房地产项目公司股权收购(4篇)

房地产项目公司股权收购篇二

关于以转让股权名义转让房地产行为征税的故事

——资料部分来源于深圳能源投资股份有限公司2003年2004年报告

作者：小张来源：中国会计视野

在财税（2002）191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》执行之前。钦州市有一个特殊的案例，反映了上市公司强大的攻关游说能力和权钱交易的黑幕，历经四年各方利益的博弈，经过市、省、国家税务机关频繁下文和市中级法院、省高级法院反复判决，最终钦州市税务机关坚持税收原则，顶着上级部门的压力，穿破了企业的避税筹划方案，还原了业务的真相，赢得了胜利。

2000年4月25日，深圳能源(钦州)实业开发公司股东会作出决议，同意能源集团将其持有钦州实业公司75%的股权以协议价计232,400,000.00人民币元转让给中国石油化工股份有限公司；同意该公司将其持有钦州实业公司25%的股权以协议价计77,500,000.00人民币元转让给广西壮族自治区石油总公司。对于这项筹划业务，钦州市地方税务局认为是以股权转让名义转让房地产行为，征收土地增值税和营业税，并经广西壮族自治区地方税务局请示总局，国家税务总局以国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》，同意应当征收土地增值税。

然而股权转让方深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司不服，提请广西壮族自治区地方税务局支持，广西壮族自治区地方税务局给总局的《情况报告》中回避一些重要的事实。于是2000年11月28日，国家税务总局以国税函[2000]961号文《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》，认定该公司上述股权转让行为不属于营业税的征收范围，不征收营业税。但是钦州市地方税务局稽查局依然依据《营业税条例》等规定，2000年12月15日发出钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》。

深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司不服诉诸法律，2001年3月向广西壮族自治区钦州市中级人民法院提起诉讼，要求钦州市地方税务局稽查局撤销钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》。

2002年9月27日，广西壮族自治区钦州市中级人民法院以(2001)钦行初字第2号《行政判决书》判决该公司败诉。该公司不服此判决，在规定期限内向广西壮族自治区高级人民法院递交了上诉状。同时，钦州市地方税务局越级请示国家税务总局寻求支持。2003年12月22日，国家税务总局以国税函[2003]1345号《国家税务总局关于深圳市能源集团有限公司、深圳能源投资股份公司转让股权涉税问题的处理决定》，认定该公司转让持有深圳能源(钦州)实业开发公司25%的股权按“股权转让行为”适用税法，并要求广西壮族自治区地方税务局遵照执行。

由于广西壮族自治区高级人民法院某审判庭对税法不熟悉，2004年2月23日以(2002)桂行终字第29号《行政判决书》作出终审判决，撤销广西壮族自治区钦州市中级人民法院以(2001)钦行初字第2号《行政判决书》关于维持钦州市地方税务局稽查局钦地税稽罚字[2000]第020号《税务行政处罚决定书》中第(1)项(该公司按“销售不动产”和“转让无形资产-转让土地使用权”缴纳营业税计1,937,500.00元、城市维护建设税计96,875.00元、教育费附加计58,125.00元,共计2,092,500.00元，并处以一倍罚款，计2,092,500.00元)的判决，认定该公司前述转让股权行为不属于营业税的征收范围。

随后，广西壮族自治区高级人民法院经过合议庭讨论通过(2002)桂行终字

第30号《行政判决书》作出终审判决，确认能源集团在上述股权转让行为中包括转让土地使用权(权利人为能源集团)行为，判决能源集团缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和滞纳金共计8,612,730.00人民币元。深圳能源投资股份有限公司2004年报告年报《营业外支出明细》项目列示该项罚款支出。由于该项土地使用权原准备用于钦州实业公司建设，其权益由能源集团和该公司共同享有，惟土地使用权证未能分开办理，故该公司按照原持有钦州实业公25%的股权比例承担转让该项土地使用权应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和滞纳金计2,153,182.50人民币元，同时按照原持有钦州实业公司25%的股权比例享有该项土地使用权转让收益。

2004年5月31日，国土资源部办公厅对该类情况的意见《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）出台，惟截至2004年12月31日止，该项土地使用权转让过户手续尚未办理，转让收益尚未取得。因此，国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》中的所请示的行为并未实现，该项业务未征收土地增值税。

该案例过程:

土地增值税=企业以转让股权名义转让土地(筹划)→钦州市税务局(征税)→企业(活动)→省税务局请示总局(征税)→企业土地未过户(未征税)

营业税=企业以转让股权名义转让土地(筹划)→钦州市税务局(以转让不动产征税)→企业(活动)→省税务局请示总局(不属于转让不动产不征税)→企业上诉中级法院(征税)→企业土地未过户→钦州市税务局请示总局(以股权转让征税)→企业上诉高级法院(不征税)→企业上诉高级法院(改判征税)

实际工作中我们遇到了这样的案例。我们的案情是这样的：

背景：原x公司因涉及污染，政府督促其迁出。

案情：我市某公司（x公司）最初由一个民营企业股东（a公司）、一个国有企业股东（b公司）和一个自然人股东（c，法定代表人，与a公司存在关联关系）共同出资兴办，去年5月国有企业股东先将其所持全部股权以高于投资成本11.79%的价格转让给另一民营企业（d公司，该企业是a公司 的母公司），转让价格根据2011年一份评估报告（y报告）中的净资产计算，同年7月自然人股东c将其所持全部股权以高于投资成本11.86%的价格同样转让给d公司，企业股东a公司以同样价格将部分股权转让给d公司，转让价格计算依据均与前述一致，c应纳个人所得税已申报入库，至此，x公司由a公司与d公司共同控股，股权比例分别为60%、40%；同年8月，a公司与d公司开始着手转让其全部股权的前期准备工作，请资产评估公司以2012年5月31日为基准日出具了一份评估报告（z报告），并着手公司员工的辞退工作，今年2月，a公司与d公司联合与e公司签订了一份股权转让的框架协议，计划将全部股权转让给e公司，协议转让价格为原股权成本的4.85倍、是z报告中固定资产与无形资产（土地使用权）评估价格的1.36倍，在框架协议商谈过程中，e公司原本是不同意如此高额的转让价格的，政府为促成x公司所谓的转型升级、对e公司作出了一些承诺，框架协议中，计划先由e公司拿出相当于x公司负债总额（z报告中的负债总计金额）的资金来增加a公司与d公司在x公司的股权成本，资金用于偿还原来x公司的债务，接着再以框架协议确定的转让价格将全部股权转让给e公司，今年4月，框架协议得到了执行，但受让方不再是e公司，而是与e公司有关联关系与f公司，5月初双方在工商部门办理了股权转让的手续，根据工商部门提供的股权转让协议和我们所了解的情况，先前框架协议中的增资还债没有实际执行，银行债务由股权变更后的x公司负责偿

还，其它债权债务仍由原股东a公司与d公司负责收取和偿还、变更后的x公司提供银行专户进行核算，工商部门提供的股权转让协议转让价格为原先确定的转让价格减去增资还债金额后的价格，在此次股权转让行为正式发生前后，原x公司员工陆续解聘。

疑问：其实大家明白，这是一例明显的税收筹划，a公司与d公司卖的其实是x公司资产。我们如何突破该企业筹划方案，将营业税、土地增值税征收入库？

1、我们系统内有人建议按《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号），从债权、债务和劳动力没有一并转让入手来突破营业税，政策适用是否准确？ 如果可以适用此政策，如何取证、突破？

2、对于土地增值税，有建议请省局批复明确可以按土地增值税有关法律法规征收，是否合适、可行？

3、对第二次股权转让行为中的自然人股东c转让价格，部分人认为与第三次股权转让框架协议中的价格相比，价格明显偏低且无正当理由，意欲按第三次股权转让框架协议中的价格重新核定、追缴税款，是否合理？

相关文件：

4、当年广西壮族自治区高级人民法院的(2002)桂行终字第30号《行政判决书》判决征税的依据和理由是什么？

周围有人建议按《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号），从债权、债务和劳动力没有一并转让入手来突破，政策适用是否准确？

你也看到了关键词“土地使用权(权利人为能源集团)”，这个案子恐怕很难复制...我简单理一下，请楼主指教看我的理解有没有问题：

这个案子——实际上是能源集团在钦州买了一块地准备开发，然后与能源股份合资成立了能源钦州。并以土地入股。后来因为产业调整无法开发，就准备把这块地转让出去。然后就以股权转让的名义把能源钦州转让给中石油。然后地税局就要求缴税。而能源集团认为我这是股权转让不存在交税的问题。

事实是能源集团成立能源钦州的时候就有土地转让的问题，就应该交土地增值税和营业税了。但因为土地证的原因（没有过户给能源钦州），所以一直没有交。现在转让给中石油，要过户了，却想以股权转让的名义不缴税。因此我认为税务局的处理没有问题。

“惟截至2004年12月31日止，该项土地使用权转让过户手续尚未办理，转让收益尚未取得。因此，国税函[2000]687号《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》中的所请示的行为并未实现，该项业务未征收土地增值税。” 所以行为实现后应该还要增土地增值税的应该是的！刚刚同事在网上了解到，我原来不知道是土地投资入股的。目前看，广西高院应该是以国税发[1993]149号 《国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知 》来判决的。

八、转让无形资产【注：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）文件规定，此条款自2002年12月10日起与财税〔2002〕191号文件内容不符的规定废止。】

转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（一）转让土地使用权转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

（二）转让商标权转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。

（三）转让专利权转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。

（四）转让非专利技术转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为。提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。

（五）转让著作权转让著作权，是指转让著作的所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。

（六）转让商誉转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为。

以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

最近听一个税务师事务所的人讲以转让股权为名转让房产土地是要征土地增值税，原因是被转让方一般存续时间较长，转让后若进行房地产开发，接手方在计算土地增值税时对土地、房屋原始依据不容易取得，从而产生征纳双方的矛盾。

凭什么重新定性交易呢？实质课税原则？依据呢？税法可以突破私法，但也应保有必要的尊重，转让股权必然会同时转让原有资产的所有权属，要不要把所有的股权转让行为都穿透为转让资产呢？

不管是土地增值税还是营业税，要征收的话都很难，因为你的案例中资产所有权根本就没有转移。要穿透征税的话，那估计很多案例都得回头看了。

房地产项目公司股权收购篇三

以股权转让方式实现房地产项目转让

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务：

甲、乙双方本着平等协商、互惠互利的原则，经友好协商，就 xxxx有限公司（以下简称“目标公司”）股权转让事宜达成如下协议，以资共同遵守： 第一条： 转让标的

甲方同意将其持有的目标公司 90％的股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。经甲方确认，目标公司拥有的全部合法资产为：

1、土地资产：位于xxxx路，以出让方式取得的总面积xx亩（含征购道路xx亩，净地xx亩）的国有土地一宗，土地用途工业用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。该地块目标公司已于xx年xx月xx日与x市xxx签署了《协议书》，目标公司已向xxx支付了协议书约定的全部款项。国有土地使用权证尚未办理完毕。

2、目标公司名下的其他无形资产和有形资产。（有形资产详见附件一《资产明细表》）

3、本协议签订后，甲方不得对上述资产另行处置。第二条：转让价格

经双方协商确定，股权转让总价款为：人民币xxxx万元（￥xxxx，000元）。第三条：转让条件

1、甲方必须提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的批准文件和目标公司内部批准股权转让的股东会决议；

2、乙方必须提供其股东会同意乙方受让甲方转让目标公司中所持有股权的批准文件；

3、甲方应提交具有审计资格的会计师事务所对目标公司财务的审计报告；

4、甲方必须确保上述xx亩（含征购道路xx亩）土地在签订协议时未设定抵押担保、未被司法机关或者仲裁机关进行查封、未被政府收回、土地用途不变和可办理立项报建手续；

5、甲方享有和承担股权转让完成前目标公司所有的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，并确认本协议第一条所述资产为合法拥有、股权转让完成后（以工商变更登记完成为准）所发生的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，均与甲方无关。第四条：付款方式及责任

1、定金的支付及责任

（1）为保证本协议的切实履行，自本协议签署后xxx个工作日内，乙方向甲方支付人民币xx万元（￥xx000元）的履约定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履约定金后，甲方立即停止目标公司的一切经营业务，并且在20日内将目标公司公章由双方进行封存（为完成本协议所必须进行的工作除外），同时甲方向乙方出示下列相关证件、文件和资料的原始件，并向乙方提供与原件核对无误的复印件：

a．目标公司名下实有负债及或有负债的明细表（具体指目标公司最近三个月的资产负债表）； b.有关目标公司拥有的土地使用权属证明文件，包括但不限于《协议书》、缴费单据； c.目标公司企业法人营业执照正、副本； d.目标公司企业法人代码证正、副本；

e.目标公司最近一次的验资报告、章程及工商登记材料； f.目标公司国税、地税登记证正、副本； g.目标公司完税证明文件。

2、股权转让价款的支付方式及责任：

（一）第一期支付条件及责任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

a.甲方向乙方提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的股东会决议和目标公司同意股权转让的股东会决议；

b.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定审计资格的会计师事务所对目标公司出具的财务审计报告； c.甲方通过会计师事务所在30日内连续三次在《xxx报》刊登目标公司的债权债务申报公告； d.在公告期内，如无任何第三人对目标公司的资产提出合理的书面异议或者无任何债权人申报债权或者任何第三人申报债权后甲方提供了相应的担保或者进行了清偿。

（2）当甲方履行完毕本条第1款、第2款第（一）项第（1）目所规定的义务后15或xxx个工作日内，甲方办理将目标公司90％股权转让给乙方的工商登记变更手续并将目标公司的法人代表按照乙方指定人选予以变更，乙方应当及时出具办理股权变更登记的所有文件及手续,同时甲方会同乙方办理目标公司资产及公司资料（包括但不限于公章、合同章、财务章、工商执照等）移交手续。在甲方满足以上（a.b.c.d）全部条件后并且办理完毕移交手续后，乙方需在股权变更（以工商局核准的登记最终日期为准）的同时向甲方按时、足额地支付人民币xxx万元（￥xx，000元）的股权转让款。

（二）第二期支付条件：

（1）在甲方协助目标公司取得本协议所涉及地块土地使用权证且乙方支付了第一期股权转让款后30个工作日内，乙方向甲方支付剩余的股权转让款人民币玖佰xx万元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民币叁佰陆拾万元折抵该部分款项。

（2）乙方须将上述应支付给甲方的定金、股权转让款等款项直接汇入甲方指定或中级法院的帐户：户名 xx公司，帐号：xxxx，开户行：xxx支行。第五条：与股权转让有关的税费承担

甲方、乙方在办理股权转让过程中所发生的税费由甲、乙双方按照法律规定分别承担；与本次股权转让有关的财务审计、债权债务公告等所涉及的费用，由甲方承担；甲方协助乙方办理项目报建等手续所须费用由乙方承担。

第六条：本协议书签订并生效且办理完毕工商股权变更登记手续后，乙方有权进驻本协议所涉及的地块项目，进行前期开发投资准备工作，如土方工程、勘察、立项设计、土地平整、三通工作、以及建设必要的工作用房等工作，甲方应积极配合。第七条：违约责任

1、甲方违约

（1）若甲方未按照本协议第四条确定的内容履行本协议，从违约之日起，甲方按照乙方已付款项以每日万分之五的违约金付给乙方，如果超过30天甲方仍未履行完毕约定事项的，乙方有权解除本协议，甲方必须以乙方支付的定金的双倍返还给乙方。

（2）本协议生效后，若乙方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因甲方原因未能按照本协议将其持有的目标公司90％股权转让给乙方，则视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应当向乙方双倍返还定金；并偿付乙方已支付给甲方的全部转让款以及乙方已在目标公司土地上的投资。

2、乙方违约

（1）若乙方不按本协议确定的时间按时、足额地支付股权转让价款，则每逾期一日，乙方按照当期未付款的千分之五的标准向甲方支付违约金；如果超过30天乙方仍未支付完毕当期股权转让金，经甲方催告后，乙方仍未支付完毕当期款项，则甲方有权解除本协议，定金不予返还乙方，乙方应赔偿甲方在办理目标公司股权转让过程中所发生的一切直接和间接费用，且乙方在上述地块上的投资归甲方所有。

（2）本协议生效后，若甲方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因乙方原因未能按照本协议收购甲方持有的目标公司90％股权，则视为乙方违约，定金不再返还乙方，本协议自动终止；同时乙方应支付给甲方因履行本协议所发生的所有直接费用（包括但不限于债权债务公告费、财务审计费等）。协议双方如有上述之外的其他违约行为，守约方有权要求违约方赔偿相应的经济损失。（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费、执行费等）。第八条 特别约定

1、甲方承诺除提供的债务材料外，再无其它债务。对于交接日前漏债、对外担保、隐形债务等一切未提供的已产生和潜在的债务，一律由甲方承担责任，与乙方无关。

2、如目标公司因不可归责于双方的原因导致在本协议生效后6个月内未能办理完毕土地使用权证手续的，双方同意终止本协议，各方依照本协议已经取得的财产和（或）资产应在15个工作日内返还给相对方，双方互不负违约责任。第九条：争议的解决

因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议、纠纷，各方应协商解决。如协商不能达成一致，各方同意采取下列方式加以解决：

依法直接到铜陵市仲裁委员会进行仲裁。第十条： 生效条款

本协议经双方授权代表签字及盖章并收到乙方交付的履约定金之日起生效。第十一条：其他条款

本协议经双方协商一致可以修改、补充或解除。本协议的任何修改、补充以及附件均构成本协议不可分割的一部分，具有同等效力。

双方确认，本协议系自愿签署，对本协议项下双方的权利义务已经明确。本协议一式四份，协议双方各执两份，具有同等法律效力。甲方：（盖章）公司 授权代表（签名）： 乙方：（盖章）公司 授权代表（签名）：

缔约日期：二○一二年 月 日

房地产项目公司股权收购篇四

以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失

一、课题的提出

房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。

“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”；“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”；“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”；“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。

二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式

需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：

1、各不相同的房地产停建、缓建项目。

需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。

而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。

房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。

从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。

2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。

房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。

第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。

第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。

此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。

综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。

三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性

房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。

按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。

1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。

2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部

分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。

比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：

第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。

第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。

第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。

房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。

四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件代理的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。

本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。

1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。

这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。

1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发5.4万平方米的住宅。

1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币5791.7

5万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司起诉法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。

一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币4891.75万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审代理人。

建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。

最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面代理意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。

本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：

第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。

第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：

1、转让须以既存之开发义务为基础；

2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；

3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；

4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。

由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。

第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专

业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。

2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。

这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协议由本人在1997年4月制作。

香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积4.4万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院起诉，要求偿还工程欠款人民币7743.8万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。

本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。

第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。

第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。

第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。

此外，以股权重组方式转让房地产项目较复杂的问题是转让人的潜在债务问题，往往在项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利，这是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时，对外公告，以公告方法告知不特定的债务人。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定的期限，公告的发布主体，最好是项目转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告。

上述二个案例以及值得重视的12个法律问题，从不同的角度反映了以股权重组方式实施房地产项目转让的复杂性和法律把握的成败得失。由于我国对此种操作方式没有专门立法，有关法律对此规范甚少，给律师的实务操作带来相当大的难度，因此，结合实践遇到的问题深入研究，也就尤显重要。但是，由于以股权重组方式实现房地产停建、缓建项目转让，对于从根本上解决房地产开发中“烂尾楼”的现实重要性，以及此类业务一般标的巨大，对律师的专业要求高，是律师的专业水平和能力的重要考验，有作为的律师应当接受其挑战，并经过不懈努力，成功占领这个新类型业务的制高点。

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