在日常学习、工作或生活中，大家总少不了接触作文或者范文吧，通过文章可以把我们那些零零散散的思想，聚集在一块。写范文的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？这里我整理了一些优秀的范文，希望对大家有所帮助，下面我们就来了解一下吧。

万科天地样板间篇一

1.目的

为了加强现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，提高现场签证的结算效率。2.适用范围

公司所有工程的现场签证管理工作。3.术语和定义

3.1.现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认。例如：地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种非正常情况下技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施工的零星工程（在施工合同之外）以及因设计变更导致已施工的部位需要拆除等。

3.2.特急签证是指必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。4.职责

4.1.项目部专业工程师

4.1.1.负责填写现场签证单的工程量内容，并监督承包商的执行情况； 4.1.2.负责给签证单编号，并下发承包商和监理公司； 4.1.3.负责签证量的审核。

4.1.4.作为现场签证的主办人，负责跟踪签证的审批过程。4.2.现场成本管理员

4.2.1.负责初步审核签证工程造价金额； 4.2.2.负责签证后工程造价的审核。4.3.项目部经理

4.3.1.负责审核签证； 4.4.工程总监

4.4.1.负责签证技术方面的审核。4.5.成本管理部

4.5.1.负责签证的审核； 4.6.成本分管副总

4.6.1.负责5000元以下签证单的审批； 4.6.2.负责5000元及以上签证的审核。4.7.总经理

4.7.1.负责5000元及以上的签证的审批。

5.工作程序

5.1.现场签证的主要类型

5.1.1.因设计变更导致已施工的部位需要拆除；

5.1.2.施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；

5.1.3.在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项；

5.1.4.发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的１万元以内的零星工程； 5.1.5.合同规定需实测工程量的工作项目；

5.1.6.红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）。5.2.现场签证办理的原则

5.2.1.一单一算原则：一个现场签证单应编制一份预算，且对应一个工程合同。如果签证内容简单，也可以一份预算对应多个签证单，但是该预算书内应根据不同签证单的内容分别列项。5.2.2.完工确认原则：当现场签证完工后，项目部工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。

5.2.3.权力限制原则：公司对现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效。

5.2.4.正常签证的办理原则是“先估价后施工”，签证审批流程必须在7天内完成。5.2.5.特急签证办理原则是“边洽边干”，但必须在开工后7日内办妥全部手续。5.3.现场签证的提出

5.3.1.根据引起现场签证的主体不同，可以将现场签证分两种情况：

由甲方相关指令（如设计变更单、工作联系单等）引起现场签证

除此之外施工单位根据现场施工条件主动提出的现场签证。

5.3.2.当甲方确定发出相关指令会导致现场签证发生时，首先判断可能要发生的现场签证的性质是属于正常签证，还是属于特急签证（详见3.2术语和定义）。

如果属于正常签证，则按照“先估价，后施工”的原则执行，要求签证的审批在7内完成；

如果属于特急签证，为确保不因执行时间延缓导致更大损失，则按照“边估价，边实施”的原则，由甲方发出相关指令，要求施工单位立即执行，同时要求必须在开工后7日内办妥全部审批手续。

5.3.3.施工单位接到甲方指令后，根据甲方相关指令要求，提出办理现场签证的需求，由甲方，监理，施工单位现场实测实量，并附简图和当时照片，施工完成后照片及验收记录，填写《现场签证单》报监理单位审核。对于特急签证，需立即执行相关指令进行施工，同时提出办理现场签证的需求，填写《现场签证单》报监理单位审核。

5.3.4.除甲方指令引起签证发生之外，施工单位在日常施工过程中，也可以根据施工需要，提出现场签证需求。同样要求施工单位提出办理现场签证的需求，填写《现场签证单》报监理单位审核。

5.3.5.施工单位填写《现场签证单》时，要求附上初步预算或工程量清单。

如属实测实量的，需先确定单价，预估工程量；

如原合同中有单价约定的，按原单价计算；

如无合同或无单价约定的，则需事先确定，包括材料设备的认质认价；

如果是由设计变更引起的现场签证，且在设计变更审批过程中已经对签证费用进行过计算确定的，施工单位不需重新计算。 5.4.现场签证的审批

5.4.1.监理工程师接到施工单位现场签证申请的当日内到现场对工程变化情况进行调查，审核现场签证内容，并签署意见。

5.4.2.项目部专业工程师核实签证原因、事项及工程量，并签署意见。5.4.3.现场成本管理员对签证预算进行审核。

如果是由设计变更引起的现场签证，且在设计变更审批过程中已经对签证费用进行过计算确定的，现场成本管理员对其中的签证费用进行核算；

对于其它情况引起的现场签证，现场成本管理员需进行审核。

5.4.4.成本管理员审核完成之后，填报《现场签证审批单》，根据签证的审批权限，对签证进行审批。

5.4.5.签证的审批权限：

审批部门

签证类型 1总经理 2成本副总（成本审核）3成本管理部 4工程总监（技术审核）5项目部经理 6现场成本管理员 7项目部专业工程师

签证费用5000元及以上 1审批 2审核 3审核 4审核 5审核 6审核 7审核 签证费用5000元以下

审批 审核 审核

审核 审核

审核 审核

5.5.签证单的发放

5.5.1.审批通过后，签证单汇总到成本管理部，盖章后，存档一份，其余下发项目部，由项目部负责签证单的编号及发放； 5.6.现场签证的实施管理

5.6.1.施工单位按经审批通过的《现场签证单》内容组织实施，监理公司、项目部监督实施情况，并核实执行结果，对未按规定时间和任务完成的，督促整改，直至完成。5.6.2.项目部专业工程师负责工程量的复核，现场成本管理员负责造价的复核。

5.6.3.现场签证施工结束后，项目部专业工程师组织完成签证实施情况的核实工作，与监理、施工单位、现场成本管理员共同在《现场签证单》中签字确认。

5.6.4.如需要实测实量的，则由项目现场工程师、现场成本管理员、监理、施工单位到场测量，并在《现场签证单》上签字确认。

5.6.5.隐蔽工程签证必须在隐蔽前完成验收手续和工作量确认。5.7.现场签证的结算

5.7.1.成本管理部对已完工的项目按《工程预结算编制及审核作业指引》进行结算。5.7.2.施工单位根据确认的签证内容，编制竣工结算，竣工结算需“一单一价”。7天之内完成结算，否则不予办理。

5.7.3.施工单位每月25日前汇总上月20日至本月20日经项目部审核确认的现场签证结算，结算编制需“一单一价”，并附《

项目

年

月现场签证汇总表》，报送现场成本管理员、项目部经理审核，成本管理部审批。5.8.现场签证的汇总分析

5.8.1.现场成本管理员每月对现场工程签证情况进行汇总分析，形成《签证汇总表》。5.8.2.现场成本管理员负责对完工的《现场签证签单》进行归档保存。5.9.其他管理要求

5.9.1.《现场签证签单》字迹端正、语意清楚明了，必要时附上示意图，标明各种尺寸。5.9.2.签证单必须连续编号；所附资料有甲方指令单，现场实测实量记录，施工前照片，施工后照片。

5.9.3.隐蔽工程签证必须在隐蔽前完成验收手续，工作量确认； 5.9.4.签证必须由甲、乙、监理三方签字后才有效；

5.9.5.签证单需列出附带预算或各工作量计算稿，并画出草图；

5.9.6.签证原件一式五份，乙方两份，监理一份，甲方两份（项目部一份，成本管理部一份）。

5.9.7.项目部在办理承包商报送的现场签证时，要特别关注不合理签证，如发现不合理签证，须做好记录，说明不予签证的原因，并完成正常的审批程序，存档备案。5.9.8.不合理签证包括但不限于以下几种情况： a)该签证已经办理，又出现的重复签证；

b)该签证的工作内容已经包括在合同中的，无需再办理的签证；

c)属于施工单位工作失误造成的工程签证，如，施工单位前期进度耽误造成后期赶工费用增加；施工单位因质量问题造成的工程返工，费用增加等；

d)签证所列的工程量内容从预算角度不应该单独列项，其已经包含在其他工程预算子目中。

万科天地样板间篇二

【万科管理】万科地产工程样板制实施细则

一、前言

为了提高万科地产建筑工程的质量品质，公司今年将大力、全面的推行“样板制”，并打破传统的“样板制”概念，将“样板制”扩大到可引申的各个工程使用部位。对有样板要求的各材料、分项工程、工艺必须样板先行，符合样板要求并经项目部自检，监理与甲方和质安部共同确认合格后方允许进入大规模施工。

二、样板制的认识与作用

样板制作为多年来的一种质量管理要求只停留在口头的要求上，真正实行的很少，且没有具体的实施细则，为在公司内执行统一的样板制度，特制订本样板制实施细则。传统的技术质量要求为“技术交底制”，虽不能否定它的作用，但由于目前的国情，单独实行的效果较差。（1）、样板制的作用在于将具体的质量要求和质量效果“感官化”，使得现场的所有施工操作者和管理者都能亲身感受到它的施工做法、程序、要达到的质量目标（配以具体的施工工艺做法和检查质量标准等文字、照片材料）。并能通过样板制切身感受严格的施工质量要求（2）、样板制可以强行设定某分项工程中间程序的具体做法、要求，以其避免常见的“质量通病”的发生。例如为避免“两防”通病等发生而具体要求实施的“内墙抹灰的弹涂→挂网→冲筋”样板制。

（3）、样板制是一项公司制定的强制性措施，也是工程材料、施工工艺、分项工程的成品/半成品质量标准，所有在公司施工的任何施工项目部、劳务/专业分包必须认真贯彻执行，对执行不力者采取严厉的处罚措施。

（4）、样板制对新工艺、新材料、新技术等可以提前一定时间----样板先行制作，通过时间的检验，以观其效果、经济效益、实际操作的可行性。

﹙5﹚、材料样板对施工队管理人员、甲方、监理人员使用何种材料、质量标准达到什么程度都会有个感官实际的认识，并起到大家来监督检查，共同保证工程的材料质量，进而保证实体的工程质量的作用。

三、材料样板 ⑪通用标准：

1、“材料样板陈列间”：下面设定的所有材料样板必须放置在专用的“材料样板陈列间”内（可用临建设施搭建）。该房间应设置在离建筑物或主要交通要道较近，方便来往人员检查，醒目的位置。室内陈列柜架整洁干净、透明、标签明确、标准规整、排列有序。

2、文件标准：所有的材料样板必须附有该材料清晰的复印件及标牌 ①、进场合格证 ②、复试检验报告。

③、每种材料或半成品应设有标示牌

注：ⅰ该证件为方便各方质检应以塑封的形式展示

ⅱ对不同时期有多个进场合格证和复试检验报告的应及时更新增加相应的复印件及新增样品。

3、质检标准：各种材料的验收标准为设计图纸的要求、国家有关材料标准和质量验收规范及上述文字证明文件。

4、验收：陈列在样板间的所有材料必须经过项目施工队的技术员、质量检查员的检验合格后方可陈列在样板间内。材料样板因更新较快、事项繁杂、验收简单，质安部不作专门的验收（特殊材料除外），但会随时抽查材料样板的质量。质安部及监理、甲方可随时进入查看各种证明文件及样品展示情况包括样品的质量，并验核现场实际使用的材料（含各种焊件等半成品，下同）质量是否与样板间陈列的情况相符，实际施工的材料质量是否符合样板间材料的质量要求。对有异议的问题可提出具体的建议、整改、撤换等要求。

5、责任：项目施工队对各种原材料复试报告的真实、准确性负责，相关材料的供应商对原材料合格证的真实、准确性负责。质安部对材料样板制的执行情况负有监督检查的责任。

6、材料变更及留存事宜：各种陈列在样板间中的材料如有变更（如厂家更换，相应的产品质量也会不同），必须展示新的变更材料样板，旧有材料样板不得撤销，以方便材料比对和资料留存，直至工程结束后，相应材料样板自然失效。另有新开工的工程，除非能100%保证原有材料样板与新开工工程的使用材料等各项信息完全一致，否则不得重复使用。原则上新开工工程，材料样板另行制作。

7、“样品陈列间”的管理：各项目施工队的样板间须指定专人进行管理（门牌上贴上“样品陈列间”负责人），包括样品整理和房间内的卫生等事项，具体事宜由项目施工队自行制定。⑫具体包括下列材料：

1、基础、主体施工阶段——土建材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板或单独房间陈列）： ①、钢筋：各种不同品种、等级、规格应按检查的批量要求分别陈列。截取长度按照送试要求长度统一截取，以400长为宜，每一等级、规格取2件，超过批量要求的对应增加陈列件（与实际施工进度同步即可），且应用无齿锯切割，切割面棱角处打磨、不得伤手，陈列处放置卡尺，方便各类人员的检查。

②、钢筋连接件：分为钢筋的焊接、机械连接

钢筋的焊接分为电渣压力焊（柱子竖向钢筋接长）和电弧焊 电弧焊分为钢筋的搭接焊（同轴）、帮条焊、熔槽焊 机械连接指采用丝扣连接件的柱子、梁、基础钢筋的接长

以上各种连接按照不同使用部位和不同的钢筋等级、规格、连接方法，每一等级、规格、连接方法取2件，样品长度按500为宜，切割注意事项同上。丝扣连接的连接件同样按照不同等级、规格，每一等级、规格、取2件。

注：每种钢筋焊接件或机械连接件样品需配有塑封的文字说明： ⅰ阐述使用部位

ⅱ钢筋或丝扣连接件的等级规格 ⅲ连接技术参数 ⅳ质量检查标准

③、地下室有防水要求的防水材料：分为卷材和涂料类 卷材类：取原条幅宽1米长。

涂料类：取带有原包装的桶装或袋装材料不少于10kg，对于液体和粉料按一定比列搅拌成型的涂料应分别取料，且配以塑封的厂家要求的文字使用说明文件和质量检查要求。④、砌体工程块材：砌块每种不同材料、不同等级、不同规格取2件 ⑤、砂浆外加剂：按实际袋装材料或液体材料取不少于2kg（原包装袋）

2、装饰装修施工阶段——土建材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板集中陈列）：

①、抹灰用的钢丝网或玻纤网：（符合相应的设计要求或标准图集要求，包括目数、网格大小、重量/㎡，在附注的塑封说明中注明采用的标准图集号或其他标准及内或外墙用）不同的材料每种材料取300*300规格3件。

②、抹灰用掺胶（如801等）：不同的材料每种材料取原包装桶装或袋装不少于10kg。③、苯板粘贴用苯板胶：不同的材料每种材料取原包装桶装或袋装不少于10kg。④、外墙用苯板或挤塑板：不同防火等级、密度等级、规格（厚度）等设计要求，每一种防火等级、密度、规格取自然进场规格尺寸（如500*800或600*900）1件并截断分成2块样板（当保温材料为挤塑板时不应截断，保持原有四边凹凸原状）。当苯板或挤塑板有不同颜色时，每种颜色不少于2件。（附塑封的文字说明：设计要求的各种技术参数）

⑤、保温砂浆：原包装袋装材料不少于10kg（附塑封的文字说明：厂家要求的使用要求、注意事项及质量检查标准）

⑥、抹灰用界面剂：原包装袋装或桶装材料不少于10kg（附塑封的文字说明：厂家要求的使用部位及要求、注意事项等）

⑦、内墙用瓷砖：不同的规格、颜色、厂家，每种规格、颜色、厂家取4块样品。（附塑封的文字说明：符合设计要求，厂家提供的技术参数及质量检查标准）

⑧、室内外用地面砖（含瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩板等）：不同的规格、颜色、厂家，地面瓷砖按每种规格、颜色、厂家取4块样品，大理石及火烧板按每种厂家、颜色取常用规格4块样品。（附塑封的文字说明：符合设计要求，厂家提供的技术参数及质量检查标准）⑨、外墙用霹雳砖或瓷砖：不同的规格、颜色、厂家，瓷砖或霹雳砖按每种规格、颜色、厂家取4块样品。（附塑封的文字说明：符合设计要求，厂家提供的技术参数及质量检查标准）⑩、楼梯踏步用大理石、火烧板、花岗岩板等：相同厂家的踏步板、立板、踢脚线板每种规格、颜色各取2块样品。（附塑封的文字说明：符合设计要求，厂家提供的技术参数及质量检查标准）、内墙用大白：取原包装材料不少于10kg。（附塑封的文字说明：质量检查标准如密度、掉粉、防水性能等）

12、内墙用涂料及油漆：不同的厂家，每种厂家取10kg。（附塑封的文字说明：各种技术参数）

13、外墙用涂料：不同的厂家，每种厂家取10kg。（附塑封的文字说明：各种技术参数）

14、厨房、厕所、浴池用防水卷材或涂料：不同的厂家、规格，每种厂家、规格取涂料10kg，卷材取原条幅宽长度1000。（附塑封的文字说明：各种技术参数）

15、外门窗密封用耐候硅酮密封胶：

如果为工具式管状胶体为3管，其余视情况定。该胶必须富有弹性。注：当防水卷材或涂料与地下室或屋面的防水卷材或涂料在厂家、规格、设计参数完全一致时，不需要另行取样，只需在相应材料的文字注明中阐述清晰即可。但上述参数或厂家有一项不一致，则需另行取样。

3、屋面工程——土建材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板集中陈列）：

①、屋面用苯板：不同防火等级、密度等级、规格（厚度）等设计要求，每一种防火等级、密度、规格（厚度）取苯板500*500或600*600规格2块（附塑封的文字说明：设计要求的各种技术参数）。

注：如屋面用苯板与外墙用苯板在各种防火等级、密度、规格等参数及生产厂家完全一致，可不再单独取样，只需在相应的样板材料文字说明文件中阐述清晰即可。但上述指标中有1项不同，则需要另行取样

②、如设计有松散的保温材料（不含炉渣，指珍珠岩等）：取10kg样品（附塑封的文字说明：设计要求的各种技术参数）。③、防水卷材或防水涂料： 卷材类：取原条幅宽1米长。

涂料类：取带有原包装的桶装或袋装材料不少于10kg，对于液体和粉料按一定比列搅拌成型的涂料应分别取样，且配以塑封的厂家要求的文字使用说明文件和质量检查要求。

注：如防水用卷材或涂料在技术参数上与已经使用的地下室防水材料完全一致，则不需另行取样。但各项技术参数或生产厂家有1项不一致，则必须单独取样。

4、门窗工程——土建材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板集中陈列）：

①防盗门/防火保温/铝合金门/白钢门/彩铝门类原材料样板：涵盖门框架材料的样板（不同的截面至少有一件）、面层材料样板、保温材料样板、焊接标准样板

数量：不同材料、不同用途、不同规格，每种材料、用途、规格至少留存一件样板，杆件类长500mm，板类400*400mm，保温类以展示清楚为准。

②塑钢门/窗等原材料样板：涵盖门、窗框架材料的样板（不同的截面至少有一件）、内衬加固件样板、玻璃材料样板、保温材料样板、封闭注胶材料样板、焊接标准样板

数量：不同材料、不同用途、不同规格，每种材料、用途、规格至少留存一件样板，杆件类长500mm，板类400*400mm，保温类以展示清楚为准。

5、给排水、暖通、空调、消防材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板集中陈列）：

①、排水用pvc、upvc等管材：不同材料、规格，每种材料、规格取500长1件。（附塑封的文字说明：管材各种技术参数）。（铸铁管不用陈列）

②、给水、采暖用ppr、铝塑管等管材：不同材料、用途、规格，每种材料、用途、规格取500长1件。（附塑封的文字说明：管材各种技术参数）。

③、给水或消防等用镀锌钢管：每种规格取500长1件。（附塑封的文字说明：管材各种技术参数，如壁厚、内外径等）。

④、各种阀门、水龙头：不同材料、规格、用途，每种材料、用途、规格取1件。⑤、各种管材配套用的90°、45°弯头、三通、外接、封堵等：不做单独样品，但须按照实际工程管件连接的要求，将ppr、pvc、upvc、铝塑管、镀锌钢管按照设计的管件连接要求，用各自管材和管件及相应连接方法（热熔、胶结、丝扣等）做成反映实际工程应用的连接件，每种材料按不同规格不得少于2件样品。

6、电气材料样板（可在“材料样板陈列间”的某个集中区域采用软间隔板集中陈列）： ①、电线、电缆：不同材料、规格，每种材料、规格取样品2米（附塑封的文字说明：各种技术参数）。

②、聚氯乙烯绝缘管：不同材料、规格，每种材料、规格取样品500长2件。③、开关：不同材料、规格，每种材料、规格取样品2件。④、插座：不同材料、规格，每种材料、规格取样品2件

四、实体工程部分—分项工程样板

1、实体样板的制定原则：按照以往工程施工经验，结合集团其它地区的样板施工情况，为节省样板工程的成本，减少实际施工者的精力和负担，凡是需要实体分项工程样板的，不再单独在建筑物的室外另外建立样板，采取在实体工程该分项工程的第一道工序施工时，将其作为施工检查的样板。例如：框架主体结构施工时，第一次施工的一层柱子、剪力墙钢筋（柱子、剪力墙钢筋与梁、板钢筋和模板分开施工时）或一层柱子、剪力墙、梁、板钢筋、模板（柱子、剪力墙、梁板钢筋和模板统一施工时），作为该两个分项工程（模板、钢筋）组合的样板，且强制规定该部分样板在上部相同分项工程未完成时，除非有其它特殊情况经质安部同意，否则不得拆除。

2、样板区域的选定：因为实体工程样板的确定依据为任何分项工程的第一次施工工序，所以，样板区域定在一个单元的一层和其上部的二层（如果该区域不够大时，可以扩大到同单元的三层。举例如：一层柱子、剪力墙、梁板的钢筋和模板检查作为该工程分项工程钢筋和模板的实体样板。而二层砌体至梁底则作为砌筑工程的样板。另外该区域同时具有方便各方检查和实际操作者在进入上部楼层施工时，学习了解该工艺样板，温故而知新和质量样板警示的作用）。也就是说，在这一个单元的一层和二层空间内，将覆盖所有主体施工阶段、装饰装修阶段（个别分项除外）的分项工程样板。在主体工程施工完毕后，该空间的主体样板自然失效，自然转入装饰装修阶段的样板阶段，即该空间功能变为装饰装修阶段的分项工程样板。

3、通用标准：

①、样板先行与专业分包/劳务分包：任何专业分包/劳务分包进入施工现场施工前，必须在第一道工序施工时，实行样板先行，并且所有样板经检查验收合格后，方可进行大规模的施工。样板不经检查合格或无样板，任何分包不得开始施工，所签的专业分包/劳务分包与项目施工队的分包协议无效，质安部会在合同条款上标注合同与样板、结算款/进度款与质量的相关条款。②、检查与验收：分项工程的样板检查流程为：承包班组长或带班的自检→项目施工队施工员、质量检查员及技术员自检→质安部会同监理或甲方共同检查验收。

③、检查的时效：报质安部检查的样板需同时通知监理，且需要提前12小时以上（说明具体到几点的准确时间）统一报往质安部所在片区的质量检查员，由质安部片区质量检查员通知质安部进行验收（以便于质安部统一安排人员检查，避免项目部之间的检查时间相互冲突。初始阶段质安部为统一检查标准会组织统一验收，走入正轨后会由片区质检员检查验收即可）。④、钢筋的工艺样板：钢筋的样板因在实体无法保存，因此钢筋工程的所有样板经检查验收合格后，该样板的照片资料按照下列的图片要求，均留存在样板区域的某个集中区域展示，用标牌显示钢筋各个细节的钢筋工艺样板图片（配上标准化工艺说明文件或技术参数）

下列图片要求包括但不限于：

ⅰ、钢筋绑扎搭接

ⅱ、不同方法钢筋焊接 ⅲ、柱子钢筋电渣压力焊

ⅳ、柱子、梁钢筋机械连接

ⅴ、柱子钢筋核心加密区

ⅵ、梁端加密区箍筋

ⅶ、梁吊筋、梁上下层钢筋、腰筋及拉结筋、保护层垫块

ⅸ、梁、板悬挑钢筋垫块及马镫 ⅹ、楼梯钢筋、砌筑墙体拉结筋

ⅺ、刚性止水套管

ⅻ、后浇带

⑤文件保存：所有的实体工程样板无论无法保存原样或其它原因，均须留存样板的图片并在样板间的集中区域展示。承包队的新工人进场开始施工前均要经过样板学习和技术交底后方可进行施工。⑥所有实体___分项工程样板的顺序要求：必须按照工序施工顺序的要求，前、后工序分别实行。也就是说，前道工序的样板完成一定的房间后，后道工序方可施工。例如：内墙抹灰甩毛、挂网、冲筋样板与内墙抹灰成活样板为先、后关系的工序样板，前道工序必须在前施工，并完成一定的数量房间后，后道工序方可跟进施工。

4、实体___分项工程样板包括的范围及注意事项等 概念：

样板单元：任意单元中选定为制作样板的单元

样板区域：样板单元中的一层及二层（个别情况不够大时可征用三层）4.1主体框架砼工程施工阶段样板

①、一层柱、剪力墙钢筋 地点：样板范围为样板单元的一层

②、一层柱、剪力墙模板（如果施工方案是将柱、剪力墙与梁、板模板分开施工时）。地点：样板范围为样板单元的一层。

③一层梁板钢筋、模板（施工方案为柱子、剪力墙与梁板分开浇筑时）或一层柱、剪力墙、梁板钢筋、模板（施工方案为柱子、剪力墙与梁板一同浇筑时）（该样板应涵盖楼梯钢筋与模板的样板）地点：样板范围为样板单元的一层。

上述三个样板检查合格后，留照片存档，集中展示在样板区域的某个角落，检查时特设两防（防渗漏、防开裂）砼翻边等检查。注：模板的注意事项

⑴模板及其支顶柱必须有足够的强度、刚度和稳定性，其支顶柱的支承部分必须有足够的支承面积，安装在基土上的一层支顶柱必须坐落在不小于30mm厚的垫板上，且基底土质坚实。支顶柱的拉撑应不少于三道（标准层高小于等于3m）且下部设有扫地杆，支顶柱的间距由施工组织设计确定，支顶柱的下部底托不得使用非底托构件且外露长度不得超过底托长度的1/2，上部顶托同样不得伸出超过杆长的1/2。

⑵模板与混凝土的接触面应清理干净，并采取脱模剂等防粘结措施（不得使用油类脱模剂），模板接缝宽度应不大于2.5mm且应使用胶带封堵；

⑶按集团检查要求，有翻边要求的混凝土模板严禁使用铁丝穿过模板加固且悬空内模不得采用木构件作底撑支顶吊模。

⑷所有柱子模板必须在柱子根部设有清扫口

⑸所有楼梯模板必须随楼层同步施工，且楼梯模板的接茬须设置在楼梯踏步从根部算起的第三步处（超过楼梯踏步的二层负弯矩钢筋长度），接茬立面砼应垂直于楼梯模板的斜面。

⑹模板应加强使用管理并制定合理的周转次数，对于已经失去刚度、表面面层起皮会粘接在砼面层的模板应及时退场。

注：混凝土的注意事项：

⑴混凝土浇筑时，不得漏振或过振，振捣后的混凝土表面不得出现明显的粉煤灰浮浆层。⑵砼结构板和集团要求的各种翻边上翻梁、板应一次性浇捣、密实，除非特殊情况经质安部同意，并按集团质量要求（箍筋采用∮6@250，上端两角设置2∮10，箍筋底端锚入梁或板中）采取具体措施后，方允许二次浇注。

⑶拆模后砼不得有开裂、孔洞、蜂窝、梁柱错位等问题。

⑷所有砼的接茬面必须进行凿毛处理。（可购买有方形凹凸凿毛头的专用凿毛 机械）

•⑸砼浇筑前应用空压机将所有的模板内建筑垃圾通过清扫孔等吹扫干净，梁、柱接头处的木屑等不易清扫的杂物应在外模板合模前清扫干净。

•⑹注意：关于翻边混凝土的浇筑，应特别注意砼浇筑的密实度、质量，否则即使无铁丝、木底撑依然会漏水。•4.2砌筑工程样板 •①、二层砌筑至梁底下样板

•内容范围：该样板涵盖——砌体、拉结筋、圈梁（连系梁）、构造柱、抱框柱、墙体临时洞口、过梁及窗台压顶。

•地点：样板单元的二层。不少于半个单元，包含分户墙及不少于一半的楼梯间墙。

注：砌筑工程的注意事项：

⑴、砌体砌至梁底时必须留置符合“倒八字”要求的180-200mm间隙，7天以后方可砌筑梁下45°—60°斜砖，且要求砖灰缝饱满、上部与砼梁缝隙用刨根挤紧无缝隙、无瞎缝、无透亮，中间及两侧部位宜用砼预制块及灰浆挤严、挤实

⑵、所有轻集料砼小型空心砌块的水平灰缝的饱满度不得小于90%，竖缝灰缝的饱满度不得小于80%，且墙体砌筑完成后必须勾缝以满足灰缝的密实要求，灰缝的宽度亦为8—12mm。

注：①竖向灰缝不得打“板凳灰”，必须满打后再从上部填充。不得出现透亮、通缝、瞎缝等质量通病。

②砌体的所有立面按照集团检查要求均要求勾毛缝，即当日砌筑的砌体应在砂浆初凝前用勾缝工具专门勾缝，目的为加强灰缝的密实度。勾缝应凹进墙面2-3mm，利于抹灰与基层的基底连接。⑶、砌块与框架柱、剪力墙的立面接槎处须留设2cm的灰缝，并应饱满密实，勾缝美观（勾凹缝2-3mm为宜）。

⑷、砌块砌筑前应提前一天以上进行适度浇水，不得干砖上墙。

⑸、砌至窗底标高时应在浇筑完窗台压顶砼后，方可施工上部墙体，压顶砼两侧的锚固长度不得小于250cm，往外的坡度不得小于6%，厚度符合设计要求。

⑹、按设计要求或墙长大于5米时，须设置砼构造柱，位置宜于中心或符合设计要求、“丁”字墙交接处，断面同墙宽、240cm长，构造柱钢筋与梁底预先留筋位置吻合或植筋锚固，植筋锚固长度按大于等于100mm、10d，取其中较大数值。

⑺、按设计要求或墙高大于4米时，须设置砼圈梁（连系梁），位置应位于墙高中心或门窗口上皮标高处，断面宽同墙体、高度不小于180cm，构造柱与圈梁砼标号均不应小于c20，配筋不小于4∮

12、∮6@300

⑻、当门窗洞口宽度大于等于1.2米时，应在洞口两侧设置砼抱框柱，断面及标号、钢筋同圈梁。小于240mm的门、窗墙垛需用砼浇筑，并应与框架柱以不大于@500mm的间距植筋拉结，竖向配筋合理。

⑼、临时洞口处应按规范要求留置，并留置拉结筋，甩筋竖向间距不大于@500，外露长度不小于700mm，,锚固长度不小于1000mm。

⑽、丁字形墙体的留槎应符合规范规定，留阳槎及拉结筋，大角处墙体应采用退槎的办法施工。任何墙体不得留置“阴槎”。

⑾、墙体底部20cm高“导墙”，采用实心砖砌筑（如小53或空心砖用砼灌孔）。②二层砌筑梁底下七天后补斜砖样板（接第①项施工上部斜砖。）

地点：样板单元的二层不少于半个单元，包含分户墙及不少于一半的楼梯间墙。注意事项同①项 4.3装饰装修工程阶段样板

①、普通房间：内墙抹灰甩毛、挂网、冲筋样板/地面细石砼等面层施工前基层清理样板间/天棚打磨样板间（三种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）：

地点：普通房间做3个样板间（多出的2个样板间在该样板基础上分别展示内墙抹灰成活样板间及大白成活样板间）

所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。

②、卫生间：内墙抹灰甩毛、挂网、冲筋样板/地面防水施工前基层抹灰样板间（两种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）：

地点：卫生间做2个样板间（多出的1个房间在此样板的基础上做卫生间抹灰毛坯或卫生间瓷砖成活样板间）

所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。内墙抹灰甩毛、挂网、冲筋样板等质量标准、注意事项： ⑴工艺流程：甩毛→挂网→冲筋。

⑵甩毛：应采用掺入8%建筑胶的1:1水泥砂浆，稠度适宜，用机械或扫把甩毛，毛刺要求粘结牢固、毛刺密度均匀、不露底、强度（用手搓不掉粒、掉粉）符合要求。

特别提醒：今后为迎合质量创收年的要求和确保抹灰工程质量，为避免墙面抹灰的开裂，在今后所有的甩毛质量标准中，甩毛不仅仅在砼墙面上，要求在所有的砼墙面、砌块墙面上均要甩毛，且要求甩毛均匀，毛粒清晰凸出（4-7mm为宜），不露底、不掉渣、不掉粉。各队和相关抹灰施工承包队应认真对待，及时交底，并探求提高甩毛效率的施工机械（以前用过施工机械）和稠度适宜的砂浆配比。

⑶挂网：挂网采用钢丝网。钢丝网须符合相关图集或标准的要求，钢丝网宽度不小于300mm，居中用钢钉钉在不同结构的交界处，如框架梁与砌体顶

⑷“冲筋”找方：所谓“冲筋”既是在通常抹灰的灰饼基础上，将灰饼连接成上下两条宽20-30mm线，用两米大杠控制垂直、平整时，上能伸至板底，下能伸至地面，垂直可以控制偏差，阴阳角处可以检查方正，上、下“冲筋”水平测量可以量测、控制分户的开间、进深净空尺寸是否符合设计要求。抹灰时使用该“冲筋”找平、垂直度，面层找平、垂直完成后，该“冲筋”必须打掉补上新抹砂浆，不得将该“冲筋”留在墙面上。

⑸厚度：抹灰的厚度在砌筑和砼质量较好的情况下尽量要薄，以不超过25mm为宜，如抹灰的厚度较厚超过25mm的情况，应采取分层抹灰，每遍抹灰的厚度不宜超过8-12mm，并应加设钢丝网，各层抹灰的间隔时间适宜，层与层之间表面粗糙便于结合。对于个别砼胀模的情况，不得为减少重体力劳动、违反施工程序而采取增加抹灰厚度的做法。对于面层抹灰满设玻纤网的集团质量要求，必须认真执行。

⑹地面基层注意事项：地面在基层抹灰前必须清理干净、无建筑杂物、如墙地面灰浆等，注意抹灰时当日遗落在地上的灰浆应及时清走，并不得随意在地面上铺摊灰浆，应使用灰浆料斗器皿，清理后能够清晰见到原始砼基面。

地面抹灰在管根等部位应做成凸出的圆形基面，阴角处做r角，角度半径适宜、顺畅，基面抹灰光滑。④、普通房间：内墙抹灰成活样板/天棚打腻子样板间（两种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）：

地点：普通房间样板间应选在已做完甩毛、挂网、冲筋的普通房间做2个样板间（多出的1个样板间为大白样板间）；

所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。内墙抹灰质量标准等事项

⑴所有电气、水、暖、空调、通风等箱、盒已按冲筋灰面找平、垂直，安装完毕后方可进行该样板间的抹灰。

⑵室内所有阳角部位按要求做不小于1：2.5的水泥砂浆护角，护角的宽度不小于10cm，交界线垂直清晰，且护角强度应符合规范要求。不得使用内墙混合砂浆掺入水泥提高标号的做法。

⑶内墙抹灰成活面色泽、纹理基本一致，阴、阳角方正、线角清晰垂直和墙面垂直度、平整度按不同级别抹灰要求应在3㎜以内，无空鼓、龟裂、裂缝；无修补疤疾，观感较好。⑷抹灰用的冲筋须打掉,重新抹灰,以保证抹灰的回水收缩表面一致 ⑸门窗洞口抹灰压框深度满足3---5mm； ⑹踢脚线部位需按设计要求抹明、暗踢脚线，须用水泥砂浆抹灰。高度符合设计要求且上口切割水平平直、交界清晰。

注明:实际施工中，水电等配合工种的箱盒控制应符合第1条的要求，各工种之间应紧密配合，各种线盒应事先预埋，特殊情况应采用切割的方法，不得随意乱凿开槽、开洞。

⑤、普通房间：内墙大白成活样板间/天棚大白成活样板间/地面细石混凝土等面层样板间（三种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）： 地点：样板间应选在已做完内墙抹灰成活的普通房间做1个样板间 所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。

地面抹灰等注意事项：基层必须清理干净、无建筑杂物，抹灰前洒水、加胶水泥浆湿润透，四周及中心地带标高控制灰饼准确、适宜，地面压光、二次抹压时间掌握准确，面层铺塑料薄膜洒水养生不少于七天，做好成品保护。地面抹灰要求平整光滑、预留管槽顺直，面色泽一致、无空鼓、无开裂不起砂。

大白成活面要求洁净无污染、阴阳角和墙面垂直度、平整度符合规范要求。

⑥卫生间：抹灰（毛坯）样板间或瓷砖成活样板间/天棚打腻子、涂料成活样板间/地面防水样板间（三种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）:

地点：样板间应选在已做完甩毛、挂网、冲筋/地面防水施工前基层抹灰的卫生间做1个样板； 所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。卫生间瓷砖质量标准等事项：

⑴材料品种、规格、颜色、图案必须符合设计要求，质量应符合现行有关标准规定，并经复试检验合格。⑵镶贴必须牢固，无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，空鼓面积不得大于规定要求。

⑶表面平整、洁净、色泽一致，无变色、起碱、污痕和显著的光泽受损现象。平整及垂直等验收数据符合沈阳市质量评定等级验收的要求。

⑷接缝填嵌密实、平直、宽窄均匀、凹缝一致，颜色无明显差异。

⑸瓷砖粘贴前须撂底排活，顶棚最高处应为整块转、最高点不应出现割砖，转角应不出现小于5cm的瓷砖窄条，阴、阳角为90°，阳角为45°相交或盖边相交且盖边合理，撂底经甲方、监理、质安部片区质量检查员等各方检查后方可施工上面瓷砖。

注：对于酒店等高级装饰装修要求的卫生间及厨房有瓷砖镶贴的房间适用本条样板制。

根据以往施工经验，可试行下面瓷砖粘贴工序：瓷砖粘贴采用湿底子粘贴的方法，即在原来抹灰施工的基础上，在打底抹灰正常完成后，不等底子灰初凝上强度，立即开始瓷砖的粘贴。瓷砖粘贴采用素水泥灰，打灰厚度6-8mm，在底子灰还没初凝即开始镶贴，其它工序相同。这样做的目的是加强瓷砖与底子灰的粘接率，减少空鼓率，据以往的施工经验，只要施工得当，即使出现将瓷砖拉裂的现象，也很少发生空鼓、进而出现脱落的现象。卫生间防水等注意事项：

⑴严格按照国家验收规范和产品使用说明施工，必须满足防水施工条件才可施工（烟道、管道等水电工程完毕）防水

⑵基层满足规范、集团等防水要求，基层处理得当，如四周阴角处必须抹成r角，r角半径适宜，且找平层坡向正确、坡度适宜、无积水、基层表面清洁平整，干爽、无空鼓、开裂、起砂现象。严格控制有含水率要求的基层含水率，不满足相应要求不得进行防水施工。

⑶按要求做好附加层。地漏、各类管根、地面与墙面交界阴角等处做好卷材附加层。⑷卷材防水搭接长度、卷材的封边处理要符合规范要求，且不允许空鼓、翘曲、皱折。

⑸涂料防水按规范或厂家施工要求加设无纺布增强加固层，涂膜的厚度、遍数、粘接强度要符合设计及施工规范要求。严格按照工艺要求和工艺标准控制施工。⑹防水施工完毕后应及时做好成品保护，任何工种不得损坏防水层。⑺门口处须砌筑临时砖挡不低于200mm高，并抹灰防水。

⑻闭水试验：盛水高度不得小于200mm，放置48小时以上，经项目施工承包队自检→项目施工队质检员等自检→监理与质安部片区质检员共同核验合格无渗漏后方准隐蔽（如有）。注：闭水试验的检查质安部的片区质检员将全数检查。卫生间墙面抹灰应按设计要求采用水泥砂浆抹灰

⑦厨房：抹灰（毛坯）样板间或瓷砖成活样板间/天棚打腻子、涂料成活样板间/局部或整体防水样板间（三种工艺合在一个房间，但可按不同施工时间段分阶段检查、展示）:

地点：样板间应选在已做完甩毛、挂网、冲筋/局部或整体地面防水施工前基层抹灰的厨房间做1个样板； 所有样板选定在样板单元的一层或二层房间内。厨房间局部或整体防水注意事项：同卫生间要求 厨房间墙面抹灰应符合设计要求，应用水泥砂浆抹灰。⑧阳台/露台基层抹灰、防水样板间

地点：样板单元的二层各选一个分别做基层抹灰样板和防水样板 ⑨楼梯间地面抹灰或理石/花岗岩样板（包括踢脚线板）地点：样板单元的一或二层选2跑楼梯做成活样板 ⑩、外墙苯板、涂料样板

地点：同甲方商议后选择在栋号实体外墙面或附近临建的外墙面上作为样板区。

内容范围：样板应能体现不同工序的不同样板，并按照施工工序的先后顺序，以退槎的方式分别展示。包括：打底子灰、苯板或挤塑板粘贴、打钉、挂网、刮胶泥、涂料，体现出每个工序节点。苯板注意事项:

⑴苯板材料应符合图纸设计要求（阻燃和容重必须符合）。⑵按照设计或标准图集、厂家产品使用说明使用正确的粘贴方法。⑶加强网、翻包网、锚固钉按规范或图集要求加设。⑷网格布的搭接长度要符合设计及规范要求。

⑸成活面阴阳角、平整度、垂直度等指标达到规范标准。

涂料注意事项： ⑴涂料涂刷前对基层应先涂刷抗碱封闭底漆一道，表面平整干燥、不起砂、无空鼓，阴阳角垂直方正，对基底表面的麻面、蜂窝、残缺处要填补好并打磨平整光滑等，基层腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、无起皮、无裂缝。

⑵涂料接缝必须设置在阴阳角或分割线处，不允许随意留缝和局部修补，注重色泽、喷涂的浮雕颗粒大小、密度、压花效果等细节，严禁出现色差。

⑶涂料成活面色泽一致、无空鼓、无起皮、无裂缝；垂直度、平整度、阴阳角都符合规范要求。4.4地下室防水工程：

①地面、墙面基层抹灰样板：选定在防水的某个角部区域，该区域应涵盖地下室基础基坑、转角、电梯基坑、集水坑，地面面积不小于100㎡。

②地面、墙面分层防水样板：样板应能体现不同防水层/遍数的每个样板，并按照防水层的先后顺序，以退槎的方式分别展示。在已完成地面、墙面基层抹灰样板上的某个区域展示。4.5屋面工程样板： 数量：因为屋面并无标准层，而能包括所有特征的样板至少为一个单元，因此，为防止渗漏的情况发生，加大管控力度，屋面、女儿墙面基层抹灰样板为所有屋面（一般情况下高层为两个单元，而其中的一个单元需要用作防水样板）。屋面防水的样板为一个单元。

①屋面、女儿墙面基层抹灰样板：选定在样板单元的屋面。该区域涵盖了屋面排气道、凸出构造物、转角、电梯结构凸出处、各种出屋面管道等。

②屋面、墙面分层防水样板：样板应能体现不同防水层/遍数的每道工序的样板，并按照防水层/遍数的先后顺序，以退槎的方式分别展示。在已完成屋面、女儿墙面基层抹灰样板上的展示。地下室、屋面基层抹灰及防水注意事项：

⑴严格按照国家验收规范和产品使用说明施工，必须满足防水施工条件才可施工（烟道、管道等水电工程完毕）防水。

⑵基层满足规范、集团等防水要求，基层处理得当，如四周阴角处必须抹成r角，r角半径适宜，且找平层坡向正确、坡度适宜、无积水、基层表面清洁平整，干爽、无空鼓、开裂、起砂现象。严格控制有含水率要求的基层含水率，不满足相应要求不得进行防水施工。

⑶按要求做好附加层。集水坑、电梯坑、天沟、雨水口、各类管根、屋面与墙面交界阴角等处做好卷材附加层。

⑷卷材防水搭接长度、卷材的封边处理要符合规范要求，且不允许空鼓、翘曲、皱折。

⑸涂料防水按规范或厂家施工要求加设无纺布增强加固层，涂膜的厚度、遍数、粘接强度要符合设计及施工规范要求。严格按照工艺要求和工艺标准控制施工。⑹特别注意屋面防水的檐口封边等细节，严格按照图集或设计要求施工。⑺对有条件做闭水试验的平屋面，可以考虑做闭水试验。⑻防水施工完毕后应及时做好成品保护，任何工种不得损坏防水层。

五、工艺样板

1、植筋质量标准:

⑴植筋锚入长度和抗拔强度应符合设计要求。植筋位置要准确，拉结筋末端加90度弯钩。⑵根据设计要求，确定植筋钻孔直径和植筋深度，清孔干净，植筋胶应饱满。

⑶拉结筋深入填充墙内长度应符合设计要求，不应小于700mm。砼内植筋长度不小于10d和100mm的较大者。

2、构造柱（随砌体展示，并用标牌标注及工艺质量要求说明文件）⑴构造柱的设置要求、截面、配筋、砼标号均按结构设计说明施工

①填充墙长度大于5米，或墙长超过层高2倍时，应设置钢筋砼构造柱。构造柱柱中心距为5米或两倍层高中的小者。

②阳台及砖砌拦河、屋面女儿墙，每隔3米及转角处均设置构造柱。③露台分户墙端设置构造柱及压顶梁。

⑵对于多、高层阳台构造柱，可同结构梁一同浇注，但必须确保顶端（结构梁底）为铰接，柱顶内外钢筋45度交叉即可形成铰接；

⑶砌体（大于3m）无约束的端部必须增设构造柱

3、抱框柱（随砌体展示，并用标牌标注及工艺质量要求说明文件）

⑴大于1.2m进户门、大于2m的门窗洞口两侧应设置抱框柱；或按设计要求设置构造柱。⑵根据各地区设计要求，截面为10cm×墙宽、砼标号c20、内配2φ12，拉结筋2φ6@300； ⑶柱筋底部在结构板上生根，上部既可以同连系过梁连接，也可同结构梁铰接。

4、过梁

⑴过梁设置、截面和配筋均按设计要求。

⑵两端搁置长度应确保：当墙厚≤24cm时，为37cm；当墙厚≥37cm时，为24cm。⑶施工洞≥30cm以上的预留洞必须设置过梁，过梁高不小于120、配筋、两端搁置长度同前。

5、窗台压顶（随砌体展示，并用标牌标注及工艺质量要求说明文件）⑴窗台压顶梁截面及配筋均按设计施工。

⑵当砌体材料为蒸压砌块时，嵌固长度应为240cm，当两侧设有框抱柱时，与框抱柱同时浇注，可不考虑嵌固长度；

⑶结构找坡：压顶梁顶面必须向外找坡，坡度＞6%。严禁平设或向内坡。⑷窗台压顶必须先浇筑，后向上砌墙；有框包柱除外。

⑸各层阳台翻边顶坡向阳台；屋面女儿墙、护拦压顶均坡向屋面；严禁坡向墙面。

6、圈梁/系梁样板（随砌体展示，并用标牌标注及工艺质量要求说明文件）

⑴填充墙高大于4m时，设置水平系梁一道，系梁一般位于墙半高处，宜与门窗过梁结合设置。⑵系梁截面高度一般为18㎝×墙宽、砼标号为c20、内配4φ

12、箍筋φ6@200；纵筋两端锚入砼柱内35d。

⑶系梁同结构柱、剪力墙、构造柱、抱框柱等必须按相关规范要求连接。

⑷对低、多层建筑，顶层和底层应在窗台位置通长设置水平系梁，高度不宜小于18㎝，纵筋不少于4￠12，箍筋￠6@200。

7、预制砼门窗两侧门窗固定块

9、构造柱顶部浇筑漏斗

10、框架柱根部清扫口

11、厕所、厨房排气道

12、屋面水落管用砼水簸萁

13、排气道出气孔砼预制件

14、门、窗固定安装和填缝

门窗按集团检查要求，周边缝隙不得大于3cm，如大于3cm须用细石砼灌注，然后用水泥砂浆抹灰（窗压顶、抱框柱完成后，如周边为砼且缝隙合适，也可不抹灰），周边留缝2cm，再用聚氨酯发泡填塞，发泡胶应在结膜硬化前将多出门窗框的胶体塞进框缝内，不得破坏发泡胶的硬化膜。门窗固定铁片在各转角处间距不大于150mm，其余间距不大于500mm，每点宜用双铁片固定为宜。

15、楼梯踏步阳角钢筋保护

当楼梯踏步为水泥砂浆抹灰（毛坯）时，用∮12（两侧带有钢筋固定爪）钢筋制作的阳角护角设在各踏步的阳角处。

16、剪力墙砼穿墙留眼设置及封堵

剪力墙砼穿墙留眼设置时应根据施工方案要求，同时注意满足集团检查要求，洞眼向外缓坡，封堵用聚氨酯发泡堵塞且在结膜前将多出的发泡塞进孔内，不得结膜后切割影响结膜的密封防水性能。

六、样板制罚则

1、材料样板罚则：

⑴“材料样板陈列间”所要求的材料样板没陈列，每项罚款2000元，并强制补做该工程材料样板，如仍没有材料样板继续施工，将按上述罚款双倍惩罚。

⑵实际使用的材料与“材料样板陈列间”的材料不相符且质量低劣，每项视质量情况罚款5000—15000元，并责成该材料退场，如该材料仍在继续使用将按前述罚款双倍执行，直至该材料退场为止。

2、实体工程样板罚则： ⑴在实体分项工程施工中，没有执行样板先行就进入正常施工，每项视情况罚款3000-5000元，并强制补做该工程样板，如仍没样板继续施工，将按上述罚款双倍惩罚。

⑵在实体分项工程施工中，分项工程样板没有经过质安部检查就进入施工，每项罚款2000元。⑶在实体分项工程施工中，分项工程样板没有经过承包队及项目施工员、质检员的认真自检（质量较差）就报质安部和监理，每项视情况罚款250—2000元。

⑷在实体分项工程施工中，分项工程样板仅仅是“样板”，没有起到作为施工质量标准的样板作用，实际施工的分项工程质量与样板工程质量相比相差甚远，每项视质量情况及损失状况罚款2500—7500元。

3、工艺样板罚则：

⑴在工艺样板中，没有执行样板先行就进入正常施工，每项罚款1500元，并强制补做该工程样板，如仍没样板继续施工，将按上述罚款双倍惩罚，直至补充到该工艺样板为止。⑵在工艺样板中，工艺样板没有经过质安部检查就进入施工，每项罚款1000元。

⑶在工艺样板中，工艺样板仅仅是“样板”，没有起到作为施工质量标准的样板作用，实际施工的工艺质量与样板工程质量相比相差甚远，每项视质量情况罚款1500—2500元。

七、对施工队自检的规定

根据历年施工经验及在参观学习的体会，今年各施工队在履行自检时，须在结构实体上标注下列检查数据（施工队的检查为实体的全数检查，不存在抽检之说）：

1、结构砼的检查数据

①柱子的垂直：以竖向垂直线标示具体数据。独立柱子标注两相邻面，连墙柱子标注在外露的两个大面上。②剪力墙的垂直、平整：竖向垂直线标示数据为垂直，斜向线为平整，墙的两面均需标注。纵向标注间距不得超过5米。标注具体数据的地方即为该处的实际量测检查值。

2、砌体的检查数据

以竖向垂直线表示垂直，斜向线表示平整，灰缝处水平线表示水平灰缝平直。即3项数据。（为方便施工队自行管理，承包班组宜标示出墙面的责任者）该数据标示在正手墙上，纵向间距不得大于5米。

3、砼板棚面平整检查数据

在房间的一角落的墙面上，以矩形方框的形式在方框内的四个角分别标示出该房间四个角对应的平整数据，中心部位标示该房间中心的平整，即所谓“四角穿心”。所有数据均从室内500mm或1000mm线用激光测距仪量测所得。南侧的房间应画在南墙的一角落处，北侧的房间应画在北墙的一角落处，中间房间画在醒目的一角落。平整以不超过15mm、墙角线顺平为准，如超过此标准，抹灰时棚面应考虑刮胶灰找平。

4、测量放线数据（砌筑时执行）

任何一个房间均须按照设计图纸的户型，将该房间的建筑平面设计图（各种开间、进深数据齐全，如设计未标示应自行计算，画出轴线、墙厚、净空间距）公示并贴在该房间的墙面上。（可用cad图截取或清晰复印，并用透明胶带保护）

除外墙外各内墙面应双面弹线，且应在地面上双面弹出相应控制的500线，外墙可弹单面线，但也应弹出单面控制的500线，所有放线完成后，应按图纸核定该房间的几何尺寸，转角归方等数据。

5、分户验收数据 任何一个房间应在墙面500/1000mm线的四个角点处分别标示出对应位置的两个开间、进深与该图示房间设计净空尺寸的误差，以水平线＋、－数据显示大于或小于设计的实际数。

6、墙面抹灰、瓷砖的检查数据

墙面抹灰完成后应标示出墙面抹灰的检查数据，包括：垂直、平整、阴阳角，并在该房间公示检查标准。以竖向垂直线表示垂直、斜向綫表示平整，用∟表示阴阳角，阳角数据在外，阴角数据在内。并公示检查标准。（瓷砖墙面可用水彩笔写在瓷砖上）

7、地面细石砼的检查数据

地面应标示出水平、平整、分隔缝平直三项数据，水平用双向＋字线分别标出双向数据，平整用斜线／标示。在分隔缝附近用直线标出分隔缝的平直数据，分隔缝应用不少于20mm的挤塑板。

八、分项工程的验收（质量评定等级）

分项工程需要质安部验收核定等级时需要具备以下几个条件：

1、施工队的检验批评定记录（按楼号、分层）并附上该检验评定一一对应的照片（必须如实）。

2、第七大项要求的各种实体上墙检查数据（按实际进度及时将检查数据展示在墙上）（包括放线承包申请支付时的相关放线数据要求），如弄虚作假，质安部将不予评定，直至改正后根据情节给予罚款或“差”评。

3、所有将要被下道工序覆盖的必须及时评定（如找平层将被防水覆盖），应在防水施工前报质安部片区质检员核定，一旦该分项被覆盖，质安部有权拒绝评定或只能给予“差”评，特别是拖延较长时间申请评定者，甚至于跨年评定。

4、前3项有一项不符合要求，质安部有权①拒绝评定质量等级。②一律给予“差”评。极特殊情况予以“中”评。（施工队自行向承包班组解释）

万科天地样板间篇三

2008年12月30日 01:00 21世纪经济报道

王石作为一名企业家，把自己整得像明星似的。

王石和万科在因此受益的同时，一个不留神，也会被群起而攻之，遭受到滚滚骂名。从万科霸业到个人登顶，从地产拐点论到赈灾赞助事件，王石似乎走得毫不畏惧，但也并不轻松。

说白了，这位带头大哥很倔。这正如他选择登顶，像海明威笔下的黑豹一样，孤独地表达他的征服欲。

全球经济仍是严冬，这不仅是重塑金融体系的时候，也是重塑房地产市场体系的时候。真正的改革者应该对身外的是非和背负的骂名不屑一顾，孤独的前行。

万科的两顶“红帽子”

“路轨旁抛扔着死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞；空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的混合臭气。”这是1978年的4月，王石第一次来深圳。后来他在《道路与梦想》一书中，写下了上述在笋岗北站消毒库工程现场的真实观感。王石当时的职务是广州铁路局工程五段给排水技术员，当时的他一门心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回广州。

5年后，已经通过招聘进入广东省外经委，并做了3年招商引资工作的王石决定杀到深圳。在深圳当时最有影响力的公司——深圳市特区经济发展公司(下称特发)谋求发展。

王石和特发公司掌舵人孙凯峰对话的结果是，他作为广东省外经委派出人员，同特发合作做生意，特发提供营业许可、银行账号，但不提供资金(广东省外经委也不提供资金)，赢利部分省外经委和特发五五分成。

就这样，在拥有进出口批文特权和资金空手道功夫的双重魔力下，王石从倒卖玉米开始，转战仪器设备等所有能赚钱的行业，直到造就了后来的万科。

王石语录：“没有红帽子，发展就没那么快；没有红帽子，发展大了更麻烦。这是我的两点结论。”

《21世纪》：说到国企改革，不能不谈到红帽子，上世纪八九十年代的深圳企业，几乎都有一顶红帽子，万科也不例外，你当时的考虑是什么？

王石：改革开放之初，对民营经济，对市场经济是逐步依次展开的，先建立经济特区，杀出一条血路，再扩展到沿海城市，进而铺展到全国。

当时的民营经济发展十分艰难，大多数企业是挂靠在国有或集体企业下面的，这就相当于有了一道红色的保护伞：虽然目前企业经营方式是市场经济的，但从理论上来讲还是国营为主，这就是红帽子的由来。

万科创业时隶属特发公司这家深圳当时最大的国营企业，特发和传统的计划经济不同，也是计划外的，但它的执照是国有。即使当时政府投的资金很少，可能就几万元，就像现在的种子基金、风险基金一样，但是是非常关键和有价值的。我相信，包括万科在内，深圳当年有一批公司都是这样挂靠的。(后来特发因摊子铺的太大、经营不善等原因出现了问题，直至2005年才最终完成债转股，由国有独资转为产权多元化)

《21世纪》：但万科当时毕竟还算是特发的子公司，你本人也是特发贸易部贸易一科的业务员。万科的前身可以追溯到1984年成立的深圳现代科教仪器展销中心，1987年更名为深圳现代科仪中心，1988年更名为深圳现代企业有限公司，也就是说在1986年9月《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》出台前后，甚至之后的一段时间里，万科的产权还是比较含糊的，为此，后来的“脱帽”也大费了一番周折。

王石：在看到了政府的《暂行规定》影印件之后，我和公司决策层很快统一了思想，要把公司所有权和经营权分离，进行股改。当时的股改确实有难度：1986年文件就出台了，但是万科到了1988年才完成股份制改造，还是国内第一批股份制公司。其中的困难在于产权界定。当时政府并没有投钱给万科，都是创始人投的，因为是国营牌子，产权就含糊。产权含糊时你是当家人，现在改制了，国家和个人的比例分配就很难平衡，你拿多了国家不干，拿少了自己不愿意。戴上红帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企业都是这样的含糊产权关系。

但是无论如何总要界定出万科是谁的。当时我并不在乎我能占多少，我的目的不是为了控制它，而是希望产权明晰了，能按市场经济方式来运作。后来，主管体制改革的副市长朱悦宁约我谈话，他说国家六你(指职工股)四怎么样？我最初有过五五分的打算，但再争执于事无补，就转变了过来。虽然后来还有波折，但产权比例问题就这样谈定了。

(王石这里所说的“后来还有波折”，是指和朱悦宁副市长谈妥的事情，第二天遭到了特发公司领导层的强烈反对，要求市政府办公厅撤回批准现代企业股份制改造文件，理由是政府越权干涉企业管理。万科接下来只能走迂回路线，先是做市委、市政府秘书班子工作，制造股改舆论先机，接着争取到了时任深圳市委书记李灏的支持，时任深圳市委副书记秦文俊也跑来与特发领导层沟通。1988年11月21日，深圳市政府批准股份制改造方案，人行深圳分行批准发行万科股票，公司定名为深圳万科企业股份有限公司，特发公司则从上级主管公司变为持股30%的第一大股东。)

《21世纪》：可问题最终解决还是到了2000年，特发把股权卖给华润之后？

王石：我觉得那是另外一个问题，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。国家占60%，职工占40%。最后特发把股权卖掉，是因为自身经营不善，贷款无法偿还，就拿持有的万科股份做有效资产质押。如果特发不卖你也没办法，它那时候情况不好，它如果经营好也不会卖；但反过来说，如果它能一直经营得很好，也一定是采用了市场化方式。

《21世纪》：但至少从1988年到1993年万科b股上市，甚至上市之后一段时期，特发作为第一大股东，对公司还是有着非常强的影响力？

王石：事后来看是这样，但股权问题已不是主要问题，关键是万科涉及的股权结构是一种内部人治理，它本身的设计是多次控股、扩股，第一大股东(那怕是现在的华润)真要再增资、再控股万科也不是做不到。但是万科的品牌、团队比较强势，比较严谨，经营绩效也好。作为上市公司，它不是大股东说了算，它更多的是靠优秀的管理层，这样的设计参照了香港大公司的架构。

一个企业成功之后，很关键是是要建立现代企业制度以及培养现代经营团队，这个是比控股更重要的。实际上大的上市公司到最后谁也没法控制它，比如说汇丰银行，谁是大股东？最大股东持股只有2%。当然这种设计会让第一大股东有点难受，我们在改革中不能强悍地去维护一些不符合市场规律的东西，我们和华润合作得很愉快，华润持股不是2%，是15%，是有发言权的。

《21世纪》：之所以提出红帽子这个问题，是因为我们特别关注两类国企个案。一个是在香港的央企，它跟内地的国企有太多的不同；另外一个是学术界提出的南派国企概念。北方的传统国企到了1998年才开始真正改革，而这一批市场化的南派国企，它不是从某一个点上突然进行改革，实际上一直在变化，包括深圳的特发、赛格这一系列的大型国企。但是这些市场化发展起来的国企，在2001年中国加入wto、市场化进一步成熟之后反倒凋落了。在这个过程中，万科既跟南派国企有衣钵关系，后来又跟香港的央企华润集团有关系，你个人前后打交道时应该对国企改革有一些自己的领悟。

王石：中国是处于从计划经济到市场经济的过渡中，纵然是深圳特区，你会发现它真正的主旋律，都是百分之百戴着红帽子的公司，像招行、中兴、华侨城，各个行业都是这样的。真正发展起来的还是这种戴红帽子的公司，这就是中国改革的特点。像平安保险、招商银行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)这样的金融企业，民营根本不可能，你刚开始一定要戴着红帽子。北方也一样，像海尔、联想，只要有响当当字号的都是这样。

第二种情况，在体制改革创新方面，你要承担一定的风险。创新方面联想很成功，tcl也很成功，市场变化到现在，加之企业到一定规模后，不大适应市场，被迫转型。无论是南是北，你会发现这批品牌，尤其在深圳企业群，后来发展可能不好了，但其市场形态，已经跟所有制没有关系了。

《21世纪》：其实万科和平安有点相似，但是和华侨城、中兴通讯还是有一些非常根本性的区别。

王石：万科和平安还是不大一样，平安、招行、中集属于招商系，招商局从李鸿章的洋务运动到建立蛇口实验区，都是国家级试验区。招商银行、平安保险，这都是特许经营，没有那样的背景(指红帽子)，连执照都拿不到。

万科首先是国营牌照，深圳成规模的企业，当初有这块牌子和没有这块牌子的差异是很明显的，我们首先要承认其中的差异性。同样，虽然后来我们的产权是弄清楚了，但是红帽子还是很重要的。1998年特发同意把它的股权卖掉，同时让我们来选择买家，结果我们选的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。为什么？我们还是看重这个背景，当时是我们主动向华润伸橄榄枝的，我们只是换了一家国企大股东而已。

《21世纪》：你这句话似乎在想把万科往蛇口系上靠，蛇口系企业的特点很符合万科：头戴红帽子，同时也是市场化运作的。

王石：它的意思不一样。招商局是交通部管，在交通方面享有特权；招商局是中国官方引进外资(港资算外资)对外开放的前沿，从李鸿章开始一直到现在都是这样。华侨城是侨办，他们对外联络的是华侨和华侨子弟，投资华侨城的中国旅行社在香港也是有实力的特许经营机构，他们是另外一条系统。为什么侨办成功，招商局成功了？因为它有国资背景。

反过来，同样是有红帽子，但是像万科、金地地产的情况就是不一样的，它们是没有任何背景，也没有任何特权的。但即使是不一样的红帽子，也非常重要。我们为什么选华润，华润的背景和招商局、华侨城差不多，因为华润是外经贸部的。我们挂靠在那儿，虽然没有享受他们的特权，但是有没有红帽子还是不一样的：第一、没有红帽子你的发展就没那么快；第二、没有红帽子你发展大了之后就更麻烦。这是我的两个结论。

王石再澄清君万之争

对于发生在1994年的君万(君安证券和万科)之争，王石称万科是资本市场的宠儿，但不是资本市场的玩家。

《21世纪》：万科作为上市公司对应了中国资本市场的发展历程。中国资本市场发展的这十八年，你个人觉得有哪几个阶段？万科在这几个阶段里有没有主动的角色认知？

王石：我倒没有去想中国资本市场发展可以分几个阶段，因为万科是股份化改造之后第一批上市的公司，我们对早期资本市场有认识，然后也看到了股市后来的起起落落，再到股权分置改革——原来不能流通的法人股可以流通了，直到现在。

这个过程中我觉得万科是比较幸运的：该筹的钱都筹集到了。改革开放后出现了很多不好的风气，大家比较浮躁。但是万科从1988年股份化改造到1990年上市到现在，一直算是资本市场的宠儿。《21世纪》：我们感觉1998年以前万科还没有告别多元化，包括1994年的君万之争等一系列事件，都在表明万科那时候心还没定，万科是否曾想在当时粗放的资本主义市场里扮演一个玩家的角色？

王石：玩家哪能规范化呢？万科从里没想过要做玩家。从规范化的角度来讲，1993年发b股时我们是多元化，发了b股之后，再怎么样往下走，我们描述得非常清楚，那就是专业化。万科管理层对此有自己的认识，有自己形成的书面结论。

君安证券是万科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承销商，对我们很了解，对万科管理层的自我判断，也是认可的。但君安1994年却建议万科应该怎么走，把万科管理层已经确认的方针，说成是君安建议我们要这样做的，这本身是很滑稽的。一年前的主承销商，一年之后它就建议万科改组，这个本身从职业道德上是不可取的。

只不过君安没有成功，它做了狙击手，而万科是反狙击。你现在说万科是个玩家，万科没有，不是万科现在好了，就对过去的事不承认了。

(据《道路与梦想》记载，1994年3月30日15时，君安证券总经理张国庆主导发表了《告万科全体股东书》。这份近万字的改革倡议书，对万科经营管理中的问题提出质疑，并认为万科应全力发展和充实房地产业务，同时提出重组万科董事会。随后数日，双方展开了对万科当时的4家股东(深圳新一代企业、海南证券公司、香港俊山投资、创益投资，合占万科总股份的10.73%)与君安结盟和拆散结盟的争夺。王石认为君安的动机非常明显：通过告股东万言书，争取万科股东的支持，达到改组万科董事会，从而操纵股票走势的目的。君安因承销万科b股有1000万股仍压在手，按当时市场价亏损3000万元。王石先争取到股票连续4天停盘，后拆散了结盟。“3·30事件”在证监会市场监管部主任张资平的调停下告结。从万科日后的发展轨迹看，王石和万科显然一分为二地对待了这份来自资本市场的改革倡议书，并令万科步入新的发展历程)

《21世纪》：当时确实存在一个乱象，企业的高层、企业的管理不规范。

王石：没有，从来没有，你说万科不规范，哪里不规范？你说万科是玩家，万科从来不是玩家，万科就是从多元化到专业化的一个过程，这是应该承认的。君安把万科管理层对自身的认识，反说成给是你的建议，这个是很不地道的。但是最后我们没有吭声，没有吭声有两个原因，一是君安发展非常快，在资本市场上起的作用非常大，我们不敢得罪，之后这事就不了了之，我们也不再说什么；第二是君安后来操纵股票，玩收购概念，出事后被并到国泰证券了，我们更不好说什么。但现在要私下里说万科当时是玩家，我坚决不认同。

《21世纪》：其实，当时和现在大家对规范化的认识是不同的，万科的规范化也是一个逐步的过程。是否可以说万科是从1993年发行b股时才开始逐步规范的？

王石：不是1993年，我们从1988年就开始了。应该说1988年之前你也不知道什么是规范，改革开放就是闯，就是来赚钱，你做的一切都是不规范的。当然我们从来不行贿，那是非常明确的。

到了1988年股份化改造时，香港新鸿基证券派代表邱小菲女士来万科作指导，建议按香港的上市公司标准做。我们先是在财报上和在公司制度上照抄了香港的上市公司标准——要筹集资金，必须这样做。但资金筹到了，是到此为止，还是真的按照香港的规则做？那时候在万科内部就引发了大讨论。

当时我说我们对未来要做出判断，中国未来进行市场经济改革是要规范的还是不规范的？市场将来规范了，我们现在不规范，就会养成坏毛病，再改就难了，甚至可能死掉。我们现在规范了如果不死掉，将来肯定会很好。这是1988年我进行股份化改造时的全部意见。

虽然当时大部分人不同意，因为我是创始人，说话有绝对的权威，我说就这样定了。万科是否规范化管理，1988年是一个分水岭，至于说选择行业上的专业化是从1993年才确定的。1993年之前，政策一年一个变化，万科每年都有新的业务，每年都赚点钱，但只能跟着政策走，后来发现操作非常困难，所以到1993年决定把主业确定为房地产，之后就一直做到现在。

《21世纪》：深圳对香港的资本市场有一个学习借鉴的过程。但是像万科这样的起初就按香港的标准来规范自己、完善治理结构的企业并不多，深圳大多数企业还是跟着中国资本市场的节奏翻江倒海，到现在为止，公司治理结构真正很完善的企业也不多，或者说规范起来还要若干年。

王石：也不能这样说，中国资本市场也是不断改善，尤其到了2000年之后规范了很多，我们也是在这个资本市场上长大的。

当然资本市场还有另外一个问题，这个问题不涉及规不规范问题，而是资源倾斜的问题，资本市场本身资源配置不合理：既然我们承认民营企业非常有活力，就应该更多地去培养、去鼓励，在资本市场的占比就应该更高。但是你看现在的资本市场，大型国营企业优先排队上市，而且一上市就大得不得了。当然在一个健康的市场上大型企业非常重要，但是如果效益不是很好的大型国营企业也让它上市的话，不一定就合适。

《21世纪》：今年房地产行业形势非常被动，不过在融资这么困难的环境下，管理层居然还能批准万科再融资，是对万科规范化的回报？还是万科高端博弈的结果？

王石：这当然是规范化的回报。去年股市最好的时候我们融了100亿，今年股市不好，企业发展需要钱的时候，我们又非常成功的发了企业债，这些都是对规范的公司，持续影响好的公司的一个报酬。

住房保障破题：谁来出钱

王石的父亲是军人，母亲是锡伯族人(历史上是游牧民族)。因此王石说他的身上也延续了这种野性的精神和对生命行走的强烈渴求。而这直接贯穿着王石后来的登上珠峰之举。站在整个人生的视野上，管理企业与极限登山不无关系：同样需要坚韧不拔的意志和坚持不懈的精神。

然而，王石绝对不是一个简单的登山极限运动者，也同样不是一个简单的地产商人。从万科的两顶“红帽子”到君万之争，从率先降价到对话朱镕基，王石更多地熟练了对政经的博弈，对行业走势、宏调走势的游刃有余的把握，甚至是对社会舆论娴熟的驾驭之术。

王石是狡猾的。数十年的摸爬滚打，恩怨交织，早已让他参成了野狐禅，锻就了地产江湖上的一把老妖刀。

王石语录：“在解决城市低收入人群住房问题上，谁来出钱要明确，不明确拿什么盖？”

《21世纪》：君万之争之后，万科也在逐步做大，对政策的把握也逐步娴熟。以1998年为分界线，1998年之后是住宅市场化的过程，但之前万科已经完成了住宅公司的市场定位。朱镕基总理当时来深圳调研，你也面陈了看法，并成为朱镕基的房地产顾问。你当时对中国住宅住房政策的判断到底是怎么样的？

王石：应该是这样的，万科1993年就已经确定做房地产，到1997年、1998年就非常明确做住宅了。万科从多元化到专业化发展房地产，实际上是在做减法，那是很痛苦的。我们怎么都没想到，1998年我们会成为中国地产上市公司中最大的，换句话说我们没有把它当成目标，更没想到的是中国的住宅市场来的这么快。要知道，1993年到1997年是房地产业很困难的五年。没想到亚洲金融风暴之后人民币贬值压力很大，出口受到重大影响，这就要刺激内需，当时经济学家说钢铁不行了，汽车也不行了，唯一能刺激消费的就是房地产。中央开始推动房地产市场，这是没有想到的。我当时绝对没有想到之后发展会那么乐观，尽管我对房地产长远看好。

《21世纪》：根据你后来的侧面了解，你当时的建议对朱镕基总理有多大触动？

王石：当时除了我跟总理谈的观点，北京的经济学家也有几派观点，但是朱总理说把房地产作为经济增长点，经济学家也大都遵循经济增长点的提法，而我从实际情况出发跟总理说房地产业不可能成为经济增长点：当时的房地产业问题很多，比如产业整体规模小、投资有限制、金融信贷歧视、没有领军的规模企业等，我只不过是在总理面前说了实话，反而总理印象很深刻。

让我当顾问不是因为我顺着总理的说法，而恰好是我唱反调。说到触动，可能有一些，但影响政策多大就很难说，深圳那次座谈会之后我再也没见过他。

再后来确实有应邀去北京，原因是朱镕基在国务院办公会议上谈到中国房改、中国住宅市场健康发展时两次提到了我，告诉参会部门到深圳找一个叫王石的人。后来发改委、国务院住房改革办、建设部、国务院经济发展中心四个部门都来找我，这些部门轮番邀请我或者派人到深圳约我谈，活跃了两个月，后来就没介入了。

(1997年11月，朱镕基总理来深圳调研，深圳市领导圈定王石讲万科的科学管理和规范化建设，王石却以万科为例，大谈分税制对企业的影响。分税制是朱镕基自1993年起就力推的一项改革。随后，就房地产能否成为刺激内需的支柱产业，王石陈述了4点顾虑，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座谈会上，朱镕基公开声称要聘请王石为房地产顾问。)

《21世纪》：回头来看中国的住房政策变化过程：改革早期，仍是福利房时代，还没有把房地产作为中国改革或社会转型的重要一环；后来南方开始了土地有偿转让，渐渐形成由市场来提供住房的机制，直到1998年国家确定了商品房改革的大方向，这个过程是渐进的。但到了2004年、2005年，大家又开始认为完全由市场提供住房是有问题的，政府也应承担相应的责任。这个否定之否定的过程，我们走了十几年的时间。

王石：我觉得我看的比较清楚，因为在1998年进行住房制度改革的时候，实际上原来中央并没有设立专门的住房部主管建造福利房，原来的建设部的职能是为建设公司系统建立规范、建立国家标准，真正负责福利房的是各个“条条块块”：“条条”就是各个部委自己来解决；“块块”是在地方由地方政府解决。中央财政并没有专门的支出用于建房，但确实是国家包起来。

到了1998年住房商品化，国家不再包了，但依然忽略了一个问题，就是会有一部分人不可能住得起商品房，必须有微利房、廉租屋，这还要靠国家来支持。但当时住房保障还没提到议程，谁来负责没有明确。

这个问题在2005年前后变得突出了。1998年商品化之后城市迅速扩容，迅速扩容无非是两种，一是存量的扩容，一是外围的扩容，存量的扩容就是把原来建得很差的房子拆了。拆了别人的房子需要给予补偿，补偿靠什么呢？靠发展商买地当中的地价来承担，拆迁补偿非常大，无论是实物补偿还是现金补偿都非常大。

到了2004年、2005年，该拆的都拆了，代价太大的也拆不动了，这时候还有新的需要廉租屋的人，矛盾就出来了。当然大家还没有意识到问题的关键所在，就大骂发展商太黑心了，其实这不是由发展商来解决的。差不多到了2006年，最明显的是到2007年，就已经明确了这是政府的行为，应该由政府来解决。

《21世纪》：这几年的讨论大家还是没有弄清楚很多事情：比如需要政府来提供基本居住条件的人可以分好几类：一类是公务员和公营事业体系，包括事业单位、国企的员工；第二类是你以前说过的刚入职的年轻人，至少40岁之前购买市场化住房的条件是不具备的；第三类是低保和低保边缘的群体。这三类人可能都需要政府提供保障性住房。但到现在为止政府保障住房体系还没有把这三个群体理清。我们来看深圳，政府确保公务员和公营事业体系是第一类的；第二类的是户籍低保人群，根本不考虑非户籍的。对于第三类，政府还没有想到刚入职的年轻人这个群体，这个群体现在由农民房、城中村为他们提供保障。

深圳可能是个典型，全国大概都是这样一个排序，大家在批评政府或发展商的时候都没有把这三个群体理清。

王石：你说的这个实际上是两个问题，第一是谁出钱的问题，上一次财政收入分配体制改革的时候，因为当时还没有房改，就不存在明确房改之后低收入人群的住房由谁来解决的问题。房改之后这个问题就显得重要了，中央和地方的责任需要分清楚。尤其是地方财政收入比较少的。

第二、刚才你说到的微利房、福利房，只有户籍人口才有，这就牵扯到城乡二元结构问题。现在城市有两种人：一种是有城市户口的；一种是没有城市户口的农民工，这就带来更深层次的问题。农民工住房问题比城市原住民要更严重一些。现在中央在这个问题越来越重视。

谁是农村土地流转获利者？

十七届三中全会通过的农村土地流转交易新政策，会更加刺激从城乡接合部起家的万科原有的基础，及其已经开展的住宅产业化运动。

《21世纪》：我们切入土地这个问题，联系到十七届三中全会提到土地制度改革的问题，实际上中国房地产市场的发展跟土地制度改革是息息相关的：如果没有最初深圳所谓的土地拍卖、使用权和产权分离根本不可能有后来房地产市场的发展。土地制度改革从城市到农村这样一个过程，会对中国的房地产业有怎样的影响？

王石：从城市房地产市场来看，对市场的直接影响有限，有人担心土地的价格会因此大幅下降，将来会影响房价，这个担心多余，这是我的第一个观点。

为什么这么说？咱们来看看它要解决什么问题。从农业本身来讲，我觉得是解决两个问题：第一个是解决责任承包制的问题，让农民坚定信心，过去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出来后农民可以安心的长期承包；第二个解决的是流转问题，因为分田到户，中国人多地少，每个人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但没有流转的合法性，将来不可能有利于大的整改，我觉得这个问题本身是土地的有效利用，应该让农民更有恒心，土地流转了才能有效率，才形成规模农业。

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对城市来讲，可以用于建设的土地可能会增加。但是这也是跟着城市扩张节奏来进行的，短期之内不会出现大规模的转换，这是一个长期的、遵循它自己发展秩序的事情。对于房地产商来说，也不会影响它的经营。还是通过拍卖来拿地，只不过付钱的对象有变化：从长期来看，如果宅基地可以进行流转，最大的影响还是农民可以得到土地收益的大头，和以前不一样。至于说农民卖地和进城的关系，那个不是问题，本来城市化过程就不是靠卖地实现的，而是因为城市有这个能力吸引农民进城。

《21世纪》：以前很粗暴的就把土地给城市化了，尤其是城乡结合之后，直接征过来就变成了城市住宅或商业楼宇了，但现在再去跟农民谈判，购他的地的话，这个成本相对是不是太高了？

王石：不会，从整个市场的交易来讲不会的，但是有个别人我就是不卖，你出多少价钱我都不卖，那也是有的。从市场规律来分析这毕竟是少数的，就是从概率上讲不会的。

《21世纪》：为什么我会想这个问题，因为有人说万科是专门做城乡结合部的住宅供应商，我觉得这个新的方向影响最大的是城乡接合部的土地价格。

王石：现在在程序上土地交易还是要政府来主导，拍卖挂牌，我们还是走这个程序。万科不是做土地生意的，是做住宅的，我们会关注这个问题，但是这问题不会影响我们的经营。再一个，万科是靠城乡接合部开发起来的，但现在也不完全只局限于城乡接合部，万科绝对不仅仅是一个郊区开发商。

“政策帮助市场软着陆”

王石说他现在最关注的就是资金的流动性、安全性，不会考虑去并购同行，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。

《21世纪》：除了土地之外，还有一个就是金融。第一这轮金融危机会不会导致中国的金融改革方向的调整，从而影响房地产行业的发展？第二也许会有另外一个影响，比如说，在金融业改革和创新不够发达的时候，银行把房地产行业的贷款算作优良资产，也许改革之后，贷款的方向也更多了，房地产业融资会受到削弱。

王石：美国的次贷危机主要是“两房”出了大事，但是中美的情况不一样。

首先美国的问题是出在房地产消费上，这跟中国的情况不一样。

第二，次贷是转化成金融衍生品卖出去的，是在透支未来的整个大背景下产生的。这和中国的房地产金融不一样。

我们回顾了房地产1998年以来的全国开放的情况，几乎每年都有关于风险防范的文件，比如防范金融风险，应对亚洲金融风暴，政府总是担心房地产出问题。尤其是从2004年到2007年，政府一直出台政策，比如提高按揭成数、提高贷款利率，绝不允许发展商贷款买地等等一系列的限制政策。

我们并没有受到美国金融创新方面的引导，中国的情况恰恰和美国相反，尤其是去年的宏观调控，你买第二套房，就提高按揭、提高利率等等。这些政策都是合理的，和美国完全不一样的。所以我想这是美国的问题，反而这样的类比引导会导致一些错误的看法。

但是也不能说中国就没有问题，尤其是2006年、2007年的通货膨胀问题，这两年政府出台了这么多政策居然还在涨，显然是投机心理在作祟。所以去年的宏观调控我觉得是非常对的，反过来讲如果没有去年的宏观调控，中国经济在次贷危机、金融风暴和中国的汇率调整造成的出口困难等因素的共同作用下，会更加困难，房地产也会更惨。

《21世纪》：你的意思是承认金融改革方向会调整？

王石：我的意思是房地产市场需要一个调整，理顺收入增长、经济增长的关系。现在的政策在帮助这个调整能够比较缓和的实现。

我当时(去年房地产市场火爆的时候)感到这种市场，这种价格是绝对不对，持续不了，但是它到什么时候停、到何时下跌你是不清楚的，这是很可怕的。

为什么去年8月份宏观调控出台后万科马上进行调整，因为我们明白了不可能再涨下去了，明白了今年会怎样。

我们从去年调整之后用了一个词叫不确定性，你不确定你宁可保守点，实际上我们只能这样，反而真的让我很难受的时候，就是价格统统往上涨，那是很恐怖的，因为价格涨，地价也涨，万科要发展规模，你也得高价去拿地。万科去年高价拿了两块地，去年12月我接受采访时就声明：第一、我要检讨；第二、绝不拿地王。

《21世纪》：我想听听您对中国宏观经济的判断，比如说，中国在多大程度上受到这一轮的冲击，因为这直接决定了万科未来几年的市场决策。

王石：我们是搞微观的，我们的微观和宏观的判断角度是不一样的。刚才我用了一个词叫不确定性，在不确定的情况下，你硬要分析怎么样怎么样，那反而是风险最大的。但不确定性并不等于说就不能进行决策，不确定性意味着你可以把不利的因素考虑多一些，甚至把严重性考虑的更严重一些。

国庆节之后，宏观调控政策也有了很明显的一些转变，开始实施减息、减税刺激消费，鼓励房地产发展，宏观调控政策的转变显然对整个房地产市场继续往下走会起到缓冲作用。什么时候这个调整结束呢？显然还需要有一个观察阶段，政策的市场消化也需要时间，有很多不确定因素不知道。

《21世纪》：坊间盛传，假如没有10月份宏观经济政策的逆转，从而给地产业松绑的话，其实对万科来说就有一个机会来并购同行，现在会不会已经失去这个机会了？

王石：应该没到那种程度。本来很多人乐观认为，美国的问题不会波及我们，但是后来大家慢慢发现，珠三角一些七八千人的大厂都破产了，市场的信心就受到了打击。对于一个有规模的企业来说，流动资金是很重要的，所以现在根本不是怎么扩大地盘的问题。

去年12月份，万科持有的现金是170亿。到今年9月底万科持有的现金是199亿。我现在关注资金的流动性和安全性问题。关注可持续发展问题。至于你什么时候把同行吃了，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。

现在确实有很多公司找到万科，希望万科去收购，但是万科根本不可能去收购这么多公司。现在考验房地产商的就是资金的流动性问题，手中有资金才是至关重要的。

《21世纪》：以万科现在的规模，手上的现金190多亿，你是否认为万科现在是安全的，或者你认为万科要手上有多少现金才到一个安全线？有人估算万科这190多亿的现金里，真正可流动的或者可用的现金并不多。

王石：我们现在是很安全的。我们的现金是199亿，我们的净资产负债率是34.8%，我就报这两个数就行。

万科天地样板间篇四

1-回顾篇

二十周年，万科的财富是什么？

2004年5月，万科集团成立20周年。

有20年历史的万科，创下了“中国地产第一品牌”，它留给业界的财富与启迪，却能用8个字来概括：增长、自省、专注、均好。

增长

万科奔腾的速度

从1984年到2003年，万科的销售收入从5800万到63.8亿，增长了114倍；净利润从500万到5.42亿，增长了108倍。

作为中国最早的上市公司之一，从1991年到2003年，万科经营收入的复合增长率达到25.4%，利润的复合增长率达到28.7%；而在最初的上市公司里面，像万科这样连续十二年盈利增长的几乎绝无仅有。

尤其值得关注的是，万科目前唯一的主营业务房地产，在最近五年的收入复合增长率为33.13%，利润复合增长率为30.44%，明显超过公司前20年的平均速度。这证明，万科在经历20年的增长后，至今仍处于加速期。

自省

自我尊重的精神

万科20年，走过许多弯路，付过许多代价。从这些弯路与代价中，万科认识到对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是万科持续发展的根本。认识到在市场中应该做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利。

20年，弹指一挥间，回顾启蒙时代，万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，万科建立和守住了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线。这个底线包括：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。

专注

迈向“精细化”的未来

有一个数学名词或许将伴随万科载入中国企业经营的史册，那就是“万科的减法”。1984年，万科以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称注册。到20世纪90年代初期，万科发展到“四大支柱”十余个部门，经营种类多达十多个。

万科用十年时间完成了自己的专业化进程，接下来的十年，他们提出的方向是“精细化”。精细化是在专业化的基础上更进一步，就是在专业的领域，用专业的方法做事情。如果说“专业化”回答的是“做什么”的问题，那么“精细化”回答的就是“如何做得更好”。现在，万科将向“精细化”的迈进。

均好

“木桶原理”的三重境界

有一个最通俗易懂的比喻，那就是所谓的“木桶原理”：一个木桶能装多少水，不取决于最长的那块有多长，而取决于最短的那块有多短。

万科的均好，有三重境界：财务上的均好只是最基本的。第二重境界，体现在经营管理上。企业要通过有效的管理，发现企业内部存在的各方面问题，防范环境变化导致的各种风险，为可持续的发展奠定良好的基础。

而均好的第三重境界，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。对于企业理想时，万科这样表述：“我们的目标，是成为最受客户、股东、求职者欢迎，最受社会尊敬的企业”。——这种相关主体利益均好，是均好的最高境界。

20年对一个人正是青春年华，20年对一个公司来说，未来也才刚刚开始。未来十年，万科人将致力于与中国所有的优秀企业一起，共同参与中国经济的腾飞。数字万科

 成立于1984的万科，是中国大陆首批公开上市企业之一。2004年5月，万科集团成立20周年。 2000年被《福布斯》杂志评选为“全球最优秀300家小企业”的第6位，2001年入选“全球200家最佳中小企业”。 2001年到2003年，万科连续3年荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“中国最受尊敬企业”。

 2003年，万科销售收入64亿元，在境内上市房地产企业中位居第一。 2003年万科集团获：2003年中国房地产500强第1名

 至2004年6月30日，万科总资产规模136亿元，净资产56亿元。 目前已进入全国19个中心城市

 20年来成就了40000多个家庭的居住梦想。

2-展望篇

有质量增长：万科中长期发展规划

成就

生活

梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变我们的未来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的居住理念，在全国十八个中心城市，为人们建筑无数的完美家园，成就每一个期待和梦想。展望未来，经济的持续发展，机遇与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，引领中国地产业，锐意进取，开创新人居文化，共同成就新时期的辉煌。

郁亮（万科企业股份有限公司董事总经理）

在郁亮描绘万科的愿景中：自信的万科将自己定位为房地产行业的持续领跑者。万科的目标是，十年磨一剑——到2014年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。

在未来十年，万科的中长期发展规划是：有质量增长。有质量增长对万科意味着，要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。

万科为实现这一目标提出了三大策略：

客户细分策略

万科将完成运营机制的重大变革，从目前以项目为核心的运营方式，转向以客户价值为中心的运营方式。万科清醒地意识到，在一个竞争与开放的市场中，企业持续的竞争优势，来源于客户价值。没有对客户价值的精确理解与把握，就不可能形成企业的核心竞争力。

在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定。

在变化的市场环境中，从粗放走向精细，走到市场前面去把握客户价值，建立自己的核心能力，这是万科第二次专业化的关键。

城市圈聚焦策略

目前，中国城市经济圈正在形成，这些城市圈构成了中国经济发展的增长极。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1%，但gdp却占到了40%，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。

万科在未来十年，将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域三大城市圈。万科将集中资源，在这些地区实现集约型的扩张，在这三大区域成为市场领导者。

产品创新策略

如何在有限的土地上，为消费者提供安全、环保、适于居住和交流的优质住宅，对中国房地产行业来说，既是机会，也是挑战。万科认为，要解决这一问题，必须走产业化的道路。

产业，离不开标准化——万科将在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立万科住宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。

对于万科的策略，会有不同的解读，相信业内人士会读到一种稳健的冲击力，但也许会有人读出一个有社会责任的企业的雄心。

3-华南篇

万科要做华南区域领跑者

华南，这个地域概念将被万科重新诠释。在深圳万科总经理徐洪舸的视野中，万科的珠三角区域并不仅仅局限于珠江东西两岸的9个城市，而是要扩大到泛珠三角地区——

“我们首先会考虑在广东密集发展，其后，还会有进一步的考虑„„”。从万科徐总的角度而言，万科在华南的战略布局现在只完成了60%。

华南战略布局

拥地300万平方米

继2002年底，拿下如今素有“广州中山九路”之称的佛山南海黄岐地块后，去年下半年，万科开始在珠江东西两岸集约化、高密度扩张。8月份，在广州连下两城，取得黄埔与南湖地块共约35万平方米建筑面积；如今，万科广州市场土地储备已经超过80万平方米；接着，万科进入中山拿地520亩，开发了万科中山城市风景项目；今年下半年，万科在东莞今年2月份拿下万科东莞城市高尔夫花园后，再下一城，拿下一宗20多万平方米地块。

而在深圳大本营，万科在平稳中寻求更大的发展，去年下半年拿下坂雪岗和第五园用地后，今年势头如火如荼，大梅沙国际会议中心、云顶项目以及坂雪岗另一项目，均如囊中。目前，万科在整个珠三角的土地储备已近300万平方米（建筑面积）。

“我们希望更快更多”，徐洪舸说。目前，万科正积极在适合进入的城市寻找适合开发的项目；在已进入的城市，万科会继续巩固；在重点城市，比如深圳、广州、佛山，会开发更多项目。万科人自己也骄傲地宣布：2004，万科在华南，地产大军在行动！

2003年，深圳万科为集团实现净利润比例为34.7%，而今年，整个华南区域的销售金额可能会接近28个亿，徐洪舸说：“这相当于国内很多上市公司的全年收入”。

从深圳来到广州

经验是可以copy 的

今年上半年，万科在深圳开始海陆并进。中部金域蓝湾、东部东海岸、17英里打造蓝色海岸计划，而将要体现出万科对深圳东部滨海持续开发策略的是：万科准备在3年后将现在深圳梅林的集团总部迁往盐田大梅沙；北部，万科城紧跟四季花城，继续实践万科在坂雪岗的造城宏图。目前，万科在坂雪岗的土地储备超过该区域可开发土地面积的1/4。万科认为，按照深圳的多中心城市规划的发展脉络，坂雪岗在今后5—10年，会成为深圳的一个新城市区域中心。

作为发源地，万科对深圳的热情一如既往。“深圳是全中国唯一一个中产阶级已经形成的城市”，徐说，“今年万科在深圳的项目会有超过20亿元的销售额，估计会占深圳整个房地产市场5%左右的市场份额”。明年，万科在深圳会同时运作5—6个项目，开发项目进一步扩大。

而在广州，形势也较为喜人。万科广州城市花园已经开盘，销售情况相当不错，而广州南湖项目也在年底有所动作。

目前，万科在广州的郊区包围城市布局已经基本完成，而随着项目的开发，万科对广州的粤语文化了解得也越来越深入，徐洪舸表示：“下一步就会进军城市中心地带，会在今年这两个月到明年上半年完成（向城市中心区进入）”。需要指出的是，与广州众多发展商一贯以来规模经营不同，万科在广州，依然是质量竞争的思路，“广州大发展商，每年的开发量都在50万平方米左右”，而万科在广州，将会copy深圳经验，对产品精雕细琢，不求规模化，而是追求有质量的增长。

4-产品篇

创新，建筑无限生活

谈到万科的产品，万科集团副总经理张纪文言简意赅，“20年来，万科就做了3件事”。

万科就做了3件事

3件事并不多，甚至要做到也并不难。但难就难在能否想到并坚持不懈的去做。

第一：为客户建造生活方式。万科在设计产品的时候，考虑的重点是，如何才能让客户住得进来，住得下去，住得舒服。上世纪90年代中期，万科深圳城市花园面世，这在万科乃至全国房地产开发史上都是一个具有里程碑意义的项目，它以客户生活为规划的出发点，形成围合的社区公共活动庭院，将居民公共生活引入住宅外部环境。入住后的几年里，小区接待参观的行内人士甚至比小区住户都要多。

第二：社区与城市共同可持续发展。在社区开发追求“地段、地段、还是地段”的时代，万科已经在市郊合部启动“造镇计划”，现在又首先倡导“开放社区”。遵循城市发展规律，积极的融入和吸纳城市，让社区与城市共同发展，而不是自我孤立，封闭社区，抗拒城市。

第三：探索革新住宅建造方式，进行标准化设计和工厂化生产。万科认为，进行低技术含量的产品建造，不利于提高产品品质，不利于企业乃至行业的发展。万科从2003年启动标准化，首先强调的是万科的产品底线，进而是以标准化设计、工厂化生产、装配化施工为手段的产品建造方式的彻底改变。而最终客户得到的，是产品品质的提升和价格的降低。

创新，人与自然的和谐

提到万科的产品创新，那可能是万科最为业界所津津乐道的东西。

人与自然的和谐，离不开服务创新。万科首个推行“主动产品”的区域——从产品建造——销售——物业管理——客户投诉等一整套流程，万科是在主动选择，诸如项目竣工前的模拟验收，业主入伙后的客户回访，开通“投诉万科”网站等。

人与自然的和谐，引导着设计创新。比如在住区的私密性和开放性的选择问题上，万科做出了大胆尝试，深圳四季花城的情景花园洋房，就是将需要开放的地方开放，需要私密的地方私密，户户设有露台。一个目的，让客户走出来，哪怕是隔壁邻居之间短暂的目光交接，都是万科期待为业主所创造的。

要人与自然的和谐，就不能惟利是图。东海岸则明确体现出万科的自然导向和以人为本：该项目为面海坡地，一般地产商自然会设计成户户临海，可以提高售价，在产品设计上，也自然会采用高层在山上，多层在山下的布局模式。但会有3个缺点：

1、会破坏山际线，违背自然法则；

2、导致商业和休闲核心在山下，居住核心却在山上，交通距离变长，往返频率增高，住户生活不便；

3、将会破坏水脉。综合考虑，万科打破了地产界的常规思维，也因此少赚了几千万元。

张纪文最后说，20年前的地产公司，到今天还有几家？正是因为万科不是仅仅追求利润为唯一目的，才走到了今天。

5-客服篇

服务，对客户负责

与万科当前推进的产品品质持续超越相对应，2001年成立的客户服务中心，正着力开展对客户的“主动服务”。“在公司内部扮演客户代言人角色推动公司各项业务规范发展，投诉处理过程中遵循法律法规、合同条款底线，最大限度地体现对客户的负责与关怀，是客户服务中心的基本工作职责。”客户服务中心的长远目标是：将客户服务建成万科企业品牌的一个重要组成部分。

网络监控开了房地产行业的先河

2001年，万科开辟了在业界广为人知的“让万科在投诉中完美”网络论坛，客户服务中心在收到网络信息24小时内，必须给出答复或知会。一直以来，客户服务中心把网络论坛当成一块“对客户负责、建立信任、维护客户关系、展现良好企业形象”的舞台在经营。

客户服务中心的工作重点在转变

近4年来，万科已经基本完成了所有老项目的工程维修及投诉处理工作。从今年下半年起，客户服务中心就在进行由原来主要关注工程维修和投诉处理向今后的加强风险防范、服务品质监控以及客户服务专业化建设等方面转移。

项目竣工验收后，在正式向业主交付使用前的时段内，客户服务中心由主导项目的模拟验收工作，完全站在业主使用方便的角度去发现问题、安排与督促整改、检验整改效果等，期望通过几个回合下来，能交付给业主令人满意的住宅产品。

产品销售前，客户服务中心积极参与到楼书、广告、杂志、产品信息等对外公布前的公司内部审核过程，确保公司向消费者提供准确的信息。

客户买房后、入住后，客户服务中心会主动电话联系客户，了解其在购房、签约、入住等环节接受服务过程的感受，对万科提供的服务品质是否满意等情况，以此进入不断发展不足、持续改进的良性循环。

从红线内转至红线外

一个更加突出的现象是，万科自今年起，会在住宅项目开盘前，对项目周边1公里范围内的环境状况进行调查，对一些可能会影响到客户今后生活的不利因素（如市政道路、市政广场、工厂及市政生活配套等）详细列出并在销售现场进行公示，最终的目的就是让客户对项目周边的情况有更详细的了解，在买房时能有更准确的判断。

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客户是万科永远的伙伴

“客户并非永远是对的，但是当你试图证明客户是错误的，你就是错误的。”

在万科核心价值观当中，“客户是我们永远的伙伴”被摆在了首要位置，万科的客户理念同时赋予了丰富的内涵：

1、客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。

2、尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。

3、在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。

4、我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。

5、衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。

6、与客户一起成长，让万科在投诉中完美。具备正确的客户意识不难，重要的是，如何将客户意识具体落实到企业一点一滴的实践当中去。

6-理念篇

创造健康丰盛的人生

成就

生活

梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变未来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的人居价值理念，在全国十八个城市，为人们建筑理想家园。展望未来，市场将持续发展，机遇与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，力求不断超越自我，与您共同成就每个期待和梦想。

解冻（万科企业股份有限公司副总经理）

万科梅林总部，无任何修饰。近乎一半表皮是由钢架和玻璃构成，透过玻璃幕墙可以看清它的内脏。高层管理人员的办公室，朝向走廊的一侧也是玻璃分隔，工作期间，门口始终对外敞开。这一切似乎都在暗示着，活动在这座建筑里的人们对于透明的偏爱。

透明：阳光是最好的消毒剂

“万科员工所做的任何事情，都是可以在一定范围内摆在桌面上谈的”，阳光下的万科，没有秘密。

作为国内首批上市公司之一，万科倡导“信息无好坏”，除去商业机密，所有信息都会及时、全面公布，甚至包括开发项目与业主之间曾经发生过的法律纠纷，万科都会详细地介绍来龙去脉，“不虚美，不隐恶”。万科有一个著名的投诉论坛。这个论坛完全对外公开，客户可以提出自己的批评和要求，而万科各地公司必须以回帖的方式做出正面答复。而在此过程中，旁观者可以自由参与讨论。

开放一个这样的论坛，无疑需要极大的勇气——说到产品、服务的品质，没有人比客户更清楚，也没有人比客户更有足够的动力来指出其中的缺陷。万科的投诉论坛虽然也带来了一些维护成本和其他企业不需要面对的压力，但它在降低企业内部监督成本和规避重大风险上，却有着不可估量的重要作用。

人本主义

对于员工，万科的目标是“创造健康丰盛的人生”，万科尊重每一位员工的个性，每一个员工在人格和发展机会面前人人平等。万科为员工提供的薪酬福利未必是同行业内最高的，但绝对在第一方阵之列。

万科“反对任何形式的官僚主义”。在万科去年进行的内部员工满意度调查中，超过75%的万科员工表示，来万科工作和继续留下工作的原因是“发展机会”。

万科企业与员工的关系是简单的。一方面，万科强调工作与生活的平衡，对员工私人生活保持高度尊重；另一方面，也制定了严格的职务行为规范，员工不得与自己亲属或亲属所在企业建立业务往来，从而避免了绝大多数企业易于出现的裙带效应。

在中国传统文化中，层级制度始终是界定任何群体成员身份最基本的工具之一。在中国的企业文化中，所谓“上下级关系“也往往成为企业成员颇为敏感的问题之一。然而，万科明确提出对下属的尊重是管理者最基本的素质。在工作中，鼓励下级直言不讳地指出上级的错误，也要求上级虚心听取。轻松的上下级关系，使万科避免了许多失误，也充分发挥了每个员工的智慧。

7-沟通篇

万客会分享无限生活

服务·沟通·分享

“分享无限生活”，万客会理念不断提升和丰富，从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再到更高层次的共同分享，万客会与会员间的关系越来越亲密，从最初的开发商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者，转变为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实实在在，分享无所不在。

万客会的理念日渐清晰和生动，但万客会对会员的承诺依然是：态度始终精诚、沟通保持畅顺、服务永值信赖、分享无处不在。

万客会的诞生

客户是万科最好的伙伴。为更好地服务于客户，将服务贯穿于销售的全过程，万科愿意更多地倾听客户的心声，与客户建立更亲近而深厚的深情，彼此牵手，一路偕行。

作为全国首家由发展商发起创建的客户俱乐部组织，万客会的诞生是万科发展史上的又一项独特创举，至今已被众多同行或非同行争相效仿，京步后尘。

成型·成长·成熟

从第一步的稚嫩迈出，到如今的忠诚信赖，数年来，万客会在会员们的热心参与和密切关注中不断发展和壮大着。

1999年，一周年时的万客会，会员的关注和支持有如星火，越来越多的入会申请飞入万客会，千余名忠实会员组成了温馨的万客会大家庭，万客会初具规模。

2001年，万客会走过三年，无论在会员规模上，还是在组织服务与管理的体系上都已逐步完善，进入了一个崭新的阶段。与会员间沟通、交流更加深入，《万客会》更加成熟，会员活动也日益丰富。

2004年，万客会六周年了，时至今日，深圳万客会已经成为一个运作成熟、会员众多的客户俱乐部组织，会员人数达到20000余名，囊括了万科在深16个社区的业主，并吸引了众多关心万科、喜爱万科的非业主会员朋友，建立起一个忠诚、稳固的客户网络，万客会希望通过客户网、互联网、商家网三大网络的互通联动，使组织发展的前景更趋广阔。

根植全国，新进华南

随着万科在全国的规模化开发，万客会也在大江南北生根开花，上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、大连等十几个大中城市相继成立万客会。在各地万客会工作人员的共同努力下，万客会逐渐成长为一个全国规模的、网络化的会员组织，在业内外拥有很高的知名度和影响力。目前全国万客会会员人数已逾8万人。各地万客会秉承一致的服务理念，在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式，为万科和更多关心万科的朋友建立多维、直接、透明的交流平台，为万科地产向社会提供更多为理想的居住空间、向业主提供更为完美的增值服务，为与合作伙伴携手共创辉煌而奠定基石。

华南万客会与2004年1月8日正式成立。从此，在深圳、广州、中山、东莞„„万客会进入新的空间，新的领域。华南各城市万客会分会将继续秉持万客会一贯的理念，进一步提升形象，拓展规模。

★ 链接

万客会档案

全名：万科地产客户俱乐部

常用名：万客会

英文名：vanke club 监护人：万科地产 出生地：深圳

出生日期：1998年8月18日

性格：热情、好客、亲和、诚信、有礼

家庭成员：分布于北京、上海、武汉、天津、大连等全国十多个城市 最爱听的音乐：会员们的心曲

最喜欢的运动：与客户交流，与会员沟通 信仰：分享无限生活

8-居住篇

居住变革之路

万科的城市化

万科的住宅开发，注重和城市进行有机衔接。但万科的城市化思路和广州华南板块大盘的“各自为政”不同，万科提倡开放住区，将住区作为城市的有机组成部分，而不是独立于城市的“城中城”。万科这种开放式住区实践的思维源泉来源于万科一直在坚持的城市化思路。深圳万科常务副总经理、国家一级注册建筑师肖楠指出，万科最早做地产是在城市。对城市复合功能的认识，促使万科无论在以前的四季花城还是现在的万科城，在核心思路里装的还是城市化思路，万科的项目发展无一不是从城市化的角度去考虑的。

1996年，万科开发位于国内首个围合式小区——深圳万科城市花园，引进欧洲城市block街概念，并施行封闭完全的物业管理，营造出高度安全感。由此引发了深圳富裕阶层的购买狂潮，城市花园最高价卖到1.3万—1.4万元/平方米。城市花园“偶然”的成功成了万科今后住区设计城市化思路的滥觞。

从四季花园到万科城

四季花园位于深圳坂田区，万科将block街区做为规划单元，社区以街道为序列展开，营造出开放特征，使社区生活更加便捷，丰富多彩。同时创造了一个合理的物业管理模块。在当时，全国尚无一个住区是按街道方式展开布置的，四季花城当时吸引了大批首次置业的年轻人。“这是规划带来的价值”，肖楠认为，四季花城更像是为深圳坂田的未来设计的，随着城市的成长成熟，四季花城的优势就表现得越明显。至此，万科通过研究城市来进行住区开发已经上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的城市化思路体现得更彻底。万科是将它放大到大区域框架下进行住区开发已经上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的城市化思路体现得更彻底。万科是将它放大到大区域框架下进行规划的，并引用新城市主义理论造城。坂雪岗是个产业带动型区域，高新科技产业带带动就业，形成大规模就业人口，产生居住及商业等需求。最终形成一个集工作、居住、商业、娱乐为一体的多功能综合区域（而非单一功能区域），万科城承载了城市综合功能中的居住功能。不过，万科城在开放性方面最重要的手笔，是与住区外城市道路系统进行开发性衔接。在住区组团之间，开设了一条与外部城市交通网络衔接的道路，将住区道路系统融入到城市的路网结构中。使住区不再是一个个封闭的单元，沿这条道路配套有大规模商业中心，业主从社区任何一处出行，都能在5分钟内步行到达商业中心，而外来人员要想进入组团内部，则仍必须通过管理门禁，较好地平衡了住区开放及由开放所可能引发的安全隐忧的矛盾。和四季花城相比，肖楠指出，万科城在城市化思路上，“不仅有意识，而且有理论支持”。

与此相应，中山城市风景花园、东莞，万科高尔夫花园与万科城类似，区内道路系统与区外城市路网系统衔接，在广州、东莞，万科也均是依照城市规划，使住区与城市接驳，并享受城市资源。

9-设计篇

居住改变生活

专一，造就专业。万科的产品创造力是万科开拓市场的利剑。回顾历史，从曾获国家专利的情景花园洋房开始，到宽景house——新兴townhouse——透天小高层——loft等等系列产品，万科不断推陈出新。在新阶段，万科的产品策略已经发展到了“主动追求”层面，去引导并发掘客户需求，更多去关注节能、生态标准乃至与客户精神层面的共鸣。

客户化的需求

曾获得国家专利的情景花园洋房至今畅销不衰，而万科并不满足，新的创新不断出现。在四季花城，情景花园退台设计使得房屋表情更加丰富，大露台的设置将室外景观引入室内。同时，也打破传统入户模式，一层直接入户门，二层走半室外楼梯，三、四层均设有空中大露台，创造空中庭院。同时增加了邻里之间的情感联系与交流。当年的情景花园改变了人们对房屋附加功能的认识，万科通过产品功能组合进行产品的升级换代。

而在广州即将登场的南湖项目，万创的设计师们将情景花园升级为情景合院，以多个转折丰富的情景花园产品组成一个围合的合院模式。而且，各个情景花园彼此形态也各不相同，解决了四季花城情景花园外观界面固定，可变性较差的问题。万科经过全国多个城市的检验，情景花园产品已成为万科新城市推广的标准化产品。

有质量的增长

创造性和人性化，是万科的研究方向。在开发住宅时，逐步引导客户需求，着重强调生态、节能等方面的追求以及谋求同客户在精神层面的共鸣。

万科意识到的问题是，近年来住宅能耗的不合理增长一直呈上升趋势，住宅发展过快、耗能过大。“这样下来一个结果就是，能源不足，生活成本提高，对整体居住环境破坏”。在这一方面，万科已经在研究住宅节能和生态层次的问题。

除了产品提升，万科将更关注人的精神需求。明年在深圳推出的第五园项目将是以上两个层面的有机结合。该项目将“追求一种更为纯粹的生活方式”，开发出“需求静下来去体验和感受的一个产品类型”。肖楠说：“第五园会着重体现中式文化的精髓——空间和空间所传达出的秩序感。万科将会从国内各地经典古民居中，提炼出能够表现出中国文化精髓的空间特质，同时也会从私家园林中汲取元素，来打造‘宁可食无肉，不可居无竹’的生活境界”。10-动力篇

以客户为中心，万科矢志不渝

在万科企业理念手册里清楚地写着：万科的客户理念——客户是我们永远的的伙伴。尊重客户，理解客户，持续地提供超越客户期望的产品和服务，引导积极健康的现代生活方式。衡量万科成功与否的最重要的标准是客户满意度。“万科20年来一直在实际工作中贯彻着这样的客户理念，”刘荣先以坚定地语气强调：“以客户为中心，万科矢志不渝。”

早于1991年万科在开发第一个住宅项目天景花园时，就提出了“优质服务”的口号。万科最早在天景花园首创了业主委员会参与小区事务的共管模式，充分尊重客户的权利。在天景花园里一直流传着诸如第一任物业管理处经理陈之平走在小区里怀揣抹布，随时清洁小区；时任万科地产总经理的姚牧民喝游泳池水，体现小区客户服务水平的故事。虽然近年来万科发展飞速，新项目层出不穷，但万科从未忽视老社区里关心、支持万科的老客户。2001年万科再次对天景花园出资、出技术、出人力进行老区改造，切实提出老社区的居住环境和居住感受。

万科非常重视与客户间的顺畅沟通，1998年万科成立中国房地产业首个客户俱乐部：万客会，为新老业主以及潜在客户提供一个与万科沟通交流的平台。万科理解“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”，于是万科“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”。2001年万科建立客户服务中心，设立客户大使，以客户在公司内部的代言人身份为客户提供全方位服务。3年前，万科创立了对外完全公开的bbs投诉论坛，接受客户网上匿名投诉。2002年万科更将主题定为客户微笑年。而这一切，都缘于万科发自内心的对客户的尊重。让我们的客户永远微笑，使客户满意，是万科人的理想。以客户为中心是万科永远坚守的准则。