在职场中，报告被广泛使用，用于向上级汇报工作进展、提出建议或解决问题。撰写报告时，我们还应该考虑到时间限制和读者的注意力，以确保报告的精炼和有效传达。这些报告范文还提供了一些实用的写作建议和注意事项。

房地产项目调研报告篇一

要求了解下文的内容，并且在调查报告中进行。

总结。

1．调研经过，即时间、历程简介；

4．调查小区规划、户型、室内设计、实用率、面积；物业管理情。

况；

5．小区内的道路系统、绿化系统、景观设计情况；

6．简介样板房及个人观后感，如果没有样板房但有现房看，例如。

已入住的楼盘通过熟人参观小区和现房的，则可写现房简介及观后感，；

8．周边楼盘比较，要求调研时顺便了解周边的至少一个盘，作一。

个比较分析；

9．房地产开发企业简介；

10．个人体会。

规划图。如果不能从网上或各种渠道得到这些资料，则自己绘图；能找到的，则可以直接运用。

调查方式：

1．实地考查（必须做）。

2．上网查询，例如上楼盘社区论坛了解；

3．通过报纸杂志。

注意：

请到各班班长处登记自己拟调查撰写报告的项目名称，每个项目限报一人，每人必须交独立撰写的报告，切不可抄袭，违者零分。

最后交作业时间5月11日。迟交作业者最高分不超过80。.本作业注重是否用心观察与调研，是否深入思考与分析，是否有自己的个人感受与评价，报告是否系统、全面、丰富。忌资料堆砌，无思想，无感受。

作业用小四号字打印，18磅行间距。如有宣传单等资料请装订在一起；同时交电子版到班长处，由班长刻一张碟统一交上来。

房地产项目调研报告篇二

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在"十五"期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，"十五"期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从xx年至xx年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

1、行业发展情况。

截止至xx年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、xx年上半年开发销售、交易、抵押情况。

（1）xx年开发情况：xx年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至xx年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收"一体化"管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。xx至xx年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场"井喷"现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市常目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

房地产项目调研报告篇三

20__年9月8日至11日，黑龙江省建设厅房地产处组织举办了估价师继续教育培训，参会的估价师来自省内各个地市。徐处长特意从天津聘请了张弘武老师前来讲解，徐处长本人也针对我省的现状进行了讲解和提示，又让各地市的资深估价师介绍自己地方的估价业发展情况和建议，获益匪浅。在这三天里，我们同行间也有了相互交流的机会。我们边学习、边调研，初步有了一点想法。

一、我省房地产估价行业发展现状。

(一)房地产估价机构发展速度较快，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，品牌意识尚未树立起来。

20__年的《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》，自20__年12月起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。许多有创业意识的人借此机会大举进入房地产估价行业，纷纷成立估价公司。但多为4-10人的小公司，资质低，法人多为赚钱而赚钱，事业心弱。

(二)估价需求缺乏主动性。

张弘武老师讲的对，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位与律师、医生一样，是非常高的。西方很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

(三)估价勘察草率。

有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。有的机构不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

(四)回扣风盛行。

商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的毒瘤。国家从上到下非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低;比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，哈市某银行以明文形式要求回扣40%，再加上给银行业务员的提成，回扣总比例甚至高达60%-70%，这是任何一个行业无法承受的。

(五)估价机构间业务竞争无序。

企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品在客户心中没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。“客户定价法”成为了估价方法，受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。估价机构以客户期望价格迎合客户，以取得业务。滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。

二、解决对策和建议。

一把锋利的刀，如果管理得当，用在正当的地方，能够为社会创造财富;如果放任对刀的管理，刀可能沦为邪恶人杀人抢钱的工具。当杀人抢钱比安分守己能够带来更多的报酬并不必为此承担任何风险，杀人抢钱就会成为一种趋势。因此说，游戏规则必须制定好、贯彻好!

(一)加强行业管理，成立地方估价学会，发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会管理，建设主管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担。

(二)严格市场准入。执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”，房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。

“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的`做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2-3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2-3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册(满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子)，受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70%的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量(将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务)的要求。

(三)由政府或学会牵头，由各估价机构参与签订自律条约，只允许以国家规定的收费标准的六折为最低折扣进行价格竞争，如有违反，坚决进行价格处罚，直至吊销资质，并在报纸等重要媒体公布自律准则，让各大银行等需求方知晓。对违反者加大处罚力度对于参与压价竞争、给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为，一经查实，要依法按规处理，涉及估价师职业纪律和职业道德的，由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构，要打击走穴估价师，取消他们的从业资格。

(四)扶植业务过硬的估价机构。应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构，给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌，宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理，鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍，保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法，确定估价师不同层次(例如：高级估价师)的标准，强化估价师个人品牌。

三、结语。

在我国，市场经济仍是初级发展阶段，中介行业的发展较发达国家尚有一定差距。我们估价行业的发展，应有外延发展转入内涵发展。控制数量，提高质量。真正让有知识的从业人员得到尊重，吸引更多有素质，愿意从事本行业的人员加入到我们的队伍中!

房地产项目调研报告篇四

因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。

（一）基地定位不明确，综合协调能力薄弱。

1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自xx年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。

2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的.每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。

（二）运行管理机制不活，监管乏力。

1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的回报相对较少。

2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。

3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。

（三）资金投入困难，基地发展缓慢。

1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。

2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。

（四）办事效率低，协调服务难以到位。

1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。

2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。

（五）队伍素质不高，人力资源缺乏。

1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。

2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。

基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。

房地产项目调研报告篇五

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

20__年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20__年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20__年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20__年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20__年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。

3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20__年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的.准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。

5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。

8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

房地产项目调研报告篇六

一:调查研究的目的:。

了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.

二:调查的方法，资料的来源，方法:。

观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，

三:调查研究的主要发现。

1，广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.

资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.

2，广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3.各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.

为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.

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4，二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5，房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.

6.现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

1.广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.

3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.

4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的.

5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

五:建议。

房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:。

1:认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的.

2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.

房地产项目调研报告篇七

在xx新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“xx市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从xx市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响。

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

xx市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、xx市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

1、常平各个区域分析：

1）常平中元街及中心地段。

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2）西北面区域。

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3）常平南面，常黄公路沿线区域。

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4）常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以xx四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析。

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考……。

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

房地产项目调研报告篇八

为进一步加强政府投资项目管理，管好用好政府投资资金，确保工程质量和资金安全，建立科学、高效的政府投资项目决策和组织实施机制，提高投资效益，围绕《预算法》、《建筑法》、《招投标法》、《审计法》、《政府投资项目审计规定》等法律法规，现就如何进一步加强政府投资项目监管和解决项目投资中存在的问题进行思索和探讨。

近年来，随着城乡基础设施建设步伐的加快，各级地方人民政府为切实加强政府投资项目监督管理，均在不遗余力探索制订国家建设项目审计监督实施办法、财政专项资金审计监督办法、财政投资项目监督管理暂行办法、规范财政投资项目招标投标活动、财政投资评审管理暂行办法等规范性文件，虽然取得了一定实效，但仍存在一系列突出问题，如决算超预算、预算超概算；建设单位拆分肢解工程项目发包、招标，中标单位非法转包分包，违规挂靠；不按招标文件约定内容签订施工合同，签订“阴阳合同”、“黑白合同”甚至无合同；不履行变更审批程序，擅自提高建设规模和标准；现场签证管理不到位；施工单位决算不实、高估冒算；基建财务管理不规范等。

严格项目建设程序。项目建设单位必须严格执行批准的初步设计和概算，按批准的建设规模和工程投资额度进行限额设计，禁止先设计后勘察或不勘察。

加强招投标管理。针对所有依法依规实行招标的政府投资项目，都必须按规定进入公共资源交易中心进行招标，严禁卖标、买标、围标、串标、挂靠投标、违法分包和非法转包等违法行为，依法净化招投标市场。

规范合同签订。项目建设单位与参建各方签订的合同或协议要严格执行《合同法》，做到主体明确、严密、规范、职责清楚，有履约保证和质量保证条款。

严控工程变更。严格控制工程设计变更，不得随意变更设计内容，施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术规范标准组织施工，施工承包人不得擅自对原工程设计进行变更，建设单位要严把设计变更关。

加强签证管理。各单位应遵循公平、公正、诚实信用的原则，加强施工现场签证管理。对隐蔽工程、工程量增加项目的变更等签证，必须做到“三方签字”，即建设方、施工方、监理方同时参与，对工程量进行丈量、质量验收之后，实行现场签证。

严格竣工验收。要严格按照《江西省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理办法》开展工程竣工验收。竣工验收是一个涉及面很广的活动，验收人员组成有特定要求，包括质监、业主、监理、勘测、设计、施工等单位，参建各方都应从各自的角度进行评定，集体验收合格方能出示验收通知并出具工程竣工验收报告。

完善财务管理。建设单位要按照《基本建设财务管理规定》做好政府投资项目财务管理的基础工作，按规定设置独立的财务管理机构或指定专人负责项目建设财务工作，严格按有关规定和批准的建设内容做好帐户设置和管理，完善内部财务管理制度。

严格资金拨付。拨付项目资金必须由施工单位提出书面申请，必要时由建设单位申请行政主管部门会同监察、发改、财政、审计等相关部门对工程进度和工程量予以核实，严格按施工合同规定的工程进度付款。财政部门要严格按资金管理办法拨付项目资金，并对建设单位审签的发票、工程量验收单进行抽查。

发改委作为政府投资项目的综合管理部门，负责政府投资项目规划和计划的编制、组织实施、协调监督，具体负责项目建议书、可行性研究报告、初步设计的审批，组织工程变更审查、竣工验收，监督协调政府投资项目的计划执行情况，对省、市、县重大项目实行稽查。

财政部门应切实加强政府投资项目资金财务活动的监督管理，具体负责政府投资项目资金计划的编制，审核政府投资项目工程概、预算及标底编制，参与工程变更审查，审核工程投资资金来源与落实情况，按工程进度审核拨付建设资金，对基本建设财务进行管理监督。

审计机关应深入开展对政府投资项目基本建设程序、工程变更、现场签证、造价结算、竣工财务决算等事项的审计监督，依法对审计发现的问题进行处理。

政府招投标办负责政府投资项目交易招投标活动的监督管理，具体对政府投资项目交易招标文件和合同的备案审查，政府投资项目招标评标专家库的建设管理，受理对政府投资项目交易工作的投诉、举报。

建设、规划、交通、水务等部门负责各自行业施工、勘察设计、监理等单位和工程招投标代理、造价咨询等中介机构及其从业人员经营行为的监督管理，依法查处其违规违法行为；监督检查工程质量和安全生产责任制落实；完善工程建设不良行为记录和黑名单制度，建立健全工程建设领域诚信体系建设，严格市场准入。

监察机关负责对政府投资项目实施过程中建设单位和相关职能部门及工作人员执行法律法规制度情况的监督检查，依法依规查处政府投资项目建设中监管不力、玩忽职守、失职渎职、违反管理程序等违法违纪行为，并追究有关单位和人员的责任。

同时，建立政府投资项目监管联席会议制度，由政府牵头，监察、发改、财政、审计、招标办、公共资源交易中心等作为成员单位，定期或不定期召开联席工作会议。各部门加强沟通和协调，发挥各自职能，在各自职责范围内对存在问题进行处理和行政问责，更加及时、直接、高效地解决困难和问题，形成项目监管合力，确保政府投资项目合法合规、科学高效、优质规范实施。

一是建设单位未经批准擅自扩大建设规模，提高建设标准和设备购置标准，或建设计划外工程，造成工程决算超概算的，财政部门不予追加投资，并依法追究相关责任人员的责任。

二是对按规定应当进行招投标而未进行，或没有依法履行职责，违反规定越权插手、干扰招投标工作和有舞弊、弄虚作假等违法违纪行为的，依法追究有关单位和相关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三是对参与围标、串标、挂靠投标、违法分包、非法转包和发生重大安全质量事故、投标承诺不兑现的单位，列入建筑市场相关不良记录；情节严重的，依法追究有关单位和相关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四是对违反规定签订与招标文件实质性内容相违背的施工合同，或未经招标办备案，擅自签订与招标文件、施工合同实质性内容相违背的补充合同、补充协议，依法追究有关单位责任人及相关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五是对项目变更未按审批权限和程序报批，或在工程变更、价格签证中存在弄虚作假或工作不负责任，造成增加工程造价的，财政部门不得增拨工程款，其损失由建设单位承担，并依法追究建设单位负责人和相关人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六是对违反政府建设投资资金拨付规定和程序，擅自拨付工程款或造成工程款多付的，依法追究相关人员和相关责任人的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

七是有关行业主管部门或职能部门，不依法履行监管职责或监管不力，造成不良后果的，依法追究相关单位和人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产项目调研报告篇九

在我们采集实有房屋信息的过程中，发现一户多房的情况大量存在，主要表现为：

其次一户多房存在一种分家不分户各自建房的情况，即户主与其亲属各居一房，而两家并未分户。此种情况造成了对于房屋实际所有者认定的困难。

我乡的人房分离的情况主要是举家外出打工造成的，这种户约有100户。人房分离对于我乡信息采集工作的主要影响是降低了所采集信息的准确率，同时为了核实房屋信息工作量也有一定的增加，减缓了工作进度。

通过在实有住房登记过程中的核查，我们发现，我乡的民房约有30%没有办理必要的国土手续。发生此种问题的原因是：

第一、国土部门对农村宅基地的管理力度不够；

第二、农村群众的依法依规建房的意识淡薄。

因为农村宅基地属于集体土地，管理情况比较混乱，近年来，国土部门加强了对集体土地的管理，但是由于集体土地同时也守村集体管理，故管理混乱的情况并未得到实质性的改变。这些非法建筑的存在不仅造成了国土管理的困难，而且也因为没有法律保障容易引起民事纠纷，是间接的社会不稳定因素。

在此次信息采集中发现了一些房屋建在非居住者宅基地上的情况，这些房屋约占全部实有房屋的15%。因为目前我乡没有实行房屋产权制度，所以这些房屋的产权并不受法律保护，如果发生房主与宅基地所有人的产权纠纷，房主的权益难以得到保障。这种房屋产权不清的问题之所以发生主要原因是村民私下赠与、调换、买卖农村宅基地，这些行为绝大多数只有口头协议，一旦发生纠纷双方的权益都得不到保障，政府处理起来也比较困难。

针对出现的问题我们主要采取如下的措施应对：

1、对是在无法居住的房屋不予登记。主要是针对有多处住房的农户，如果其拥有的住房中存在无法居住的危房，则不登记该处房屋。对于享受农村危房改造政策的农户一律只登记新房。

2、对为分户的家庭房屋一律登记在户主名下。对于子女结婚后未与父母分户的情况，如果子女和父母分别有房，则所有房屋都登记在户主名下。

3、只登记正常居住的非法建筑，对于为正常居住的非法建筑不予登记。正常居住的非法建筑督促其屋主尽快完善相关手续，没有正常居住的非法建筑不予登记，在这些非法建筑中目前在建、尚未完工的，要求国土部门下达停工通知。

4、权属不清但有人居住的房屋登记在实际居住户名下。对于此种权属不清的问题，我们向住户建议尽快与宅基地所有者达成具有法律效力的书面协议，避免发生权属纠纷。

5、对于长期无人居住，也不清楚未来是否有人居住的房屋不予登记。这种房屋时指屋主超过三年经管且也不清楚其是否有经管意向的房屋，此种房屋大都情况较差，很多已经是危房，并不具备容纳人口居住的条件。

这些问题看似独立，实际上环环相扣，在过去很长一段时间，农村集体土地的管理以村集体为主，缺乏正规性，资料管理也没有系统性。因为管理力度不够，所以群众也没有建立起依法依规用地的意识，虽然近年来农村用地管理力度逐年加强，但更像是在土地资源日以珍贵的发展背景下临时抱佛脚的应急行为，没有同意规划，工作方式零敲碎打，头痛医头脚痛医脚，基层国土管理部门权力小、资金少、人手不足，没有形成合力，缺少与其他部门的合作。这就需要从根本上改变过去应急操作的做法，针对问题主动出击，建立起一套操作性强的农村国土管理政策体系，方能起到釜底抽薪的效果。

目前我乡的房屋所属权并没有法定的相关证照可以依据，农民只有土地使用证没有房屋产权证，这意味着农村房屋的权属和土地使用权是统一的，这样做虽然管理起来简单，但是极大地限制了人口的流动性，在目前人口流动性增加、小城镇建设加快的发展背景下已显得不再适用。事实上我乡很多权属不清的房屋都是群众为了方便出行而将房屋建在公路沿线造成的，这类行为没有法定流程可走，纠纷时有发生，20xx年我乡土地相关纠纷中宅基地纠纷所占比例达到了惊人的80%，可见出台明确农村房屋权属规定已是当务之急。

本次实有房屋信息采集统计处的短期闲置房屋占房屋总数的15%，如果算上没有予以登记的长期闲置房屋，这个比例将达到30%。房屋闲置的主要原因有，外出打工、周期性居住、城市购房、屋主死亡无人继承等。房屋的闲置一方面造成资源的浪费；另一方面也有可能成为犯罪、邪教等危害社会行为的容身之所，成为治安隐患。由此我们建议对闲置房屋实行更加规规范、系统的管理，如有可能应赋予村集体处置闲置房屋的权力。

以上是我乡本次“三实”房屋信息采集行动中各种情况的归纳总结，对于我们发现的问题希望上级有关部门引起重视，对于我们的建议希望上级部门予以采纳，期望以此达到抛砖引玉的效果，为全乡农村房屋管理工作助力。

房地产项目调研报告篇十

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析。

xx年-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一）-2月我市二手房交易情况。

xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降4%。

（二）-2月我市二手房价格情况。

xx年-2月，我市二手房住房平均价格为2480元平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题。

1.还款风险。

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2.二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善。

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

房地产项目调研报告篇十一

1.项目介绍：

2.研究背景：

3.目标顾客：

4.研究目的与意义

5.独特之处

1.市场调研情况调研时间、地点、结论等本次市场调研开展时间为20xx年10月20日，地点为黑大校园及周边地区，调研对象广泛且具有代表性，过程合理，结论真实有效。数据经分析整理后得出结论，目标市场广阔，具有相当高的可行性。

2.数据分析整理 1，学生倾向于二手书教材，且购买意愿强烈。其他人群对于书籍兴趣较低，且偏向于非教材类。

3.项目评估

目标市场空间程度

很小

一般

很大

校园及周边区域主要购买力为学生，对应书籍为教材。目前黑大共有4万多学生，根据每人每学期的购买教材和其他书籍的一般情况，将人均购买力定为50元/(人·学期)，估计得出目标市场为400万元/年。

1.市场调研情况调研时间、地点、结论等

2.数据分析整理

3.项目评估

消费者对竞争者产品或服务的满意程度竞争对手的竞争能力潜在的竞争者

非常满意很强有

一般一般不确定

不满意很弱无

4.项目预测

1.优势分析

2.劣势分析

3.机会分析

4.威胁分析

5.具体建议

6.项目预测

房地产项目调研报告篇十二

进入xx世纪，xx的社会经济发展正对城建工作提出新的更高要求：城市功能提升与布局调整同步推进，要求既有设施发挥最大效能；经济体制与行政管理体制改革同步深化，要求行政管理更好地适应于发展和改革；国际化程度与人民生活质量同步提高，要求城建领域的公共服务优化升级。同时，xx正处在经济快速发展的新阶段，人口、资源及各类要素的流动和集聚度明显提高，要求形成快速反应的防灾减灾应急处置能力。总之，城建领域的工作内容深化、社会需求增长、可变因素增多、状态变化加快、情况更趋复杂，要求城市建设和管理行政主管部门，严格执行城市规划，合理安排城市建设，科学组织城市运行，有效保障城市供给，从容应对城市灾害，以及全面加强对规划、建设、管理、服务与防灾等各个方面的统筹协调。

提高城市管理的现代化水平，是城建工作面临的突出问题。现代化城市管理的基本要求是：准确，以系统、完整、动态的数据为依据；透明，以各个部门、环节以及主体与对象之间的信息对称为前提；现势，以最小的时空差、最高的运行效率为特征；集成，以各类管理、设施、服务资源的合理配置、形成城市运行最佳效能为目标。这些基本要求，决定了城市管理必须更多地依托于现代化的、先进的技术手段。

信息化的本质是：新技术的扩散过程，具有技术含量高、影响面广、渗透性强、效益明显和作用力持久等特征，是城建领域科技创新的重要载体和基本依托。信息化在城建领域的扩散与应用，有利于通过所掌握的信息资源，带动管理、设施、服务等实物资源的优化配置，将迫使城市管理进一步摆脱传统的方式和手段，由定性向定量、封闭向透明、静态向动态、局部向整体转变，在此基础上，推动体制机制创新、管理流程再造和人的素质提高。因此，紧紧围绕提高城市管理现代化水平的目标，制订并实施建设系统信息化规划纲要，对于城建工作进一步适应新一轮社会经济发展的新要求，具有十分重要的意义。

现代化城市管理是一个不断发展、逐步完善的过程。《行动纲要》目标时限到xx年，分三年、五年、八年三个阶段实施，重点安排前三年行动计划，衔接五年管理要求，达到八年管理目标。

xx建设系统的信息化侧重于信息技术的应用。xx世纪xx年代，建设系统已开始应用计算机。经过40多年的应用实践和技术发展，应用领域，从单一的结构分析，渗透到勘察、设计、施工等辅助生产、管理中，进而拓展到电子政务、行业管理、社会服务等公共领域；应用技术，从最初的科学计算，扩展到cad设计、自动控制、遥控遥信遥测、地理信息系统、城市遥感、ic卡等诸多技术。

目前，建设系统信息化的状况为：一是基本具备实现电子政务的条件。全系统各部门都建立了面向社会公众的网站，架起了政府与社会市民信息沟通的`桥梁；绝大部分行政机关建立了机关局域网，基本形成政务信息化的工作环境。二是大致形成面向城市管理的gis应用格局。自20世纪90年代gis技术在建设系统试用以来，技术日趋成熟，应用也由基础资源建设逐步向资源整合、辅助决策支持等方面发展，基本形成地理信息系统基础数据平台及相关标准。目前，全系统各职能部门利用gis技术研究、开发了一批面向城市管理的应用系统。三是初步开辟服务社会公众的信息化途径。水、气、公交、出租等行业，利用信息技术建立了电话与网上受理的服务热线，提高了公共服务的质量与效率；“一卡通”覆盖了本市公共交通领域，迄今发卡650多万张，日均使用250万人次以上；智能化小区建设开始推进，有100多个智能化小区通过了设计评审，10多个即将建成。

根据进一步提高xx城市管理现代化水平的总体要求，今后一个时期，建设系统的信息化在发展方向上，必须实现“两个重大转变”：一是进一步突出重点，应用的领域由全面展开向重点提高公共行政、公共管理和公共服务的信息化水平转变；二是进一步提高层次，应用的方式由自成系统为主向资源整合、综合来集成和提高整体效能转变。按照发展方向，针对存在的主要问题，要做到“三个加强”：

第一，加强城市管理与信息化的结合。城市管理者要进一步摆脱传统的思维习惯、工作方法，善于按照信息化要求组织和协调管理；信息技术工作者要更多地了解业务工作，善于应用信息技术支撑城市管理，使两者得到更加协调、有机的结合。

第二，加强信息化基础资源的建设与维护。既要注重技术的先进性，更应加强基础资源的建设与维护，已经建立起来的城市管理基础资源数据库，要进一步提高数据的完整性、现势性，以适应和满足运用信息技术管理城市的要求。

第三，加强信息化辅助决策支撑能力的建设。既要注重应用系统所储存微观数据的开发利用，更应加强反映行业总体情况的宏观决策数据及相关评价指标的储存与开发利用，为政府部门及各级领导科学决策提供辅助支撑。

（一）指导思想。

认真贯彻国家和xx市关于国民经济与社会发展信息化的要求，围绕“建管并举、重在管理”的方针，以及“以管理统帅建设”的思想，以信息化为载体，全面推进城市管理的方式与技术创新，通过充分利用所掌握的信息资源进行管理资源的合理配置，带动城市基础设施、公共服务等各类资源的优化配置，进而实现城市管理现代化水平的全面提高。

（二）实施原则。

一是服务与促进城市管理并重的原则。立足于提高城市管理的综合效能，加强信息化与城市管理的结合，尤其是要强化信息技术在城市管理全过程的应用与渗透，既作为服务于城市管理重要的辅助手段，又作为促进城市管理体制机制调整和管理流程再造的重要动力。

二是聚焦阶段目标与整体协调推进相统一的原则。按照城市管理3年、5年、8年的发展目标，明确与之相匹配的信息化阶段性目标，既有每个阶段重点突破的环节，又把各个阶段作为有机的整体加以推进，做到可见、可控和可实现。

三是统筹规划、资源共享的原则。适应城市管理整体性、系统性、协调性的要求，把资源整合、综合来集成作为本轮信息化的重点之一。按照统筹规划、统一标准，由各单位分别开展建设和运行管理。同时，以“基础平台”为载体，开展各行业基础数据库建设，构筑资源共享平台。

（一）目标。

到xx年，以网上办事为重点的比较完备的电子政务系统全面运行、城市管理的基础数据库和信息共享平台全面发挥作用、政府宏观决策的辅助决策支持能力全面形成为标志，建成城市管理信息化平台，基本实现城市管理对象的数字化、城市管理过程的数字化、城市管理评价的数字化，形成城市管理数字化的格局。

房地产项目调研报告篇十三

20xx年2月12日。

调查地点：房地产公司。

调查过程：询问房地产经理。

观察分析法，资料分析法。

内容：了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在。

1、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近。

2、现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展。

3、房地产网站表现形式。

a，html超文本文件格式。运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式。b，360度环景技术。能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察。这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少。c，vrml虚拟现实技术。应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异。至今没出现这类商业地产网站。

4、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息。随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求。由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的.费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解。广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力。

5、地产商销售手段需要创新。随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路。因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力。消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩。因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段。

6、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。

7、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新。如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘。只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐。

8、房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为。可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者。现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点：

1：认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应。而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看。这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因。而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的。

2：认为互联网还没普及。这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因。就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中。

3：认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富。的确，用传统超文本格式（html）表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求。这也是房地产网站需要技术创新的原因。地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放。

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期。考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少。

房地产项目调研报告篇十四

为在今后的农机购置补贴工作中更好的制定工作思路、工作措施，引导农民科学合理地购置适合自己的机械，推动全县农业生产实现又好又快发展，自8月1以来，xx县农机局在全县范围内组织开展了农机购置补贴项目专题调研活动。成立了以主要负责人为组长，财务股、推广站、乡镇农机站等部门技术人员为成员的专题调查组，在全县12个乡镇(街道)开展了详细的摸底调查。通过与享受补贴户及农民座谈、听取乡镇(街道)领导及村委负责人介绍，实地察看地块、发放征求意见表等方式，获得了大量基础性资料。经分析研究，进一步认识到实施农机购置补贴项目所起的作用及存在的问题不足，并提出对策及建议。

(一)基本情况

今年，上级安排给xx县第一批农机购置补贴资金610万元。该县农机局在省、市农机办的领导和指导下，针对本地农业生产发展的需求，创新机制、强化措施、狠抓落实，引导农民科学合理的购置先进、适用机械。共补贴各种农机具321台，其中，玉米联合收获机184台、小麦免耕播种机13台，大型拖拉机39台，其他各种机具85台，228户农民受益，直接拉动农民投资xx多万元。这些机具的投入使用，促进了xx县农机化事业迅猛发展，取得显着的社会效益和经济效益。

(二)取得的成效

1、农机装备水平快速提高，配置结构进一步优化

农机购置补贴项目的实施，极大的激发了广大农民投资农机的积极性，农机总量持续增长，农业综合生产能力明显提高。截至目前，全县农机总动力已达到176万千瓦，农机总值7.9亿元，拖拉机4.1万台，其它机引配套田间作业机械3.6万台。由于补贴额度达到机具总额的30%，使农民对大中型、新型机具买的起，买起来划算，大马力、联合作业机械增长较快，全县玉米联合收获机新增184台，大中型拖拉机新增153台，小麦免耕播种机新增15台，农机配置结构进一步优优化，土豆收获机、条播机、耘耕机等新型农业机械也从无到有，逐步增长。这些性能优越、先进适用、节能环保机具的迅速普及，为发展现代农业、促进农村经济发展提供了坚实的装备支撑。

2、农机作业水平持续攀高

农机购置补贴项目的实施，有力地推进了xx县农业生产机械化进程，尤其是主要粮食作物关键环节机械化水平有了显着提高。今年由于气候原因，小麦成熟晚，与河南等地仅差3—5天，从外地引机数量锐减，加上麦收期间正值汛期，小麦抢收工作形势严峻。为此，xx县农机局积极协调近年来补贴的307台自走式收获机和279大型拖拉机(配备小麦割台)，紧急投入三夏抢收工作。并引导农民开展小麦机收、秸秆还田、玉米贴茬播种的“一条龙”农机作业模式，减少作业环节，缩短作业时间，加快播种进度，提高播种质量。全县77.83万亩小麦全部及时收获、颗粒归仓，实现小麦机收76万亩，机收率达到98%。

3、保护性耕作实现新跨越

保护性耕作技术是对农田实行免耕、少耕，用作物秸秆、残茬覆盖地表，从而减少土壤风蚀、水蚀，提高土壤肥力和抗旱能力的一项先进农业耕作技术，不仅减少作业环节、节约成本、增产增效，还可以改善生态环境。xx县农机局在实施农机购置补贴项目过程中，把玉米联合收获机、小麦免耕播种机等保护性耕作机具确定为补贴重点，大力推广普及。截至目前，xx县拥有玉米联合收获机728台，小麦免耕播种机145台，今年小麦免耕播种面积达到9万亩，建设成方连片小麦免耕播种示范基地12处，其中，临邑镇刘双庙村的示范基地达到1200亩，500—1000亩的'2处，200-500亩的3处，200亩以下的6处，实现新的突破。经专家测产，实行保护性耕作的小麦亩产达到580公斤，比常规播种增产23公斤，增产效果明显。

4、农机专业合作组织勃蓬发展

实施农机购置补贴项目，吸引了更多农民购买大型、新型农机具，造就了一批农机大户，xx县农机局因势利导，把他们组织起来，成立农机专业合作组织，整合农机资源，开展规模作业、合同订单作业、以及玉米联合收获、秸秆粉碎还田、小麦播种“一条龙”作业，不仅促进了农业生产，而且他们所取得的巨大的经济效益又吸引越来越多的农机手加入到农机合作组织。当前，xx县已建立农机合作社12个，社员335人，拥有各种农业机械389台，总资产800余万元。农机协会75个，拥有各种大型农业机械6700多台。同时，积极引导农机中介组织、农机专业大户等各类服务组织迅速发展。目前，以农机合作社为龙头的农机服务组织承担了全县50%以上的农业生产作业量，对促进农村劳动力转移和推动土地流转、农业规模经营发挥了重要作用。

1、积极争取省、市农机办的业务指导和本地党委政府的支持，对全县农业机械资源进行摸底调查，掌握可靠详实的数据，为科学制定补贴方案提供基础资料。

2、强化宣传。通过加大宣传力度，使农机购置补贴政

策家喻户晓、深入人心，确保广大人民群众都知道补贴项目、了解补贴政策，为该项目的顺利实施打下坚实的基础。

3、加强监督约束。一是该局纪委书记参与项目的全过程，确保整个工作过程不出现徇私舞弊、人情交易和违纪违法现象。二是通过及时宣传补贴项目实施进度，公示补贴对象，更加有效地接受全县人民的监督，杜绝违规操作行为的发生。三是向全县人民公开监督电话，保证整个实施过程公开、公正。

4、机具交付农民后，进行建档管理，定期对农机手进行培训，并协调生产厂家进行跟踪服务，指导农户正确调试、操作机具，保证广大农民买着放心、用着省心。

根据调查对象的意见反馈，存在以下几点问题：

1、补贴标准有待提高，交款方式不够灵活。每年的补贴比例均为不超过机具单价的30%，但相对于很多农民的购买力来说，需交纳的购机款数额还是很大。比如今年重点推广的自走式玉米联合收获机(以山东金亿公司的三行自走为例)，每套价格10xx元，补贴33000元，购机户还要支付79000元，并且要一次交清。许多农民由于无法在短期内筹足资金，只能放弃购买机具。同时，在当前市场条件下，要收回成本需要3—4年，也在一定程度上阻碍了农民购买大型农机的积极性。

2、补贴规模小。尽管上级拨付的补贴资金额度逐年加大，今年第一批资金达到610万元，但是仅仅可以补贴大型农机具320余台，只有220余户农民受益，而全县40多万农民中多数人无法享受补贴。

3、部分机械生产厂家售后服务不够到位。有一部分生产厂家在县内设立的代理机构“三包”维修服务力量不足，在“三夏”、“三秋”农忙季节，若机具有损坏需维修或更换配件，由于维修人员少，机具无法及时得到技术，从而影响农时，错过最佳时机，影响农机手收入。

1、继续加大对农机化事业的扶持力度，增加补贴资金数额，提高补贴标准，使更多农民能够享受到补贴。

2、针对购置大型农机一次性投入资金数额较大的问题，建议政府部门和金融部门联手推出针对农机购置补贴的分期付款、贴息或低息贷款等政策，为广大农民购置大型机械降低准入门槛。

3、建议政府部门拨付项目实施经费，减轻农机部门的负担，更好地促进农机补贴工作顺利开展。

4、根据国家法律法规和上级工作要求，建议各级政府的财政应当增加配套资金，进一步壮大补贴资金规模，使农民享受到更多的补贴。

5、建议有关部门进一步强化、细化对农机生产厂家及经销机构的监督措施，督促他们进一步做好补贴机具的跟踪服务工作，确保每名购机农民都能及时、快捷的享受到便民服务，切实使农机购置补贴政策达到惠农、强农、助农、护农的良好效果。

房地产项目调研报告篇十五

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。__年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，__年我县房地产需求增长速度将低于__年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。__年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了__年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于__年水平。__年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，__年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

__年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。__年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议。

1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。__年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【__】37号文件已经要求，自__年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[__]43号文中规定：“从__年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[__]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(__、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[__]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产项目调研报告篇十六

根据县委主题教育领导小组《关于在“不忘初心、牢记使命”主题教育中扎实开展调查研究的通知》文件要求，本人围绕如何对工程项目进行规范管理这一主题，10月中旬利用一周时间，深入xx镇xx村进行了实地调研。现将调研情况报告如下：

我县是国列省扶的重点贫困县，国家和省、州为了脱贫攻坚投入了大量的人力和物力，加大了项目和资金的支持力度，那么，在这种形势下我们如何抓住机遇，利用好资金，落实好项目是对我们项目管理单位和每一个项目管理者的重大考验。为进一步规范项目管理，规范资金运行、规范监督机制，根据县委“不忘初心、牢记使命”主题教育工作安排，开展了调研活动。我在单位分管xx、xx等四个乡镇的移民工作，目前，xx镇xx村巷道硬化工程正在施工，借此机会，对该项目实施和管理中存在的问题进行了调研，通过对单一工程的调研深入查找和分析了在工程项目建设过程中普遍存在的问题及原因，具体如下：

1、项目前期工作不扎实。主要表现在项目建设单位把前期工作的重点放在了如何编制可行性研究报告和设计文本上，对项目建设基本情况的了解和项目的可行性研究重视不够，设计与实际情况存在出入，项目在建设过程中无法按设计施工，设计变更较大，投资概算不实，个别项目没有组织专家评审，也没有实地核实项目建设条件等相关内容，就批复项目初步设计等。比如：xx村巷道硬化工程由于资金限制，除2条主巷道外，其余支巷道未列入计划，百姓反映强烈，无奈之下又将剩余巷道纳入二期计划，重新申报建设；另外部分原路面拆除和路肩墙未列入预算，工程造价偏低，不得不追加资金。

2、未按程序进行项目建设。一些项目未批先建，或将已建设完成的工程列入项目建设内容，存在无设计和无资质设计问题，造成了建设失误和资金损失；一些项目建设单位回避公开招标和合同制管理规定，勘察设计、施工、监理等单位不按规定履行合同义务，致使工程质量欠佳；还有一些项目完工后未按程序进行工程结算、审计和验收，账务无法清算。

3、项目监督管理不到位。一是在项目审批、实施阶段，业务主管部门对项目建设方案的可行性、科学性、合理性和经济性进行缺乏有效监管；二是在项目实施阶段，个别监理职责落实不到位，监管部门对项目的监督检查工作不够深入，流于形式，对项目整改工作重视不够，指导和督促不到位，导致没有及时发现项目建设中存在的问题，并将问题解决在萌芽状态；三是缺乏专业技术人员，业务部门管理项目的人员中有一部分人没有专业技术和实践经验的，还有一部分人不懂项目程序，不知道如何去监管项目，把控项目质量。

一个工程项目如何才能做到保证质量、安全、进度并使其成本最优化，靠的就是管理：

（一）加强学习，强化理论支撑。管项目、做项目的人必须要懂项目，熟悉项目报批和实施程序，在熟悉图纸、勘察设计文件、施工合同、招投标文件的基础上，了解国家强制性条文、施工验收规范、推广的新技术、新材料、新工艺。结合项目股不同阶段的实际情况，按计划的开展集中学习，在实践中学习，在学习中实践，不断提高理论水平，强化理论支撑。

（二）明确责任，抓好每个环节。工程项目的勘测、设计、招标、施工、验收每个环节都是环环相扣的，也是至关重要的，一个环节做不好就影响后续的每个工作，比如：设计与现场不符，施工时难度就加大了，有时还要进行设计变更，不仅费时费力，还影响工期；若项目未进行招投标，施工单位的资质和能力就无法保证，这时我们再怎么监管，工程质量也提高不了。所以要明确责任，抓好项目每个环节。

（三）加强管理，确保工程质量。在项目建设过程中严格实行主体责任制、招投标制、合同制和监理制，即“四制”，招投标严格按照国家规定进行，禁止转包和分包；重大项目联合监管，从立项、审批到资金拨付，需要行业部门、发改、财政部门共同监管；项目实施过程中派专人进行全程蹲点监督，严格把关工程进场材料和每道工序，及时协调解决工程建设过程中出现的各种问题，确保工程进度和质量。

充分利用社会和舆论力量，强化监督。推行项目信息公开、透明管理，加强电子政务建设，充分利用网络平台，积极推动政务公开，及时发布各类项目申报通知、审批结果和管理要求，及时公布各类项目建设进度、质量和效益等情况，不断扩展项目公开的范围和环节。

房地产项目调研报告篇十七

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。2009年,我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研些认识与思考。

(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全8，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里城市化率36.75%。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约城籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

(二)房地产开发与发展情前，级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2006年开发量米，成投资0.56亿元;2007年开发量达14.7万平方米，完成投资19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2009年开发量35.9万米资4.37亿元。2010年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房工25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售万平方米。

(三)商销售及价格情况：2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米;2010年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题。

(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘高销售状况低迷。

(四)资金链紧张。典的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发房地旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销面售额速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的(五)房地开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

淘宝编制id：大中华文字工作室部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

(九)非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来绕山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市率品位得到进一步提升。

(一)制定产业发展详规。把房地产业发入县经会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支产抓绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展实建项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发机制外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完住建细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地开发每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条做到计地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万米右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”“联合建房”等变相福利分房的现象。

(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力房我县投资。

(六)破解产业资金瓶颈。受2008年全球性危市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当行与房地业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平成政地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

(八)保障低庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动共济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体，入困难家庭的住房问题。

(九)积极展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

淘宝编制id：大中华文字工作室供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。

房地产项目调研报告篇十八

随着时代的发展，工程建设与十年前有了很大的变化，新技术、新工艺从出不穷，以前的岸墙及护坡，主要是浆砌石挡土墙、护坡，而现在又发展出了生态带护坡、栅栏板护坡、格宾石笼护坡等形式，闸门也由升降式闸门变成了现在的升卧式、护目镜等多种形式。随着工程范围的增大，人们法律意识的增强，政务的透明化及地区性思想意识良莠不齐，工程协调工作难度加大，甚至有的工程主要是协调工作，所以要求工程项目组成人员必须具有技术、管理及协调能力，对工程管理人员的要求又高了一个层次。

俗话说，大店靠用人，小店靠管理。一个工程项目如何才能做到保证质量、安全、进度并使其成本最优化，靠的就是管理，对于工程来讲，我认为管理的意思就是管人事、理财物。工地管理是一个系统工程，是由若干方面组成。但无非有两个层面五个方面，第一层面包括人和物，第二层面包括规则、方法和实施。而这些方面中都有关键点及控制点。这五个方面抓住了，确切的说，这五个方面的关键点及控制点抓住了，所有问题都不难解决，工程建设才可以保质、保量、保时、保安全、保效益的完成。

1、人：这个很好理解，指的是项目部人员、班组长、操作工。管理的首位就是管人，这点最重要。一个工地有很多人，管理人员、现场施工技术人员、民工等，如何管理这些人，是一个工地成败的关键。可以这样说，一个项目管理的好坏，很大程度就体现在团队的建设和管理上。人的关键点是团队精神、责任心、专业能力。

（1）团队精神

其结果就大不一样。团队管理就是把一车散沙变成已凝固成整块的混凝土，将一个个独立团队成员变成一个坚强有力的团体，从而能够顺利完成项目的既定目标。

有了沙土等基本要素，是否就一定是混凝土呢？没有水，没有搅拌，就还不行。混凝土中的水就是一种良好的团队氛围，团结信任积极向上的工作气氛。具备了这种气氛，意味着项目成功了一半。

项目经理在团队管理中相当于搅拌机的作用，组织会议、讨论、学习、攻关和休闲等活动，与成员之间形成良好的沟通，最终能形成明智的决策。

团队中的每一个人可以个个都不是出类拔萃的，只要步调一致，就可以产生一加一大于二的力量，俗话说兄弟齐心，其力断金就是这个道理。相反如果个个都有能力但不相互配合，许多方面会相互掣肘，使执行效果大大降低。不同角色由于地位和看问题的角度不同，对项目的目标和期望值，会有很大的区别，这是一点也不奇怪的事情。好的项目经理善于捕捉成员间不同的心态，理解他们的需求，帮助他们树立共同的奋斗目标，劲往一处使，使得团队的努力形成合力。每个成员的知识结构、技术技能、工作经验和年龄性别按比例的配置，达到合理的互补，才能使一个团队具有良好的决策与执行能力。

（2）责任心：对每一个成员而言，首先要有责任心，他不一定要有很好的技术，但必须对所从事的工作尽心尽职。这样制定的规则、方法才能执行到位。

（3）专业能力

技术管理人员只有专业才能控制好工程质量，把握好施工节奏，提高利润率；每一个工种的操作工人只有专业化才能保证工程建设每一个工序衔接顺畅、高效率并保证质量。

项目部人员的专业能力也不是凭空而来的，管理人员自身需要不断加强专业知识和管理知识学习，在实践中学习，在学习中实践。在熟悉图纸、勘察设计文件、施工合同、招投标文件的基础上，学习国家强制性条文、施工验收规范、推广的新技术、新材料、新工艺。结合项目部不同阶段的实际情况，按计划的开展集中学习。同时，公司可以组织项目部的职工参观正在施工的同类工程、获奖工程和新工艺工程，吸取经验，取长补短，达到干一项工程育一批人才的目的。

2、物：包括物料、机械、设备。

搭配合适的物料，合适的机械设备，是项目管理的重要的环节，直接决定工程的质量和安全。

不管是主料还是辅料，其选用的关键点就是必须是合格产品，五证齐全，检测合格，性价比高。

不管是机械还是设备，其关键点就是首先保证其安全，其次保证其生产率高。

人与物的结合，构成了工程建设的最基本的要素，可以说，没有了人和物，工程建设就是空中楼阁，无法付诸实施。

1、规则：指的是工程操作流程、规章制度两个方面。关键点是确立一套行之有效的规章制度，并有一套标准的操作流程。

（1）工程流程有投标阶段、中标后施工阶段、竣工阶段。

在投标阶段最重要的工作是查看现场、编制投标工程量计算稿。查看现场初步对现场有一个了解，写出一个简况，包括可能的问题及工程难点。工程量计算是根据图纸及现场计算出工程量，还要提出图纸答疑及隐蔽工程量，在这里跟据需要运用算量软件及excel，以提高效率。根据工程量做预算，为了中标，投标预算可能对某一部分工程量进行调整。调整的工程量必须在工程量计算稿上重点标注。保存现场查看简况、工程量计算稿、预算，以此来编写技术标书与商务标书，并保留电子版交给专人保存，中标后交给项目部人员，减少工作的重复劳动。还需特别说明的一点是，如果有电子版图纸最好，可用算量软件算出工程量，极大提高计算效率；并可点出任意每个点的坐标，以利于施工放线；便于编制标准竣工图。

中标后施工阶段，根据工地现场详细计算工程量，编制施工工程量计算稿，并与投标工程量计算相对照，找出不同点并分析原因。并根据根据现场实际情况及制约因素，根据流水线的原则确定施工总体施工工序，这是主线是方向，其余等都是方法是措施。在这个大框架下确定每个工序的施工方法，则其中就包括施工班组的选用、物料的选择、机械地确定及工期目标。根据施工工程量计算稿和施工总体施工工序编制成本预算。这些方面确定，就可以按部就班的施工建设了。

竣工阶段最重要的是竣工结算、决算、验收。根据什么合同的性质，来确定结算的形式。

在工程操作流程这方面，我首先想到的是资源整合，投标工程量计算稿、施工工程量计算稿、投标预算、成本预算、技术标书、商务标书、施工图纸（包括电子版）、设计说明的传承，直接决定结算数值及工程利润率的高低，并可以高效不重复劳动，有对比才有提高，提高项目人员的专业能力。

（2）规章制度

工程未动，制度先行。没有规矩不能成方圆，这是最浅显的道理，一个合格的项目经理必须通过立规矩、建标准来实现制度管人。好的规章制度体现在执行者能感觉到规章制度的存在，但并不觉得规章制度会是一种约束。

执行规章制度还有一些考究，有一个破窗理论，如果有人打破了一个建筑物的窗户玻璃，而这扇窗户又得不到及时的修理，破坏者没有得到及时的教育及处罚，别人就可能受到某些暗示性的纵容去打烂更多的窗户玻璃。久而久之，这些破窗户就会给人造成一种无序的感觉。这个理论说明，对于违背规章制度的行为，应该及时制止，否则长期下来，在这种公众麻木不仁的氛围中，一些不良风气、违规行为就会滋生、蔓延且繁荣。

项目经理虽然是规章制度的制定者或者监督者，但是更应该成为遵守规章制度的表率。如果项目经理自身都难以遵守，如何要求团队成员做到。

2、方法：指方法，包括工序安排、施工方法。关键点是找出一套便于实施的标准，便于流水线操作。

水利工程构筑物无非包括闸、桥、橡胶坝；针对构筑物，我推崇的方法为依照构件划分各个部位，如地板、墩、桥等。按照流水线组织施工。河道治理、农田水利也可以按照此法操作。

为什么要按照构件来建构工程，因为各个不同的构件，构筑成了一个完整的工程。按照构件法来考虑，便于成本预算与施工工序的有效结合，便于施工方法的合理安排。举一个亲身经历的例子，今年夏天在店集的校安工程建设中，其中立柱的尺寸规格宽度和厚度是一样的，但高度有的`是3.3米、3.35米等好几种规格，最长的是3.4米，在制作模板的时候，根据竹胶板的尺寸合理裁剪，都制作成3.4米的模板，而不再制作其他长度的模板，并专门做了一根长3.4米的木方做测量工具。在施工过程中，我们在模板的顶平也即是顶圈梁模板的底平用水管打一条平线，在浇筑基础前，先用3.4米的木杆从立柱顶平量到基础顶平，并画一条平线，基础就浇筑到这里，这样在支设立柱模板时，只要放在基础上，立柱顶平都是一样的，保证了立柱高度不出错误，保证了质量，提高了模板的利用率，模板制作费用降低，安装效率提高，因为规格统一，便于流水线施工。所以按照构件来定义工程，可以根据工程实际情况建立一个标准，使模板、钢筋标准化，提高生产效率、提高循环率，便于流水线操作，减少操作时间，直接降低成本，间接提高感官质量。byd公司的人加夹具等于自动化就是这个道理。

3、实施：施工执行的动作、过程，包括合同管理、成本控制、质量管理、安全管理、进度管理。如果说规则和方法是精神层面的话，那么实施就是行动层面。可以说规则和方法是实施的前提，有了易于操作的规则和切合实际的方法才有不折不扣的执行。实施的关键点就是执行到位，实施的控制点有很多，如施工放线的控制点就两个-高程与线位。根据工程的特点，质量、安全、进度都有其控制点，这里就不一一列举了。

对工程进行施工组织的设计进度，每月、每周进行任务进度的提前下达，月未、周未进行进度任务的核对，对进度误差进行分析，找出原因，以期整改。

工程进度与资金的回流是同步进行的，工程量的及时上报，即资金的及时回流可以促进工程进度提前和工程计划的实现。

对于施工班队劳务合同的内容做到全面性也是管理好一个工地的重要前提，劳务合同内容的详尽便于现场对施工班组的约束性加强。

工地成本包括材料、机械、人工、办公、生活等多方面，特别是材料、机械、人工三项占工地成本量最大，进场材料货比三家，使用性价比最高的，材料使用量严格按照成本预算量进场，避免浪费；机械设备采用安全系数高、生产率最高的；人工采用专业的，保证工程建设的高效率、低成本并保证质量。制定相应的管理措施及处罚教肓制度，并严格执行，以期达到成本控制的最佳效果。

人和物是基础，规则、方法、实施就是制定规则、找到方法、具体实施，如果没有规则、方法、实施，物就是自然状态，形成不了工程实体。

以上综述，表明了我对工程建设管理的浅显理解。