小区停车难问题凸现物业管理难点

本报讯（记者 刘英潮）本报连日推出的“居民小区 和-谐物业”系列活动引起了社会强烈的反响，不少市民纷纷通过网络和邮箱表达对构建和-谐小区的看法.其中小区停车难问题是业主和物业公司人士普遍谈论的焦点问题之一。

例如本市某小区按照当初设计共有地上车位177个，地下车位95个，但是到目前为止小区现有汽车530辆，而且数量还再不断增加。经物业公司协调，在小区外开辟了三个停车场，即使这样也无法满足小区业主的需要。由于小区停车位的紧张，物业公司的保安只能通过加强管理来限制一些外来车辆的进出，可是这样一来，也使得一些司机和业主对物业车辆管理工作的不满。一次，一辆汽车强行闯入，将车闸系统破坏，并将车辆堵住小区的出入口，并无端地殴打保安，造成的影响极坏。许多读者反映说，现在由于车位的紧张，为数不少的`业主占用共有的道路停放车辆，还有的业主将车停在消防通道上，造成的安全隐患也非常大。许多业主和物业公司人士都表示,机动车车多位少是本市住宅小区中存在的普遍问题，由此也造成了业主与物业公司的矛盾。由于车位的紧张，造成整个小区的停车无序，有的无车辆的业主还以此为借口拒交物业管理费。

据本市物业协会有关负责人介绍，《物权法》第七十四条规定规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，小区内的车位应首先满足业主需要。车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。《物权法》将制止有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放的行为。占用业主共有道路停放汽车所收取的费用，开发商、物业公司不能据为己有，可根据实际情况，扣除必要管理费后的收益归业主共有。

对于小区当前停车位不足的问题，一些法律界人士指出，如果业主同意在小区建造立体停车库，可以集资来修建，本着“谁投资、谁受益”的原则，业主可以委托物业公司进行管理，扣除管理费和投资成本后，其收益也归业主所有。《物权法》将于今年10月1日起实行，这部以保护物权为宗旨的法律的出台将给小区物业管理带来巨大变化，将给解决小区共有地方停车的问题带来新契机，广大业主和业主委员会可积极参与小区停车管理，提高小区的物业管理服务水平。

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（一）建立健全车辆管理队伍

为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。

（二）车辆出入管理

对物业管理区域内出入及停放的'车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用不同的方式。一般对居住在物业区域内的业主（或物业使用人），其车辆多以办理年卡或月卡的方式管理，出入时只需出示年卡或月卡即可。外来车辆或暂时停放的车辆采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务约定作相应处理。

（三）车辆停放管理

车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。同时，车辆进入停放时，管理人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。

二、车辆管理注意事项

（1）车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。

完善的交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。

（2）车主首次申请办理停车年卡或月卡应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。

（3）车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。

停车场管理规定

（二）车辆进出停车场需严格按照场内行驶路线行驶；停放时，需保持专用停车位整洁有序。停车场内禁止鸣笛，行驶限速为5公里/小时，限高2米。

（三）车辆应停泊在与停车证相符的`车位内，不得在非停车区域内停车，禁止在停车场内冲洗车辆。如果车辆防盗系统发出误鸣时，请在接到的通知后，立即到场关闭，避免滋扰其它人员与车辆。

（四）租户在停车场内停放的车辆，在车位租用期间如发生车牌变更或暂停使用时，应及时到大厦管理处办理相关手续。

（五）如因在停车场内行驶或停放车辆过程中造成车场设备、设施的损坏，租户需要根据大厦的有关管理规定进行赔偿。

（六）车辆停泊后请牢记锁好车窗门，对任何车内物品丢失均由车主自行负责，大厦管理处无任何赔偿责任。对车辆之任何损坏现象，大厦管理处均无赔偿责任。

（七）停车场区域内严禁加油、修车、吸烟；禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸箱及棉丝等；严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入地上以及地下停车场。

（八）客户须服从停车场管理人员的疏导和管理。对屡次违反停车场管理规定，经纠正无效或拒不服从疏导与管理的租户，大厦管理处有权终止其使用地下停车场及地上停车场。

（九）***大厦停车场是为大厦内各公司工作人员提供的专用停车场，以年租、月租、季租等收费形式租赁给客户使用。

（十）非大厦内各客户公司的车辆，禁止停放在已租用的专有车位位置。由停车场保安统一安排临时车位停车。

7：00--21：00/2元/小时（小车）   

7：00—21：00/4元/小时（大车）

21：00—7：00/1元/小时（大、小车）

（1） 单位办公室出具申请手续；

（2） 写明申请原因、使用时间、具体停放车辆数目；

（3） 其他因申请临时车位需要提供的相关资料。

（1） 自觉遵守停车场管理制度，听从停车场管理人员的指挥；

（2） 停放车辆不得存放或携带任何易燃、易爆、危险品；

（4） 在停车场内严禁吸烟和使用明火；

（5） 不得在停车场内洗车、修车、丢弃垃圾以及装卸货物。

（十二）自觉保持停车场内环境卫生，严禁在停车场内存放物品，严禁将车内垃圾、棉纱、纸屑等废弃物乱扔乱倒。

（十三）地下停车场禁止闲杂人员和非机动车进入、穿行或逗留，车主存取车辆时必须注意安全，按照规定的标线行走，禁止乱行。严禁非车场管理人员穿行坡道上下楼层，进出大厦。

（十四）本规定由北京***物业管理有限责任公司制订，修订和解释。本规定自发布之日起施行。之前颁布的各类停车管理办法一律废止。

“城区道路占道停车管理系统”是一套基于cdma和wifi无线网络，利用手持pda-pos收费终端和巡查监控终端，对占道停车实时图像取证和管理数据采集，实现后台远程在线监控与现场违章停车巡查管理的先进的占道停车管理系统。

系统遵循科学管理方法，利用无线宽带数据通信技术，实现了占道停车收费管理对图像证件采集和利用的远程监控和双向互动。

系统采用移动终端完成停车场收费管理工作，将停车场数据上传至后台管理系统，为停车管理提供一项先进、实用的工作手段，构建停车管理平台系统，将全市停车信息纳入到整个平台，便于交通管理人员总体把控城市车辆行驶、停车状态，为疏导交通、缓解交通堵塞提供参考。

停车管理系统的主要用户包括如下几类：

n系统管理人员

负责系统运行管理，维护系统的日常使用

n停车场管-理-员

分布在主城区各个占道停车场，负责停车管理收费的人员，是系统的主要用户群，他们可借助终端手机应用，有效管理停车场。

n收费员

协助停车场管-理-员，进行停车收费

n分局管-理-员

隶属于交通管理局下属各个分局，负责监督、考核指定区域停车管理人员的工作。

n交通局管-理-员

交管局派遣的管理人员，负责对全市范围内占道停车管理情况进行监督。

系统架构的设计将遵守以下三个原则：

n高稳定性：系统将一方面支撑广大的现场停车管-理-员，另一方面也将集成交通局的核心业务系统，因此，系统的稳定性将决定本停车管理系统是否能够达到预期目标，成为一线人员的工作利器。

n支持大并发、大流量：主城区庞大的停车场管理队伍，每天都要进行大量的停车事务处理，人群广泛、数据庞大，对后台系统性能的要求非常高。系统架构的设计方面需要考虑到如何确保支持大并发访问量以及大数据量传输的同时处理能力。

n关键部分的系统冗余：通过系统冗余的处理来降低系统因为硬件系统的.故障而崩溃。

n三层架构设计：三层架构包括数据访问层(dal)、业务逻辑层(bll)和表示层(ui),表示层将用户所填的信息传给业务逻辑层判断后，再访问数据访问层进行增删改查，每个层级各司其职，功能明确。三层架构设计模式有利于大型项目维护管理，每个层的变动不会引起其他层的大动作修改。

停车管理系统总体上可划分为四个层次：

n前端用户：主要为负责停车管理的一线收费员、巡查人员以及分局管理人员，按照终端应用模式不同还细分为无线应用终端用户与pc应用用户两类。

u无线应用：指用户可利用自身的无线终端设备，实现停车管理信息上报，另外针对违规收费、违规停车等情况可由巡查人员进行核实监督。

upc应用：占道停车管理系统采用b/s架构，分局用户可在个人电脑登录web页面，使用停车管理系统。

n通信网络：针对终端用户提供cdma和wifi无线网络接入后台管理系统。基于电信在全市部署的cdma基站和wifi接入热点，用户终端可安全共享无线传输信道。

针对固网pc用户采用adsl、isdn、wifi等多种方式接入网络。

n占道停车管理系统：作为基础应用平台，与公安内网指挥系统实现双向数据的转换、处理、存储功能；可分为数据库服务器、应用服务器、数据交换服务器以及监管pc。

u数据库服务器：主要用于存储停车场信息、用户信息、车辆信息等用于基础数据，同时数据库服务器还与公安网数据进行数据同步交互，实现数据共享功能。作为重要数据存储设备，需要配备磁盘阵列，提供raid冗余容灾机制。

u应用服务器：用于发布运行停车管理系统，作为整个项目的核心应用系统，实现与移动终端与之间的数据访问交互，用户认证、逻辑处理、数据沉淀抽取等业务应用。

u数据交换服务器：主要用于与公安网的数据交换服务器进行数据访问，实现社会车辆信息共享。

u监管pc：负责监控平台系统的运行状况，一旦发现问题：如链路中断、服务器宕机、系统瘫痪等情况，将立即提供报警，提醒运维人员处理。

n接口集成：需考虑与其它系统的接口集成（如：公安网以及天网系统等）。

总体功能可划分为手机终端应用与服务端管理平台应用前后台两大类:

n无线终端应用：

无线终端应用采用c/s架构，嵌入智能停车管理系统终端应用软件,用于城市开放式停车场管理，使停车场值守员对各种停车管理操作事件实现高精度的快速执行。主要特点:简单易用、快速精准取证和智能图象传送识别功能。

采用高性能的移动数据库引擎。采用物理存储和逻辑存储相结合的设计，数据格式结构清晰，数据组织紧密而有效，可扩展性强，可移植性强，支持数据安全加密机制。

无线终端主要面向停车管-理-员、收费员以及巡查人员，提供停车收费管理、违规停车上报、停车场监督管理等功能操作，涵盖了停车收费管理、申报审批管理、多级巡查管理三大功能模块。

n服务端管理平台应用：

服务平台主要面向交管分局管-理-员、交管局管-理-员以及系统管-理-员，采用b/s架构，基于web应用，提供停车场申报管理、停车记录统计分析、系统管理等功能操作，涵盖了联动报警管理、静态信息应用、系统运行管理三大功能模块。

其中服务端核心应用为：

3、停车场业务数据的查询、统计与报表等。

停车场管-理-员业务应用场景长期在户外，对手机终端的性能要求比较高，要求硬件设备防水、防尘、防摔，并可保证在低温、低压环境下正常工作，并提供打印、条码扫描、拍照、录音、pos刷卡等功能。

停车收费管理系统功能涉及到手机终端用户以及平台系统用户两种模式，共划分为六个大的功能模块，分别是停车收费管理、申报审批管理、多级巡查管理、联动报警管理、静态信息应用以及系统运行管理。

第二条本办法适用于本市主城区范围内城市公共停车场的建设和管理。 

第六条鼓励单位和个人投资建设城市公共停车场。 

（一）停车场设置规划证明； 

（二）停车场安全设施技术资料； 

（四）停车场竣工验收资料。 

第十四条城市公共停车场应当做到： 

（一）健全停车场防火、查验等内部管理制度； 

（二）保障停车安全，杜绝事故隐患，防止车辆丢失、损坏； 

（三）在显著位置设置统一的城市公共停车场标志牌； 

（四）车位线清楚，车辆停放整齐，并保持环境整洁； 

（六）使用统一的停车专用票据； 

（七）管理人员佩戴统一的服务标识。 

第十五条在城市公共停车场停车应遵守以下规定： 

（一）听从停车场管理人员指挥； 

（二）登记停车，按规定交纳停车费； 

（三）在停车场严禁吸烟和使用明火； 

（四）不得在停车场内洗车、修车以及上下货物。 

（一）不按照城市规划要求配套建设城市公共停车设施的； 

（三）擅自关闭城市公共停车场或改变城市公共停车场用途的。 

（一）未取得《公共停车场服务许可证》对外经营服务的`； 

（二）占道设置停车场未履行相应手续的。 

（一）违反本办法第十四条规定的； 

（二）未按物价部门核定的收费标准进行收费的。 

（一）违法审批设置占道停车场的； 

（二）不按规定核发《公共停车场服务许可证》的； 

（三）不按法定权限和程序进行行政处罚的； 

（四）滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。