总结是一个反思和自我认知的过程，可以帮助我们改进和成长。如何使文章更具有感染力？让我们一起来研究一下。如果你需要一些总结的范例，以下是小编为大家搜集的一些总结样本，仅供参考。

物业管理招投标书篇一

为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，制定了前期物业管理招标投标管理暂行办法，下面是办法的详细内容，欢迎大家阅读。

第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。

第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标。

邀请书。

投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第九条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;。

(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;。

(四)评标标准和评标方法;。

(六)物业服务。

合同。

的签订说明;。

(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十一条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;。

(二)招标公告或者招标邀请书;。

(三)招标文件;。

(四)法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十二条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审。

申请书。

格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十三条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格。

通知书。

告知获取招标文件的时间、地点和方法并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十六条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第十八条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;。

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;。

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

(一)投标函;。

(二)投标报价;。

(四)招标文件要求提供的其他材料。

第二十三条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十四条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十五条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第二十六条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第二十九条房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

第三十条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十一条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十二条在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十三条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第三十四条评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十五条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十七条招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十九条招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第四十条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第四十一条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第四十二条本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第四十三条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

第四十四条本办法自20xx年9月1日起施行。

物业管理招投标书篇二

为进一步贯彻落实《天津市物业管理条例》和《天津市物业管理招标投标管理办法》，引导物业服务企业增强参与新建项目投标的市场竞争意识，帮助物业服务企业提高投标文件制作水平和市场竞争力。经研究，决定于近期组织召开物业服务企业投标业务培训会议，会期一天半，现将有关事项通知如下：

一、会议时间、地点及费用。

(一)会议时间。

(二)会议地点。

天津全行滨海会议中心(大港区学苑路600号，天津国土房管学院院内)。

(三)报到时间。

201月12日(周二)上午8:30。

(四)会务费。

1.培训、资料费360元/人;。

2.食宿费330元/人;。

二、参加范围。

(一)各区县物业办工作负责人、工作人员;。

(二)各物业服务企业市场拓展业务负责人、工作人员，每个单位不超过4人;。

培训内容。

(二)解读近期出台物业管理相关政策;。

(三)讲解招投标程序;。

(四)技术标及资信标制作;。

(五)商务标制作;。

(六)讲解招标项目后期回访巡查制度并通报检查存在问题。

四、报名事宜。

(一)报名时间。

12月28日-年1月5日。

(二)报名方式。

请参会企业务必于1月5日上午12：00前将加盖公章的《报名表》传真至天津市物业管理招投标服务中心(传真号码：2826)，或将以上扫描件发送至中心邮箱(电子邮箱：wyztb28250598@)。

此次培训名额有限，报名从速。

五、注意事项。

(一)物业服务企业报名参加培训的'人员请至少提前30分钟到达天津全行滨海会议中心签到、交费、领取培训材料，9:30培训正式开始。

(二)培训期间，不负责参会人员自带司机的用餐及住宿，请自行安排。

六、联系方式：

联系电话：2825359828250598。

物业管理招投标书篇三

物业管理招投标书篇四

本人，性别，年龄，曾于年月至年月在宾阳县镇担任（民办或代课）教师。根据桂政办发〔20xx〕16号文件精神，本人符合购买养老保险条件，但由于个人原因，本人自愿放弃参加养老保险，由此产生的一切后果，由本人自行承担。本人现承诺：

一、放弃参加养老保险而引起的一切法律责任由本人承担；

三、本人承诺以上内容是本人真实意愿，本人有能力承担相应法律后果。

物业管理招投标书篇五

物业管理招投标书篇六

物业管理招投标书篇七

物业管理招投标书篇八

xxx花园物业管理投标书单位：xxxx物业管理有限公司目录“xxx花园”物业管理服务策划书1目录2第一章公司简介31.1公司简介………………………………………………………………………31.2营业执照………………………………………………………………………41.3资质证书………………………………………………………………………6第二章物业管理整体设想62.1管理服务的模式、目标策划72.2管理服务、文化定位9第三章前期介入方案103.1前期介入工作103.2具体时段和任务11第四章项目管理机构运作方法及管理制度194.1管理方式204.2管理规章制度254.3小区档案资料的建立与管理29第五章人员配备岗位要求作业指导培训和管理375.1人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理375.2人员培训535.3人员管理595.4考核办法60第六章物业服务用房及相应管理设施的配置62第七章费用测算657.1编制说…………………………………………………………………667.2费用测算………………………………………………………………66第八章物业服务的分项标准与承诺708.1管理指标承诺718.2各项管理指标承诺与具体措施718.3物业服务的要求73第九章物业的秩序维护、保洁、绿化、维修养护管理实施方案799.1秩序维护管理809.2环境保洁与服务899.3绿化管理与服务989.4房屋、共用设施、设备维护与管理1049.5房屋本体和公共设施的养护108第十章物业管理和服务的应急措施117第十一章丰富社区文化，加强业主互相沟通的具体措施127第十二章施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案131第十三章结束语149第一章公司简介1、公司简介2、营业执照3、资质证书第二章物业管理整体设想2.1管理服务的模式、目标策划针对xxx花园物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、六大措施。

一种模式xxx花园位于中山市至珠海必须经之路的岭南路边,临近南朗车站及轻轨站，距离镇行政中心500米，离京珠高速入口约5分钟车程，离中山城、孙中山故居、纪念中学仅10分钟车程。xxx花园共由9幢建筑组成，设计风格时尚简约，最高18层。整个小区呈围合式建筑布局，既保证了小区的私密性，同时也照顾到了各幢的通风采光效果。项目精心打造新亚洲风格园林，以亚洲文化为支撑，自然、健康与休闲结合，还原最自然的情调，个性鲜明颜色搭配，错落有序的层次，是园林与艺术融为一体的现代高尚小区，我们认为其管理模式应该是“品牌服务，星级管理”。

品牌服务就是要体现房地产开发公司和我司的企业品牌形象，星级管理指的是在管理的标准质量、形式上赋予星级的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。

我们采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

我们追求的目标是：社会效益、环境效益和经济效益。

两个重点重点之一：智能化设施的运行、维护与开发。

智能化设施提高了小区的安全性，改变了传统的工作方式，与此同时，也给物业管理带来了质的变化，他要求物业公司在管理观念、管理机构、管理方式上都要现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、保卫、通信等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实地演示的基础上，制定了科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备养护与维修计划，以保证智能化设施的有效运行。

重点之二：确保因管理原因造成的安全事件发生率为零。

xxx花园属区域性高尚商品房住宅小区，安居乐业，享有一个舒适、安全的居住环境是广大业主和我们共同关注的问题，我们将从小区实际情况出发，实施“人防为主、技防为辅”、全面防范”的整体治安思路。我们有理由相信，经过我们的管理和服务，以及全体业主的配合，小区的秩序维护正常有序，生活环境能得到安全保障。

六大措施措施之一：智能化管理上做到“三个到位”。

我们成立了智能化技术攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上制定了运行方案和维护方案。在具体操作上，我们强调“三个到位”：一是用户培训到位，二是专业技术人员到位，三是管理人员培训到位。

措施之二：安全管理上引进经验，运用现代科技手段，“三防”结合确保万无一失措施之三：精心养护园林绿化，加强环境文化建设，创建绿色花园。

xxx花园的绿化要求，我们通过设立绿化养护中心，保障小区的环境清洁，全面加强环境文化建设和环保建设。我们拟定了视觉手册、环境手册、制定了全面的环境管理方案，我们深信，经过我们的努力和科学管理，加上xxx花园本身拥有的景色环境，xxx花园一定能成为绿色环保、人见人爱的现代化康居小区。

措施之四：运用科技手段，进行合理调度，有序停车，人车分流。

xxx花园共710余户业主，停车库车位：490个，地上停车车位：180个，随着人们生活水平的逐步提高，车位少，车辆进出频繁，因此交通安全、车辆的管理将是管理服务工作的一个重要方面。我们将严格遵守有关交通法规及规定，并根据小区的实际状况，加强与交警部门的联系，制定相应制度和规定并严格执行，以维持车辆进出及停放的秩序。

措施之五：发挥规模优势，对我司的人力资源进行优化配置，实施对小区的专业化管理。

物业管理向专业化方向发展是市场选择和时代的要求，我们将充分发挥我司物业的规模优势，实现“资源共享”，全方位降低管理成本，提高管理效率，力争为用户提供更多的服务，充分体现我司物业“用户满意第一”的质量方针，让广大业主满意。

措施之六：超前性、创造性、全方位的实行星级服务。

我们将进一步规范服务行为，一方面超前挖掘用户的潜在需求，满足深层次的物质和精神需要，做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果，通过物业管理延伸服务把服务不断推向“星级化”。

2.2管理服务、文化定位服务定位我们多努力，让您更满意。

我司将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为xxx花园广大业主提供超值的物业服务产品。

一流服务，领先水平做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。并通过我们的努力，打造xxx花园物业管理的品牌。

文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到100%以业户为中心。

企业价值观：追求卓越、崇尚务实公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。

管理定位物业管理的特性——管理职能的社会化——管理组织的专业化——管理形式的规范化——管理过程的商业化——管理关系的契约化——管理理念的人性化第三章前期介入方案3.1前期介入工作物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对“xxx花园”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。

3.2具体时段和任务前期熟悉、培训模拟（1）。

前期熟悉阶段中心工作公司领导层对“xxx花园”的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

初步形成对“xxx花园”管理的实施方案，并通过专题会议的论证；

根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。

需开发商配合的主要工作提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便；

督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交；

协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。

（2）。

培训模拟阶段中心工作抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。

基础工作培训工作人员组成公司范围内抽调或招聘适合“xxx花园”工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘“xxx花园”管理处经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。

培训实施集中学习公司贯标文件。

制定适合“xxx花园”物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。

制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。

了解熟悉“xxx花园”管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足“xxx花园”管理要求所需的技术支撑。

根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业鹿特丹花园作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。

施工监理介入根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。

建议采用的方法：

二周一次现场查勘（无陪同）。

每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。

物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。

需开发商配合的工作协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。

（3）。

现场模拟阶段中心工作通过现场模拟，达到临战状态。

基础工作根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。

通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。

进行接管训练，调整适应状态。

现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发《入户通知书》时一并发放。

对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。

与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。

确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。

需开发商配合工作进行入岗模拟提供进入现场方便。

请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题：“如何使“xxx花园”保值、增值”。

派发并要求业主签收《“xxx花园”居住物业禁止行为》，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。

监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。

（4）。

验收和进户阶段中心工作组织对新接物业的全面验收。

预验验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。

整改整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。

正式验收经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。

接纳前期业主入住。

基础工作验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。

编制违章处理程序，制止各类违章行为。

派发、签收各类资料。

物业公司派发或需上墙公布的资料：

入住须知（明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居住物业各类禁止行为）。

物业管理规定（各岗位职责）。

房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的义务）。

外来人员出入登记办证制度（施工人员进出花园遵守的各类规定）。

停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。

业主办理入住手续时随带资料：

房屋买卖合同。

开发商签发的入住通知书业主身份证或企业营业执照。

委托书及被委托人身份证。

房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。

其它资料。

业主办理入住手续时，同时提供相关服务（代请信誉较好的装修公司；

代请施工质量监理人员；

代为订购花卉及家庭绿化布置、管理；

其它委托服务等）。

加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。

需开发商配合的工作。

严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。

派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。

（5）。

正式实施中心工作迎接大批业主入住。

检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。

制定纠正和预防措施。

全面实施品牌战略。

基础工作总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。

检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。

对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制定相应的纠正和预防措施。

按即定方针，全面实施品牌战略。

需开发商配合的工作组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。

参与制定纠正和预防措施。

（1）。

“xxx花园”前期物业管理工作计划“xxx花园”前期物业管理工作计划时间工作计划工作要求成立筹备工作小组。

明确工作要求及职责。

协调进入施工现场。

物业管理前期介入（按规定办理施工现场进入手续）。

按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。

1、每月一次参加工作例会（时间另定）。

2、每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。

开发商向物业公司提供如下图纸：

1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。

2、水、电、煤、排污等管线走向图。

3、智能化设施图纸及操作要求。

熟悉楼宇建造情况。

召开协调会，说明有关技术资料的保存、移交事宜。

请开发商、承建商、监理派员参加。

管理服务中心筹建工作会议。

1、邀请开发商派员参加会议。

2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。

1、确定培训计划。

2、管理服务中心人员招聘工作计划。

3、实施培训工作。

物业公司制定，开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。

参与智能化设备、设施培训开发商协调智能化设施产品供应商，提供产品说明书。

完成制定《“xxx花园”居住物业禁止行为》等相关文件物业公司负责，开发商审核。

召开专题会议，检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。

开发商、承建商、物业公司参加。

确定二年保修责任及保修费用事宜。

讨论、拟稿、确认。

确定入岗模拟训练方案。

物业公司负责。

确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单，确定预验日期。

开发商、承建商、物业公司参加。

对培训人员进行授课。

开发商有关领导主讲。

月底前实施培训，制定招聘员工计划。

按xxx花园要求实施。

做好交接管验收的准备工作。

物业公司负责。

对物业进行预检物业公司负责对接受培训人员进行入岗模拟训练（走场）。

对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责，开发商指导根据预验情况编写整改报告物业公司负责召开三方会议，落实整改工作拟定管理用房移交方案物业公司负责派发各类资料并要求购房者签收开发商负责移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司正式验收三方参加迎接先期业主入住举行入户仪式首期业主入住满二个月，召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加检查物业公司管理情况开发商（2）。

前期物业管理工作设想我司从得到中标通知起成立专门的工作小组（工作小组成员组成名单另附），针对“xxx花园”的实际情况，尽快熟悉有关图纸，从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、秩序维护员消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，定期派有关人员参加工程例会，参与工程验收，做好各种资料的收集存档工作。

（3）。

前期物业管理的内容对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。

从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

结合物业管理的实际经验，对xxx花园所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。

对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。

从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。

协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。

（4）。

配合开发商做好楼宇销售工作物业管理服务的前期介入重要任务之一，就是配合开发商的售楼工作，管理服务中心将按开发商的具体要求，拟定关于接待、陪同、解释，样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便，同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛，从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则，为xxx花园提供上佳的物业管理服务，并通过矢志不渝的努力，同开发商及全体业主一起，共创物业开发和管理的佳绩，使该小区成为周遍地区的标的。

第四章项目管理机构运作方法及管理制度4.1管理方式我司在xxx花园的全方位服务中，充分利用我司的技术优势、管理优势和资源优势，吸收最先进的物业管理思想，结合楼盘独特的人文特点，制定xxx花园的管理体系。

管理的组织架构根据xxx花园物业管理的要求，按照资源共享，服务第一，精干高效、反应迅速的基本原则，设计了xxx花园管理处的组织结构，他的特点是：组织中各种职务按系统排列，权力集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。

（管理的组织架构图见下页）。

物业管理处xxx花园我司安全保障服务中心绿化养护中心维修服务中心服务接待中心环境保洁服务中心管理的组织架构图：

各部门主要职能管理处——负责管理处行政、总务工作；

——负责管理处人事、劳资、培训工作；

——负责管理处的财务管理工作；

——负责物料采购、供应；

——负责为管理处服务人员提供办公用品、生产、维修、管理服务工具、工作服等；

——负责处理与相关部门的公共关系和社区文化建设；

——负责协调iso9001贯标工作；

——负责各部门岗位职责的巡查、督查。

安全保障服务中心——负责对xxx花园实行封闭式管理；

——负责24小时值班及巡逻；

——负责监控中心24小时值班；

——确保消防系统的设备设施齐全、完好无损，可随时起用；

——负责开展消防法规及消防知识的教育，建立义务消防队；

——负责对进出小区的机动车和非机动车进行管理和疏导；

——负责地面、地下停车场疏导和出入口管理。

维修服务中心——负责小区公共设施及场所的维修和定期保养；

——负责公共设备（消防设备除外）的运行管理、维修和养护保养；

——负责房屋本体的维修和定期保养；

——负责智能系统末端设备设施的维修和定期保养。

环境保洁服务中心——负责公共部位和内楼道的清洁；

——负责室外绿化养护计划并组织实施；

——负责在管理区域内进行灭四害、除虫等活动；

——负责卫生防疫工作的实施。

接待服务中心——负责接待业主的来人来访、业务接待、物业报修等；

——负责进户、退户工作；

——负责装修接待及办理相关手续；

——负责处理业主投诉及跟踪验证工作；

——负责小区综合服务如：找人、叫醒、留言转告等延伸服务；

——负责各类应急接待。

运作机制管理目标分解机制目标计划分目标计划实施体系资源使用控制体系成本控制横道图反馈与检查总目标分解在目标管理体系中，对总目标的分解、化大目标为各个分目标，每完成一个分目标，对总目标来说是跨了一小步，每一个一小步累加就变成一大步。对总目标来说，就是通过各个分目标的完成，来实现本身的目的。

监督机制和自我约束机制业主xxx物业有限公司行业行政主管部门xxx花园物业管理处规章制度内部员工约束监督目标责任人分解机制总目标部门目标班组目标个人目标保证措施保证措施保证措施保证措施管理处部门班组长管理员作为小区物业管理的执行机构，管理处有一个总目标，各部门、班组，直至各人都有各自的分目标，要使其明确目标，在日常工作中用目标自我约束，并通过目标考核标准和奖惩办法，起到激励和惩罚作用，促进各项目标的实现。

信息反馈和处理机制——严格按照我司管理体系执行——每半年一次顾客满意度调查——不定期顾客意见征询，并及时将反馈意见落实——在内部管理上，每周召开管理处例会和部门例会——每日及时完成当日工作，发现问题及时反馈客服员保洁员执行命令（各相关人员）。

维修工业主用户上级指令执行结果秩序维护员发布命令监控、跟踪分析整理信息接受4.2管理规章制度吸收先进物业管理理念，结合本案人性化管理传统，我司在制定管理规章制度时注意做到使物业管理既有法可依，又管而不死，保持规章的适度灵活性，努力营造良好的居住和生活氛围。

管理制度订立的原则管理处外部公开制度的订立符合物业管理相应的法律、规定。所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障业主、本公司等法律主体在权力行使上的均衡，明确细化涉及xxx花园物业管理服务有关个法律主体的责任和义务边界，保证委托管理合同文本的顺利实施。

管理处内部管理制度，以我司的管理体系为基础，将完整的体系延伸、移植到xxx花园。内部制度突出我司现有物业管理的技术含量，对规范而行之有效的程序文件、作业指导书、质量控制记录作适应性修改后，形成xxx花园的管理体系。

外部公开管理制度的构架外部公开管理制度作为xxx花园管理处管理体系公开文件及外来文件，包括如下主要文件（具体内容待中标后随贯标文件发管理处）：

主要法律和法规——《中国人民共和国公司法》。

——《中国人民共和国合同法》。

——《中国人民共和国民法通则》。

——《中国人民共和国城市房地产管理法》。

——《中国人民共和国消防法》。

——《中国人民共和国环境保护法》。

——《中山市住宅物业管理规定》。

主要部门规章和地方法规——《全国物业管理示范小区标准及评分细则》。

——《房屋建筑工程质量保修办法》。

——《物业管理企业财务管理规定》。

内部管理制度的体系内容质量手册阐明xxx花园的管理质量方针以及质量管理体系中控制要素的说明。

程序文件涵盖管理处对xxx花园所有日常物业管理规范。

建立管理服务中心内部nt网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。我们拟对小区内所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件都建立相应的管理档案。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

xxx花园的档案资料是物业管理的重要资源。为建立完善的档案并进行科学的管理，我们按照档案管理的有关规定制定的作业指导书《档案管理规定》，对小区档案进行全面收集整理，将其系统科学的分类，建立完整的资料档案，同时应用计算机进行规范化管理。

档案内容档案管理的具体内容涉及：物业验收档案、业户资料、管理文件汇编、设备设施检测档案、设备设施维修保养档案、房屋本体维修保养档案和管理运作类档案。各类档案内容涵盖如下：

物业验收档案——物业土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）。

——物业设施设备的质检、消防、劳动、公安及音像等管理部门验收合格文件——物业机电设备保养合同——物业公共区域设施设备验收记录——物业公共区域设施设备移交记录——单元验收及移交记录业户资料——使用入住情况记录——业户情况登记（包括单位名称、联系人、建筑面积、交接记录等）。

管理文件汇编——管理合同、管理公约、服务指南等——物业各类管理规章制度——各项管理外包合同——合格供应商名录供应合同设施设备检测档案——供电部门对变配电间定期进行电气测试的报告记录——质检部门出具的电梯合格证书及年检报告——生活水箱定期清洗消毒记录（包括卫生部门水质检测报告、清洗人员体检证明）。

——避雷系统定期检测报告——定期沉降检测报告——消防系统设施设备定期检测记录、消防泵及管道定期试机记录、烟感温感探头测试记录——其它设施设备检测记录资料设备设施维修保养档案——设备设施一览表——设备台帐——设备设施维修保养计划房屋本体维修保养档案——房屋本体日常维修保养制度及程序——房屋本体大修计划及实施记录——房屋本体日常巡检记录管理运作类档案——会务服务值班记录——保安值班记录——保洁检查记录——工程值班与巡检记录——质量管理监督记录——管理工作计划与报告——工程设备管理计划与报告——管理处与各方往来函文——客户保修与投诉处理记录——承包商维修或保养工作情况记录档案管理流程静态文件资料小区资料验收资料接管资料管理文本规章制度……动态文件资料合同报告记录表格会议记录往来函文……整理分类编号登记进档入柜保管使用定期备份建立目录输入电脑定期处理过期、作废文件资料文件资料收集档案管理规定整个物业项目的档案资料由管理处经理负责监督保管，各级管理人员按照分工负责汇集整理，由小区管理处文员负责文件存档工作。

对有关物业验收档案、图纸、管理制度、合同及附件、设施设备档案及保养制度、管理报告、员工人事资料等档案要集中存档，档案柜要求上锁，钥匙由文员保管，未经总经理/部门经理许可，他人不得查阅。

档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹、报告类文件编写目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。

档案的目录及存档文件清单每季度上报公司行政管理处备案。

经理/部门主管调职、离任时应向接任者办理档案移交手续，经公司确认后方可离任。

因工作需要借阅、复印有关档案资料的，需经总经理/部门经理书面确认，如有违反作泄密处理。

公司将定期检查上述规定及要求的落实情况，对违反规定的保管责任人将作适当处分。

一、档案管理工作环节资料收集资料整理资料归档档案利用1、资料的收集（1）设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，聘专职档案员，直接隶属办公室。建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。

从空间上讲是物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。

2、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。

3、资料归档管理（1）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，xxx花园的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如胶卷、照片等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

（2）档案的出室、入室都有严格的规定。出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出；

入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究相关人员的责任，档案管理资料员需及时收回在外文件，严防文件的流失。

（3）档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防霉变。

4、档案的运用采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。

（1）外部网：与广大业主、房管局主管处室进行联网，所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作监督和检查。

（2）内部网：管理服务中心内部室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。

二、档案资料的分类名称资料内容工程建筑产权资料a：规划图纸、项目批文、用地批文b：建筑许可证、投资许可证、开工许可证工程技术资料a：红线图、总平面图b：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告c：工程合同、工程预决算d：工程设计变更、通知及技术核算章e：竣工图：

单体建筑、结构、设备竣工图消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图f：房屋消防、燃气竣工验收证明书g：钢材、水泥等主材的质量保证书h：新材料、构配件的鉴定合格书i：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料j：砂浆、混凝土试块、试压报告k：绿化工程竣工图l：其他技术资料事务管理资料住户资料a：住户入住资料（购房合同、入住通知单、业主公约、装修早班、验房表、费用托收协议等）。

b：住户家庭人员档案c：住户家庭维修档案事务资料a：事务值班表b：事务交接记录表c：物品搬出（入）物品登记表d：日常事务巡视记录e：事务回访登记表装修资料a：装修申请表（附图纸）。

b：装修工程队安全责任书c：临时施工人员登记表d：施工单位营业执照维修资料a：维修申请单b：维修服务派工单c：维修回访记录本d：公共设施维修记录治安交通管理资料a：日常巡查记录、交接班记录、值班记录b：查岗记录、闭路电视监控系统录像带c：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录d：车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议设备管理资料a：公用设施保养维修记录b：各项机电设备保养维修运行记录c：设备分承包方维修保养记录d：设备检查记录名称资料内容社区文化资料a：活动计划实施方案、总结记录b：社区文化活动图片及录像记录c：传媒报导d：老人活动室等设施使用情况员工管理资料a：员工个人资料、聘用表b：员工业绩考核及奖罚记录c：员工培训计划及实施记录d：员工培训考核记录e：员工外出考评及参加演练记录f：员工住户及内务管理记录表业主反馈资料a：服务质量回访记录表b：业主意见调查、统计记录c：业主投诉及处理记录表行政文件资料a：管理服务中心部长值班及督察记录b：政府部门文件c：物业公司及主管领导部门文件d：管理服务中心规章制度、通知、通报等文件e：管理服务中心荣誉一览表f：管理服务中心接待来访参观记录表业主管委会资料a：筹备成立文件b：成立后运行文件第五章人员配备岗位要求作业指导培训和管理5.1人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理我司充分发挥自身雄厚的资源优势和人才优势，在为xxx花园管理处人员的配置上，精心选拔经过多年物业管理行业锻炼的管理中坚和技术骨干组成管理层，体现了“三个第一“的质量承诺。

——五年以上物业管理工作经验，三年以上小区经理和项目负责人管理经验；

——相貌端正，身体健康；

——熟悉相关法规、政策及业务知识，具有较强的计划、组织、沟通、协调能力；

——取得建设部颁发的全国物业管理企业经理证书、物业管理人员上岗证。

服务接待人员高中以上学历，对社区秩序维护员、保洁、工程维修基本知识有一定的了解，性格温顺、相貌及自身素质良好，能熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强、能吃苦耐劳，处理问题及时有效，持有物业管理上岗证，年龄在30周岁以下，身高男170以上、女**0以上。

维修服务中心主管中专以上学历，有技术职称，五年以上工作经验，具有扎实的专业知识基础、丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力，组织管理能力和综合事务管理能力，有操作证，敬业爱岗，年龄35岁-50岁，男性身高170以上。

维修服务中心人员高中以上学历，持有特种行业操作证，身体健康、品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力,有专业执业证书。

安全保障服务中心主管中专、高中以上学历，具有二年以上的专业工作经历，拥有相应的上岗资格证书，具有一定的组织、协调和指挥能力，经公司组织的相关专业岗位培训、骨干培训，成绩优良，取得上岗证，体貌端正，身高170左右。

安全保障人员高中文化程序，年龄20-45周岁，面容端正、身体健康、作风正派、政治过硬，有良好的职业道德，具有擒拿格斗技能，退役士官、中共党员优先。

环境保洁服务中心主管中专、高中以上学历，具有三年以上专业工作经历，拥有物业管理上岗证书，熟悉内楼道、外环境工作程序和行业等级服务标准，具有一定的组织、协调和指挥能力。

绿化养护中心园艺师中专、大专学历，具有二年以上的实际工作经验，持有物业管理上岗证书，熟悉绿地、草坪、园林树木的日常养护工作，要能根据地区特点制定全年管理目标并负责组织实施，确保小区绿化养的成活率。

绿化养护人员初中以上学历，具有三年以上的实际工作经验，长期从事绿化养护工作的人员，招聘时年龄可适当放宽，能吃苦耐劳、服从组织安排，身体健康、热爱绿化养护工作，具有较强的责任心和事业心。

5.1.4岗位职责（1）。

管理处经理岗位职责：

1、组织小区之入伙工作；

2、协助招聘管理服务中心配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩；

3、制订各类紧急事件之处理程序，对小区整体安全负有组织领导的具体责任；

4、处理投诉及突发事件需到现场；

5、出席各类会议，并提交会议记录；

6、协助小区活动，沟通与住户关系；

10、制定管理服务中心年度、月度工作计划，并监督执行；

11、制定房屋、设备、设施维修和养护计划，并组织维修人员按时保质完成计划工作；

12、负责管理服务中心日常管理经费的审报工作，合理控制费用开支；

13、负责组织、协调员工工作安排，负责管理服务中心员工工作绩效考评证；

17、制定夜间查岗制度，指定夜间查岗人员并监督查岗情况；

20、接受部门经理及业主的年度和任期考核，接受奖惩，对公司和业主负责；

22、认真完成公司交办的其他任务。

作业指导：

2、对管理处不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪；

3、对管理处的员工进行考核并据实进行奖惩；

4、组织社区文化建设活动，研究业主潜在需求；

5、根据公司的相关规定对有关供应商、分承包方进行选择；

6、根据公司的相关规定制定小区管理制度以及内部管理制度；

7、制定年度计划；

1）。

管理处年度管理工作计划；

2）。

设备、设施维护保养计划；

3）。

员工培训计划。

8、制定年度财务预、决算计划；

9、对外委项目进行过程控制；

10、日常服务的检查监督；

11、对突发事件的应急处理；

12、对业主投诉的处理；

13、参与物业管理合同的签订(续订)；

14、协助组建业主委员会；

15、按《培训计划》程序实施对管理处员工的培训（2）。

服务接待人员岗位职责：

1、负责接待业主的来人来访、业务接待、物业报修等；

2、负责进户、退户工作；

3、负责装修接待及办理相关手续；

4、负责处理业主投诉及跟踪验证工作；

5、负责小区查询、找人、叫醒、留言转告等延伸服务；

6、负责综合服务工作。

作业指导：

1、每日提前15分钟到岗，着装统一，佩戴标识；

（3）。

秩序维护员岗位职责：

1、门岗（1）。

了解和熟悉本小区的情况；

（2）。

维护门岗区域内环境整洁和治安秩序；

（3）。

对外来人员执行访客登记制度；

（4）。

严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；

（5）。

协助做好邮件收发工作。

2、巡视（1）。

熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题；

（2）。

巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，并做好相关记录；

（3）。

维持辖区内的治安秩序；

（4）。

协助班长处理紧急情况；

（5）。

负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注重事项。

3、车管（1）。

车管秩序维护员负责按规定标准收取驶入车辆的车位使用费；

（2）。

负责指挥驶入停车场(库)的车辆按划线车位整齐停放、负责监护和做好进出记录；

（3）。

负责对所辖停车场(库)的巡查。

作业指导：

1、门岗（1）。

b.遇到进出门岗区域有特殊困难时，应主动或用对讲机通知其它人员提供帮助；

c.非使用人凭有效出入证进、出，谢绝推销或其它闲杂人员进入；

d.来访人员须问明所找的姓名、楼座等，确认后须登记进入；

f.如遇不愿出示证件或蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除不满情绪。

（2）。

c.一般情况下如有物件搬运出须凭物品出门证，验证《物品出入清单》后放行。

d.负责监控资料的记载、保存等工作。

h.对地址不明或无收件人的邮件，经核对无误后及时退回邮局；

i.对收受的邮件进行收邮时间和损坏已否鉴定，如有疑问，请邮递员签字认可以便追溯；

j.严禁私自撕拆邮件、撕揭邮票等违法行为。

2、巡视（1）。

（2）。

巡逻频次每班不少于8次对整个辖区(包括楼层)实施巡查；

（3）。

b.检查消防设备、设施是否完好(按检查表内容逐项检查)；

c.巡视辖区物业设施是否完好，如有损坏应做好记录，并报管理处；

d.在辖区内巡查时，发现有可疑人员应作相应的盘问、验证，必要时检查其所带物品；

e.详细记录巡查情况及发生问题的时间和确切位置；

f.检查本班队员队伍执行情况；

g.巡视水景沿岸的安全情况。

3、车管（1）。

d.协助保洁人员做好停车场的清洁工作。

（2）。

停车场(库)收费a.要认真核对车牌与停车证是否相符，禁止一证多用；

b.对临时停放的车辆，按核价规定的标准收费并且在收费的同时，出具有效的收据凭证；

c.停车费所收取的款项需在24小时内缴交管理处管理员入帐。

（4）。

环境保洁岗位职责：

1、负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录；

2、负责日常工作安排，监督落实清洁员岗位职责；

4、负责对小区日常清洁工作中发生的轻微不合格服务进行关闭处理；

5、带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量、高效率的完成责任区清洁工作；

6、及时传达上级指示，定期向管理服务中心经理汇报工作。

作业指导：

1、地面清洁工作检查（含水景）。

（1）。

检查地面(包括地下室地面)有无杂物、垃圾，道路无泥泞、无杂草、无积水。

（2）。

检查清洁工是否每日清洁垃圾桶，桶周边是否清洁。

（3）。

检查花坛、草地是否每日清扫，无杂物。

（4）。

检查地面指示牌、宣传栏等是否清洁，目视无明显灰尘。

2、楼层清洁工作检查（1）。

目视大堂通道、信报箱、四周墙面、大堂门、景灯等干净，无污渍，有光泽。

（2）。

目视各层楼梯台阶面干净，无杂物、污渍。

（3）。

楼梯扶手无积灰。

（4）。

大楼内消防栓、安全灯箱等各类消防设施表面用抹布抹拭50厘米，各类墙面瓷砖表面用抹布抹拭50厘米，抹布不被严重污染，可打开的窗内部干净，无积灰、污迹。

（5）。

大楼内防火门门上冒头、闭门器、门板无明显积灰。

（6）。

转换层地面目视干净，无杂物。

（7）。

电梯门套表面无污渍，无锈迹，光泽明亮。

（8）。

防火门表面无污迹、灰尘、各类玻璃窗的铝合金框玻璃目视干净、无灰尘、无水珠。

（9）。

目视电梯轿厢地面无砂粒、无杂物、无灰尘。

（10）。

楼梯道内无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放。

3、垃圾清运工作检查（1）。

楼层、小区垃圾收集做到日产日清，污物箱(筒)保持内外干净无异味。

（2）。

垃圾房做到内外墙砖、地面干净，无污迹、无异味，物件摆放有序，房门清洁常闭。

4、车库、停车场工作检查（1）。

地下车库墙面无明显积灰，无污迹、无蜘蛛，地面无明显污迹，无纸屑杂物，无明显积灰。

（2）。

地下车库护栏、照明干净，无污痕。

（3）。

地面停车场标识清晰，地面无杂物垃圾。

（4）。

小区车道、绿地、公共设施工作检查（5）。

小区车道各类路灯、指示标识的标杆清洁明晰，无明显积灰。

（6）。

地无杂物、砖石，无明显杂草、枯枝，无明显枯叶。

（7）。

共区域的玻璃门窗目视干净，无灰尘、水珠。

（8）。

天下水道、阴沟畅通无阻塞、无杂物，消防龙头、阴井盖干净、无明显灰尘。

5、工具、设备工作检查（1）。

各类工具整洁，使用保管理规范。

（2）。

保洁用设备整洁干净，无故障，摆放规范。

（5）。

环境保洁员岗位职责：

2、负责楼道、扶手、门窗、电子门、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹；

3、负责楼道、天棚、单车棚内杂物的清理；

4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的收售，并按标准进行清洗；

5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站上，并对中转站进行清洗；

6、保管好各自所使用的工具；

7、对住宅区内发生的违章现象进行劝阻和制止。

作业指导：

1、楼宇操作每天清扫各楼层、电梯轿厢（大堂）、转换层地面，需收集各层垃圾的小区收集垃圾，并放到指定地点，有地砖的楼宇须拖各层地面、大堂至门幢外连接处。擦各楼层扶手、窗、消防栓、轿厢、标识，楼宇内有垃圾桶的除保持干净外，须月清洗一次垃圾桶，及时处理电梯轿厢和垃圾桶（房）留下的异味。

每天工作的保洁人员须填写在楼层的保洁日程表并签名。

每周一次擦拭业主铁门，每天工作完毕清理保洁工具、器具干净。

每月一次楼宇（大堂）壁灯擦拭。

2、外围操作每天清理归集垃圾放到指定地点，打扫物业管辖内的公共区域地面、道路、散水坡、排水沟、绿化地带的果皮、纸屑、石块、树叶等杂物，清除宣传牌上的粘贴物，保障区域内地面整洁干净。

区域内的护栏无明显积灰。

区域内的露天下水道、阴沟须畅通无阻塞、无杂物，消防龙头、阴井盖干净、无明显积土。

3、绿化操作物业管辖内草地和绿化带按规定浇水、除野草，定期修剪乔灌木、篱花球、修整盆栽，适时打农药水，保障绿化存活率。

监管范围（如外包的）：绿化带目视无枯叶、饮料罐、烟头等。

绿化的存活率。

4、垃圾房中转站（垃圾箱房）操作每天将中转来的垃圾送至指定地点后，即将垃圾房冲洗干净，定期喷洒除虫、消毒剂。

5、停车场地清洁操作区域内的停车场（地下车库）、备水管、扫把、排刷、垃圾斗工具和清洁剂，当有油迹、污迹时，即时冲洗，对污染难以冲洗的地面用清洁剂刷洗。

保障排水口、下水道畅通。

视地面无垃圾、无积水、无污迹和杂物。

每天清扫二次，每周用水冲洗一次。

清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。

发现机动车辆漏油，应立即通知车主并及时处理油污。

6、自行车房（棚）操作每天清扫车棚地面，无垃圾、灰尘，湿布擦抹车库门及窗网，车辆排放整齐。

目视无果皮纸屑、蜘蛛网、墙面无积灰。

行车摆放整齐。

车棚每月整抹一次，顶棚每周清扫一次。

7、玻璃门、窗不锈钢、雕塑物、宣传栏、标识牌操作玻璃门、窗：先刀片割掉玻璃上的污迹，再用玻璃清洁剂清洗，用玻璃刮刀刮去玻璃上的水珠。

不锈钢：用专用的不锈油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干净的干毛巾擦拭，防止沙粒划伤不锈钢表面。

（6）。

绿化养中心主管岗位职责：

1、制定符合xxx花园绿化养护计划并组织实施；

2、负责培训绿化养护人员并制定具体岗位职责、工作流程和操作标准；

3、定期巡检、督查小区绿化养护工作及纠偏；

4、确保小区绿化养护各项指标的合格率；

5、因地制宜设置园艺小景；

6、指导业主花卉种植技术。

（7）。

绿化养护员岗位职责：

1、草坪平整无杂草；

2、按行业规定及时松土除草、灭虫害、剪枯枝；

3、定期施肥及时浇水；

4、根据季节养护计划完成养护具体要求；

5、服从组织分配，及时完成任务。

作业指导详见绿化管理（8）。

维修主管岗位职责：

1、协调验收小区所有设施及跟进有关遗漏工程；

2、对小区内的整改工程，须予查核并回复住户；

3、执行管理服务中心的政策及安排工作；

4、督导及安排各维修人员执行日常及定期性维修保养；

5、制订维修保养计划及预算，加强控制；

6、协助策划及推动大型维修保养计划；

7、提供培训及灌输知识予属下；

8、定期巡查小区内的设施，并提交报告；

9、召开及出席有关会议，检计工作，并于三天内提交会议记录；

10、检查员工的纪律、考勤、考绩、轮班、加班情况；

12、定期评估承包商的水平，并汇报设施保养情况；

14、监察工具物料的正常使用；

15、审批申请书、文件、单据及报价单等；

16、安排处理住户有关投诉、清楚交代。