无论是身处学校还是步入社会，大家都尝试过写作吧，借助写作也可以提高我们的语言组织能力。范文书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇范文呢？下面我给大家整理了一些优秀范文，希望能够帮助到大家，我们一起来看一看吧。

浅析物业管理的现状及发展趋势篇一

写字楼管理内容与过程

一、前期管理

(1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼cis策划

二、接管验收

(1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司cis实施

三、入住管理

1.权利认定2.签署契约：业主公约及房屋使用管理规定3.收缴相关费用4.房屋查验5.发放钥匙6.办理相关证件

四、日常运行管理 1.安保管理

(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理

2.工程管理

(1)系统运行(2)日常巡检(3)计划维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理

3.保洁绿化管理

(1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消

施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。

在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30-40%公共能源，占总成本的20-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。

其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右，成为写字楼物管企业成本控制的重点。

二、写字楼成本精益控制方法

成本的精益控制，是指借鉴工业企业精益生产的成本控制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施成本的精益控制，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。

精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。其特点是消除一切浪费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。

写字楼物管企业，应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理成本进行精益控制。

1、成本临界点控制

临界点控制，是一种动态的控制方式，企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要，又要保证在低谷期不闲臵服务能力。同时，对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高

包括：公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费。第三，为了分析、控制设备设施用电，除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表。第四，为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。第五，为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。

其次，管理无空白点。做到只要使用能源方，都要能被计量。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。

再次，电价核算准确。因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格，而且每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。另外，大型写字楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物管企业的成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相对固定的单价数额。物管企业应每月制定能源成本核算表，清晰展示当月的能源成本负担情况。

需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力。第二，从空间上落实服务责任，在不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。

对比写字楼、宾馆和商场的服务需求，如表2所示，分析写字楼每天的需求高峰期和低谷期。

写字楼全年的服务需求高峰期和低谷期也比较明显。由于写字楼租赁顾客数量在一定时期内相对固定，所以，可以按照节假日将写字楼服务排班分为工作日班和节假日班。每个工作日班又可以分为服务高峰定岗定员制和服务低谷值班制，而节假日班可分为周末和大假两个班。企业根据各种班次的服务需求强弱和特点以及管理重点，安排服务岗位。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力；在低谷期(节假日等)以值班方式提供服务；以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求；值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能，比如工程维护人员在需要的时候协助保安，共同完成值班任务。

最后，写字楼人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。

写字楼物业的租约与租约谈判

写字楼租客与业主的权利和义务要在书面租赁契约中具体确定，租金定期增长的数量或幅度。显然，各城市的消费者价格指数能比较准确地反映当地通货膨胀的水平。然而，由于消费者价格指数有时变化幅度非常大，尤其是在经济高速发展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租客很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个条件。因此，租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元/平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如能源费用，可由写字楼的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎，因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比

装修投资或支付其它费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主的。这样做一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

另外折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积,则一般希望业主在将来(一般是租约期满)能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气,否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空臵时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常可以给租客一个优先权，即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空臵状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。有时租客还会要求在租约中加上于原租约条件下续租的条款。然而，业主不愿在租约期满时赋予租客过多的权利。这里主要有两个原因。首先，期限较长的租约所规定的租金在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期满时赋予租客一定的权利也并不能保证其继续承租。在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租客只要提前一定的时间通知业主并按规定缴纳罚金,租客就可以提前终止租约。

写字楼管理与服务的要求

写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，1写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

四、重视清洁管理

清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

五、强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98％，应急发电率达到100％，消防设备完好率达到100％。

六、设立服务中心，完善配套服务

管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，写字楼应有配套的3化写字楼放量的情况下，物业管理水平的高下才是决定“钱途”的关键。

1000万平方米火拼

北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析说，总体来看，2004年北京写字楼供应状况仍是“3+x”格局，即由cbd、中关村、金融街及其它写字楼商圈共同构成。根据规划，仅中关村、cbd、金融街等区域的未来供应量就近千万平方米。

cbd规划写字楼约500万平方米，但从近期来看，国贸-建国门区域的写字楼建设速度有放缓迹象，供应可能出现断档。同时，在cbd周边地区，如朝阳门、劲松、双井区域就获得不错的发展空间，形成2004年写字楼市场的潜在区域。

中关村2003年-2005年间总供应量约241万平方米，将建成58个写字楼，平均每年新增80万平方米。

从整体上看，金融街预计在2007年以前将建成近160万平方米的写字楼，供应速度低于cbd、中关村。

穆昆认为，除以上三个区域，值得一提的是朝外写字楼商圈的崛起。

综上所述，从中长期规划来看，cbd约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其它地区在150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。

致胜之道：物业管理

由于供应量庞大，部分发展商为避免将来租赁市场可能出现的激

5以后承诺能否真正兑现，这些都是问题。

公共商业楼宇的管理内容及方式

公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。

(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装臵，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，7力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(corporate ｉdentity system，简称cis)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的cis系统由三个子系统构成，即mis(理念识别系统)；vis(视觉识别系统)；bis(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。

cis是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和

9经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。

第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为

1施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提

浅析物业管理的现状及发展趋势篇二

20## 届 毕 业 生 毕 业 论 文

题

目: 写字楼物业管理的现状及发展趋势

院系名称： 专业班级： 学生姓名：

学

号：

指导教师： 教师职称：

20##年 6 年10日

摘 要

物业管理作为一个新兴行业，正在被越来越多的普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。

关 键 字：物业管理、写字楼、特点、现状、发展趋势

i

title: property management office of the status quo and development trend

abstract property management as an emerging industry, is being more and more important to ordinary people, it is not only a real estate project development an important part of after-sales service, real estate marketing is becoming one of the main selling ty management office has been little concern by the market, but with the write slowly embrace the development of the market to heat up, the importance of its property management which is more level of quality office space is now not only reflected in the hardware, and more importantly in the management of software -office professional property management to maintain and reflect the quality and the pursuit of office as a result of the company or organization is not satisfied with a simple demand for office, office to be able to provide multi-services, from a comfortable office environment, as a specific leisure venues and high-level business space, so write embrace the complexity of property management far more than the general residential district property ore, the current property management office of the property there are some different from the residential quarters of the problem, need to be property management office on the future trend of development, is worth waiting ds:property management, office buildings, characteristics，status quo, development trend

ii

目录

1.绪论...................................................................................................................................1 1.1 研究背景...............................................................................................................................................1 1.2 研究的目的和意义............................................................................................................................1 1.3 文献综述...............................................................................................................................................2 1.4 研究内容和方法.................................................................................................................................3 2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征...................................................................3 2.1 物业管理的概念.................................................................................................................................3 2.2 写字楼的概念......................................................................................................................................3 2.3 写字楼物业管理的特征...................................................................................................................4 3.写字楼物业管理的现状...................................................................................................6 3.1 物业管理行业本身问题的限制.....................................................................................................6 3.2 写字楼自身特点引起的问题.........................................................................................................7 4.写字楼物业管理的发展趋势...........................................................................................9 4.1 智能化写字楼对物业管理的要求................................................................................................9 4.2 写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流............................................................10 4.3 全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段.................................11 5.总结.................................................................................................................................12 结

论................................................................................................................................13 致 谢................................................................................................................................14 参 考 文 献........................................................................................................................15 iii

1.绪论

1.1研究背景

物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。

2003 年 6 月 8 日，国务院总理温家宝同志签署了第 379 号国务院令，发布了 《 物业管理条例 》。同时，随着国家对政府机关后勤体制改革的进一步深入和全面开展，大量的政府机关后勤化管理服务工作纷纷通过招投标的程序脱离出来，走向了社会，聘请专业化、具有企业资质、管理到位的物业管理企业来实施物业管理、提供物业服务，已渐渐成为机关行政后勤工作不可缺少的一部分。机关也可以对内部的人力、物力进行更好的调配，把人从繁杂的事务性工作中脱离出来，把更多的精力投入到业务工作中去，提高工作效率。

虽然，写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。而关于未来写字楼物业管理的发展趋势，也是值得期待的。

1.2研究的目的和意义

写字楼物业是在最近几年兴起的，但是，全球化的趋势让它有着前所未有的可靠的前景。因此，写字楼的物业管理也是越来越受到大家的关注。

本文着重从写字楼物业区别于小区物业的特点上来研究的，目的是能够让整个物业行业能够走向成熟，而不是没有区别用统一的方式对待各种不同的物业。

深入的研究写字楼物业管理有助于写字楼物业管理朝着好的、有利的方向发展，有利于整个行业的发展。

1.3文献综述

物业管理作为一个新兴行业，正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别。因此，当前的物业写字楼物业管理存在着一些不同于住宅小区的问题，亟待解决。

写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。

物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。人们对写字楼的要求不仅体现在装潢设计上高品位、使用上方便、实用，而且更需要得到人本服务、人文关怀的满足。本人从事写字楼物业管理几年的工作体会，深感到写字楼高水平的物业管理应具备如下十项标准：服务态度——热情、服务技能——娴熟、服务设备——完好、服务项目——齐全、服务方式——灵活、服务程序——规范、服务收费——合理、服务制度——健全、服务效率——快速、服务质量——优良。（刘灵，2007）

我国加入wto以后，为我国的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。在国际市场，我国的物业管理企业也因入世而得到在国际物业管理市场上争夺物业管理项目的发展机遇。我们应该努力适应这种竞争与机遇并存的形势，在外国物业管理企业大举进入我国市场的情况下，夹缝中求生存，并努力在国际物业管理市场上一显身手，这就势必要实施品牌发展战略。（苗山，2007）

写字楼的管理要改进、要以最快的速度改进，这是我国面向世界发展的要求。

以上各文献都分别从自己的研究角度对我国写字楼的现状和发展作了一定程度分析与研究，为本文的撰写提供了重要的参考依据。

1.4研究内容和方法

本论文第一部分简单介绍了一下物业管理及写字楼的概念和写字楼本身区别与小区管理的特点；第二部分剖析我国写字楼的现状；第三部分是针对我国写字楼的特点及现状，提出了未来发展的趋势，希望写字楼的发展方向明确，给整个领域以及整个物业管理行业带来新的希望。

由此，本人拟通过对现有文献资料的查阅，通过对目前我国物业管理和写字楼的管理进行了现状分析，明确了一些大的发展方向。

我校图书馆拥有清华同方全文数据库、中国学术期刊全文数据库、中国科学文献数据库、美国ebsco和springer等数多种中外文数据库，图书馆也藏有大量专业文献，这都为这次课题研究做了文献资料上的准备。同时，我在索克物业有限公司国龙大厦的实习，也对写字楼有了一些了解，这些都对论文写作有了一定的帮助。

2.物业管理的含义及写字楼物业管理的特征

2.1物业管理的概念

物业管理（property management）是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，在20世纪80年代，随着我国住宅小区的兴建，现代物业管理才从香港传入内地。自1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的成立开始，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。2003年，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。而到2009年，物业管理已深入各类建筑物的后期管理中，而不仅限于当初的住宅小区。其中，伴随着写字楼开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性也显得越来越重要。

2.2写字楼的概念

写字楼（office building）是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主

要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)等设施设备相匹配。

而关于写字楼的分类，我国还尚无统一的标准，主要依据其所处的位置、规模、功能进行分类：

1.按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼； 2.按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼； 3.按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼；

4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。

写字楼和住宅小区不一样，有它自己的特点。一是单体建筑规模大，机构和人员集中。写字楼多是高层建筑，楼梯高、层数多，建筑面积大，办公单位集中，往往能汇集数百家各种企事业单位及组织，要容纳上万人在其中办公，人口密度较大。二是使用时间集中，人员流动性大。由于写字楼一半都是单位办公的场所，使用时间一般都集中于上午8点以后、下午6点以前。上班时间，人来人往、川流不息，下班后人去楼空、非常安静。三是外观装饰标准高，内部空间分割要求灵活。四是设备系统先进，智能化水平高。与住宅相比，写字楼内部一般都配备有更为先进的设备设施，如中央空调、高速电梯等。五是功能齐全，设备配套。现代写字楼有服务前台、大小会议室、车库等，综合写字楼还要有餐厅、商场、商务中心、银行等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置优越，交通条件良好。写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件（如公共汽车、地铁、高速公路等）供来往人员选择，有足够的停车位供使用。

2.3写字楼物业管理的特征

在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：

1.与住宅物业相比，写字楼业主数量相对较少，但需求较高，对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面关注较多。因此我们应特别关注客户需求，建立有利于客户商业运行的服务模式。写字楼物业管理的运行和服务模式应适应高端客户的实际需要，通过研究客户需求和细分客户类别，成立相关职能部门，按照企业的不同特点和与其签订的不同合同内容，分别向客户提供不同侧重点的服务。写字楼内企业对信息的需求较多，客服中心就应专门收集相 4

关的城市配套、交通、相关产业政策等方面信息并予以归类，以备客户随时咨询。对于一些会议较多的客户，物业管理企业也可以专门成立会议服务部，向客户提供会议、剪彩、签约等服务。

2.与住宅物业相比，新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。我们应做出相应的对策，走科技化、人性化、绿色化的写字楼物业管理道路。写字楼的高智能化，就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲地应用相关信息，通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升，并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。在实施写字楼物业管理的过程中，物业管理企业要在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保管理技术，实施人性化、绿色化管理。

3.与住宅物业相比，写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同，我们应关注写字楼业主的不同需求，提供规范化基础上的差异化服务。从物业的整体要求上讲，写字楼的业主对物业整体形象、停车位、电梯、空调等设施设备的使用要求较高；写字楼的业主办公时间为白天，在公共区域活动较为频繁；写字楼业主对物业人员的形象、办公效率、设施设备维护有着较高的要求。写字楼的物业管理应根据这些特点提供针对性的服务。

4.与住宅物业相比，写字楼有其独特的运行规律，我们应该掌握和运用这一规律，做好控制写字楼物业管理成本的文章。写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30%-40%；公共能源，占总成本的20%-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50%-70%左右，成为写字楼物业管理企业成本控制的重点。第一，控制公共能源成本。为了达到既控制公共能源成本又保证写字楼品牌形象的目的，我们一方面要积极引进节能降耗的新技术、新工艺，另一方面可将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况调整操作规程，使之既能满足业主的需求，又能最大限度地节约用电。第二，控制人力成本。写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能（专业技能和综合素质），它直接关系到物业管理企业提供服务的及时性和服务的质量。为了有效控制人力成本，我们可以从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排而不是平均分配服务能力。也可从空间上落实服务责任，在不同时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。

3.写字楼物业管理的现状

3.1物业管理行业本身问题的限制

一是物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。在我国目前的物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

二是配套设施运作不理想。目前，各种物业的投资建设与其管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，致使管理滞后于消费使用。虽然写字楼本身的特点就包括了先进的设备系统，写字楼内部一般都要求配备有更为先进的中央空调、高速电梯等，并且服务前台、大小会议室、车库都是要配备齐全的，但是，现代我国写字楼设备设置及运作的平均水平还是比较低的。

三是物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。写字楼的业主、客户与小区一样，甚至比小区业主还要复杂，因此，物业费的收缴问题形成了整个行业健康发展的一大症结。

四是物业管理法制不健全。全国性物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、写字楼物业管理公司的资质审查、写字楼的物业验收交接等关于写字楼的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行写字楼物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

五是物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为物业管理中一大突出矛盾。

六是物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主

动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

3.2写字楼自身特点引起的问题

1.写字楼属于多业主共存群体，进出办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞。

写字楼物业中的对进出人员的管理目前是写字楼物业管理中比较突出的一个问题。写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。但由于写字楼一般在办公时间都是开放的，进出办公的人员也相对比较多，流动性大，因此在人员管理上容易出现漏洞。特别是在写字楼上下班的高峰期。而且，写字楼属于多业主共存群体，进出办公的人员结构也不稳定，若一一询问登记，一是给客户带来诸多的不便与不满，二是，对于物业管理公司而言，这样做既费时又费事。

其实，在白天的办公时间内，各个公司人员都在，且人流量大，窃贼来访的可能性几乎为零，但最令客户讨厌的各种小公司的推销人员的进入。关于这种人员的进入，由于他们的打扮也比较正规且能力也较强，所以即使有前台服务，也难以分辨出是否属于本大楼的客户。在这一点上，是最难做到的。写字楼中包括的公司、机构特别多，下属人员也特别多，门卫及前台工作者不可能熟记全部的大楼人员，这就给进出人员管理漏洞的出现提供了可能性。

而夜间的管理就相对白天而言要好一些。因为到18点以后，几乎是出多如少，这时最重要的工作就是，详细记录进入的人员信息。且，夜间要做好安全检查工作，保卫人员要仔细检查各个楼层的人员留守及各个公司的值班情况。发现门未上锁的，要及时通知业主并锁上，以保证业主的财产及其内部机密的安全。

2.很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便。

现代的很多写字楼都是一、二层作为商铺，租售给银行、邮政或开设大型连锁超市，其他楼层都作为工作场所租售给各种各样的公司和机构，很少会有配套的餐厅供客户使用。当然，综合型写字楼会有商务酒店，但是，其消费水平不适宜各个公司的职员长期消费。这样，解决自己的温饱问题对于写字楼内工作的人员，显得十分迫切。这些客户大都是高级打工仔——白领，他们大部分都是在郊区或偏远地段租房使用，离办公地点特别的远，中午不能回家，因此，午饭的问题就出现了。我们经常见到的就是自带午餐，且许多公司都为自己的员工准备有微锅炉等用具。但是，这不是一个长期的解决方案，尤其是现代人们对营养学的日益关注，逐渐的开始要求吃得营养、吃得健康，简单的盒饭已不能满足人们对健康的追求。衣食住行乃马斯洛需要层次论的第一层需要——生理的需要。这是人类最原始、最基本的需要。不能解决温饱问 7

题，员工的积极性将会受到影响，创造力也会下降。这也是各个公司和机构强烈要求物业服务公司配备餐厅的重要原因。当然，我们可以看出，这个问题其实不能独独针对物业管理企业来提出，因为，大多数写字楼在设计的初始阶段就没有餐厅这个概念，而且，由于写字楼属于多业主共存体，人员结构复杂且数量多，一个餐厅根本满足不了客户的需求，而设置多个餐厅的话，将会影响写字楼本身的建造目的。所以，这个问题在较长的一段时间内还将存在。

3.电梯管理难度大。

当前写字楼物业中的电梯问题非常突出。其原因往往有这么几种情况：一个是设置的电梯数量太少。很多写字楼都没有意识到电梯的数量对其本身的价值起着至关重要的作用，电梯数量的合理与否对整个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯；还有一个就是，有一些写字楼没有考虑设置货梯。众所周知，任何大厦都要有一些东西搬进搬出的，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来更多管理上的问题。当然，我们不仅要考虑电梯，还要考虑电梯的区域。现在有些写字楼在开发的时候根本就不重视这个问题，货梯实际上跟客梯在一个区域里面，这就给我们后期的物业管理带来一系列的问题。

然而对于客户来说，最重要的、最亟待解决的就是第一个问题。在很多写字楼里都有这种情况出现，每到早上七、八点的时候，大家都积聚在电梯口等电梯，有些职员甚至会为了能抢到电梯里的一个小角，爬到5、6楼。其实，电梯好比写字楼里ceo的座驾，对于写字楼而言，电梯的配置和性能决定着写字楼的身价。安全、舒适、身份感是写字楼电梯不可或缺的三大条件。电梯，与写字楼里的每个人息息相关。特别是对于提高精英人士的办公效率来说，电梯显然更能给人以最直观的判断。办公效率不仅是指节省时间，还包括办公时的良好心理状态。等待，总是一件令人焦躁而无奈的事。有些写字楼的物业管理企业甚至会因为客户抱怨电梯问题，而难以收缴到物业费。

4.写字楼业主、客户的文化活动难以开展。

写字楼里的业主与客户虽然在同一座大厦里工作、办公，但多是互不认识、没有交集的，而且，行业与行业也各不相同，沟通比较难。

在住宅小区里，一般都是以家庭为单位进行沟通，比较轻松、比较容易一些。而写字楼里，都是企业，都是单位，又是也会涉及到行业或公司机密，人们的心理防线比较高。并且，大多数人在工作时，都会比较严肃、认真的，与生活中的自己有十分大的差距，让人感觉特别有距离感。而工作的时间一般都一心一意在工作上，对于其他的事情都很少关心。因此，物业管理人员想要与业主、客户进行沟通，开展一系列的文化娱乐活动是比较苦难的一件事。比如，我

们在管理小区时，经常会在周六、周日组织业主进行近郊旅游等活动。而这些活动却在写字楼方面的管理中难以开展。

并且，写字楼里的客户并非正真的业主，而是与代理租赁业务的物业管理企业签订租赁合同而形成的服务与被服务关系。这样，写字楼物业的使用人是相当不稳定的，更换比较频繁。这是与住宅小区的一个很大的区别。客户这样频繁的更换也给物业公司文化活动的进行带来了诸多不利的因素。

4.写字楼物业管理的发展趋势

4.1智能化写字楼对物业管理的要求

随着国门的开放及信息化、全球化的深入，现代的写字楼要求设备系统要先进、智能化水平要高。写字楼内部一般都要配有更为先进的设施设备：中央空调、高速电梯、监控设备、有用现代通讯手段的高级会议室等。而智能化建筑至少应具备5大要素：楼宇自动化系统（building automation system，简称ba）、保安自动化系统（security automation system，简称sa）、消防自动化系统（fire automation system，简称fa）、通讯自动化系统（communication automation system，简称ca）、办公自动化系统（office automation system，简称oa）。此外，还有智能化建筑的综合布线系统把各系统有机地联系在一起，把现有的、分散的设备、功能和信息集中到同一的系统之中，实现系统集成，实现图文、数据、语音信息的快速传递。

写字楼的智能化为客户的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同时，也给物业管理公司带来了管理上的挑战。

大量高新技术和多学科技术竞相在写字楼物业应用，可视电话、多媒体、自动控制技术已不再陌生，国际信息高速公路、能量无管线传输等尖端科技也会在这片沃土上扎根，因此这就给物业管理行业提出新的要求，如何提高从业人员，特别是专业技术人员的专业知识，更好地提高管理服务水平，是亟待解决的问题。对智能化建筑物业管理来说，物业管理应该是高新技术服务性行业，即便是目前一般的高层大厦，楼宇自控、宽带网络己比较普及，也离不开技术人员的专业服务，否则保证设备设施的高效运行就无从谈起。如果对用户提出的问题，一问三不知，服务质量就是一句空话，智能化建筑的物业管理，只有满腔热情是不够的。

根据现有的物业管理法规，各专项业务可委托专业公司承担。但是对整个智能化的弱电系 9

统来说，专业面比较广，它集楼宇自动化、通信白动化、办公自动化、练合布线和系统集成于一体，况且目前社会专业化服务体系还不完备，完全依赖专业公司是个现实的，也很难保证服务质量和服务水平，这还不同于电梯保养、空调保养等相对独立的单项业务分包。

因此物业公司应积极吸收和引进计算机技术和电气自动化专业的人才，建立良好的培训机制，除加强对从业人员的服务意识培训外，还要对专业技术人员加强综合布线系统、自动控制理论和计算机技术的培训，不断适应日益发展的智能化建筑需要，迎接信息时代发展和加入wto后带来的挑战。

4.2写字楼物业管理的品牌化是不可逆转的发展潮流

我国入世以来，给本土的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。而写字楼作为现代企业的核心“根据地”，将成为国内外物业管理公司抢占行业地位的先锋战场。

在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立该行业的社会地位和形象。物业管理作为一个新兴的行业，它的品牌建设也不能例外，特别是写字楼的物业服务。

我国的物业管理经过20多年的实践，已涌现出了一批像中海、万科、金地、福田等这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数量仍然太少，并且一般都死从事住宅小区的，远不能满足物业管理行业发展的需求，在物业管理新一轮竞争已进入了品牌竞争时代的条件下尤其如此。因此，实施物业管理品牌化战略，加速发展和打造一批物业管理品牌企业，对于我国物业管理行业的发展是一项十分紧迫的任务。

众所周知，可持续发展已成为当今时代的主题。我国物业管理行业要实现可持续发展，尤其是在未来高智能化的写字楼中实施可持续发展，就必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队。也只有适时打造一大批物业管理品牌企业，实施物业管理可持续发展才有坚实的基础，写字楼的智能化才有更坚实的保证。

物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，而产权人和使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务。在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业；也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供质价相符的管理和服务，使消费者的利益 10

得到保证。这一点，对于选择写字楼的客户来说是非常重要的。写字楼一般都是高级白领的聚集地，他们当然会比较倾向与选择一个管理水平高、服务质量好的品牌企业，来彰显自己的身份。也就是说，品牌化不但是对物业管理企业自身竞争力的一个提高，也是对消费者权益的一种维护、一种责任。

可见，在当今的国内外经济环境中，我国写字楼物业管理的品牌化是未来写字楼物业管理的一个不可逆转的发展趋势。

4.3全面创新是写字楼物业管理企业应对未来各种变化的重要手段

写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。

1.管理体制创新——管理层与操作层分离。

目前物业管理体制通行的是“大而全”，主要从事设施设备运行、维护、保养，安全防范、秩序维护、清洁、绿化等粗放型的劳务，而这种运作方式与技术含量高的写字楼管理要求相比略显落伍。在写字楼管理中应当实现管理层和操作层分离，具体的管理和服务操作则通过外包，由专业公司完成。而管理层主要精力放在物业监理和资产管理上，这不仅将使写字楼的管理更专业化、规范化，也可以提升管理的整体水平，发挥更大的管理和服务潜能。

2.设备管理创新——节能环保、自动化。

设备管理是写字楼管理的重点。对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术。例如，使用中央空调控制系统、空调变频技术，可以有效地控制空调使用量，大大降低中央空调的耗电量； 使用感应水龙头，可减少20%-30% 的用水量； 在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控，可以节约用电量。

3.安全防范创新——引进新技术，多防结合。

如何确保写字楼安全（治安、消防）是管理的重中之重。随着治安形势日趋严峻，安全防范压力增大。物业管理企业要尽可能采用技防手段实现安全防范创新。比如监控、红外线布防、公安联网报警、门禁系统卡、证件扫描器等。同时要不断提高人防水平，发挥普通员工的防范作用，达到群防群治的目的。

4.秩序管理创新——提供零干扰办公环境。

写字楼作为公司机构的办公场所，对大厦内的秩序要求非常高，对环境的安静要求近乎苛刻。比如不允许楼内喧闹，不希望闲杂人员打扰。但现实中经常有客户装修造成有气味、噪音影响邻近客户；客户公司开张庆祝，搞舞狮活动；各种衣冠楚楚、西装革履的推销人员混进大厦骚扰客户，甚至有公司上班开始全体员工喊口号，唱公司歌等等。管理者面对众多突如其来的新情况，要思考寻找最佳解决办法。

5.流程创新——简化服务程序。

简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。例如：实行一站式服务：使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修：服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门：物业管理企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。

6.电脑化管理——网络互动空间。

物业管理企业根据写字楼实际，设计管理和服务软件，对客户档案、装修资料、室内及公共区域维修、投诉处理等全部进行电脑操作，实现网络化办公，提高工作效率。物业管理企业也可以建立写字楼内部网站，客户可以登陆，在bbs 发表管理意见，也可以通过内部网页，了解管理信息、写字楼内部信息，以及其他相关信息链接。内部网站给客户参与的机会，形成物业管理企业与客户的互动，便于物业管理企业更好地改进管理和服务，也便于客户掌握更多的信息。

5.总结

综上所述，我国写字楼物业管理随着写字搂开发市场的慢慢升温，其重要性显得愈发突出，现代写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。因此，对于上述分析的写字楼物业中的问题，要加紧解决。同时，我们要加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。

结

论

随着改革开放的不断深入，物业管理正被越来越多普通百姓所重视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产营销的主要卖点之一。写字楼的物业管理一直以来鲜少受到市场的关注，但随着写字搂开发市场的慢慢升温，其物业管理的重要性亦显得愈发重要。现在写字楼的品质高低，不再仅体现在硬件方面，而更重要的体现在管理、服务等软件方面。写字楼后期的专业物业管理能够保持和体现产品的品质和追求。由于进驻写字楼的公司或机构并非满足于简单的办公需求，写字楼必须能提供多功能服务，从舒适的办公环境，到作为一个特定的休闲场所和高级商务空间，从而使写字搂物业管理的复杂程度远远超过一般的住宅小区物业管理。

写字楼有它自己的特点：体建筑规模、使用时间集中、人员流动性大、外观装饰标准高、内部空间分割要求灵活、设备系统先进等。在写字楼特点的基础上，我们可以看出，写字楼的物业管理与我们常见的住宅物业管理很大的区别：一是写字楼业主数量相对较少，但需求较高。二是新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。三是写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同。四是写字楼有其独特的运行规律。

综合其特点等因素，联系现状我们发现写字楼物业存在着许多不容忽视的问题。例如：进出写字楼的办事人员结构不稳定，人员管理容易出现漏洞；很多写字楼没有配套餐厅，给后期的物业管理带来许多不便；电梯管理难度大；写字楼业主、客户的文化活动难以开展等问题各种问题。鉴于问题我们应积极应对，让物业管理走向一个更加完善的道路。

同时，我们也应加紧做好各种准备，让写字楼的物业管理服务向好的趋势发展，为物业管理行业的发展提供基础。

致 谢

首先，谢谢我的导师，##老师。

本论文是在他的亲切关怀和悉心指导下完成的。他的谆谆教导，他的严谨治学，他的精益求精以及他的音容笑貌都深深地感染和激励着我。课题的选择、论文的初期材料、论文的初稿、二稿到最终完成，里面都流淌着#老师的汗水和心血。他始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此我谨向党老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意！

我还要感谢

#对我的培养，感谢我所有的老师。虽然只有短暂的两年，但我学到了许多有用的东西。

同时，也要感谢那些陪我走过大学，并在我生命中留下痕迹的朋友们。最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，是您们给予了我许多的快乐，让我懂得了生活的真谛，谢谢你们!

参 考 文 献

［1］徐森，杨晓禾；泰然物业写字楼物业管理从细处做起——浅析写字楼安全管理及客户管理

[j]；中国物业管理;；2007年05期； 89-90。

［2］付洁茹，谭善勇；写字楼物业管理［m］；中国林业出版社；2000。［3］谢凯；大厦物业管理实务［m］；广东人民出版社；2000。

［4］劳动和社会保障部中国就业培训技术指 导中心组织；物业管理基础——国家培职业资格训教程［m］；中央广播电视大学出版社；2004。

［5］由滨生；关于物业管理的思考[j]；西北工业大学学报(社会科学版)；2005年01期；60-62。［6］卜赞东；我与“物业管理”有个缘[j]；中国物业管理；2005年06期；42。［7］周娅莉；物业管理法律问题研究[d]；四川大学；2007。

［8］邓丽；我国物业管理公司的盈利障碍及其对策研究[d]；西南石油学院；2004。［9］彭雁；天健物业公司发展战略研究[d]；华中科技大学；2006。

［10］张旭；现代城市住宅小区物业管理研究及模式选择[d]；东北农业大学；2000。［11］许静；基于作业成本法的物业管理企业成本核算与控制研究[d]；湖南大学；2007。［12］冯波；购物中心物业管理服务质量研究[d]华中科技大学；2006。［13］杨鸥；项目管理方法在物业接管验收中的应用研究[d]；重庆大学；2006。［14］吴茵富；物业管理企业行业性亏损研究[d]；山东大学；2007。［15］胡正军；住宅小区物业管理信息化研究[d]；浙江大学；2003。［16］赵可；论物业管理企业核心竞争力的培育[d]；华中师范大学；2007。

［17］吴卫华；物权法对物业公司核心竞争力影响的实证研究[d]；北京交通大学；2008。［18］苗山；写字楼物业管理的品牌化战略［j］；现代物业；2007年14期；41。［19］王翔；如何做好写字楼物业管理服务工作［j］；中国物业管理；2007年02期；11。［20］尚全胜；对做好写字楼物业管理工作的几点体会［j］；中国物业管理；2007年02期，10。

［21］于春立；写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径［j］；城市开发；2006年05期；45。

浅析物业管理的现状及发展趋势篇三

浅析我国物业管理的现状及发展趋势

摘要：在我国，物业管理行业虽然已初具规模，被越来越多的人所接受，也愿意将自己的房屋交由物业公司管理，使物业保值和增值。但是在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法律体系不健全、政府职能不足。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化，股权化与市场化；物业管理的智能化与法制化发展是我国物业管理改变现状、逐步打造自身的品牌的趋势。

关键词：物业管理；现状；发展趋势

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。

“物业管理”最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。

那么中国物业管理市场的现状是什么呢？物业管理的发展趋势又如何呢？

一、我国物业管理现状

（一）物业管理企业自身存在的问题

1、自管自建的模式仍占主导地位

从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。

2、自身资金不足

物业管理企业的资金来源一方面由开发商支付管理基金以及开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，不能及时收取维修费用。另一方面管理费收 1

取不规范，接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实，使得业主反映的问题和及其需要解决的问题得不到有效的解决。

3、资质参差不齐

物业管理企业必须具备一定的资质才能接管物业，同时物业管理人员要执证上岗。我国的物业管理企业资质相差主要表现在：

一个是企业的门槛低。物业管理企业的成立比较的简单，不需要其他的设备、厂房、成熟的产品，只是为业主提供有偿的服务，并且注册资金不高。

另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。

（二）物业管理法制不健全

到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是2005年才颁布的《物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。进一步导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。

立法滞后带来的影响首先是消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从，无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。

(三)政府职能的问题

首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。因此政府要协调好物业管理与各部门之间的关系，提高办事效率，节约人力物力，避免不必要的浪费。

(四)市场化程度不高，但市场化正在启动

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。

首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，投标竞标的程序和制度的不严格执行，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

(五)物管托管规模小，难以发挥综合优势

随着市场经济的发展，物业管理企业数量在不断的增加，但是有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。

（六）全国性的品牌格局没有形成首先缺乏专业人才使物业行业难以向高水平，深层次发展，目前物业管理的公司的中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为‘三多三少’,即传统的继承型房产管理人才多，新的创新物业管理人才少，单功能人才多，多功能人才少，初级管理人才多。高级管理人才少。

其次物业物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位，物业管理公司忽视企业人员的建设，不经常开展职业道德和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员的岗位责任.工作标准和考核标准，使管理水平不高服务质量不好。这种状况为未来物业管理市场的重新洗牌提供了良好的条件。

（二）我国物业管理的发展趋势

（1）专业化发展趋势

物业管理专业化是指有专业服务公司来完成物业管理的服务。主要表现在一种是规模较大的物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业项目；另一种是规模较小的物业管理公司将自己的物业管理项目以分包的方式委托给不同的专业公司进行管理。

物业管理的专业化是市场经济的必然结果。其优点在于一是将克服一体化管理中机构庞杂，人员众多，管理成本高的弊病；二是将有利于物业资源的优化配置，对整个物业管理行业的健康发展起到很大作用；三是能使物业管理公司为业主或用户提供更完美、周到、专业的服务，在激烈的市场竞争中处于优势地位，从而使物业管理公司获得较佳的经济效益。

（2）集团化发展趋势

物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的物业管理企业集团，这也是物业管理市场发展的要求。作为由政府定价或政府指导价的微利行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要，在这在客观上要求物业管理企业必走规模化、集团化之路；而激烈的市场竞争必然会实现物业管理企业的优胜劣汰，从而使一部分物业管理企业发展壮大，使物业管理集团化趋势能够形成。另外，物业管理企业之间可以通过兼并、合作等方式，实现强联合，从而形成物业管理集团。

（3）智能化发展趋势

物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设备、设施对物业进行管理和服务的一种现代化管理手段，是未来物业管理发展的一大趋势。应该说，智能化管理对物业承建商、企业、业主三方面都将产生吸引力。随着现代科技的发展，特别是信息科技的发展，人们对物业管理要求越来越高，房地产发展商在新建物业时，会更多考虑物业管理的智能化程度，会增加物业的智能化程度，从而使物业管理的智能化程度提高，对于物业企业来说，实行智能化管理，能降低物业管理的人力成本企业，提高物业管理的服务质量，这会促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，从而提高提高物业管理的智能化水平。

（4）品牌化发展趋势

物业管理品牌化是指物业管理行业走向以品牌为中心的发展之路。物业管理

是社会化、专业化、企业化的和经营型的管理，进行市场化管理也就是通过市场物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化的必定会引入市场机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，有雄厚实力和好的品牌的优胜企业，走上良性循环的发展之路、实力不强、品牌不佳的企业会被淘汰，这些都会促使物业管理必须走向品牌化发展道路。

（5）国际质量标准化发展趋势

国际质量标准是指物业管理企业在对物业进行管理的同时遵守国际质量标准体系的有关要求。物业管理实践已经充分证明，引入国际质量管理标准体系（包括iso900国际质量管理标准体系和iso14001国际质量管理标准体系等），对物业管理的规范化运作，提高物业管理的服务质量，确实起到了很大的作用，适合市场经济的要求。随着物业管理市场竞争的越来越激烈，物业管理品牌地位的重要性越来越凸显，将有众多的物业管理企业提高国际质量标准体系认证，并实行国际质量标准化管理。因此，国际质量标准化管理是物业管理的一大发展趋势。

（6）技术型、集约型发展趋势

技术型、集约型是指物业管理企业以提高物业管理技术，提高物业管理生产水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理在管理水平、国际标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理模式可提高三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织机构及管理技术；二是营运技术：工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术；三是研发技术：监控评价技术、试验创新技术、研发分析技术等。物业管理的市场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化方向发展。

（7）物业管理行业的规范化与法制化发展

任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出

国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来

（8）品牌化发展趋势

物业管理品牌化是指物业管理行业走向以品牌为中心的发展之路。物业管理是社会化、专业化、企业化的和经营型的管理，进行市场化管理也就是通过市场物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化的必定会引入市场机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，有雄厚实力和好的品牌的优胜企业，走上良性循环的发展之路、实力不强、品牌不佳的企业会被淘汰，这些都会促使物业管理必须走向品牌化发展道路。

结束语：物业管理企业要实现管理的专业化、集团化规模化、智能化、国际标准化、法制化、品牌化、才能更好的适应市场竞争，获取更大的经济效益。物业管理企业要不断完善自身的建设，学习先进的技术及管理经验，不断的进行创新是解决目前的现状及迎合发展趋势的重要手段。

参考文献：

[1] 梁柱《中国物业管理理论探索与实践》中国经济出版社2003.[2]贺学表,(美)albertlo,王子润.中国物业管理.法律出版社.2003.[3]许海峰《物业管理》人民法院出版社出版、2004.

浅析物业管理的现状及发展趋势篇四

浅析写字楼的物业管理

作者：佚名 文章来源：本站搜集整理 点击数：

313 更新时间：2008-9-

312:49:28

核心提示：写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高，它不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点，要针

对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。

(一)写字楼物业的特点和管理特点

写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。

写字楼物业和管理主要有以下几个特点：

(1)物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。(2)物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。

(3)物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。(4)物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。

(5)业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。

(6)业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业管理的公众管理制度执行难，物业管理服务费等费用拖欠严重。

(7)公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大。

(8)因为是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。

(二)写字楼的物业管理

1.写字楼对物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时，必须注重员工的综合素质，无论是个人形象，还是内在气质，都要达到一定标准。此外，物业管理企业要加强管理，努力提高物业管理服务质量，以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。

2.写字楼物业不同于住宅小区，虽然安全问题很重要，但对服务的要求更加突出，具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念，不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫，使员工的服务水平上升到一个更高层次，从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。

3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施，抓住写字楼物业管理的重点，提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境，对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力

写字楼物业管理的特点

时间：2008-11-23 22:32:30来源：网络作者：未知点击：

快速获取积分

（一）保证楼内与外界通讯渠道的畅通

写字楼内办公人员众多，电脑、打印机、复印机、传真机、通信设备等各种办公设备全天使用，因此，必须保证供电系统的正常运行。否则，将直接影响楼内办公人员的工作效率。同时，如果电力供应的中断将会给客户带来巨大损失，导致客户的投诉或索赔。

由于写字楼内人员众多，为了给客户提供一个舒适的工作环境，消除病菌从空调通风管道进行传播的可能性，自经曲里势提的亚前到钻弱强x定期对空调系统风道进行消毒，保证楼内的温度、湿度和空气质量符合国家的相关标准。

为了保证楼内办公人员正常的生活用水，必须对楼内的给排水系统设备进行定期的维修养护及按时对生活水箱进行清洗消毒以保证楼内办公人员的用水安全。

对于高层写字楼来说，电梯是最重要的交通工具，倘若电梯出现故障将会给楼内办公人员出行带来很大的不便，因此必须制定严格的运行保养制度，通过合理的运行和科学的养护，提高电梯运行的安全性，确保楼内办公人员的正常使用。

保证楼内与外界通讯渠道的畅通，是现代化智能写字楼物业管理的重要任务之一。

在当今的信息社会，信息的交流及信息的获取是至关重要的，是带来巨大经济效益的前提，通过对楼内通讯设备日常及定期的维护，保证写字楼内通讯系统设备的安全运行以满足楼内办公人员的使用需求。

（二）提供安全保障，常备不懈

写字楼内的消防工作非常重要，一旦发生火灾后果难以设想，因此，物业管理工作中除了要遇正逍换设备设施的完好和消防渠道的畅通外，还要消除火灾隐患，加强写字楼内的装修管理、加强员工及用户的防宣传教育工作，消防工作应做到常备不懈。必须加强楼内各区域的定时巡逻检查及完善楼内的安全监控措施，并通过严格的监督检查机制以确保安全保卫管理制度的有效实施。因此，要建立完善的应急预案。

（三）要求环境整洁，舒适优雅

现代化的写字楼，系统设备先进、装修档次高，但是，由于写字楼人员出入量大，容易出现脏、乱和建筑材料损坏的问题。为了创造干净，整洁、优雅，舒适的办公环境，写字楼内卫生间、大堂、走廊、楼梯间、电梯厅等公共区域的卫生及办公区域的卫生应由专业保洁人员进行定时、定期的清洁、打扫和维护。

楼内垃圾的及时清运、定期的消杀灭工作是预防疾病传播的有效手段之一，定期的外墙清洗，可以保持大厦只好的外观形象。摆放适当的花卉和绿色观赏植物，既增加了人们的视觉美感又净化了环境。

（四）质量要求高，科技含量大

由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高。特别是现代化的智能写字楼，集各种先进技术设备之大成，例如，中央空调系统设备、高档电梯、楼宇自控设备、保安监控设备、火灾自动报告系统设备、办公自动化系统设备等，这无疑对物业管理人员提出了更高的要求。物业管理工程部的人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相适应的专业技术知识，只有这样，才能够驾驭这些设备，才能够担负起管理和维护这些设备系统的责任。同时，应指导客户正确地使用这些设备，避免因不正常的使用操作而导致设备的提前损坏。

广州物业管理三大发展趋势

2002.07.0

1有专家指出，好的物业管理是楼盘升值的保障。但要做到真正的好的物业管理，除了物业管理公司自身要不断提高整体素质、变管理为服务之外，还需要不断完善的法律法规来支撑。所以，未来物业管理的发展方向主要是专业化、法律化和人性化。

一、专业化

现在许多人都有这样的认识：物业管理不就是伺候人吗？用得着什么技术和学历吗？是个人就能干——也正是受这些认识左右，在许多小区还保留着房管所年代管理员的工作作风，物业公司工作人员学历低、年纪大、缺少服务意识成为普遍现象。其实，物业管理是一门专业，既需要高学历、高素质的人才，也需要网络等先进科技，同时也需要现代化的企业管理。无人化管理、智能化管理都是未来物业管理的发展方向。

二、法律化

如何妥善处理开发商的遗留问题？被炒掉的物业公司不走人怎么办？业主管理委员会有法律地位却没有法人地位如何能体现其作用？如何约束没有公德意识的邻居„„现在几乎所有的业主，包括一些物业管理专业人员都在慨叹：物业管理的法律法规太少，且缺少操作性。像香港及国外那样拥有详尽物业管理方面的法律文本是未来几年内物业管理的大势所趋。

三、人性化

下雨天打车到楼下，保安能打着伞接你进楼；家中电表没电了，维修工能友善提醒；车辆损坏，保安员不是第一句话就是“这与我无关”„„物业管理的核心工作是服务人，要想服务好，必须在不增加或少增加成本的前提下尽量体现服务的人情味儿。

香港物管＝“雇工”

据了解，在香港，物业管理公司扮演的是雇工的角色，小业主如果对物业管理公司的工作感到不满意，只要半数以上表决，就可以选择另外的物业公司。目前广东省、广州市有关物业管理法规中虽然也有类似的规定，但是在实践中并没有得到很好的执行。

此外，香港物业管理的目的，不仅是要为业主或租户提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境，及保障业主和租户的利益，同时更是为了提高物业的投资回报率。所以，其服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，还旨在通过这些物业，去推动和协调这些物业内业主或租客之间的社会与人际关系，使他们建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。

有专家表示，以后广州市大小楼盘如果都向着这个方向发展，无论是对于业主来说，或者对于广州市的房地产发展来说，都是很有利的。