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房地产项目策划书大纲篇一

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

房地产项目策划书大纲篇二

房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性地构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

房地产项目策划的作用（1）能创造显著的经济效益和社会效益（2）能为项目决策指明方向（3）能使房地产开发项目增强竞争力（4）能有效地整合房地产资源（5）预测未来市场（6）满足购房者需求。

房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性（6）可操作性（7）多样性。

房地产项目策划报告的基本结构

（1）市场调研a宏观环境调查与分析b区域环境调查与分析c微观环境调查与分析

（2）项目定位分析a项目swot分析b客户定位c产品定位d形象定位

（3）产品策划a规划布局b建筑与公共设施策划

价f不确定性分析

（5）形象策划a项目cis系统设计b项目品牌名称设计c工地与销售现场形象设计

算f广告策划。

房地产项目策划报告编写的注意事项（1）结合项目实际，紧扣目标主题（2）简明扼要，突出重点（3）定性分析与定量分析相结合（4）准确分析，明确结论（5）不偏不倚，客观公正（6）理性表达，逻辑思维（7）可执行性。

第二章 房地产项目选址策划

居住项目选址（1）市场状况（2）地块背景及区域规划方向（3）自然环境（4）交通条件（5）生活配套设施（6）市政基础设施（7）房地产相关政策（8）用地成本。

商业项目选址1零售商业项目（1）消费市场（2）商业环境（3）商业辐射范围（4）潜在商业价值（5）规划设计条件2写字楼项目选址（1）周边环境状况（2）交通便捷程度。工业项目选址（1）城市规划（2）区域位置（3）交通条件。

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。住宅70年，工业50年（不包括采矿），科教文卫50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。

土地使用权出让的方式（1）招标出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。过程：a投标人在投标截止时间前将标书投入标箱b出让人按照招标公告规定时间地点开标，并邀请所有投标人参加（少于三人应终止）c评标小组进行评标（五人以上单数）d招标人根据评标结果确定中标人（2）拍卖出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让是指人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用的使用权人的行为。（4）协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的在转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

土地投标前的准备工作（1）密切关注土地招标信息（2）组建土地竞标小组（3）进行现场踏勘和项目分析（4）搜集竞争者信息（5）测算土地成本，制定心理价位（6）编制投标文件及各种资料，准备参加竞标。

竞标土地的估价 假设开发法公式

第三章 房地产项目市场调查

房地产项目市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的，有计划，系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确的判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展趋势、制定科学决策提供可靠依据，这是房地产项目策划工作的前提和基础。

房地产项目市场调查的作用（1）是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提（2）是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段（3）是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提（4）是项目投资机会研究，项目定位，项目规划设计，项目营销等一系列活动的基础。

房地产项目市场调查的程序

（1）准备阶段a确定调查目的b建立调查组织c初步情况分析

（2）实施阶段a制定调查方案b收集资料（二手资料，一手资料）c资料的甄别与审查

（3）分析和总结阶段a分析数据b编写调查报告c总结反馈

其中，调查报告要求如下（1）客观真实（2）简明扼要（3）结论明确（4）制作美观

房地产项目市场调查的主要内容

1房地产市场环境调查

（1）宏观环境调查a政治法律环境b宏观经济环境c房地产市场总体运行情况d人口环

境e技术环境f对外开放程度

（2）区域环境调查a经济发展水平b城市发展规划c房地产市场供需状况d社会文化环

（3）微观环境调查a用地现状调查与分析b项目周边环境调查与分析c竞争性楼盘调查

与分析

2房地产市场需求调查

（1）市场需求容量调查a项目所在城市人口总量、家庭数量及结构b有购房需求的人口

（2）消费者调查a消费者个人特征b消费者购买动机c消费者购买李水平

3房地长市场供给调查

（1）房地长市场供给总体调查

4房地产市场营销环境调查

（1）房地产广告环境调查a公共传播形式（报刊杂志互联网电视广播）b印刷品传播形

式（海报图册）c户外传播形式（看板旗帜指示牌）

（2）房地产营销中介机构调查

（3）房地产营销媒体调查

房地产项目市场调查的方法

1访问法（1）人员访问（2）电话访问（3）邮寄访问（4）网上访问

2观察法（1）直接观察法（2）亲身经历发（3）痕迹观察法（4）行为记录法

3定性研究法（1）焦点小组座谈会（2）深度访谈法（3）投影技法

4实验法

5创新方法（1）主题式调查（2）论坛式调查（3）记者式调查

问卷注意问题（1）避免一般性问题（2）避免过于专业术语（3）避免含义不确切的用词（4）避免导向性的提问（5）避免敏感性的问题（6）注意问题设置的顺序。

第四章 房地产项目stp策划

市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体—子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。

房地产市场细分是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分成若干个消费者群的市场分类过程。

房地产市场细分的方法（1）地理细分（地区，地域特征，人口密度，地区自然环境，生活环境，交通环境）（2）人口细分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表数）（3）心里细分（生活方式，个性，购买动机）（4）行为细分（追求利益，品牌忠实度）

目标市场选择的主要模式（1）单一目标市场化（2）多目标市场化

房地产项目市场定位是指在房地产市场调研和分析的基础上，根据市场环境，企业资源及项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，功能和设计建造标准，是房地产开发的重要功能工作内容。

房地产项目市场定位的主要内容（1）客户定位（2）产品定位（3）形象定位

房地产项目主题策划是指开发商对拟建项目提出的一种开发概念与意图，是一种可以为人们

切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。

房地产项目主题策划的原则（1）创新新原则（2）领先性原则（3）整合性原则

第五章 房地产项目产品策划

房地产产品凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。

房地产项目产品策划

1规划布局

（1）遵循原则a方便居民生活，有利组织管理b组织与居住人口规模相对应的公共活动

（2）常见形式a行列式b周边式c混合式d自由式

2建筑类型

（1）按建筑层数划分a低层住宅（单层住宅，独栋别墅，联排别墅）b多层住宅c高层

住宅

（2）按平面特点划分a点式住宅b条式住宅

（3）按结构类型划分a砖混结构b框架结构c框架剪力墙结构

（4）按户内空间布局分布a平层式住宅b错层式住宅c复式住宅

3住宅户型

（1）住宅功能分区原则a内外分区b动静分区c洁污分区

（2）住宅功能分区a私人行为空间（主卧，单人次卧，客房）b公共行为空间（起居室，客厅，餐厅，工作室，健身房，过厅）c家庭行为空间，卫生行为空间（厨房，洗衣房，卫生间）d交通空间，室外过渡空间（过道走廊，户内楼梯，阳台，露台）

（3）住宅功能分区的技术要点a每套住宅具有良好通风采光日照隔热保温隔声等性能b

4绿地规划与景观规划

（1）绿地规划 绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住住区用地总面

积的比例。

（2）景观规划a步行环境b铺地环境c水体环境d户外设施环境

5小区道路

（1）交通组织方式a人车分行b人车混行结合布局分行

（2）网路规划原则a顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整性和舒适b分级布置，逐

10-14，人行道2-4,）（居住小区级道路红线宽10-14，车5-8，红线宽于12考虑设1.5-2人行道）（居住组团级道路红线8-10，车行道5-7，一般不设人行道）（宅间小路2.5）b其他要求（居住区道路线形有方格形曲折型风车形s型y型弧形）（一个较大规模居住区一般至少需要两个出入口）（居住区内主要道路与城市道路相接处交角不应小于75度）（应考虑为残疾人设置无障碍通道，宽2.5，坡不大于2.5%）（尽端式道路不应长于120米）

6配套设施

（1）公共服务设施规划a商业设施（菜场超市旅店饭馆银行）b教育设施（幼儿园小学

中学）c文化运动设施d医疗设施e社区管理设施

（2）市政公用设施规划a供水系统b排水系统c供电系统d通信系统e燃气系统f冷热

供应系统g环卫系统h工程管线综合（3）停车设置

（4）安全设置

（5）户外场地设置

（6）服务管理设置

第六章 房地产项目形象策划

房地产项目形象策划是对楼盘的形象定位，开发理念，企业行为，视觉标识等各要素的规范与整合的过程，开发理念，企业行为，视觉标识等工作通过项目识别系统—cis来完成。房地产项目形象策划目的旨在塑造项目整体形象的个别性，展示与竞争楼盘的差异性，激发消费者对项目产生一致的认同感，并赢得消费者的信赖和肯定，以达到促进房地产营销的目的。良好的项目形象对吸引顾客扩大市场份额有极大的促进作用。

第七章 房地产项目投融资策划

房地产开发项目融资方式（1）自有资金筹集a资本金筹集b股票筹资（2）商品房预售（3）债务资金筹集a债券筹资（企业债，公司债）b信贷资金筹集（房地产抵押，房地产信用）

第九章 房地产项目市场推广策划

卖点是产品所具有，不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。

房地产项目推广三个主题（1）提炼物业主题（2）提炼市场主体（3）提炼广告主题

市场主体为主，吸引大量目标客户群关注并产生共鸣（3）持销期，以突出广告主题为主，给人以丰富的联想空间，在人气聚集的配合下产生很好的效果（4）尾盘期，以朴素的宣传为重点，突出项目功能性特点。

市场推广方式（1）广告推广（2）人员推广（3）活动推广（4）客户关系管理

营销分期以及工作要点

（1）预热期，在项目正式进入市场前，通过媒体宣传引起客户和潜在客户注意，同时分

（2）内部认购期，现已发展成营销商检验市场和聚合控制人气的重要手段。一般定价，只告诉大致价格，吸引更多人支付定金，又可试探市场反应，为后续工作提供大量真实市场依据。

（3）开盘，即项目正式销售的开始。前期的大量工作都是为此作准备，必须做好充分准

备，形成足够销售势能，保证开盘成功。开盘要集中人力物力财力，调动多种媒体宣传，整合各种可利用资源形成有效和强劲的促销势头，确保开盘成功及开盘期销售目标的实现。注意推出量控制，把一般性楼盘放在前面，保证后续阶段持续销售。

（4）强销期是开盘正式销售后1-2月，该阶段投入大量广告宣传和促销活动，此时销量

和需求量较高，因此要掌握销售势头，保证充足房源，注意卖点储备，价格调整控制幅度，控制销售现场气氛，保持热销场面，关键是建立项目的市场形象，提高项目市场认同感，维持续期销售奠定基础。

（5）持续期是项目进入平稳销售状态，此时广告和促销手段趋于平缓，上门看房购房的客户趋于稳定，大部分房源逐步售出。持续期要根据剩余房源特征不断的挖掘新卖点，突出个性，有针对性的进行宣传和促销，促使楼盘持续交易。

（6）尾盘期是项目的尾楼在该阶段销售速度下降十分明显，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，销售困难，单位楼销售额又是开发商利润，因此尾楼常采用降价寻求新营销方式和重新定义市场改进产品等方法处理。

销售准备（1）审批资料准备（建筑用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，俗称五证）（2）销售资料准备a售楼书b折页（包括案名，logo，宣传语，位置图，规划图，户型图，物业管理）（3）平面图（户型图）（包括楼盘名称，logo，宣传语，户型局部不同，户型销售面积，规划图，坐标，户型优点，所有插座电源承重墙非承重墙窗户门，管道层层数，管道位置）（4）销售文件（认购合同，售楼须知，价目表，房地产买卖合同）

销售现场准备（1）销售中心（2）样板房（3）项目模型（4）其他

第十章 房地产项目广告策划

广告策划原则（1）时代性（2）创新性（3）实用性（4）阶段性（5）全局性

房地产项目广告常见类型（1）促销广告（2）形象广告（3）观念广告（4）公关广告

广告策划主要工作（1）市场分析（客户分析，个案分析，竞争对手分析）（2）广告目标的确定（3）媒体发布计划（报纸，杂志，广播电视，户外广告，售点广告，直邮广告，传单海报广告，互联网传媒广告）

房地产项目策划书大纲篇三

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)。

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目策划书大纲篇四

本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在xx开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。

3.1项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。

房地产前期工作计划

3.3项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。

4.1项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。

4.2项目部负责起草公司向投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。

4.3项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。

4.4项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。

4.5项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。

4.6项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。

4.8项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。

4.9项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。

4.10扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。

4.11项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。

4.12项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。

4.13项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。

4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。

4.15项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。

4.16项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。

房地产项目策划书大纲篇五

二、房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料(material)，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产项目策划书大纲篇六

一、名词解释：（每小题4分，共24分）

1、成本导向定价法

2、垂直价差

3、主题策划（广义）

4、复合策划

5、理解价值定价

6、软质景观

二、填空题：（每空1分，共8分）

1、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。

2、房地产企业可以选择三种目标市场市场覆盖策略,既无差异性营销策略、差异性营销策略以及（）。

3、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅，预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米，每平方建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期的固定成本为1亿元，试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格（）。

4、消费者的购房动机，根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。老王经过多盘比较，决定还是购买万科四季花城的楼盘，因为该楼盘不仅品质过硬、配套齐全，其价格也比较合理等等。请问他的购买动机属于（）。

5、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素，其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小，将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。请问这一市场细分的变量是（）。

6、人的居住行为由四大部分组成：他们分别是基本行为、家务行为、文化行为和（）。

7、住宅区规划设计遵循的三大原则是社区发展原则、生态优化原则和（）。

8、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总投资额为5亿元，企业的目标收益率为投资利润率20%，问该小区的单位售价是（）。

三、不定项选择题（每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的，多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的，每小题1分，共20分）。

1.以下哪几项属于经济环境调研（）。

a、产业政策b、区域经济结构c、消费水平d、城市规则e、银行货款

2、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。

a、审核

b、投资

c、决策

d、开发商与有关部门签订协议合同

3、以下哪几项属于政策环境调研（）。

a、金融政策b、土地政策c、住房政策

d、贷款政策e、人口政策f、财政政策

4、策划的基本方法包括（）。

a、创意策划 b、全程策划 c、整合策划 d、精神价值附加策划

5、依照调查方式的不同，将市场调查分为（）。

a、询问调查法b、深度访谈法c、观察调查法d、试验调查法e、统计分析法

6、土地出让方式主要包括（）。

a、拍卖b、挂牌c、协议d、招标e、行政划拨

7、品牌策划推广的五种方法（）。

a、筑巢引凤法b、盆景示范法c、借花献佛法

d、马良神笔法e、巨量广告法f、战略目标法

8、品牌提升要注意（）。

a、软性推广工程b、公关活动工程c、卖场包装工程

d、口碑工程e、公关危机工程f、广告策划工程

9、房地产商品价格的组成包括以下部分（）。

a、土地费用及其前期费用b、管理费用

c、销费费用配套费用d、建安成本e、利润

10．一个完整的房地产营销计划应包括（）。

11、下列属于成本导向定价方法的有（）。

a、成本加成定价法b、随行就市法c、直接竞争定价法

d、理解价值定价法e、目标收益定价法f、盈亏平衡定价法

12、项目市场定位的内容具体包括（）。

a、功能定位b、环境定位c、户型定位

d、文化定位e、价格定位f、主题概念定位

13、我国房地产策划经历了以下哪些阶段（）。

a、个人策划b、单一策划c、综合策划d、复合策划e、整合策划

14、土地价值研判分析需要从哪些方面进行分析（）。

a、地理位置b、周边景观

c、环境、污染d、市政配套设施

e、邻近楼盘素质

15、竞争者调研具体包括（）。

a、楼盘质量成本情况的调研；b、开发历史、现状及趋势的调研；

16、户型设计的基本原则（）。

a、实用性原则；b、安全性原则c、舒适性

d、地域性原则e、弹性原则f、高档原则

17、国内某房地产开发公司对其新设计开发的loft户型住宅制定了上市策划方案。经过市场调查分析发现，当地loft住宅市场现实的竞争较小。在定价上，该公司考虑到新产品在市场暂时没有替代品，价位相对较高。请问这一公司的定价策略是（）。

a、高价撇脂策略；b、中价策略c、低价渗透策略

d、心理定价策略e、差别定价策略f、过程定价策略

18、房地产市场调研的内容包括（）。

a、市场环境调研；b、消费者调研；c、周边竞争楼盘调研；

d、竞争对手调研；e、项目自身研究

19、影响房地产价格策划的因素包括（）。

a、成本因素b、竞争因素c、产品差异

d、政府的宏观调控作用e、项目周边环境因素f、消费者的心理预期

20、房地产项目营销控制的内容主要有（）。

a、成本控制b、年度计划控制c、赢利性控制d、战略控制

四、简答题：（每小题6分，共24分）

1、简述房地产市场的特点。

2、从事房地产中介业务的人员必须具备的条件主要有哪些？

3、简述房地产市场寿命周期及其各阶段的营销策略？

4、简述房地产项目管理的特点。

五、论述题（12分）

1.要进行主题策划，需要寻找主题概念的源头，请问可以从哪些方面寻找主题概

念的来源?

六、案例分析（12分）

广州“光大花园”是一个占地30公顷，总建筑面积35万平方米的大型楼盘。在楼盘策划之初，怎么获取项目的主题概念呢？为此，策划小组通过两大方面来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视什么？反馈回答是“身体健康”。二是对项目进行分析，找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十颗50多年的大榕树。策划人通过思想碰撞，“身体健康”与“生态环境”有关；而项目中“生态环境”最有特点的是几十颗50多年的大榕树。于是“大榕树下，健康人家”

应运而生，榕树风景成为光大花园发挥的绝佳题材。

思考分析：广州光大花园“大榕树下，健康人家”的策划主题是如何获取的？

房地产项目策划书大纲篇七

根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历2011年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

1、制造新年市场热度，加强市场关注度；

2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；

3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；

策划：郭森

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；

3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；

4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象；

信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场

20xx年1月14日 8:30 ——17:30

看房、购房准客户

（1月9日-13日基准筹备）

策划：郭森

1月9日：本活动项目策划汇报

达成初步合作意向 确定本活动方案

1月10日：组建本活动项目小组

确定本项目活动中所有执行人员

活动执行小组构架：

总顾问：（甲方）总 策 划：周洋

顾问：（甲方）活动总监：李佳文

场 务：张元林

确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

1月11日：项目正式筹备和实施

策划：郭森

现场布置平面图

策划：郭森

房地产项目策划书大纲篇八

房地产项目策划书大纲篇九

（一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响

二、区域市场分析

（一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响

三、产品定位

（一）项目swot分析

（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位

（五）产品设计定位及建议

（六）价格定位

四、销售推广建议

（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现

（三）营销推广建议

五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书

（一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。

武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。

（二）产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析

（一）区域环境分析

本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

楼盘区位图

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加

大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。

光谷10年供应量预估

光谷09年供求走势

房地产项目策划书大纲篇十

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为xx市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

优势：

位置优越，交通便捷。

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

小户型。

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

环境建设缺乏吸引性景观。

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)。

物业管理缺乏特色服务。

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。

家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。

家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。

阻碍：

花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

1、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;。

2、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

辉煌人生，超凡享受。

——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……。

辉煌人生。

花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

房地产项目策划书大纲篇十一

代理人：_______

根据^v^以及_________市房地产法规的有关规定，甲、乙双方经过平等协商，签订本协议。

一、销售模式说明

本项目商业类产品施行分期销售。

本协议不表明甲乙双方对_________商业类产品进行认购或者进行类似性质的活动，而仅是甲、乙双方约定，待_________商业类产品正式发售后，乙方有按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买产品的权利。

二、标的物

1.产品：_________商业产品

2.物业地址：_________

三、优先权确认

姓名/公司名称：_________

代理人：_______________

身份证号码/护照号码：_________

公司注册号/法人代码：_________

地址/法定地址：_________

电话：_________

邮政编码：_________

传真：_________

电子邮箱：_________

乙方有意购买本协议第二条第一款所指明的物业产品类型，本协议确认的优先权号码为_________。_________居住类产品正式发售后，乙方按优先权顺序依次享有优先挑选、认购、购买本种类产品的权利。

四、优先权保证金

1.为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑选及购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品_________元金额向甲方支付优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为_________套，乙方向甲方支付人民币_____元整。

2.甲、乙双方正式签订《_________市商品房预售合同》，本协议优先权保证金自动充抵部分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的《_________市商品房预售合同》，乙方需另行补齐。

五、优先权终止及失效

1.甲方在正式签订《_________市商品房预售合同》前三个工作日电话或书面通知乙方选房，并办理相关购房手续。

2.乙方与甲方正式签订《_________市商品房预售合同》之前，乙方有权放弃优先权。

3.在甲方正式通知乙方选房后的三个工作日内，若乙方尚未与甲方正式签署《_________市商品房预售合同》，则视为乙方自愿放弃本协议约定的优先权。

4.自甲方接到乙方书面告知其自愿放弃优先权之日起，甲方开始为乙方办理免息退还优先权保证认金的手续，并在十五个工作日内将乙方按本协议支付的优先权保证认金无息退还给乙方。同时，本协议自动终止。

六、其他

本协议共三页，一式四份，甲、乙双方各执二份，自双方签章之日起生效。

法定代表人(签字)：___代理人(签字)：_______

签订地点：_____________签订地点：_____________

房地产项目策划书大纲篇十二

20__年9月27日(中秋节)18:00—21:00

二、活动地点

名城中心广场

三、活动主题

主题释义:该主题将开发商与中秋有机地结合起来,同时渲染出一种家的温馨氛围,暗喻进入正是回到了家.

四、活动目的

1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台

2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘

3、深度挖掘潜再消费群体

五、活动预计参与人数

中秋晚会:600人

中秋筵宴:400人

合计:1000人

六、活动宣传语

^v^今晚回家吃饭吗?“

活动宣传语释义:中秋佳节作为中国一个传统节日,有道是:“每逢佳节倍思亲^v^,佳节都是家人団聚的时候,故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动,这句话也更能引起大众的共鸣,同时也暗喻本次活动将为全部与会者以家的温馨感觉.

七、活动方案及创意构思

活动前的推广措施:

2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干;

3、制作^v^名城^v^字样的中秋印入场卷(造型可参考月饼造型);

以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人姓化的经营理念.

房地产项目策划书大纲篇十三

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。下面是房地产策划案范文，欢迎参阅。

一、 活动目的和背景

本次房地产开盘活动初定时间为2015年6月19日，星期六。从2014年度至今年五月份在^v^亿万酒店^v^项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，^v^太极景润花园^v^在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。

房地产开盘活动紧紧围绕^v^销售^v^为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将^v^太极景润花园^v^的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。

二、 活动时间

2015年6月19日(星期六)

三、 活动地点

太极景润花园项目销售中心现场

四、 房地产开盘策划方案主题思路定位

强调氛围 突出品位 提升档次 有条不紊 圆满成功

1) 通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。

2) 通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。

3) 通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于^v^选房、购房流程^v^的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。

4) 通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。

五、 房地产 开盘活动现场规划布置方案

1) 现场布置

a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。

b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。

c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。

2) 外围道路布置

a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。

b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。

c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。

3) 售楼部分区布置及其他布置

a售楼部内部分为4个区域

a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。

b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。

c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。

d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。 注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。

b其他区域

a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。

b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。

4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。

活动目的:

户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。

2、 通过本次开盘活动盛大宣传，为二期后续销售吸引一定的人气

活动背景：

认筹时间:3月8日-5月 日 认筹数量:78组

活动地点：

鑫隆名居销售大厅

活动时间：

2015年5月 日上午9点30分

活动形式：

1. 邀请辉县市政府或区政府相关领导(条件不允许，可开发商领导代替)进行开盘盛典剪彩仪式。

2. 通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演

3. 邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。

4. 邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。

5. 已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度

舞台布置：

舞台尺寸建议10米*7大小，结构轻钢为主，高度30-50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。

军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。

门口布置:

1、 将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。

2、 售楼部后楼体以及对面楼体上置20*5米喷绘(内容见后)2块，内容以开盘文字为主。

3、 售楼部门口安置两个金象(寓意吉祥，美好，发财)，两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅(内容见后) 升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。

4、 售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量

售楼部内部包装：

售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。

售楼部内具体划分区域：

客户等候区--客户选房区--客户签约区--奖品区

3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体

4、奖品区设置在签约后边门口处。

在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

(1)纯代理;

(2)代理(即包括广告);

(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点：

一、 定位(市场定位、产品定位及规划设计等)

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、 时机(投资开发的时机)

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、 位置(项目开发所在的地理位置)

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!

房地产项目策划书大纲篇十四

活动背景:

1、热烈庆祝我成为跨进中国百强企业唯一家民营企业,今后我们要更好的为国人们建造我们中国人自己的房子.

2、庆祝我在20xx年取得的优异的业绩让职员感受我的文化理念和管理理念,瞻望20xx年的工作.

活动时间

20xx年x月xx日星期五下午14:00—22:00

活动地点

xx国际商务酒店视觉燕会厅

参会人数

xxx名全面职员,xx位特别嘉宾

年会基调

和谐、欢乐、大气

二、活动主题

彤心同行,共创未来

三、活动口号

集体的努厉,大家的荣誉

四、活动流程时间安排

1、14:00凖时进入会场,14:30分会议凖时开始.

2、14:00开场舞,主持人宣布大会的开始,致.

3、15:00—15:30最初请总经理做陈述报告,总要概括我去年所取得的业绩.

4、15:30—16:30请各部门负责人做年终陈述.

5、16:30—17:00由副总经历宣读20xx年优秀职员名单,优秀职员上苔领奖.优秀职工发表获奖感言.

6、17:00—18:25联欢文艺汇演,最初由领导表演,职员代表表演职工自己准备的节目.

17:25—17:30全部演员上苔齐唱

7、18:00—19:00互动游戏

三七令

用具:无

人数:无陷制

方法:多人参加,从1—99报数,但有人数到含有^v^3、7^v^的数字或^v^3、7^v^的倍数时,不许报数,要拍下一个人的后脑勺,下一个人继续报数.如果有人报错数或拍错人则罚酒.

亢奋点:没有人会不出错,虽然是很简单的算术.

开火车

用具:无

人数:两人以上,多多益善

方法:在开始之前,每个人说出一个地名,代表自己.但是地点不能重腹.游戏开始后,假设你来自,而另一个人来自上海,你就要说:^v^开呀开呀开火车,的火车就要开.^v^大家一起问:^v^往哪开?^v^你说:^v^上海开^v^.那代表上海的那个人就要马上反应街着说:^v^上海的火车就要开.^v^然后大家一起问:^v^往哪开?^v^再由这个人选择另外的游戏对象,说:^v^往某某地方开.^v^如果对方稍有迟疑,没有反应过来就输了.

亢奋点:可以增进人与人的感情,而且可以利用让他或她^v^开火车^v^的机会传情达意、眼去眉来.

踏板运水接力（共48人）

1、队员:每队男女各6人共计12人,分三个小组进行接力,每小组须配置2男2女;

2、比赛流程:

1）预备:每组第一位队员踏板一双放第一小组队员右侧;每组4位协作队员各端水一盆;

盆,左手搭前一位队员的左肩（最前面一位队员除外）前行;

3）到达终点,将水盆中的水倒入本队的水桶后,按原方式原路返回;

4）返回起点,队员双脚离去踏板,水盆交协作队员取水;

5）下一组开始;

3、规则:

1）比赛时间10分钟,以运送水的多少决出名次;

2）取水可以由协作队员进行,但协作队员必须是队员,非队员不能提供任何胁助;

3）终点倒水除本人或本小组其它队员胁助外,其它人员不能提供任何胁助;

4）倒水时可以双脚离去踏板;

5）终点踏板掉头时,可以用手胁助掉头,但位置应与掉头前大体相当;

6）2男2女一组,男女队员前后踏板位置不作陷制;

7）中途倒地可以重新套上踏板端起水继续前进;

4、奖励:奖励第一名,其它队获鼓励奖

（奖品分别是:特㩐奖:一名,价值4800元电脑一台;

一等奖:两名,价值2900元电视机一台;

二等奖:五名,价值1000元微波炉一台;

三等奖:十名,价值100元小洗衣机一台;

纪念奖:五十名,现款五十元）

9、19:30主持人宣布这次大会洁束.

10、19:30—20:00自由活动时间.

11、20:00—22:00

最初由董事长讲话,瞻望20xx年工作,激励职工在20xx年能做的更好,大家新年开心.

用餐期间领导及职工到个桌敬酒,同事之间交流沟通,增进彼此之间的距离.

五、及有关注意亊项

（一）年会的通知与宣传:办公室于今天向机关各部门及各项目部发出书面的,对本次年会活动进行公示和宣传,达到全员知悉.

（三）物品的采购:抽奖礼物、生肖礼物、游戏奖品、大会席位人名牌（会议用）、笔、纸、职工席位卡（晚宴用）、会场布置所需气球、拉花、花篮;抽奖箱;会议所需矿泉水、晚宴所需酒水、各类干果小食榀.

（四）现场啪照:提前安排好有关人员携带数码相机,做好大会及晚宴活动现场的啪照工作.

（五）职员表演的节目事先自己部门准备,表演所需服裝、道具、化妆,均可到专页剧团租借,费用掏付.

（六）职员自己准备的节目由各部门自行组织时间排练.

房地产企业年会主持串词

各位领导,各分包,各位来宾,大家好!

男;我总觉得时间过得很快,上次封顶我站在这儿好象还没过去多久,又是一春节了,那么最初,我向在座的各位,表示由衷的祝愿和感谢.

男:我们面前的柿场很大,关键在于怎样把握.

女: 我们都知道房地产的竞争越来越激烈,外资品牌也在不断介入,怎样顺时而动、因机而发,是大家在肩负的职责.

挑站是必然的,但是我们的机会更大!我始终认为,做土建很有挑站在,目标还要增多,这应该不是一个夢想,在座的各位既然加入了万锦江城这个大家庭,我就稀望大家能购彤心同德、琦心协力,同把它形成现实.

男:那么下面,进行抽奖活动,我们进行三次抽奖,由领导介绍抽奖细节.

位更有信心!荣业地产提供了一个大舞台,而我相信你们的努厉能让这儿更精彩,每一份付出都会得到回报.我期待我们同的中海地产能在步上一个新的台阶,而你们也能为自己创造一个更好的明日. 让我们一起把中海地产做得更大、更强,进入中介柿场前三名.

合:最终,我祝福大家,春节快活、诸凡顺遂! 谢谢各位!

房地产项目策划书大纲篇十五

1、鉴于目前宏观调控政策的影响，已认筹客户及时的选房开盘，将意向客户转变成购房客户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。

2、通过本次开盘活动盛大宣传，为二期后续销售吸引一定的人气

认筹时间:3月8日-5月日认筹数量:78组

鑫隆名居销售大厅

20xx年5月日上午9点30分

1.邀请辉县市政府或区政府相关领导(条件不允许，可开发商领导代替)进行开盘盛典剪彩仪式。

2.通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演

3.邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。

4.邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。

5.已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度

舞台尺寸建议10米xx7大小，结构轻钢为主，高度30-50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。

军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。

1、将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。

2、售楼部后楼体以及对面楼体上置20xx5米喷绘(内容见后)2块，内容以开盘文字为主。

3、售楼部门口安置两个金象(寓意吉祥，美好，发财)，两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅(内容见后)升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。

4、售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量

售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。

售楼部内具体划分区域：

客户等候区--客户选房区--客户签约区--奖品区

3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体

4、奖品区设置在签约后边门口处。