最新房地产估价工作总结房地产估价工作内容六篇(模板)

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇一

实施住宅房地产评估工作以来,本部门在公司领导的正确指导下，紧紧围绕公司“以项目经理为核心，各项工作为中心”的管理工作思路，充分发挥部门优势，积极拓展业务，加大房地产市场竞争力。经过全体员工的共同努力，较好地完成了本部门的各项工作任务，现就工作总结如下。

一、加强组织领导，全面部署、加强管理、确保质量，提高部门管理水平

1、制定房地产评估实施细则，进一步明确房地产评估工作的各项任务和范围，为房地产评估工作提供规范化和可行性化管理。

2、加强部门内部管理，明确各个工作人员的工作职责，使部门全体员工明确各自分工，各司其职。

3、按照公司要求及时完成房地产评估各项工作，做到及时、准确、真实、有效，为评估工作的顺利进行提供准确保障。

4、认真做好本部门工作日志的收发、登记，并及时将评估资料上报，做好评估工作的统计、上报、报送工作。

二、加强培训，提高员工素质

5、制定工作培训计划，加强培训组织管理，提高员工工作水平。

6、加强部门管理，完善部门规章制度。

7、加强对员工的培训和指导，提高员工的综合素质和工作能力。

8、加强员工的专业培训，提高员工的整体水平。

三、完善管辖范围，加大考核力度

为了提高工作效率，加强管理，提高员工工作积极性，提高部门员工的工作能力，我部门制定了一系列的管理制度，并在实际工作中严格执行。

9、制定部门工作流程，明确分工，各司其职，合作愉快。

10、加大考核力度，建立激励机制，调动员工的工作积极性和创造性，全面提高工作效率。

11、严格执行岗位责任制，认真执行奖罚制度，做到奖勤罚懒，奖优罚劣。

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇二

王瑞萍

(沧州市房地产市场管理处，河北沧州 061001)

摘要：随着市场经济的发展，人们的住房需求日益强烈。房价非理性飙升正在深刻影响着广大群众的生活。住房消费的支出在百姓消费总支出里占很大比例，房地产价格评估关系到百姓的切身利益，房地产估价人员的素质好坏对保障百姓利益至关重要。

一、要具备一定的政策、法律知识

首先，房地产价格具有很强的政策性和法制性，房地产价格评估本身就是一项制度，这就决定了估价人员必须懂政策，通法律。其次，由于房地产经营活动的多样性，如房地产交易、转让、拆迁、分割、税收、抵押、拍卖等，这些活动所涉及对其估价对象的权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据进行。第三，估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产有关的政策、法规，只有通晓行业法规，才能依法判定估价对象的权利类型及归属，以及使用、处分等权利，正确评估出估价对象合法的权益价值，更好地为社会服务。

二、要具备一定的房地产估价相关知识

首先，房地产价格是整个商品价格的一部分，同时，它与国民经济的各部门（行业）的价格有着紧密的联系，又受其相互影响、相互制约。所以估价人员必须具备一定的经济理论知识，懂得社会经济运行的基本理论，知晓财政、金融、会计、房地产经营与管理方面的相关知识，才能把握影响房地产价格变化的各种因素，将其准确量化，分别分析、测算它们对房地产价格的影响，并从中找出归属于房地产本身的那一部分贡献价值，以确定房地产客观的价值。同时透过市场供需变化对房地产的影响，来预测未来房地产市场的发展，更好地做好房地产市场背景分析及市场变现能力分析。其次，房地产估价中对房屋建筑构造、新旧成数等的评定和成本法中房地产价格的各项构成的判定等，都需要一定的建筑工程知识。尤其，近几年来在房屋建筑领域中新材料、新技术、新设计、新工艺的应用，只有懂得建筑方面的知识，才能对房屋的各种构造进行技术上、价值上的鉴定。

三、要熟悉掌握各种估价方法

需要具备的条件及估价的操作步骤。对于某一确定的待估房地产来说，正确选择估价方法，能使搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，可以避免不必要的无效劳动，可以合理安排人力、物力和财力，合理安排估价作业步骤和时间进度安排，尽早的完成估价任务。同时用多种不同的估价方法进行估价，可以互相验证估价结果正确性，使估价结果更加客观合理。

四、要具备丰富的估价实践经验

房地产估价不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。只有具有丰富的实践经验，才能做出准确合理的判断。首先，准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定；运用收益还原法涉及到租金或净收益、出租率的确定以及资本化率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所做出的主观判断。其次，准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征，同类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况；附近的景观、建筑密度；装饰、装修以及附带的某些特殊设备等对价值的影响也依赖于丰富的实践经验。

五、要有一定的诚信观念

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇三

一、工作态度

我一直坚信一句话，“学无止境”，对于任何一件事都是如此，如果你满足于自己当前的成绩，停滞不前的话，那么等待你的只有被别人超越、被别人取代，却什么也做不了，“三人行必有我师焉”，别人身上肯定会有你能学习的地方，就看你愿不愿意去发现，去虚心请教学习，我敢说就算是公司的保洁阿姨，在她身上也有我未曾拥有的东西。我一直保持着一颗向上的心，我们做销售的，每天所接触到的人各种各样的，他们是你的客户，如果连他们都觉得你存在着问题，而你又不当回事，那你只能算最低级的销售，客户的意见是最为重要的，我们服务于他们，就要做到他们眼中的完美，而不是我们自己觉得自己很好了，就是很好了。

二、工作总结

这这一年里，我可以说是赚的腰缠万贯的，我总计卖出别墅房6套，精品房42套，毛坯房46套，楼道房35套等等，可能是你们业绩的两倍，因为一套别墅就够我两个月不工作的了，但是我却没有沾沾自喜，因为我跟丢的客户仍然存在，明明刚开始非常有购买意向的，我们直接也几乎谈妥了，但是到最后说不买了就不买了，有说自己破产的，也有说自己最近资金周转不过来的等等，这是我一年中最值得反思的地方，我相信在我们公司众多销售中人才济济，有的销售一单都没跟丢过，这是我应该向你们学习的地方。

三、展望未来

虽说这一年是我最为成功的一年，让我成长了太多。也获得过太多的殊荣了，但是在今天过后也会变成历史了，这不会成为我骄傲的资本，反而会成为我在来年工作时的动力，我可不想我明年的业绩比今年还差，我要总结出我今年工作的得与失，争取在明年更上一层楼，继续突破自己，刷新自己的记录，为公司带来更多的利益。我要成为销售界的神话!

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇四

20xx年12月5日，我透过面试进入碧桂园房地产有限公司、实习期间我学到了很多东西，明白了真正工作的状态，赚钱不容易，做好一份工作更不容易啊、很感谢碧桂园的同仁们在我困难的时候帮忙我，指导我，让我成长、经过这3个月的实习，让我对我的岗位有了初步的了解，对社会有了更好的熟悉，也对自己有了深刻的认识。

、

碧桂园有限公司，领导有杨经理，蒋经理、对待下属很热情，不懂就指点，这让我感到很亲切、碧桂园给你一个五的家、给人家一样的温暖，多了一份人情味，少了一份世故和冷漠。

1、第一天过去的时候还是比较紧张的，宿舍是在一个农村改造房租的、第一天上班居然是搬床铺，搬桌子，设立自己的办公室，这让我很诧异、但是毕竟是广东的房地产到了浙江海宁什么都要从零开始。

2、前半个月展点拓客，在临平的沃尔玛商场我们租了一个展点，我们每一天都要去那边拓客，填调查表格，放下身段，放下面子，这算是进入社会的第一步吧！

4、接下来就应是扫街了吧，展点找了很多，但是我们自己还要写报告，写流程，流程的审批还要过很多的负责人，所以我们只能扫街了，这真是很不适应，什么也没有就有那么些单页和问卷，就能让路人帮你填问卷说出自己的电话，姓名这些保密这让我觉得异想天开！但是呢，那些销售就不一样了直接就上了，第一天我就算在“观察”中结束可吧，我总结了下销售们也是普通人上去要问卷十个才会有一个成效，但是他们完成了指标，我没有，我明白了点什么。

5、接下来就应是展厅开放的忙前忙后了吧、前期是电话邀约，这也是问卷起到效果的时候了，前期拓这么多客户是多么的重要，电话邀约要多，展厅开放的人才多，那样我们的效果也就到达了，这时候基数就很重要了、一切都是有计划的，才能鼓舞人去努力啊！

6、后期我就主要从事问卷处理的工作了，这下工作还是有点枯燥乏味的，但是每个工作都不是剩余的，总要有人去做，就像一位学者说的那样—如果小说里出现了一把枪，拿着把枪必定要有人死。

1、对自己的对自己的岗位有了初步的认识、我此刻的工作都是为了开盘时候的大卖，销售员则是为了那天接到手软的客户，都是钱啊，这是很诱惑的，但是巨大的成功前的拓客，培养客户都是那么的艰辛需要毅力的事情、看到凌峰的工作状态，使我感触很多、觉得她做什么事都是一把好手、做任何事都很认真，个性的积极向上、也让我明白了，销售员不是简单的在销售展厅介绍自己的楼盘，给客户解决疑惑就够了的，听听电话，发发文件就能够，需要的是毅力，老虎猎肉前期的忍耐、因此，今后我要加强这方面的锻炼与学习、向森达看齐。

2、以往自己有点懒，两耳不闻窗外事、经过同事和领导的帮忙，自己渐渐的适应了新的工作环境，也学到了学校书本上没有的知识——与同事相处的方法和用心地工作态度、也学会了主动与同事交流，听取同事对自己的批评和推荐。

这三个月的实习让我收获很多。

1、每次拓客的时候要说的是一个不是一个请求而是一个消息，我们碧桂园来到了临平东，要造老百姓们都住的`起的超性价比的房子，这时候了解到就应是一种得益，而不是只是为了应付我们，也不是为了参加活动获得的小礼品、这才是一个强大，有实力的公司的职员的一种姿态，我们虽然不需要小蜜蜂，传单什么的都要自己来，但是我们也有我们自己的姿态，带着那份碧桂园的荣耀，全国房地产十强的霸气！

2、对于一些敏感客户，说话要注意措辞，语气、由于我此刻对公司状况不是个性清楚，加上经验不足，懂行的客户问起问题来不能有什么个人的以为；承诺，不太清的说辞都是不就应的、我们代表公司的形象，不能给客户不能兑现的承诺。

3、有的时候我太过专注做自己的事，有时也不是太专注，是没有听别人讲电话的习惯、所以有时小于，领导他们打电话自己也不是很注意、所以会有这状况出现“我刚才打电话你没听见吗”、所以我又学会了，当办公室来电话时，我放下手里的工作，听听有什么事、这不是什么坏习惯，因为大家的工作都是息息相关的，都有联系、所以很有可能他们打电话的资料会涉及到自己的工作。

5、杨领导给我们讲过一个故事，说有一老板让他的下属去菜市场看看土豆多少钱、他回来了说1块钱一斤、老板问他，土豆还有多少货啊，豆角多少钱一斤啊他答不上来了。

透过这个故事，我就明白我的工作潜力还差得远呢、我要了解的永远不是一个点，而是一个面、我要能举一反三的想到很多问题，因为我的工作职责是助理，所以我更要把领导需要用到的一切信息都搜集齐全。

经过三个月的实习，收获良多，同时也认识到自己的不足。

1）在工作上，有时比较粗心大意，不够细心，有时干事谨慎有余，以至于缩手缩脚、一次换标签，我把批号都写成了1—1，纠其原因就是大意、因为大意，没把标签的批号看得重要，只注意别把型号，规格写错，就忽略了批号、没用动脑子。

2）还有就是做事慌、尤其是自己负责，怕做不好，怕让大家着急，结果就自己急了，结果反而做不好了、就像灵龙发货换标签那次，小霍和付师傅等着打包，还有领导看着，心里就慌了，加上是第一次自己做，就慌了、做事慌是因为没有经验，所以没有自信、所以容易出错，而且都是低级错误、我认为这些在后期是能够透过锻炼改正的。

3）有时出错多了，就过分留意了，一点小事也不敢做了，怕出错、所以有时会事事问，不免有时会让人觉得烦、我觉得这是一个很不好的现象、也是自己的一个弱点、怕挨骂，怕担职责、但是以后我会改善的、没有错误怎样会有改善，不犯错误又怎样明白什么是对的、不挨骂就更不明白自己错在哪，更不会对自己有全面的认识。

5）做事缺乏主动性、领导说一句就做一句、前一秒钟提统计数据，就去找数据，记录，做表、别的，以前的就不管了、后一秒钟提领物料，就跑去一领物料，就不管统计数据、这也是一个不好的习惯、以后改，必须改。

1、加强自身的修养，知识，在各种场合都能搭得上话，入得了别人的话题

3、爱岗敬业、向小于学习，把公司的事当成自己的事，做事细心，用心

4、做事细心，谨慎，踏实、避免低级错误的发生

透过三个月的实习，我有付出也有收获，在领导和同事们的指导帮忙下，我已适应了公司的工作环境、我清楚的感觉到自己在成长、在成熟、但同时，也深深的体会到众多的不足，如由于工作时间不长，对待自己的工作并不是很得心应手及由于自己年龄轻，在开展工作时有时缺乏魄力等种、种问题、在今后的工作中，我会继续持续良好的心态，摆正学习者的位置，努力学习工作，勤于思考，找出不足，进一步熟悉公司业务，针对性深化理论学习，并加强锻炼独立完成指标的潜力，争取实现“质”的飞跃，为企业的发展做出自己的贡献。

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇五

（一）实习目的

时间飞逝，三年的大学时光就将结束，心中有很多的留恋，但是既然走到了这个路口，就要义无返顾的往前走，可停留，莫回头、站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，站在路口，我的心有所向往，我已经做好了心里准备进入到这个社会、我带着好奇和兴奋来的，因为我最后能够在这个巨大的舞台上展现自我，实现自己价值，我和社会之间需要彼此的了解、学校给予我们这个毕业前的社会实践，为我们毕业后进入到这个巨大的舞台做了铺垫。

在出校门的那刻起，我就已经想好要做什么，对房地产销售很感兴趣，所以我来到xx有限公司进行实习工作、我期望从事房子买卖、能够接触到各色各样的人群，学到许多在课堂上没有的知识，在实践中了解了社会，打开视野、增长见识，提高自己的口才和应变潜力，为我即将走向社会打下坚实的基础。

（二）实习时间

xx年x月x日

（三）实习单位

xxxxx

（四）实习岗位

见习物业顾问

（五）实习资料

前期主要是熟盘，然后再收客推销商铺的租售并带客户去看房、回访客户、接电话等。

房地产估价工作总结房地产估价工作内容篇六

一、综合察看

1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。

2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3、估价时点是否准确

4、修正年限是否正确

5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6、对采用的方法是否有合理的说明和理由

7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8、注意利息的计算方式，期限

9、报告有效期应以报告完成之日为准

10、现实用途和法定用途相符

12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）

13、要察看估价类型,对照规范对此要求

18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确

四、成本法

1、成本应为社会平均成本,即客观成本

2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）

4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

5、入股的估价应说明入股后的用途

7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

9、用成本计算而非成本价

10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

五、假设法

1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）

4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

房地产估价报告常见错误

一、报告书不完整（共8项内容）

二、报告书不完整

1.估价结果报告书漏项（共13项内容）

一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

十)估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清

9)房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10)房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）

a.修正项目错误

b.修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）

案例与分析考试指错题中常见的错误1

一、估价报告本身的不完善

1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清

（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）

4、逻辑不严谨

（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）

5、写作有错误

二、估价方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）

（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）

3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）

4、各种评估方法中的错误：

一、比较法：

2、可比实例的币种未说明；

3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；

5、日期修正计算错误；

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

二、收益法

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；

4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

14、计算错误

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；

5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法（未考过）

1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；

4、成本法计算贷款利息时计息期有错；

5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》p145）a.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）b.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用）

c.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）

d.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》p165）

房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)

一、不完整

估价报告书不完整：根据要求应该有8项

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

二、漏项

（一）估价结果报告书漏项

1、委托方

2、估价方

3、估价对象

4、估价目的5、估价时点

6、价值定义

7、估价依据

8、估价原则

9、估价方法

10、估价结果

11、估价人员

12、作业日期

13、报告应用有效期

（二）估价技术报告书漏项

1、个别因素分析（见八）

2、区域因素分析（见八）

3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）

4、最高最佳使用分析

5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；

6、估价测算过程

7、估价结论的确定：

估价对象描述应包括自然状况和权益状况：

建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。

三、描述不清错误：

（一）权益方面：

1、土地使用人

2、土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）

3、土地使用年限

4、土地的规划用途

5、有无土地使用权证、所用证

6、是否共有、部分产权

7、产权有无争议

（一）土地物理状况方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）

3、土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、绿化比例不清

其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）

（二）房地产中的土地：

1、土地面积、形状等

2、土地四至

（1、2归类为一个错误）

（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）

2、房屋结构不清（房屋层数）

3、房屋建成年代不清

4、房屋的状况（分为完整、在建工程）

5、房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）（2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清）

四、选用估价方法错误：选用估价方法应遵循的原则

1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）

2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）

3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）

4、无上述条件的选用成本法

五、估价路线方面常见错误：

（一）损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清

2、没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）

（二）拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响；

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低；

3、市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；

4、消费者心理因素；

5、购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）

（三）旧房地产评估

估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧

1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

（五）房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值；

（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整；确认结果）

（九）房地产合并估价：

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）

（十）各参数选择应说明理由

六、估价方法运用错误：

（一）比较法难点：交易修正

1、选择的可比实例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）上述，一点描述不清为一错点。

4、系数修正方面的错误（1）、修正项目错误：

5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）

7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：

（二）收益法

难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定

1、确定纯收益常见错误：出租型房地产：

（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入

（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）

（6）收益中应包括有形、无形收益自营型房地产：

（1）、扣除项目一定全面

（4）、考虑扣掉不属房地产带来的收益

（5）、注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）

（5）要侧重投资收益率（投资收益率、xx增加率等应用投资）

3、有效收益年限的确定的错误：

（三）成本法难点：折旧的求取

（1）注意各项费用的客观性

（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）

（四）假设开发法

难点：利润的估算；对象开发完成后的价格最基本公式：

开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。

（五）基准地价修正法

难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵

七、其他常见错误：

1、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为xxx”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）

2、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

4、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）

5、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由

6、注意语言的确切性（报告书用词要中性）

8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。

八、各类型房地产区域因素及个别因素：

（一）居住房地产

2、区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；

（二）商业房地产

1、个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性

2、区域因素：繁华程度；交通条件；

（三）商务办公房产：

2、区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境

（四）旅馆房地产：

1、个别因素：设备设施和用具；经营管理

2、区别因素：交通条件；周围环境；

案例分析解题思路

一、综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

一、房地产估价的技术路线：

确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线？路线的三个方面

① 价格内涵，由目的确定

② 估价思路，由原则原理确定

③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；

② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；

③ 选择适宜方法、途径

④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？

从因素入手]

① 目的不同，价格类型不同；

② 时点不同，价格不同。（动态价格）；

③ 交易状况是否变化；

④ 估价原则

⑤ 估价方法

三、资料的搜集。

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

1、一般资料：