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文旅地产开发篇一

摘要：文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发，具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征，特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌ip、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。

关键词：消费性服务业;创意智造产业;生产性服务业

中图分类号：f293 文献标识码：b

1 后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式

文旅产业地产属性为产业地产，以产业为依托，地产为载体;既注重文旅产业的发展，强调泛文旅生产和消费，又强调生活价值的营造。

文旅产业地产与与传统的工业地产相比，其产业属性与产业结构不同：

第一，文旅产业的融合特征，是文旅为主导，文旅康养体教商七大产业融合一体化。

第二，文旅产业的产出特征，是“消费性服务业+创意智造产业+生产性服务业”。消费产业的带动力是经济发展的核心，文旅产业恰是消费产业的主力军;批零结合的创意智造产业包括文创、乡创等，形成定制化;物流园区、商贸市场等是生产性服务业。三种产业产出模式，构成不同的产业形态。

其中，文创智造业是文创和智造结合形成的一个新概念和新方向，是一种新型的产业类型。文创智造业企业多是小规模生产、特色化生产的企业，包括文创产品、文创店铺、文创工坊、文创公司等，小批量、定制化、体验性、可与c端形成良好的互动性，这与大批量生产的生产型制造业有本质的区别。

文创智造业通过体验化、互动化和参与化形成文创活动、文创表演、艺术演艺化等，从而实现生产过程与消费过程的有效结合。在发展过程中形成了工坊模式、体验式模式、diy模式等多种发展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶艺制造等多种新业态模式，同时，也形成了画家村、音乐小镇、艺术小镇等多种类型。

文创智造业可以在文旅小镇、文旅综合体、旅游目的地、文旅创意产业园、文旅康养村庄，通过文创化和智能化形成新型产业模式，带来消费模式升级、消费方式的变化，形成对未来的引领和带动。

第三，文旅产业的聚集特征，是“产业融合聚集（园区） +消费业态聚集（商区） +产居融合聚集（综合区） +产城融合聚集（新城区）”。

后工业时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。文旅产业地产符合后工业时代的“高质量发展+高品质生活+产业结构升级+区域综合协调发展”的发展方向。

文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构，实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合，从而实现区域综合开发的效果。

文旅产业地产具有引领性和代表性，在未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。

2 文旅产业地产的结构和模式

目前，我国房地产市场运行总体平稳，社会主要矛盾已经发生变化，城镇化进入快速发展的新阶段，乡村振兴战略推动产业融合和产居融合等发展趋势，特别是中国经济的工业化阶段基本完成，逐渐向后工业化阶段过渡。面对巨大的转型，如果产业结构、理念、工作手法不能跟上，发展将会受到巨大的障碍。

在新的发展下，产业地产以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发运营，产业及产业链整合开发运营，产城融合整体开发运营。工业产业、高科技产业、商贸产业、生产性服务业、文化创意产业、会展产业、旅游产业、教育产业、健康产业、体育产业以及其他产业带动的区域经济的综合开发运营模式。

因此，產业地产的本质是产业主导并带动的区域开发运营。产业地产开发运营是土地开发能力+房产开发能力+产业整合能力+产业运营能力。

文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发，具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征，特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌ip、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。

文旅产业地产有4大设计原则+4大设计思路+8大设计手法。其中，新乡土主义是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外来文化，对自身传统进行批判性地继承并融合性地再创造。在乡村振兴引导下的乡村旅游的大环境下，新乡土主义景观设计的设计手法吸收了传统景观设计的优点，放大了其自然生态性、民俗文化性、景观原生性，以简约与功能性见长。

文旅产业地产最重要的是运营。面临度假住宿竞争激烈的发展现状，如何实现度假住宿的经济价值最大化，开发运营模式尤为重要。

作者简介：林峰，北京绿维文旅科技发展有限公司董事长。

文旅地产开发篇二

[摘 要]文旅型特色小镇是我国目前为止最为常见、探索经验较丰富的一种开发模式。作为全球第一个“世界多元文化展示中心”泉州，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，文旅型特色小镇居多。泉州应利用自身社会资本活跃这一特性运用政企合作（ppp）模式来开发文旅型特色小镇。从现状出发，借鉴黑龙江东极小镇ppp项目的成功经验，从ppp项目的组合化操作、回报机制结构化设计、融资结构设计、风险分担机制设计这四方面提出建议。

[关键词]文旅型特色小镇;泉州市;ppp模式;开发模式

一、文旅型特色小镇概况

（一）文旅型特色小镇的内涵及特征

1.内涵。特色小镇强调特色，类型多样，主要包括农业服务型、工业发展型、历史文化型、旅游发展型、商贸流通型和民族聚居型[1]。文旅型特色小镇是历史文化型和旅游发展型特色小镇的总称，是依托本地积淀的深厚历史文化，以当地文化、旅游资源为切入点，打造特色文化旅游产业的特色小镇。

2.表现特征。依托并深入挖掘当地丰富的文化、旅游资源进行规划、建设，如把陶瓷文化和旅游相结合的景德镇陶瓷小镇;把宜兴紫砂壶文化和旅游相结合的江苏无锡丁蜀小镇;把红色文化和自然风光相结合的安徽六安独山小镇等。特色小镇项目可持续发展，项目公司会配置一定比例的地产开发项目，包括商业地产配套和居住地产配套。文旅型特色小镇的商业设施既要承担旅客吃、穿、住、游、购等基本功能，最主要的是要承担文化展示、体验、交流等复合功能，使旅客在游览中产生消费欲望并进行消费行为。同时，文旅型特色小镇会配置一些普通住宅、度假公寓等房产开发项目，一来能为小镇营造出浓厚的生活气息，为居民、旅客提供居住和旅游相结合的服务，二来能为项目投资者获得持续增长的现金流，拥有一些能较快变现的资产。

（二）我国文旅型特色小镇的发展历程

文旅型特色小镇最早的形态是观光旅游型的古城古镇，以周庄、同里、乌镇等江南六大古镇和丽江古城、平遥古城等为代表。2004年开始，出现了一些新建的休闲度假小镇，如彝人古镇、袁家村等。2014年，在文化旅游资源极其丰富的浙江省，“文旅型特色小镇”概念呼之欲出。2015年末，文旅型特色小镇初步成型，以北京密云古北水镇等为代表的新建小镇建成且对外开放运营。2016年至今，文旅型特色小镇呈井喷式增长。全国已公布的国家级特色小镇项目两批共计403个。首批有127个国家级特色小镇项目，旅游产业项目占比50%，历史文化项目占比18%，因此文旅型特色小镇项目总占比接近70%，是首批127个国家级特色小镇项目中最主流的项目模式，也是最容易产生收益、回笼资金的项目类型。第二批有276个国家级特色小镇项目，而其中文旅型特色小镇项目占比大幅下降，仅占30%。但文旅型特色小镇这类开发模式仍是我国目前为止最为常见、探索经验较丰富的一种开发模式。

二、泉州市文旅型特色小镇的发展现状

泉州是国务院首批历史文化名城、东亚文化之都，曾被联合国教科文组织评为首个“世界多元文化展示中心”[2]。在文化底蕴如此深厚的土壤中孕育出的特色小镇也很重视挖掘文旅元素魅力。加之泉州处于东南沿海、台湾海峡西岸，与台湾地区隔海相望、同根同源，拥有较多可开发的自然、文化旅游资源，泉州市的文旅型特色小镇比比皆是，如泉州市安溪县湖头镇（历史文化名镇）、石狮市蚶江镇（“海丝对渡”港口小镇）、安溪县尚卿乡（藤云小镇）、永春县达埔镇（香都小镇）、惠安县小岞镇（生活艺术岛小镇）、晋江市英林镇（泳装时尚小镇）、石狮市祥芝镇（渔港风情小镇）等。其中，文旅型特色小镇发展较早的是泉州市安溪县湖头镇。作为首批国家级特色小镇的湖头镇历史悠久，人文荟萃。人才辈出，且拥有保存较为完好的明清古民居建筑群60多座，是泉州地区唯一入選的“中国历史文化名镇”、福建首批历史文化名镇、首批文化文物示范村镇。近几年，该镇重点发展光电、钢铁、物流等现代产业，同文化旅游产业双管齐下，属于兼顾文旅型和工业发展型的特色小镇。作为第二批国家级特色小镇的泉州市石狮市蚶江镇也是泉州市文旅型特色小镇发展较为突出的一个，一直致力于保护并弘扬传统文化，塑造深厚的小镇文化。该镇非物质文化遗产丰富，拥有宋代六胜塔、唐代林銮渡等海丝文化名迹，更为重要的是，此地独特的端午闽台对渡文化习俗延续数百年，已成为维系海峡两岸人民的精神纽带，被国务院认定为“国家级非物质文化遗产”，更有一年举办一次的“中国最具地方特色的民俗节庆”——闽台对渡文化节暨蚶江海上泼水节。在2018年，该镇入选全国最美特色小城镇50强。

三、我国文旅型特色小镇开发模式及ppp模式潜力分析

（一）三种开发模式

目前，我国文旅型特色小镇有三种开发模式：政府主导型、企业主导型及政企合作（ppp）型模式。政府主导型，是早期文旅型特色小镇的开发模式，政府资金雄厚，可集中人力、物力等各方面资源来建设、运营特色小镇，但也增加了政府债务风险，使小镇运营缺乏市场化机制。企业主导型，一般为资金实力较为强劲的民间企业进行投资、建设、运营特色小镇，可充分发挥市场在资源配置中的主导作用，有效配置资金、资源，提高项目建设运营效率。政企合作（ppp）型模式，全称为public-private-partnership（公私合作模式），是指政府和私人集团通过签订特许权协议，以利益共享和风险共担为特征，一同合作建设项目，双方通过签署合同来明晰权责，达到双赢[3]。其优势在于可充分发挥政府和私人集团双方的优势进行互补，分散风险，共享收益，达到双赢的局面。此模式的重要载体是项目公司（spv），而spv是通过获得特许经营权的私人企业组建而成的。

（二）政企合作（ppp）模式潜力巨大

ppp模式最初是应用在地铁等城市基础设施项目中，而后范围扩展至各类基础设施和供水、供电、垃圾处理、养老、特色小镇等公用事业领域。国家财政部ppp项目库的统计数据显示，2015—2017年文旅型特色小镇ppp项目的发起数量分别为15、40和85个。不难发现，文旅型特色小镇ppp项目正处于快速增长阶段。而在目前已开展的特色小镇项目中，ppp模式应用已较为广泛。比如，统计数据显示：在首批127个国家级特色小镇中，超过50%的特色小镇已经应用了ppp模式，73%的特色小镇已经购买了市场化的服务项目[4]。随着文旅型特色小镇运营模式的日渐成熟，私人集团参与投资开发的意愿不断增强，政企合作型（ppp）开发模式潜力巨大。

三、黑龙江东极小镇ppp开发模式的借鉴分析

（一）东极小镇ppp项目建设内容

2015年，第二批国家级特色小镇——黑龙江省抚远市东极小镇应用ppp模式项目落地。作为中国最东端的县级市及重要的对俄边境城市——抚远市拥有国内面积最大的“三江湿地”、“淡水鱼都”等美誉，自然环境优美，地理位置重要。因此，东极小镇的功能定位于“生态保护、休闲旅游、商贸流通、口岸通道”的跨境特色小镇。因项目投资规模巨大、运营时间又长，抚远市的地方财政状况本就不宽裕，所以政府决定运用ppp模式来建设、运营东极小镇。东极小镇ppp项目的建设内容较多，包括7大类38个子项目（生态保护工程、基础设施、公共服务设施、小镇观光交通设施、旅游配套工程及旅游资源特许经营等）。

（二）东极小镇ppp项目整体交易结构

抚远市人民政府与ppp项目公司签订特许经营协议（为期30年），而项目公司是由抚远市黑瞎子岛东极小镇运营管理有限公司、社会资本投资人和中国政企合作投资基金股份有限公司三方合资成立的，政府授予spv公司项目的投融资、建设、运营等特许权。项目总投资58.2亿元，具体采用的ppp运作模式为bot（建设—运营—移交）、tot（转让—运营—移交）、boot（建设—拥有—经营—转让）三种。项目运作期间，抚远市财政局与抚远市发改委共同对spv公司進行监督。

（三）东极小镇ppp项目回报机制

政府授予spv公司30年的特许经营权，具体而言，需负责建设并运营：1.小镇的污水处理厂、垃圾处理中心等公益性项目，此项目的收入来源于政府付费（即政府付钱购买公共商品和服务）;2.小镇的部分公用事业（如自来水厂、供暖中心、供气中心等）及部分基础设施（如底下管廊等）、公共建筑等准经营性及经营性项目，这部分的收入来源于使用者付费（即最终消费者付钱购买公共商品和服务）和政府的可行性缺口补助（即当使用者付费仍不能使项目公司得到成本回收和合理回报时，政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策等各种形式，给予该项目的经济补贴）[5]。

（四）东极小镇ppp项目融资方案

整个小镇ppp项目的总投资为48.8亿元（其中项目资本金占比1/4，为12.2亿元，剩余36.6亿元，占比3/4，由spv公司通过融资来解决）。在12.2亿元的项目资本金中，有10%（即1.22亿元）来源于政府授权的投融资平台公司，即政府只在项目初始阶段以土地使用权作价投入这部分1.22亿元;另外的90%来自于社会资本的共同出资（实力强劲、有国资背景的中国ppp基金提供2.44亿元的股权融资支持，占比20%;抚远东极伯力投资有限公司出资40%;中国二冶集团有限公司出资30%）。而剩余的36.6亿元，由spv公司通过银行贷款、项目收益债、企业债券、资产证券化等方式向社会进行融资来解决，极大缓解了政府的财政支出压力。

四、对泉州市文旅型特色小镇ppp开发模式的建议

（一）ppp项目的组合化操作建议

文旅型特色小镇应保持文化、旅游、产业的三位一体，相辅相成，缺一不可。尤其更应注重小镇生态文化的保护，因为这是旅游业和其他产业发展的基石。同时，小镇文化、旅游业的开发也需要引入ppp这类先进的市场化运作、管理模式。在设计文旅型特色小镇ppp项目的具体构成时，可参照“小镇基础设施和公共服务建设、商业地产开发、文旅产业导入”这种组合思路进行运作。商业地产开发不应过多过量，应把握好尺度，以现存文化、旅游资源导入为主体，商业地产开发为辅助，避免文旅型特色小镇的ppp项目房地产化，这也更符合国家对ppp项目入库的政策要求，规避政策风险。

（二）ppp项目的回报机制结构化设计建议

文旅型特色小镇ppp项目的回报机制设计应向黑龙江省抚远市东极小镇学习，一些诸如生态整治、市政道路、景观工程、文化广场这类的公益性项目，应采取政府付费的回报模式;而一些像学校、医院、供水、供热、污水垃圾处理这类的准经营性及经营性项目，可采取使用者付费为主、政府提供可行性缺口补助为辅的方式;另外，spv公司可通过打造景点、建酒店民宿、配套商业娱乐设施等开发项目，获取经营收益。同时，如果项目有超额收益，也应设置政府和社会资本方共享机制。

（三）ppp项目公司的融资结构设计建议

文旅型特色小镇ppp项目的融资结构设计可向黑龙江省抚远市东极小镇学习，一方面应积极引入专业、高效的中国ppp基金（由财政部和国内十家大型金融投资机构共同发起设立的公司制基金），另一方面努力构建完善的金融支持体系，运用贷款、股权投资、融资租赁、项目收益债、资产证券化、基金、信托、保险资金等融资方式，降低融资成本。同时，也可创新投融资方式，比如文旅型特色小镇拥有较多的景区门票收入，银行可根据其拥有的收费权采取质押担保的融资方式。

（四）ppp项目的风险分担机制建议

虽然ppp模式能在短期内缓解地方政府的财政支出压力，但长期来看，也存在因政府需要支出较多的可行性缺口补助而引发的隐形债务风险，必将增加政府未来的财政负担。近年来很多社会资本参与ppp项目，因逐利本质，一般会将ppp项目地产化，使得很多特色小镇偏离城乡融合和乡村振兴的初衷、沦为变相的地产项目。为化解债务风险，政府应通过落实有效监督来加大ppp项目的信息公开力度、增强其透明度;寻找实力较为强劲、运营管理经验丰富或融资能力较强的社会资本方来参与ppp项目。而社会资本方则应履行好其在ppp项目中的职责，切勿盲目追求短期利润，去过度地产化，全过程地参与特色小镇的建设、运营，全方位地识别项目风险并进行量化處理，遵循最优配置风险原则，使各方能合理分担风险[6]。

[参考文献]

（责任编辑：张彤彤 蓝 亮）

文旅地产开发篇三

文旅地产开发篇四

按照“大学习、大调研、大改进”活动要求，近期，就文化旅游发展情况进行了深入调研。近年来，我区以“绿水青山就是金山银山”生态发展理念为指引，坚持“生态立区、民生为本、城乡一体、绿色发展”，特别自列入第二批国家全域旅游示范区创建单位以来，用改革的思路和创新的办法全面发力，“把山亭作为一个大景区”来谋划建设，全方位、深层次的全域旅游现代治理体系已经形成，山亭旅游业走上了转型升级、提质增效发展的快车道。为推动这项工作更好更快发展，区政协把文化旅游发展作为今年的重点调研课题，组织部分委员进行了深入调研。现提出如下建议。

目前，全区拥有4a级景区5处、3a级景区4处，国家和省级乡村旅游示范点25处、省级旅游强镇10个。全区新增接待床位1000张，总数达到7200张；新增接待餐位4000位，旅游购物店发展到36家；全区接待过夜游客48万人次。我区成功举办全国贫困地区旅游扶贫培训班，并以全国第九的优异成绩荣登“中国全域旅游魅力指数排行榜”。

一是党政统筹发展，打造山亭旅游战略性产业。从区域发展战略全局出发，把推进全域旅游作为地方经济社会发展的重要抓手，努力把山亭建成国内知名的休闲度假旅游目的地。一方面，把生态旅游列为全区战略性支柱产业进行培育，去年，我区召开了全区创建国家全域旅游示范区动员大会，成立了党政主要领导挂帅的全域旅游领导机构，并强化全域旅游工作履职监督，全域旅游发展指标纳入各镇街和相关部门年度考核。建立区域旅游综合协调机制，强化全域规划、全业融合、全链提升、全程创新等统筹发展，形成了全域旅游发展新合力。另一方面，打破行业部门界限，整合各类资金政策，集中向旅游产业倾斜；采取项目化运作模式，一个重点旅游项目成立一个指挥部，由县级领导亲自挂帅督导推进。柜族部落获评全国优选旅游项目，并成功创建全省金星级文化主题酒店；八路军抱犊崮抗日根据地遗址入选全国红色旅游经典景区名录。

二是强化依法治旅，构建旅游现代治理体系。按照“政府引导、市场主导、规划先行、强化监督”原则，在旅游市场治理的制度和手段方面进行创新，加快构建全域旅游联合执法机制和旅游市场综合监管模式，我区建立了旅服、消防、公安、市场监管、食药、法院“六合一”旅游综合执法联动机制，开展全域旅游“百灵鸟”志愿者行动，形成了全民共创共建氛围。2016年5月，成立了全省首支旅游警察大队，在维护旅游市场秩序和旅游治安环境、为游客提供安全保障等方面发挥了积极作用。2017年，又相继成立了全市首家旅游巡回法庭、山亭旅游市场监管分局，实践证明旅游市场治理的“创新体”， 真正推动旅游治理工作真正进入法治化、规范化轨道。同时，在行业经营准入和监管、经营方式、服务规范等方面加强旅游行业标准建设，建立“山亭人家”农家乐评定验收机制，不断提升旅游业的治理水平。全区已成功创建“好客人家”星级农家乐102家。

三是抓好顶层设计，描绘全域旅游发展蓝图。为保护好特色山区的青山绿水，我区从顶层设计入手，在编制完成《山亭区中长期服务业发展规划》《翼云乡村生态旅游度假区规划》《抱犊崮-熊耳山旅游区5a级景区提升规划》等一批重大专项规划的基础上，坚持多规合科学发展，面向全国招标，完成《山亭区全域旅游发展与提升规划》，科学布局“一核一环两轴四区+四大综合体”，制定全域旅游发展重在产业培育的全区旅游三年行动方案，这为全区旅游业创新发展理念、转变发展方式、推进产业升级奠定坚实基础，有力引领旅游业科学持续发展。

一是旅游规划的引领作用尚未充分发挥。目前，我区旅游开发建设存在各自为战的现象，缺少统一规划、统一布局，未能做到全区旅游产业一盘棋，存在“东一榔头、西一棒槌”现象，不利于全区旅游事业整体发展。

二是旅游服务设施不健全。至今还没有区级旅游集散中心，道路交通指示系统延伸不够，一些旅游特色村道路较窄，景区及乡村旅游点普遍缺少生态停车场、休憩场所，区域之间衔接不够紧密，还没把景点串成“画卷”、把“珍珠”串成“项链”。

三是旅游招商力度不够，有好的规划项目，但缺乏大企业集团投资项目。我区自然资源丰富，引人入胜的景区很多，但是缺少开发资金，缺少有实力的企业对我们的自然资源进行开发利用，不能形成景区和企业强强联合、共同发展的格局。

四是旅游服务水平、旅游信息化水平亟待提高。缺少对于信息化旅游的正确认识，没有理解“旅游业既是信息密集型的产业，又是信息依赖型产业”的真正内涵。大多数旅游企业还是采用传统的商业模式，信息服务能力非常差，完全不能满足旅游者的需求。

下步，我区将以国家全域旅游示范区创建为契机，积极大胆改革、勇于实践，大力推进文化旅游发展战略落地生根。特别是今年，将持续放大生态优势，实施全域旅游发展规划，打造精品景区，举办品牌节会，推动整合营销，加速文化旅游发展，构建“龙头带动、多点开花”的全域旅游新格局。