物业建筑面积占计算基数的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理项目全国优秀小区称号，20%以上获省级优秀小区称号；

6、有健全的企业管理制度和财务制度；

7、建立了维修基金管理与使作制度。51.资质二级企业：

1、注册资本300万以上；

2、中级以上职称人员不少于20人，60%取得岗位证书；

3、管理两种类型以上物业；

4、管理各类物业建筑面积占计算基数百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理项目获全国优秀住宅小区，10%以上获省级优秀小区称号；

6、有健全的企业管理制度和财务管理制度；

7、建立了维修基金管理与使用制度。

52.资质三级企业：

1、注册资本50%以上；

2、中级以上职称人员不少于8人，50%取得岗位证书；

3、有委托的物业管理项目；

4、有比较健全的企业管理制度和财务管理制度；

5、建立了维修基金管理与使用制度。

注：一二三级企业都要求：经理取得建设部发的物业管理企业经理岗位证书。

53.物业管理有限责任公司的组织机构：有限责任公司应设立股东会，董事会和监事会。股东会是公司的权力机构，选举和撤换董事、监事，决定公司经营方针、投资计划等重大事项；监事会是公司的监督机构，董事会是经营决策机构，董事长为法定代表人；总经理由董事会聘任或解聘。

54.物业管理股份有限公司的组织机构：股份有限公司应设立股东代表大会，监事会和董事会。由发起人认股人举行创立大会制定和通过公司章程，选举董事会和监事会成员，然后由董事会聘任总经理。

55.物业管理企业的组建条件：

1、企业名称的确定；

2、企业住所；

3、法定代表人；

4、注册资本；

5、公司章程；

6、公司人员。

56.物业管理企业的设立：发起人或发起单位写出申请设立物业管理公司经营资质报告，递交房地产主管部门审批。申请单位收到审批准文件后向工商行政管理是机关办理企业注册登记手续，领取营业执照即可对外营业。取得执照30月内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要互税务机关办理税务手续。

57.业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件。内容包括：

1、业主委员会的名称地址物业区域范围；

2、性质主管部门及宗旨等；

3、机构设立及职责；

4、组织原则；

5、委员条件及产生程序；

6、业主委员会权制义务；

7、经营来源帐目管理；

8、会议及工作制度；

9、章程生效修订等有关事宜。

58.业主委员会的日常工作：

1、了解和掌握业主和使用人的基本情况；

2、对物业管理企业进行工作评价决定是否续聘；

3、通过招投标选聘物业管理公司并签订合同；

4、管理物业维修基金；

5、提出维修计划，设备复数计划等并提出财务预算提请业主大会备设；

6、宣传、教育、督促业主和使用人遵守业主公约；

7、协助依法处理违章；

8、协助对车辆停放广告设置进行管理；

9、做好内部管理工作；

10、创建文明小区。

59．物业管理企业与房地产行政主管部门的关系：房地产行政主管部门对物业管理企业的监督、管理、指导工作、体现经下方向：

1、组织物业管理企业参加考评和评比；

2、负责对物业管理企业的经营资质审批；

3、对物业管理人员进行职业技能培训。

60．物业管理企业与工商行政管理部门的关系：物业管理企业必须接受工商行政管理部门的监督与指导。开业之前向工商行政管理部门申请注册登记，经核准发经营业执照后方可正式开业；工商行政管理部门依法进行年检、年审。对违法经营者有权依法批评、教育、处罚，直至吊消执照，对合法经营霰得给予保护和支持。

61．物业管理企业与税务部门的关系：物业管理企业要依法向税务部按时纳税，税务部门有权依法进行定期与不定期的税务检查与指导。

62．物业管理企业与物价部门的关系是接受物价管理部门的物价管理。物业管理服务收费标准须上报物价主管部门核定批准；对物业管理企业的价格工作实行监督、指导。

63．物业管理企业与房地产开发企业的关系：

1、房地产开发企业附属物业管理公司，使物业管理成为房地产开发过程的延续和发展。这种情况形成了明显的从属关系。

2、委托专业物业管理企业进行管理，物业建成之后正式投入使用之前，第一次选聘物业管理企业的工作，应由原房地产开发企业完成。这样的物业管理企业与房地产开发企业自然构成了聘用合同关系，双方依照合同规定行使各自权利；履行各自的义务。

64．房屋共有关系的特征：房屋共有权人是两个以上公民对同一房屋共同享有一个完全产权即所有权；共有的各体是同一房屋共有房屋在共有关系存续期间不能分割每个共有的公民对整个共有房屋都可以行使权利‘共有人对共有房屋按照各自的份额享有权利或义务或平等享有权利及义务。

65．现代写字楼的特点有：

1、相当规模结构标准建筑面积和外观装饰的要求

2、不但要有良好的建筑艺术造型外观还要有独特的线条、格局、色彩和装饰；

3、以办公使用为主要求尽可能拥有优越的地理位置和良好的交通环境；

4、作为效益性物业，投资多风险大；

5、智能化是现代写字楼的标志。

66．现代写字楼的（）功能系统包括：①电气设备；②通讽；③空调；④供暧；⑤运载；⑥给排水；⑦消防；⑧监控系统。

67．电气设备是写字楼设备中最重要的系统，是其他设备的基础和中心。一般要保证两路供电，为一路供电发生故障时能自动切换至另一路。

68．通讽手段是现代办公的主要工具之一，大楼的档次和它的通讽档次是相互配的越是现代化的大楼，它的通讽设备也应越是现代化。

69．现代写字楼一般装有自动调控的设备，对空气进行温度转换增团党委温度过滤并控制空气的流量，提供充足的新风和冷气，新风量要求达到人均10-15平方米。

70．写字楼一般采用集中供暖，由锅炉房供给热水或蒸气，通过管道输送到各个室内放热设备将热量散发；或将空气国热后用风道分送到各室，也可将城市供暖外线接

通大楼管道输送到各个室内。

71．电梯是高层建筑物等载运人或物尚作垂直方向运动的机械设备，有客梯、货梯、消防电梯；造型美观大方性能快速可靠的电梯是现代写字楼不可缺少的组成部分。

72．常见的高层建筑给水方式有：

1、由加压泵和高位水箱供水；

2、环状管（）给水方式；

3、分压供水；

4、水泵连续运转供水。现代一些高层建筑多采用吸水池贮水，用自动化装置控制水泵和保持管内水压。

73．室内排水系统是将室内各设备排出的污水分别汇集起来，直接或间接对含有大量的固体杂质、酸性、碱性、有毒物、油脂的污水经局部处理达到排放标准后排入城市污水管道这叫排水。

74．通风管排水管系统污水集水由提升设备、污水局部处理设备等构成了大楼的排水系统。

75．高层建筑广泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所组成，室内消火栓系统。超过24米的建筑物，使用一般消防车已困难其室内消火栓给水系统应具有扑灭大火的能力。

76．有些现代高层建筑物中安装有自动喷水消防系统和水幕消防系统，自动喷水与消防控制中心相连。水幕消防系统作用在于隔离火区保护邻近火区的房间和建筑，并可冷却防水隔绝物。

77．为确保大厦安全要在出入口、大堂、电梯、贵重物的存放处及停车场等重点部位实行24小时全天候视频监控，发现异常及时采取措施。

78．现代写字楼的智能化要素：应具备三大要素菜、楼宇自动化系统（bas）

2、通信自动化系统(cas)

3、办公自动化系统（oas）。

79．bas就是采用电脑对整个大厦内即复杂又分散的各种关设备实行监视，测量和控制的系统。

80．cas包括通信明络，电视电缆音响广播安保监视报警，消防报警等各个系统。通过它可以对建筑物实施全方位的管理。

81．通过cas可以实现客房状态显示，自动计费等服务功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隐私权。

82．oas一般由电话机、传真机、pc机、文字处理机、声像存储及各类终端等与各种办公设备和相应的计算机软件构成。

83．智能化建筑的综合布线系统（pds）是把bas、cas、oas三大要素有机地联系在一起，实现图文，数据，语言信息的快速传递的传输网络是智能化建筑的重要组成部分。

84．写字楼的维护维修与环境管理内容包括：监督装修，房屋管理维修养护；设备管理维修保养；清洁服务；绿化服务；保安服务。

85．房屋完好率达98%以上，房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访记录。

86．设备维修和操作人员持证上岗，实行24小时值班，以最短的时间处理突发运行故障，保证供电系统24小时正常运行，出现故障，立即排除；消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用。

87．制定保安计划，建立有效制度消除危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。措施是：根据实际需要配齐保安人数；确定保安巡逻的岗位和路线定时定（）定线与突（）检查相结合；建立24小时固定值班，（）岗巡逻制度做好交接（）工作；完善电视监控系统重点设防发现异常及时采取措施。

88．写字楼商务中心的报告项目翻译秘书办公系统（）初化；临时租用办公室整套设备和人员配备；长话、传真、电脑、电视、邮件、邮包、快递及外出期间保管代转传真信件等；商务会谈咨询信息查询会议安排报刊杂志订阅或批发

89.写字楼租赁合同的签作过程：1。销售代表在授权内与客户商谈，拟写租约条件后制定协议书，租赁合同审核表报财务部审核，2、审核后的答赁合同审核表如期返回销售部

3、销售代表将合同及房租、保证金收费通知一并送给客户签字

4、签好字后，再次确认合同内容有无改动，确认无误后交总经理签字

5、将客户签字的房租及保证金收费通知转交财务部，由应收会计催帐

6、签订的合同保存一份归档，另一份送还给客户。

90．写字楼租赁合同的执行过程：是指客户迁入写字楼、客户使用写字楼、客户迁出入写字楼的整个过程。

91．客户迁入写字楼营业部工作职责：向客户发放第一期房租及保证金收费单，及进将有客户签字、确认的收费单转财务部作为收费凭证；向工程部发工作单，按客户要求安排装修、安装通讯、商（）等事宜，向客务部发式作单。安排配置所需办公家具，更换房门门锁及清扫等到工作；正式迁入前向各部门发客户迁入通知并将合同中特殊条款通知有关部门。

92．营业部在接到写字楼同客户书面迁出通知后，立即向有关部门发《汇签表》，表内设前言、（）部门、发表日期、公司名单、房号、迁出日期、部门经理签字栏、返回日期、限定返回日期及汇签项目栏，并和客户约谈搬迁事宜。

93．客务部接汇签单及工作单后，在客户迁出之日安排专用货梯服务；信件（）在客户迁出一周内终止服务，此周内事宜可电话通知客户取件，一周后，信箱提供有偿服务；依据家具现状，对家具种类、数量、破坏情况与客户一同进行核查汇签并提出相应赔偿方案。

94．财务部核查客户缴费结账情况向客户催收各项未缴款额，按总经理批示的保证金结算方案及时办理有关事宜。

95．工作部接到《汇签表》后，将通讯服务截止时向在《汇签表》上注明，根据工作单为客户拆卸门牌代码等。

96．营业部：以工作单形式通知有关部门，安排客户迁出事宜；在客户迁出前，及时与客户联系办理通讯线路过户的工作；迁出过程中，销售代表协助保卫部在现场监督管理，迁出之日与客户办理退房手续，并向各部门发《xx迁出通知书》。

97．写字楼承租户的选择依据：

1、承租户经营业务的类型及声誉；

2、承租户的财务状况；

3、所需面积大小；

4、需要提供的物业管理服务。

98．承租户经营业务类型应与写字楼的功能匹配，同为租户的满意程度不仅有于物业管理者所提供的优质服务，而且某种程度上取决于租户整体之间的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相处；相宜则要能互补互利，相得益彰。

99．物业管理者对承租户要有较详细的（）信核查。核查内的目的主要是为选择租户作决策。那些被证明财务状况好，极有声誉的大公快司是（入选）对象。100．那些财务状况不佳，信誉不好的租户要加以小心，一般应予以拒绝。

满足特殊服务应和写字楼功能相适应，与租户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。

101．写字楼租金的构成：

1、商（品）租金包括折旧费、维修费、管理费、地租、利息、税金、保险费、利润；

2、成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息、地租五项构成，3、基础租金指导承租人租用每平方米可出租面积按月成年交付的最低金额；

4、市场租金在商品租金的基础上，反映供求关系，而出现的一种租金。

102．写字楼租金的确定方法：租金应在制定基础租金价格的基础上分类定价，合理确定；

2、市场较好，市场租金一般高于基础租金，当基础租金高于市场租金时，降低经营费用向下调整到市场租金水平；

3、物业租约分毛租约、纯租约两类，（1）毛租约主要指承租户支付（固定）的租金，将经营费用金加到租金里面，再由业主支付经营过程中的所有费用，业主和承租人会有多支出了物业费的感觉；（2）纯租约主要指承租户除了支付租金外，还要支付承租其它的费用；

4、写字楼物业租约要持续较长时间，在租约中一般都要包括规租金定期增加方式的租金调整条款；

5、写字楼租金常常以每平方米可出租（面租）为计算基础，公摊系数一般在0.2-0.3之间；

6、成功写字楼（均属）管理好，8年左右可回收投资。

103.商业场所租赁合同的内容：

1、合同当事人

2、标的物3租赁用途

4、限制承租人在附近重（）

5、营业时间

6、租金支付方式

7、公用面积的维护

8、广告标志和图形

9、折让优惠

10、有关税费的负担11租赁期限

12、承租人与承租人的权利、义务

13、违约责任

13、免责条件

15、其它条款16纠纷的解决方式17合同生效条件。104．商业场所租赁合同的签订：

1、签订物业租凭合同是承租、出租方建立租赁关系的凭据

2、租赁合同按统一规定填写，特殊协议在解决栏写清

3、合同一式两份，双方各执一份，可进行公证

4、契租日按合同约定之日确定

5、承租人进住商场出租人会同核对室内设施及附属设备（递）交填写合同附表

105．商业场所承租高的分类方式：

1、零售商店的经营品种范围

2、零售商店的不同形式

3、不同层次的商店

4、不同的商业规构

5、承租客商在商业场所的不同作用。106、承租客商根据承租营业场所的期限可分为三种类型：

1、基本承租户又称关键承租户，他们租期通常在20年以上对稳定商业场所经营管理及收入起重要作用，是公共同业区发展的基础；

2、主要承租户租期一般在10年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用；

3、租赁期一般在10年以下的为一般承租户。

107．根据国外经验：一座公共商业楼宇的基本承租户承租经营面积应达50%以上；主要承租户承租的营业面积应达30%以上；其余20%由一般承租户承担，尽管他们的变动性较大，但也体现了市场变化的适应性。

108．商业场所承租客商的依据：

1、承租户的声誉

2、承租户的财务状况

3、承租户组合与位置分配；

4、承租户需要的服务。

109．在选择具体承租户时，要对许多因素进行权衡，除满足日常消费者需求外，还预计有哪些时尚消费品可吸引更多顾客，（以）提供货真价实的商品和服务，且具有竞争力，所经营的种类应统一协调规则，避免雷同而引起的不必要的竞争。

110低于预期的资本回收水平是商业（经营）失败的最大原因，经营成本不仅包括租金、企业设备设施使用费，建筑物内、营业室内维护费还包括存货和流动资金占用利息、职工工资、贷（物）及收款设备旧，商店设（）和广告支出等，迁移成本和停业损失也要考虑、新建立的承租户有否是（）的储备基金应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户所提供的商品和服务种类应互为补充。

112．作为商场内的承租户，非常关心是否有足够的楼面使用面积来开展其经营活动，其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别，整个购物中心的容流量有多大。113．承租客商协会组织的内容：

1、开展公共商业区整体性的促销活动；

2、协调公共商业区各承租户的关系；

3、搞一些承租客商之间的互助工作；

4、协调承租商与公共商业场所管理者之间的关系。

114．商业租金的构成：

1、基础租金

2、百分比租金

3、代收代缴费用

115。基础租金是业主获取的承租人经营业绩不相关的一个最低收入。是以价值为基础以成本为最低界限，根据业主希望达到的投资收益（）目标和可接受的最低金水平确定。

116．当收取百分比租金时，业主分享了零售商的部分经营成果。通常以年总营业额为基础计算，一般是作为基础租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和变动百分比面种方式。变动百分比是租贷双方商定的百分比随销售额的数额数量增加而减少，以鼓励承租提高经营水平，扩大销售的目的。

117．纯租约的形式，决定了业户要支付哪些费用，哪些费用是属于代收代缴费用，哪些费用按承租人所承租面积占整个物业（是）出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源使用的程度，都要在租约中仔细规定。

118．商业场所租金的确定方法：租金应在制定零售商业物业基础租金价格的基础上

2、在物业市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

3、商业物业租约一般分为毛租约、清租约、百分比租约三种

4、租金的调整一般只对基础租金对基本承租人5年调整1次，一般承租人每年调整1次

5、零售商业物业出租一般以可出租面积计算，包括营业面积和公摊面积

6、成功的购物中（）由于产生很高的现金流量一般5-7年可回收投资。确定出租单元租金时，常用较好位置数额租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工业区物业的管理制度包括（厂房仓库、岗位设备、领料、出入库、安全消防）。

120厂房和仓库不准用作生活居住。

121．各企业车间应按照楼层的承受负荷，要求放置设备和货物。

122．工业废弃物应由（各企业、各车间自行）处理

123．若要在外墙式房顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请。

124．无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用（园林绿地）

125．工业厂房和仓库的公共场地各企业不得堆放货物。

126．物业管理对物业的基本要求是：

1、物业的设计要科学、合理、适用和景观，并要方便维修和养护

2、建筑材料质量和被动施工，质量要好，减少使用成本

3、配套设施齐全，能为使用人提供多种服务

4、环境优美、安全、舒适

5、为物业管理提供必要的设施。

127．做好物业管理早期介入的物质准备；

1、人员准备

2、资料准备

3、设备器材准备

4、资金准备。

物业管理人员培训课件 物业管理知识培训课件篇四

常州物业经理上岗证培训

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一、物业经理上岗证培训

1.证书颁发:建设部人事教育司/建设部住宅与房地产业司 2.证书查询：全国城建官网查询 http:// 6.培训内容：1物业管理概论 2物业管理法规 3房地产开发经营与管理 4房地产基本制度与政策 5房屋设备知识 6房屋结构构造与识图 7.考试方式: 开卷考试或网络考试(选择题)8.取证周期:1个月左右

9.费 用: 1200元/人（含培训费、教材资料费、考务费等）

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10.提交资料:身份证复印件2份，1寸免冠彩色照片4张

二、学校简介

常州市工会干部学校隶属于常州市总工会，系全民事业单位。学校位于文化宫北侧、红梅公园南侧，交通便利，校园环境优美，闹中取静，是理想的学习进修场所。

常州市工会干部学校立足时代发展，在做大、做强学历教育项目的基础上，努力开发职业资格证书培训项目。学校结合自身优势和社会发展趋势，大力开发物业、家政等关乎民生领域的培训项目。为获得最优质师资和学习资源，学校与全国城建培训中心强强联合，面向常州市五区二市推广物业经理岗位证培训和物业管理师培训。

相信凭借我校几十年的培训教学经验，结合全国城建培训中心专业强大的师资团队和学习资源，一定能为您及您单位提供高质量的培训服务！

三、相关管理条例链接 1.《物业管理条例》第33条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

2.《物业管理条例》第61条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

四、联系方式

1.报名地点：

常州工会干部学校201室（天宁区小九华路40号）

（红梅公园文笔塔正南面，桃园路边延陵小学往东200米）

乘车路线：游

1、b12、b2至文笔塔站，3、7、17、220a至东太平桥站，25路至桃园新村站，9、11、19、53、78、78a、80、220至红梅公园公交中心站，步行8分钟即达。

武进区总工会·武进职工服务中心5楼507室

（武进区延政中大道65号，武进区政府正南面，武进假日酒店西侧）

公交路线：（24条公交路线经过）：b1、b16至淹城公交中心站，b19、h3、h4、14、67、69、319至淹城公交枢纽底站，b15、75-1至延政大道兰陵路站，68、268、307、308、311、501、509至小留站，b11、74、74a、74b、75、502至花园街延政路站（农行武进支行站），步行5分钟即达。

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物业管理人员培训课件 物业管理知识培训课件篇五

2014年物业管理理论与实务练习题

一、单选题

1.入住的实质是（）交付物业的过程。a.建设单位向业主 b.物业服务企业向业主 c.施工单位向建设单位 d.施工单位向业主

2.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（a.高层80万㎡，多层50万㎡ b.高层80万㎡，高层50万㎡

c.高层100万㎡，多层200万㎡，写字楼50万㎡，别墅20万㎡ d.多层50万㎡，高层30万㎡，别墅5万㎡，写字楼2万㎡

3.下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。a.工厂集体宿舍 b.新建写字楼 c.新建商品住宅区 d.部队营房

4.关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。a.评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成 b.人数为5人

c.由招标人依法组建评标委员会 d.外请专家不得少于4/5

5.在房屋完损登记分类中，不正确的分类名称是（）a.完好房 b.基本完好房 c.一般完好房 d.危险房

6.物业管理区域内，义务消防队由（）组成。a.物业管理公司的全体员工 b.物业项目部的全体员工 c.全体秩序维护员 d.全体业主

7.员工的解聘包括（）三种情况。a.员工辞职、辞退和资遣 b.员工辞职、开除和资遣 c.员工辞退、终止合同和派遣 d.员工辞退、旷工和除名。）

8.物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。a.一定要满足业主的合理要求 b.尽可能满足业主的一切要求 c.要有偿满足业主的合理要求 d.尽可能地满足业主的合理要求

9.一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。a.物业分公司 b.人力资源部 c.财务部

d.经营管理部

10.物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是（）单位。a.建设 b.施工 c.规划设计 d.监理

11.物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的（）合同。a.特约服务 b.代办 c.授权 d.委托

12.根据《中华人民共和国物权法》，建筑物区分所有权市业主对物业专有部分分享专有所有权，对共有部分享有共有和（）权利 a.共同受益 b.共同管理 c.共同使用 d.共同处分

13.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。a.3 b.4 c.5 d.6

14.关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。a.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 b.前期物业服务合同属于书面合同

c.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 d.前期物业服务合同属于附终止条件的合同

15.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（）。a.①-②-④-③-⑤-⑥ b.①-④-②-③-⑤-⑥ c.②-①-④-③-⑤-⑥ d.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）。ａ.配置消防中队车辆 b.建立义务消防队伍 c.开展消防安全检查 d.加强消防设备保养

17.物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（）。a.经营范围 b.注册资本 c.法定代表人 d.资质等级

18.某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。a.决定 b.通知 c.批复 d.意见

19.某物业管理企业，多层住宅管理面积为120万㎡，高层住宅面积78㎡，独立式住地10万㎡，办公楼、厂房及其他物业管理面积累计25㎡，从以上数据看，该物业管理企业应属于（）。a.一级资质 b.二级资质 c.三级资质 d.不清楚

20.不是装饰装修时间的是（）。a.一般的装饰装修时间 b.特殊装饰装修时间 c.装饰装修期 d.节假日

21.以下不是物业管理在招标的方式的是（）。a.公开招标 b.协议招标 c.定期招标 d.邀请招标

22.不是新建物业承接承验的准备工作的是（）。a.人员准备 b.计划准备 c.物业资料准备 d.设备、工具准备

23.下列不是修理类别的是（）。a.大修 b.中修 c.小修 d.抢修

24.新建物业移交方是（）。a.前期物业管理部门

b.建设单位 c.业主大会

d.房地产主管部门

25.业务业主自治管理组织的最高权力机构是（）。a.业主委员会 b.业主大会 c.物业公司

d.物业公司和业主委员会

26.如果企业员工集中且（），则宜建立一级物业服务企业培训体系。a.项目机构数量较多 b.员工整体素质较高 c.培训资源比较充裕 d.培训资源较紧缺

27.下列属于物业规划设计阶段，物业服务企业早期介入工作内容的是（）。a.将全部早期介入所形成的记录，方案，图纸等资料，整理后归入物业管理档案； b.就物业环境及配套设施的合理性，适应性提出意见或建议； c.记录物业项目的隐蔽工程；

d.拟定物业管理的公共管理制度。

28.物业管理起源于（）。a.18世纪60年代的英国 b.19世纪60年代的英国 c.18世纪60年代的美国 d.19世纪60年代的美国

29.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。

a.物业管理费收缴率达到95%以上

b.原物业管理机构书面同意一觉小区物业管理权 c.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区

d.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除

30.物业管理公司在内容转发上级单位的公文，宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是（）a.告示

b.通知

c.决定

d.通报。

31.业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。a.1/2

b.2/3

c.3/4

d.1/3

32.在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时应使用的物业管理制度文书文种是（）a.守则 b.制度 c.公约 d.办法

33.在物业管理活动中，仅限在独立的组织中传达的文书被称为（）a.前行文 b.内行文 c.平行文 d.上行文

34.物业服务企业薪酬体系设计的首要步骤是（）a.职位分析 b.薪酬定位 c.薪酬调查

d.薪酬结构设计

35.在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有（）a.不平衡报价法和多方案报价法 b.多方案报价法和保本报价法 c.增加建议方案法和无利润竞标法 d.突然降价法和保本报价法。

36.下列各项中（）负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。a.市级以上人民政府建设主管部门 b.国务院建设主管部门

c.省人民政府房地产主管部门 d.国务院城乡规划主管部门

37.下列选项中（）是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导规范和约束所有业主物业使用人，业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。a.服务标准 b.管理规约 c.临时管理规约 d.物业服务合同

38.业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。a.建设单位 b.工程施工单位 c.物业服务企业 d.工程监理单位

二、多选题

1.关于对员工奖励的说法，正确的有（）。a.物质奖励与精神奖励结合

b.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 c.奖励应采用公开透明的方式 d.奖励成都要与员工的贡献相符 e.奖励的方式保持一致，不应变化

2.物业管理投诉处理的要求有（）。a.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”

b.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验

c.尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进 d.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 e.对业主的过多要求不予理会

3.物业绿化日常管理的内容有（）。a.浇水、施肥 b.修剪造型 c.翻新改造 d.花木种植 e.中耕除草 4.常规物业管理包括（）等。a.消防设备维护 b.房屋出租

c.配套商业的经营 d.道路停车位的管理 e.树木的养护

5.下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（）。a.生活水泵 b.清洁用扫地车 c.立体车库停车架 d.客服人员用电脑 e.剪草机

6.物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（）。a.白蚁防治

b.建筑物外墙清洗 c.下水管道疏通 d.电梯机房清洁 e.垃圾收集与处理

7.物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（ａ.物业丈量报告

ｂ.物业工程地质勘测报告 c.物业员工考勤和奖励档案 d.电梯维修投诉管理记录 e.业主投诉管理记录

8.物业绿化管理的主要工作包括（）。a.建立了绿化管理机构 b.制定管理规章制度 c.加强绿化宣传教育

d.拓展了变化物业区绿化面积 e.加大资金投入

9.物业管理企业是（）企业。a.已发成立 b.具备专门资质 c.独立法人地位 d.根据政府规定 e.出资人协商确定

10.治安防范应注意（）。

a.遇到有人在公共区域聚众问事的应立刻向公安机关报告

b.遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场。）c.管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或问事时，应采取措施将其离开管辖区 d.辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问 e.管辖区域内发生坠楼等意外是事故，应立即通知急救单位及公安部门

11.早期介入的作用有（）。a.优化设计

b.有助于提高工程质量 c.有利于了解物业情况

d.为前期物业管理做充分准备 e.有助于提高建设单位的开发效益

12.物业服务费成本一般包括（）。a.管理人员的工资、社会保险、福利等

b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 c.物业管理区相关的维护费用 d.物业管理企业固定资产折旧

e.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

13.在早期介入阶段，物业服务参与与竣工验收的主要目的是（a.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 b.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 c.掌握验收的情况

d.为物业的承接查验做准备 e.签署竣工验收意见

14.清洁工作日常管理的方法有（）a.日检 b.月检 c.专项检查 d.互检

15.白蚁的防治方法有（）a.挖巢法 b.药杀法 c.诱杀法

d.生物防治法

三.简答题

1.简述商业物业管理的内容。2.简述住宅小区物业的特点。3.简述物业管理的基本原则。）四.论述题

论述智能建筑的优越性。

五.案例分析题

1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有 过错。

问题：

（1）物业公司在此次事件中辩称合适不？

（2）在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？（3）房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？

2.某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

（1）本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。

（2）本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。

（3）物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。

（4）本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。

（5）你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。

3.某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。问题：

（1）请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？（2）物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

（3）由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

4.某物业公司和开发建设单位达成如下协议：

（1）地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？（2）由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？（3）因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？（4）建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

5.某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。问题：

（1）如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?（2）旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?（3）如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？ 为什么？

6.某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来 此事搁置。到了2011年 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。问题：

（1）造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？（2）两家的损失谁来赔付？为什么？（3）更换自来水主管道的费用由谁来付？

7.拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：x x花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题

（1）根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?（2）根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

（3）如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)

8.某市某某家园高层塔楼业主a先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现 后多次劝阻，但a先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住a先生对们的业主b女士也多次要求a先生拆除防盗门，b女士以物业 服务企业没有尽到职责、没有能够阻止a先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。a先生对b女士的要求置之不理。物业服务企业在a先生装修前已向其告知 了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为 有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在a先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。问题：

（1）a先生杂公共通道安装防盗门时否合法?为什么?（2）哪些主体可以起诉a先生要求其拆除防盗门，为什么?（3）假如你是物业服务企业经理，由你来解决a先生和b女士之间的……用哪种方式更有利于小区的长治久安?（4）b女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

答案

一.单选题

1.a

2.c 3.c

4.c

5.c

6.b

7.a

8.d

9.a

10.a

11.d

12.c

13.c

14.c

15.c 16.a 17.d 18.b

19.b

20.d 21.c

22.c

23.d 24.b 25.a 26.d 27.b

28.a

29.b 30.b 31.b 32.c

33.b

34.a

35.b 36.b

37.b

38.a

二.多选题