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房地产项目合同风险篇一

提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。

关键词:房地产项目开发;风险因素;分析

中图分类号:f293.3文献标识码:a

房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。

一、投资决策阶段

(一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。

1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。

(1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

(2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。

(3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。

(4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。

(5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。

(6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。

(7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。

考虑开发区域政策环境风险,从以上七个要素着手,着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大,因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。

2、经济环境风险

(1)经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展,则房地产市场繁荣;经济停滞,则房地产市场萧条。

(2)市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点,其价格受供求影响的幅度更大,因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断,并科学地进行预测,把握房地产供求关系的规律,才能减少市场供求的风险。

(3)通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀,只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降,会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时,会刺激对房地产的需求,这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时,会使建筑材料价格上涨,开发费用和管理费增大,当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时,房地产开发的风险加大。

(二)开发物业类型与风险。房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性,因而具有不同的风险。因此,有必要在开发前做好市场调查及可行性分析,从而确定最佳的开发类型。

(三)开发时机与风险。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。

房地产开发周期长,开发过程少则1～2年,多则4～5年,因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断的上升趋势,此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场供过于求,房价下跌,房产销售、物业出租所需时间越来越长,甚至租售不出去,导致巨额资金占用和成本上升,预期的收益变成了实际上的亏损。

(一)土地风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。

对开发商而言,土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等,房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少,而且制约着项目建成以后能否正常启用,故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。

(二)规划拆迁风险。征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件,这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。

(三)筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题,筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据,流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继,项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损,开发项目失败,企业面临破产。

(一)招投标风险。工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响,导致工程成本增加,给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种,即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊,都存在着风险。

(二)合同风险。在房地产开发中,需要订立各种合同,如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严,造成合同纠纷的概率就很大,一旦处理不好,就有可能影响到项目的质量、工期和成本。

(三)自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少,但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。

(四)工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。同时,当开发施工采用成本加百分比酬金合同时,施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。

(五)项目质量风险。良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段,而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后,规划设计深度不够,承包商技术水平落后,施工方案、方法选择不当,项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。

(六)施工索赔风险。工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时,向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险,即施工索赔是引发成本风险的因素之一。

四、经营管理阶段的风险

(一)销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款,同时减少项目贷款额,节省利息,降低开发成本。但是,一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性,价格有高有低,所以即时销售时,有可能销售收益很大,也有可能很小,这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率,开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。

(二)租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因而房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵害或被骗取,造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。

五、结语

房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点,使得风险与房地产开发时时相伴,不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究,有助于提高人们对风险的认识,在开发实践中增强风险意识,从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平,做好风险损失的防范措施。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

房地产项目合同风险篇二

摘要：随着我国社会经济的不断发展，建筑规模得到了不断的扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益具有重要的意义。

关键词：房地产；开发项目；风险管理

一、房地产开发项目特点

（一）房地产投资周期长

房地产项目中房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影响。所以在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。

房地产的不可移动性是其经济价值稳定、持续地重要原因，也是出于“保值”目的而进行投资者的首选，这也让房地产项目很明显地与其他项目区分开来。但是相对地，房地产项目的不可移动性必然也会受到例如社会条件、政策条件及环境条件等的影响，单纯地从经济角度来说，地段往往决定了房地产项目的经济价值。

（三）房地产投资活动的相关性

房地产项目投资的区域性和不可移動性决定了它的投资会受到所处地区的经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但是对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。所以研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。

（一）系统风险

房地产业我们都知道，是我国的四大支柱行业之一。那么，在房地产业的很多方面都会受到政府政策的监督和控制，因为房地产业比较庞大，与我国的宏观经济紧密相连。对于房地产业的系统风险有很多，具体的比如说，市场供求、通胀风险等等。有些政策的出台使得房地产业的存在和发展更为理性，但是也会给整个产业带来比较大的风险，而且有些风险是不可避免的。所以说，在房地产开发的过程中，企业应该及时准确的把握国家的政策导向，熟悉国家出台的相关政策和规定，积极的去应对这样的挑战，把风险降到最低。

（二）趋势风险

房地产开发项目与其周边的资源环境有着密切的联系，由于其不可移动性，主要依靠外部资源增加其经济收益，例如一些生态环境良好的区域、或者交通运输便捷的区域、又或者教育医疗先进的区域等等，这样的外部资源给同样造价的房地产开发项目不同的收益。但外在资源并非是一成不变，如果在开发过程中忽略了未来的发展趋势，如工业区改造、环境变迁、土地资源变化等，必然会有投资者带来风险。

（三）资金风险

在房地产项目的进行当中，需要大量的资金投入，有些时候会出现现有资金不足以支撑高额的开发成本。这样就会出现资金的风险。应对资金的风险，就要求投资经营者能够在投资之前就做好全方位的投资预算，考虑到各种可能发生的财务风险，避免在项目进行出出现严重的资金风险。毕竟资金才是房地产开发项目中的血液和根基。

（四）物业类型风险

房地产开发项目必不可少的一个因素就是物业，物业类型多种多样，包括公寓、别墅等的住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等的工业设施，电影院、体育馆等的文化娱乐设施，写字楼等。所以说，只有适合于市场需要的房产物业才能够顺利销售，否则会造成滞销风险。

（一）风险识别

这一部分的风险识别就要求房地产开发企业进行全面的行情了解和掌握，要尽可能的熟悉相关的法律知识和监督环节。除此之外还要对企业的资金和技术进行分析，通过对自身企业内部情况的分析，尽可能全面的掌握更多信息，尽可能估量到各种系统的风险和非系统风险。这一部分是整个风险分析的基础，如果这一步没有做好，之后的工作都等于是零。对于风险的识别是一定的基础。只有这一个部分做好了，以后的评估才能够更好的进行。在这一过程中也会发现很多问题，需要企业管理和负债人员进行讨论和调控，尽可能的将风险降到最低最小。

（二）风险预测

由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。

（三）风险转化

风险转化主要是通过签订合同来转移风险，转移到另一方承担和赔偿，通过参加保险等方式有一个最基本的保证。风险回避就是说，要明确项目的潜在风险和不利后果，在进行一系列评估之后来进行项目的放弃和行动的改变，减少不必要的损失。风险的转化是一个很明确的做法和选择。这样避免了冒险但是另一方面也错失了一个好的机会，所以说我们要很清楚自己的选择，在思考后作出我们的决定。

（四）风险自留

风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。

（五）利用风险

对于风险来说，还有一种很好的处理方法是对于风险的利用。因为风险的管理人员不仅仅是要有渊博的知识，也需要有高度的责任心和很强的应变能力。主要的做法可以分析风险利用的可能性和价值。然后计算出利用风险的代价，还要充分考虑到自己能够的承受限度，然后要制定具体的实施方法，还有进行总结和提高。

结束语：

总的来说，在进行房地产开发的过程中，为了保证开发的效率和效果，则需要进行全方面的风险分析和风险管理。要能够及时采用各种风险防范的措施，主动的进行风险的控制，甚至把风险利用起来，从而创造更大化的经济效益。

参考文献：

[1]房地产项目的风险管理探究[j].李娟，张超.经营管理者.2011（08）

[2]城市规划对房地产开发的影响与思考[j].申作锋.纳税.2017（17）

[3]房地产开发项目的流程化管理措施[j].朱兵.建筑设计管理.2017（07）

房地产项目合同风险篇三

摘 要：在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。

关键词：房地产；投资；风险

引言

随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。

1 房地产开发项目投资风险管理概述

由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。

2 房地产开发项目投资风险产生的原因

现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。

3 房地产投资风险的管理方法

在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。

在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。

在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。

风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。

根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。

风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。

4.1 加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析

要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。

4.2 采用多元化的投资战略或联合战略

在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。

4.3 加强房地产项目工程建设的监管

为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。

5 结束语

综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。

参考文献

[1]张玉波.工程项目风险管理研究[j].硅谷，2011（2）.

房地产项目合同风险篇四

【摘要】经过了长时间的发展演变，我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟，并呈现出多样化的特征，实践过程中，应结合风险管理的基本流程，对风险进行全面监控、处理、分析和识别.但不管是任何一种措施都难免存在局限，因此，面对当前复杂多变的项目风险问题，建议将多种方式进行优化组合，以取得良好的风险管控效果。鉴于此，文章主要对房地产开发项目全面风险管理进行了分析和研究。

【关键词】房地产开发；项目；全面风险管理

风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段，建立一个完善可行的管理体系，更加有助于各流程的顺利落实。在我国的房地产开发领域中，项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效，从而也为风险分析工作提供了更多的可能性。从某种角度来看，项目风险管理体系实则相当于一个方法库，实现了对各流程的有效汇总，同时还可对各种方式的优缺点进行对比，最终找到最佳的管理办法，对风险进行定量和定性分析。

1、房地产开发项目全面风险管理的办法

在全面风险管理框架中，其核心在于目标体系，所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作。组织体系是该框架的基础，它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实，创造出良好的管理氛围。流程体系是该框架的关键所在，在开发房地产项目的过程中，要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理。方法体系是该框架中的重要手段，其可有效的促进风险管理工作的顺利开展。上述所有的体系相辅相成，相互影响，共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1]。

在房地产的风险管理中，项目风险识别是基础也是前提，同时也是风险分类和风险来源确定的过程。风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行，结合场地开发的不同阶段，对产生的风险进行识别。在不同的发展阶段，风险因素也会存在较大差别，且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2]。

作为项目风险评估，即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析，同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计，在此基础上，按照不同的等级对风险进行排列，并同时编制好风险报表，之后结合风险的程度对其进行专题研究。但应注意的问题是，房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围，要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围，应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手，对可能会产生的风险进行分析。

房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程，可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障。风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施，同时还要随着项目的不断发展，对风险的评估结果进行矫正，实时修改风险计划[3]。

3、房地产开发项目的全面风险管理对策

3.1回避风险

作为风险回避，即结合风险预测评价，对利弊得失进行权衡，之后采取针对性措施，从而达到回避风险的目的。正常情况下，若潜在风险发生概率较高，且极有可能造成严重的后果，無法采取管理措施时，经常会选择回避风险。实践过程中，一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变。从某种程度来看，风险回避实则属于一种消极的防范对策。因此，回避风险虽然可在很大程度上避免损失，但与此同时，也会失去获利的机会，在具体应用的过程中一定要小心谨慎，做好周全考虑。

3.2风险控制

所谓风险控制，主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后，采取恰当有效的措施对风险进行控制，以期达到降低风险损失的目标。结合风险控制的目的，一般可将其分为风险抑制和风险预防两种。其中，风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率，而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度。实践过程中，分险控制往往会主动的采取应对措施，减少或者消除风险隐患。因此，风险控制则是属于一种积极的管理措施，由于其具有效益好、成本低等优势特征，且不会产生不良的后遗症，故在现实生活中应用较为广泛。对于房地产开发而言，不管是其产生任何风险，都可优先的采取风险控制措施[4]。

3.3风险转移

房地产开发商在开发的过程中，所谓“风险转移”，也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位。不同于风险回避，风险准备并不是对项目开发进行终止，而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位。另外，风险转移也与风险控制存在较大差别，它并非直接的对风险因素进行调节，而是通过风险转移这种间接的方式，达到减少自身损失的目的。

风险转移具体包括保险、期货、合同等等，其中，合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等。保险包括人身保险、责任保险等等。合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度，开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式，对风险进行合理转移[5]。

3.4风险自留

所谓风险自留，也就是在房地产开发过程中，由于开发商自己承担风险所导致的损失，对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险，或在受到较大利益的驱使，在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施。风险自留一般可被称为两种，即计划性和非计划性。其中，前者主要是对风险进行主动自留，及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等。后者则是对风险被动的自留，借助风险应急准备金进行应对。正常情况下，可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用，但在实施风险自留措施时，一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险。必要时，还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较，从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策。

3.5风险利用

即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理，通过对存在风险开发活动的参与，并结合自身的风险管理经验，实现经济效益的最大化。在风险管理工作中，风险利用层次较高，因此，对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求，其必须要具备丰富的实践经验，同时也包括熟练的业务能力，如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析。随着土地市场的不断变化，经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取，但个别开发商却经常另辟蹊径，通过对土地一级开发权进行争取，为二级开发权奠定基础，如此便是对政策风险的有效利用[6]。

4、房地产开发项目全面风险应对中的注意事项

4.1提升应对措施的针对性

在风险管理过程中，风险应对计划的制定是至关重要的环节之一，由于项目的唯一性和特殊性，因此，在制定应对计划时，往往不可对原有计划进行照抄照搬，而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况，提出针对性的方案，最大限度的节约费用成本，从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理，对项目风险进行有效防范。

4.2对风险管理办法进行优化组合

不管是风险自留、风险控制，还是风险回避，虽然这些措施的实施都可取得一定成效，但同时也不可避免的存在局限性，面对复杂多变的市场环境和风险，建议对多种风险应对措施进行优化组合应用，同时还可结合项目的实际情况，提出其他不同的应对方案。实践过程中，要按照优先级进行排序，以免由于單一方案应用无效而导致的不良后果[7]。

4.3提升应对管理的经济性

在对项目风险进行预防的过程中，为获得较高的经济回报，通常要本着“节约”的基本原则，同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估。例如，在应对不可预测风险的过程中，通常可优先选择风险自留和保险等方式，之后对这两种方式的经济性进行对比，通过对风险预留金支出和投保费用进行对比，能够从中选择出最佳方案。

结语：

综上所述，房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程，由于项目具有不可重复和一次性等特征，因此经常会存在很多不确定因素，最终演变成项目风险。鉴于此，本文提出几种有效的风险应对对策，并对实践过程中的注意事项进行了简要概述，目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值，避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响。

参考文献：

作者简介：

袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司，宁夏银川。