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湖南省土地交易系统篇一

各位领导：

作为一名副主任，我就配合主任、开展地产处上半年工作，作如下汇报：

今年是金融危机第三年，是土地使用制度进一步深化、企业改制全面开展，存量划拨土地大面积消亡的一年，也是机遇与挑战并存的一年。在我分管土地年租金征收及地产交易工作中，紧紧围绕全处“开源与巩固并举”、“服务与收费同重”的工作思路，克服挑战，狠抓机遇。截止六月底，共完成财政经济指标32万元，面积22万平方米，涉及150余宗，占全年任务的80%；配合全处代理各类土地交易20余宗，共收取土地交易服务费56万元，较好的完成了全处上半年工作目标。具体来讲主要有以下几方面工作：

一、挖掘土地有偿使用范围，培育新的征收增长点。

近年来，随着土地使用制度改革的深化，土地一级市场的出让范围进一步加大，以及企业改革、城区退二进三企业的相继退出与破产，原有存量划拨土地得到有效蚕食，象工行、建行、龙鼎、大方、药玻等原划拨土地使用权都已灭失，地产处的生存空间愈来愈窄，面对这种困难情况，我们浅找深挖，重点抓了三项工作：

一是对出让用地进行排查，对未经批准擅自改变合同用途等逐项进行对照、检查，寻找新的征收增长点 ；二是向集体土地流转突破，象中石化在林州的所有加油站，我们都已挨站逐点进行排查，建立台账；三是对享受划拨授权经营的邮政、中国联通等国有企事业单位，1

按照划拨用地目录及授权经营法规办法，逐项核对，扩大费源。象邮政局的储蓄业务所用划拨用地及网通公司改变授权经营用途用于出租超市都已有效纳入管理轨道。四是以地价调整系数定期公布为契机，对原有划拨用地单位征收情况向局领导汇报，适时进行调整，象原有的电业公司，市信用联合社在原有六万、七万的基础上，现已调整到十八、二十万，青年洞景区在原有四千元的基础上调整为一万元。

二、坚持服务与收费同重，树立地产交易新形象。

针对过去重收费，轻服务的地产交易情况，配合主任修订了新的交易程序等各项制度并抽调六名人员进行培训，对在招标、抵押、转让等地产交易活动中实行专人专岗服务，对一级土地市场挂牌交易进行了信息发布、会场组织等事务性服务，对用地户各种手续进行全站式服务。在主管局领导的指导下，对桂花居、巴黎香榭等大型用地项目进地中的拆迁砖厂等工作进行良好政策咨询与协调服务，得到了用户的一致好评。

三、搞好团结，打造一支精干、高效、有凝聚力的战斗团队 团结犹如航船的合力，直接制约着舰队的航行速度，没有一个稳定、团结的工作氛围，就会出现所谓的内耗，胜利就无从谈起。作为一名副职，首先是摆正自己的位置，克服个人本位，自我中心，利己主义，立足本职，发挥好自己的聪明才智。在工作中，大事积极和主任、其他副主任沟通汇报，群策群力，共同研究，其次，对职工创造宽严有序的工作氛围，调动好每位职工的积极性。有人说一般性努力工作可以成为匠人，而带着兴趣工作可以成为大师，所以在工作中，搞好民主，力尽找准每个职工的闪光点，并用好这个闪光点，让每个职工有张有弛，带着兴趣与成就感工作，让工作目标在宽松快乐的氛围中完成。再次切实把自己的工作时刻放在受不受大家认可，能不能保证大家的福利待遇，能不能增强凝聚力上来考核。

半年来，在局领导的正确领导下，在全处职工的共同努力下，尽管配合全处，取得了一定的成绩，但仍存在一些不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：一是收费力度不够大，客观上收费空间比较小，主观上有畏难情绪；二是工作方法不够活，征收范围不够宽，运用政策法规与社会经济发展实际情况结合不够；三是重收费，轻管理的思想严重，时有迟到早退现象发生等。这都有待于在今后的工作中进一步提高和改进。

述职人：

湖南省土地交易系统篇二

湖南省土地市场交易规则

第一条 为规范土地市场交易行为，建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《湖南省土地市场管理办法》以及相关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本规则。

第二条 本省行政区域内的国有建设用地使用权(以下简称国有建设用地)出让以及国有建设用地转让、出租、抵押和改变土地利用条件等交易适用本规则。法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第三条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地交易管理。

县级以上人民政府设立的土地交易机构，隶属于同级国土资源行政主管部门，具体办理土地交易相关工作，履行下列职责：

(一)实施国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让以及其他方式的土地交易；

(二)受托办理已出让国有建设用地的转让、出租、抵押等交易；

(三)受托办理依法流转的集体建设用地使用权交易，包括乡镇企业用地的转让、互换、作价入股、抵押等交易；

(四)承办土地交易的招商、展销、洽谈等活动，提供土地供求信息等服务；

(五)主管部门委托的其他事项。

第四条 国有建设用地出让，由市、县国土资源行政主管部门自行组织或者指定土地交易机构组织实施。

依法应当进入土地有形市场公开交易的其他土地交易，应当由土地交易机构组织实施。

第五条 土地交易机构应当设立交易大厅，具备交易的基本条件，建立完善的工作制度和管理制度，并将土地交易规则、运作程序、服务承诺、收费标准、工作人员守则等在交易大厅显著位置张挂和展示。

第六条 土地交易应当依法进行并遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

第七条 主持招标、拍卖、挂牌出让土地交易活动的人员，应当取得国土资源部土地招标、拍卖、挂牌主持人资格。

第八条 市、县国土资源行政主管部门应当依据供地计划制订国有建设用地出让计划，并将经批准的国有建设用地出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有建设用地出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有建设用地出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网公布。

第九条 有以下情形之一的国有建设用地出让，应当采用招标、拍卖、挂牌方式。

(一)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的；

(二)其他土地出让计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

(三)划拨土地使用权转让或者改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的；

(四)出让土地使用权改变用途，《国有建设用地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，招标、拍卖、挂牌出让的；

(五)法律、法规、规章明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形。

第十条 有下列情形之一的国有建设用地出让，应当采用拍卖、挂牌方式：

(一)以获取最高出让价款为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；

(二)对土地使用者资格没有特殊限制，一般单位和个人均可能有受让意向的；

(三)对土地用途无特殊限制及要求的；

(四)其他适宜采用拍卖、挂牌方式出让土地使用权的。

第十一条 有下列情形之一的国有建设用地出让，可以采用公开招标方式：

(一)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的；

(二)土地用途受严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有严格限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。

第十二条 招标以公开招标为主；投标人少于三个的，招标人应当重新组织招标或转换为挂牌出让方式。

第十三条 有下列情形之一的国有建设用地出让，可以采用协议方式：

(一)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

(二)划拨土地使用权人不改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划，申请办理出让手续的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让；划拨土地使用权人根据城市规划要求，必须改变土地用途等使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权公开出让的除外；

(三)已出让的非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采取协议方式，但法律规定应当收回土地使用权的除外；

(四)已出让土地宗地周围的零星地块不能进行单体设计和单独使用的，可以参照市场价格协议出让，补缴土地出让价款；

(五)出让国有建设用地改变土地用途等，且不符合收回条件的，报经市、县人民政府批准，可以补办协议出让手续，补缴改变用途的土地出让价款。

(六)法律、法规、规章明确可以协议出让的其他情形。

协议出让的主要资料应当报上一级国土资源行政主管部门备案。

第十四条 土地招标、拍卖、挂牌出让的前期准备工作，按以下规定办理：

(一)国土资源行政主管部门提供土地权属资料、交易条件、测绘成果、评估报告等；

(二)国土资源行政主管部门向城市规划行政主管部门申请规划定点；

(三)城市规划行政主管部门进行规划定点并向国土资源行政主管部门下达规划条件；

(四)国土资源行政主管部门编制供地方案；

(五)国土资源行政主管部门会同有关部门编制土地出让方案；

(六)供地方案报县级以上人民政府批准，土地出让方案报市、县人民政府批准；

(七)按招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权程序组织实施。

第十五条 国有建设用地出让公告由国土资源行政主管部门或者授权土地交易机构公开发布。招标拍卖挂牌出让须附加条件的，应符合相关法律法规和政策的规定并遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

公告以土地有形市场和中国土地市场网()为基本载体。较大宗地、重要地块应当同时通过国土资源网站和当地主要媒体、报纸进行公告。公告应当注明起始时间，公告发布时间不得迟于公告起始时间。网站、报纸媒介发布公告时间不一致的，以中国土地市场网公告时间为准。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，应在招标、拍卖、挂牌截止日前作出，并在原发布拍卖公告的媒体上发布相应公告，截止日顺延，顺延时间必须保证更改公告日期至截止日不少于10日。竞买人可以在申请截止日以前变更、修改或者撤销竞买申请。

第十六条 土地交易机构应当为竞投人或者竞买人查询有关可以公开查询的情况提供便利，但依法应当保密的除外。

第十七条 委托人、权益人或者民事关系第三人在委托前已就测绘、评估、财产处置、地面附着物处理、地上地下空间设施和相邻关系等与土地交易相关的法律、技术问题，以自己的名义制作技术成果和形成民事法律文书，在不影响土地使用权依法交易的情况下，可以作为委托附属应用材料。

委托人之间、委托人与第三人之间、第三人之间就腾地移交、地上地下空间设施利用、相邻权益、财产处置等订立的合法民事协议，可以作为交易附件。

第十八条 国有建设用地出让前应当处理好土地的产权、安置补偿等法律关系，完成必要的前期开发，具备建设用地条件。

城市建成区存量建设用地上的建筑物、构筑物确需连同国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让的，其保留房屋应当经市、县规划行政主管部门审查认定。

第十九条 为实施城市规划，拟交易的土地应当依法设置规划条件，城市主次干道两侧和特别规划地段，有条件的，应当带建筑设计规划方案进入土地交易程序。

第二十条 为实施城市规划需要，规划行政主管部门要求将拟招标、拍卖、挂牌土地相邻的土地统一开发的，可凭规划定点通知书、定点蓝线图，一并纳入招标、拍卖、挂牌出让。

第二十一条 对已采取招标、拍卖、挂牌方式出让而没有成交的国有建设用地，在重新组织招标、拍卖、挂牌出让时，原编制的出让文件中有效部分可以继续利用。原编制的资料有变动的，应当按法定权限履行批准手续。

第二十二条 土地交易的有关文书，可以采取直接、邮寄等方式送达；拒绝签收的，可以依法留置送达；受送达人下落不明或者以其他方式无法送达的可以公告送达。

第二十三条 国土资源行政主管部门或者土地交易机构应当与中标人、竞得人签订成交确认书。土地交易中招标、拍卖、挂牌活动结束后，国土资源行政主管部门或者土地交易机构应在10日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在发布出让公告的相应场所、媒体公示。公示期限为10日。

招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地活动结束后，国土资源行政主管部门应当按照有关规定与中标人、竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并依法做出行政许可决定，核发建设用地批准书以及用印宗地勘测定界图(包括附件测绘成果)。在国有建设用地受让人缴清全部土地出让价款和有关税费后，方可按照有关规定依法办理土地登记手续，领取国有建设用地使用权证书，取得用益物权。

第二十四条 有下列情形之一的，土地交易机构应当及时中止交易活动：

(一)出让公告或者须知有误，明显误导交易参与人的；

(二)交易场所秩序混乱，影响交易正常实施或者交易参与人之间发生重大争议的；

(三)利害关系人提出涉及土地产权争议，且提供合法书面证明材料的；

(四)交易材料需要进一步查证核实的；

(五)《湖南省土地市场管理办法》第十四条所列情形；

(六)依法应当中止土地交易的其他情形。

前款规定情形消除后，土地交易机构应当及时恢复交易活动，交易期限顺延。

中止或者恢复土地交易应当及时宣布并向土地交易有关各方送达书面通知。

第二十五条 有下列情形之一的，国土资源行政主管部门报原批准供地的人民政府批准废止交易：

(一)竞得人拒绝签订《成交确定书》或者《国有建设用地使用权出让合同》的；

(二)竞得人拒绝在约定时限内全额缴纳土地价款的；

(三)交易过程存在过错，证实损害了对方或第三人合法权益的；

(四)法律、法规规定交易无效的其他情形。

湖南省土地交易系统篇三

土地市场专题研究报告

二○○三年五月二十日

本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。

一、土地市场建设基本情况

（一）总体进展

我国国有土地有偿使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。

1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为315万公顷，十年来，已经实行有偿使用的面积约76万公顷。其中，出让国有土地面积56万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8万公顷，与1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%。三是国有土地使用权市场交易日益活跃。2002年发生国有土地使用权转让86.6万宗、6.7万公顷，转让金额达2380亿元；国有土地使用权出租19.1万宗、1.7万公顷，租金达28亿元；国有土地使用权抵押53.8万宗、28.9万公顷，抵押金额达7846亿元。

2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结90年代初房地产过热的教训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照

1建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有1258个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。

3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国1198个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。

4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能。三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格。四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法入市流转。

（二）基本经验

1、必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。十年来，建设用地供应在优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设用地需求的同时，按照市场经济体制改革的方向，适时推进土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产7000多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。二是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，收取国有土地使用权出让金8300多亿元，促进了旧城改造和城市建设。

2、必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农用地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现国有土地资产价值的最基本前提。加强土地资产管理，既是提高建设用地市场配置效率的需要，也是保护耕地的最根本措施。十年来，按照资源、资产管理并重的原则，我们实行

了耕地占一补

一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。近年来建设占用耕地数量明显减少，在新增建设用地总量减少的情况下，各地切实加强土地资产管理，加快市场配置土地资源的进程，积极盘活存量建设用地，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新。

3、必须坚持依法行政，加强对土地市场秩序的规范。规范政府行为是规范土地市场秩序的重点。十年来，特别是十五大以来，我们以规范管理者的行为为重点，在全系统大力推行依法行政，严肃查处土地违法案件；把维护土地市场稳定、公平、安全运行作为调控的主要目标，处理好政府与市场的关系；建立了政务公开、窗口办文、内部会审、集体决策等制度；与监察部联合推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；不断规范土地市场秩序，较好地发挥了市场配置土地资源的基础性作用。

4、必须坚持与时俱进，按照市场经济原则推进制度创新。土地使用权进入市场、市场运行基本制度的建设，都是按照这一原则进行创新的。在正确运用行政管理手段的同时，注重发挥经济手段和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地使用权、非法批准征用、占用、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚，运用经济杠杆保护耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重农民土地财产权的思路，组织了农民集体建设用地使用权流转和征地制度改革试点，尝试在集体建设用地配置、利用和土地征用中引入市场机制，利用法律和经济手段保护农民土地权益。

（三）需要进一步深化改革的几个方面

1、离充分发挥市场配置土地资源的基础性作用还有相当大的差距。除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，我国建设用地约有2500万公顷。其中，国有建设用地约700万公顷，城市内的315万公顷，城市外的385万公顷。按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40～50%左右，而目前只有24%。城市内外，还有大量国有建设用地需要随着企业改革和土地用途调整实行市场配置或有偿使用。农民集体所有建设用地约1800万公顷，其中农民宅基地约1000 万公顷，乡（镇）村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷，用于生产经营的200万公顷应当通过市场配置。随着城市化的推进，大部分宅基地也需要通过市场配置，发生置换和流转。

2、政府对土地市场的宏观调控还不够有效。一是一些地方土地

统一管理制度不落实，违反规划设立园区，特别是开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议，圈占土地，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护。二是不同区域之间，为创造政绩和吸引投资，竞相压低地价竞争，造成土地资源浪费，土地资产流失，在工业用地方面，表现尤为突出。三是现行土地税制设置不合理。流转环节的税种多、税负重，不利于土地流转和市场配置；保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。

3、土地产权保护制度还有缺陷。一是土地登记法律制度不统一。分散多头登记影响政府登记的公信力和运用政府公信力对土地交易进行保护，每年土地权属纠纷量都在5万件左右。二是农民集体建设用地大量自发入市。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权是土地使用者的合法土地财产，应当允许流转，需要尽快建立相应的法律规范。三是尽管新《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地范围宽、补偿低且不到位等都大量存在，特别是失地农民的就业和长远生计难以得到保障。

4、相关配套改革还滞后。一是对经营性土地使用权出让，一些地方仍沿用计划经济时期的基本建设程序，通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者，影响了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。二是一些享受特殊优惠的政策性用地面过宽，一些单位、个人以经济适用住房、科研、教育用地等名义规避招标拍卖挂牌出让，以划拨方式优惠取得土地使用权进行商业性开发，扰乱了土地市场。

二、今后20年土地市场建设的目标和任务

（一）总体目标

按照十六大健全现代市场体系，加强和完善宏观调控的要求，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高政府调控土地市场的能力和水平，实现城乡国有、集体建设用地进入统一市场配置，土地利用效率显著提高，资源保护、生态保护和资产管理水平大大提高，为全面建设小康社会提供土地支持，促进经济社会可持续发展。

（二）阶段目标

第一个五年，要在土地市场制度建设上取得突破。实现经营性土地使用权全部招标拍卖挂牌出让，协议出让的工业用地引入市场机制，允许和规范集体建设用地入市流转，确立符合市场经济原则的新型征地制度，进一步完善土地市场调控手段。

第二个五年，主要是推行和完善各项土地市场制度。随着城市化进程的推进，通过发挥市场配置土地资源基础性作用，促进土地集约利用。扩大有偿使用覆盖面，结合企业改革和土地用途调整，应有偿

使用的原划拨土地实行有偿使用。

再经过十年的努力，到2020年，全面建成统一、开放、竞争、有序的现代土地市场体系。土地市场统一运行，土地产权体系完整，法律保障明确，各类交易主体平等竞争，土地价格市场形成机制完善，土地资产全面纳入企业资产和国民经济核算体系。

（三）主要任务

1、扩大市场配置土地范围。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权依法入市流转。单位、个人使用划拨土地用于生产经营的，要逐步纳入有偿使用轨道。单位个人使用划拨土地不从事生产、经营的，要逐步纳入资产核算。

2、进一步完善土地市场运行规范。提高市场公开程度，全面推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；协议供地也要实行公开供地计划、集体决策和交易过程、交易结果公开。公正执法，平等保护各类市场交易主体，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公正的土地市场秩序。适应市场经济发展的需要，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。

3、提高土地市场的调控能力和水平。提高土地利用总体规划编制水平，为落实土地用途管制制度提供科学依据。在正确运用行政管理手段的同时，强化和完善法律、经济手段，保证规划实施，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。加强对土地市场运行的监测和分析，公开土地市场信息，建立快速反应机制，审时度势，及时调控土地市场。

4、完善补偿机制，改革征地制度。在充分尊重农民土地财产权的基础上，建立新的征地制度和补偿机制。征地补偿费用要根据被征用土地的原用途价格和失地农民的社会保障费用合并计算。严格界定征地范围，确实需要征地的，要严格履行法定程序，按价征购。失地农民要纳入当地的就业和社会保障体系。

三、土地市场建设的原则和重大措施

（一）原则

1、坚持按规划用地，严格实施用途管制制度。我国人多地少的基本国情，决定了必须实行严而又严的方针，实施用途管制制度。生产力布局、土地资源配置必须遵循市场经济规律，国民经济各部门必须按照土地利用总体规划要求使用土地，严格控制耕地转为建设用地的总量。

2、坚持集中统一供地，严格控制建设用地总量。我国建设用地的供给弹性很大，要保障土地市场健康、稳定发展，集中统一供地，严控土地供应总量是关键。

3、坚持发挥市场配置土地资源的基础性作用，实现资源资产管理并重。我国土地资源短缺，必须通过提高配置效率解决经济发展和资源保护的矛盾。土地既是重要的资源，又是重要的资产，资源资产必须并重管理，统一于充分发挥市场配置土地资源基础性作用之中。

4、坚持制度创新，推进配套改革。改革开放以前，我国长期实行无偿、无期限、无流动的土地使用制度，旧的用地观念根深蒂固，改革旧的用地制度，培育和规范土地市场，会遇到很多新情况，新问题，必须与时俱进，坚持制度创新。土地是最基本的生产要素，也是一切生产生活活动的载体，土地市场的培育和规范，涉及到各方面的改革，必须配套进行。要革除和调整一切妨碍充分发挥市场配置土地资源基础性作用的思想观念、做法、规定、体制弊端和权利格局。

（二）重大措施

1、加强法制建设。一是抓紧修改《土地管理法》，允许和规范农民集体建设用地使用权流转，改革征地制度。二是在民法典物权篇起草中，解决土地权利法定和统一土地登记问题。三是及时总结土地使用制度改革、土地市场建设和建设用地审批中的实践经验，形成相应的法规和规章。

2、完善土地市场调控。转变职能，把政府对土地市场的管理重点放在强化建设用地总量和结构调控，加强规划管理上。设立开发区必须符合土地利用总体规划，不符合规划的要一律撤消。严格土地执法，严肃查处违反规划圈占土地等行为。完善土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。

3.加强土地市场运行的监控。土地市场关系到宏观经济的健康运行，必须加大投入，建立土地市场运行的监测、分析和预警系统，充分利用遥感、信息等新技术，准确把握土地市场运行态势，及时加以调控。

4、推进配套改革。完善土地税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。可以先选择对以投资为目的占用的土地开征不动产税。改革不符合市场经济的基本建设程序，经营性土地使用权一律通过招标拍卖挂牌出让，由市场确定使用者和价格。限制和规范政策性优惠用地。

5、运用经济、法律手段，保护农民土地财产权。农民是弱势群体，目前经常、大量发生行政权、管理权侵犯农民土地财产权的情况。必须采用经济、法律手段，切实保护弱势群体，让农民能够充分行使土地财产权，分享改革和发展成果。对侵犯农民土地财产权，造成农民损失的，要承担相应的经济赔偿和法律责任。

湖南省土地交易系统篇四

董监高及大股东合规交易

类型一：短线交易（买、卖）

（一）涉及对象

上市公司董事、监事、高级管理人员及持有上市公司股份5%以上的股东

（二）释义

短线交易是指上市公司董事、监事、高级管理人员及持有上市公司股份5%以上的股东，在法定期间内（6个月）对公司上市股票买进后再行卖出，或卖出后再行买入的行为。

（三）涉及短线交易的特殊情形

1、若社保基金理事会与各投资管理人以及各投资管理人之间的投资决策不是相互独立的，则对该公司股票的买卖应受六个月持有期的限制。此外，全国社保基金委托的单一投资管理人持有上市公司的股份超过5%时，则应严格遵循《证券法》第47条有关短线交易的规定；

2、警惕集中竞价交易、大宗交易、协议转让；

3、认购公开增发股份、认购定向增发股份；

4、约定购回式证券交易中股东回购；

5、持有同一上市公司的a股和b股再进行相关买卖活动；

6、股票转为etf份额再赎；

7、一致行动人：一致行动人发生的交易行为应整体看待，其中任一行为人的买卖行为均影响其余一致行动人的买卖权益；

8、设置委托投票权。

（四）不涉及短线交易的特殊情形

1、证券公司因包销购入售后剩余股票而持有百分之五以上股份的，卖出该股票不受六个月时间限制；

2、根据中国证监会《关于全国社会保障基金委托投资若干问题的复函》的规定，全国社保基金合并持有上市公司5%股份后，若社保基金理事会与各投资管理人以及各投资管理人之间的投资决策是相互独立的，则对该公司股票的买卖可以不受六个月持有期的限制；

3、发生股权激励需向高管股东回购股份；

4、董监高的配偶操作董监高配偶的账户交易董监高任职上市公司的股票；

5、持股5%以上股东参与转融通业务，通过证券交易所平台在6个月内出借和收回证券的。

救市：在6个月内减持过本公司股票的上市公司大股东及董事、监事、高级管理人员，通过证券公司、基金管理公司定向资产管理等方式购买本公司股票的，不属于《证券法》第四十七条规定的禁止情形。通过上述方式购买的本公司股票6个月内不得减持。典型案例

案情简介：2015年8月19日，曹某通过本所证券交易系统以竞价交易方式增持上市公司（hbgf）股票25,400股,成交均价为18.45元，总金额为46.86万元。2016年2月4日，曹某通过本所证券交易系统以竞价交易方式减持hbgf股票70,000股，成交均价为17.37元,总金额为121.60万元。

处罚结果：曹某在任职hbgf董事、高级管理人员期间，将持有的上市公司（hbgf）股票在买入后六个月内又卖出，构成《证券法》第四十七条规定的短线交易。对此，深圳证券交易所对其给予通报批评的处分。

类型二：敏感期（买、卖）

（一）涉及对象

深交所：上市公司董事、监事、高级管理人员及前述人员配偶

上交所：上市公司董事、监事、高级管理人员

（二）释义

上述人员下列期间不得买卖本公司股票：

1、上市公司定期报告公告前30日内；

2、上市公司业绩预告、业绩快报公告前10日内；

3、自可能对本公司股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或在决策过程中，至依法披露后2个交易日内；

深交所明确指出若定期报告推迟，自原公告日前30日起至最终公告日。

（三）豁免情形

救市：上市公司股票价格连续10个交易日内累计跌幅超过30%的，上市公司董事、监事、高级管理人员增持本公司股票且承诺未来6个月内不减持本公司股票的，可以不遵守敏感期规定。

（四）业绩预告和快报的修正公告

根据《中小企业板上市公司信息披露与规范运作常见问题解答》指出公司发布业绩预告修正公告、业绩快报修正公告，视同发布业绩预告、业绩快报公告，因此董监高在业绩预告修正公告、业绩快报修正公告前10日，买卖股票也应受到限制。典型案例

案情简介：上市公司（szty）2012年年报原预约披露日期为2013年3月26日，后申请延期至4月26日。2013年3月22日，公司高管许某先后卖出5万股、10万股、买入7350股、卖出10万股。许某的交易行为构成了窗口期买卖公司股票及短线交易，窗口期买卖股份数量25.735万股，买卖金额474.10万元，短线交易股份数量10.735股，短线交易金额203.96万元。

处罚结果：深圳证券交易所对许某给予通报批评处分的决定。另外，上市公司（szty）对许某做出警告处分，并对其进行交易金额10%的经济处罚，约48.8万元。

类型三：敏感期（深交所买卖、上交所：买）

（一）涉及对象

深市主板：控股股东、实际控制人为自然人的，则包括其配偶、未成年子女

中小板、创业板包括：

（一）控股股东、实际控制人直接或者间接控制的法人、非法人组织；

（二）控股股东、实际控制人为自然人的，其配偶、未成年子女

上交所：控股股东、实际控制人

（备注：公司无控股股东、实际控制人的，公司第一大股东及其最终控制人应当比照执行）

（二）释义

上述人员在下列期间不得买卖股票（上交所为“不得增持”）：

1、公司报告公告前30内（上交所为“定期报告公告前10日内”），因特殊原因推迟报告公告日期的，自原预约公告日前三十日起算，直至公告前一日；

2、公司业绩预告、业绩快报公告前10日内；

3、自可能对公司股票及其衍生品种交易价格产生较大影响的重大事件发生之日或者进入决策程序之日，至依法披露后2个交易日内。

（三）豁免情形

救市：上市公司股票价格连续10个交易日内累计跌幅超过30%的，上市公司董事、监事、高级管理人员增持本公司股票且承诺未来6个月内不减持本公司股票的，可以不遵守敏感期规定。

类型四：减持预披露（卖、披露义务）

（一）涉及对象

持股5%以上的股东

（二）释义

1、计划通过证券交易所集中竞价交易减持股份，应当在首次卖出的15 个交易日前预先披露减持计划；

2、通过协议转让方式减持股份并导致股份出让方不再具有上市公司大股东身份的，股份出让方、受让方应当在减持后六个月内继续遵守本原则。典型案例

案情简介：xdt作为上市公司（dbdq）的控股股东，于 2015 年3 月 20 日至 2015 年 6 月 10 日期间通过大宗交易方式累计减持上市公司（dbdq）流通 a 股128,600,000 股，占上市公司（dbdq）股份总数的14.72%。xdt在连续六个月内通过证券交易系统出售持有的上市公司（dbdq）股份超过上市公司（dbdq）股份总数的 5%，但xdt未在首次出售二个交易日前刊登减持提示性公告。

处罚结果：xdt的上述行为违反了深交所《股票上市规则（2014 年修订）》第 1.4 条，深交所《主板上市公司规范运作指引（2015 年修订）》第1.3 条、第4.2.24 条、第 4.2.25 条的规定。鉴于上述违规事实及情节，依据本所《股票上市规则（2014年修订）》第 17.2 条的规定，经深交所纪律处分委员会审议通过，交易所作出如下处分决定：对xdt给予通报批评的处分。

类型五：其他变动1%的披露要求（买卖、披露义务）

（一）涉及对象

中小板：控股股东、实际控制人

创业板：5%以上的股东或者公司的实际控制人

备注：公司无控股股东、实际控制人的，公司第一大股东及其最终控制人应当比照执行

（二）释义

增加或者减少比例达到1%，应当在该事实发生之日起二个交易日内就该事项作出公告。

类型六：短期不得减持股份的情形（卖）

（一）涉及对象

董事、监事、高级管理人员、持股5%以上的股东

（二）释义

1、因涉嫌证券期货违法犯罪，在被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查期间，以及在行政处罚决定、刑事判决作出之后未满六个月的；

2、因违反证券交易所自律规则，被证券交易所公开谴责未满三个月的；

3、中国证监会规定的其他情形。典型案例

案情简介：gdgd于20日通过深交所大宗交易减持上市公司（gdkj）股票1100万股，占总股本的3.1829%，减持均价为20.1元/股；于21日再次通过大宗交易，以均价20.16元/股减持625万股，占总股本的1.8084%，合计减持4.9913%。本次减持后，gdgd持股由13.3551%降至8.3638%。gdgd表示，本次减持为补充其流动资金，改善其财务状况和提高盈利、抗风险能力，并称不排除未来12个月内继续减持的可能。

处罚结果：上市公司(gdkj)表示，gdgd的本次减持违反了《上市公司大股东、董监高减持股份的若干规定》要求，不仅破坏证券市场交易秩序，还侵害了其他全体股东的合法权益。据上市公司（gdkj）披露，gdgd曾因相关行为涉嫌违规，于2015年12月8日收到证监会《调查通知书》；公司于6月3日收到湖北证监局《行政处罚事先告知书》，就gdgd相关行为对gdgd及其他相关方作出行政处罚。依照《上市公司大股东、董监高减持股份的若干规定》第六条第一款：上市公司或者大股东因涉嫌证券期货违法犯罪，在被证监会立案调查或者被司法机关立案侦查期间，以及在行政处罚决定、刑事判决作出之后未满六个月的，不得减持股份。gdgd本次减持违反了上述规定。

类型七：三个月内减持不得超过1%（卖）

（一）涉及对象

持股5%以上的股东

（二）释义

1、在三个月内通过证券交易所集中竞价交易减持股份的总数，不得超过公司股份总数的百分之一；

2、通过协议转让方式减持股份并导致股份出让方不再具有上市公司大股东身份的，股份出让方、受让方应当在减持后六个月内继续遵守本原则。典型案例

案情简介：2016年6月16日至6月22日，hxrs通过集中竞价交易方式减持上市公司（xne）500万股，占（xne）股份总数的1.56%，减持金额7945.02万元。本次减持后，hxrs不再持有上市公司（xne）股份。按照《上市公司大股东、董监高减持股份的若干规定》第八条、第九条和第十条：上市公司大股东计划通过证券交易所集中竞价交易减持股份，应当在首次卖出的15个交易日前预先披露减持计划；上市公司大股东在三个月内通过证券交易所集中竞价交易减持股份总数，不得超过公司股份总数的百分之一。而hxrs既未按规定预先披露减持计划，且三个月内通过集中竞价交易减持股份的比例超过上市公司（xne）股份总数的1%。

处罚结果：9月30日，深交所发布了《关于对hxrs给予公开谴责处分的公告》，对hxrs给予公开谴责的处分，计入上市公司诚信档案并向社会公布。10月9日，山东证监局决定对hxrs采取出具警示函的监管措施，并记入证券期货市场诚信档案数据库。

类型八：内幕交易管理与限制（买、卖）

（一）涉及对象

内幕知情人

（二）释义

从知情之日起到事件正式披露的两个交易日内，不得买卖股票。

（三）内幕信息认定

根据《证券法》第七十五条证券交易活动中，涉及公司的经营、财务或者对该公司证券的市场价格有重大影响的尚未公开的信息，为内幕信息。下列信息皆属内幕信息:

１、本法第六十七条第二款所列重大事件；

２、公司分配股利或者增资的计划；

３、公司股权结构的重大变化；

４、公司债务担保的重大变更；

５、公司营业用主要资产的抵押、出售或者报废一次超过该资产的百分之三十；

６、公司的董事、监事、高级管理人员的行为可能依法承担重大损害赔偿责任；

７、上市公司收购的有关方案；

８、国务院证券监督管理机构认定的对证券交易价格有显著影响的其他重要信息。典型案例

案情简介：上市公司（lsgb）董事长赵某某、原证券事务代表徐某，是上市公司（lsgb）境外参股公司重大亏损这一内幕信息的知情人。赵文某为赵某某的近亲属并关系密切，且在内幕信息敏感期内与徐某存在联络。在内幕信息敏感期内，赵文某于2015年4月3日使用其本人证券账户卖出所持9万股，避损金额391,130.2元，构成内幕交易。

处罚结果：天津证监局据此决定，依照《证券法》第二百零二条的规定，没收赵文某违法所得39.11万元，并处以39.11万元罚款。

类型九：减持解除限售存量股份达1%（卖）

（一）涉及对象

深交所主板、中小板、沪主板：持有、控制公司股份百分之五以上的原非流通股股东

（二）释义

通过证券交易系统出售限售股份，每累计达到该公司股份总额的1%时，公司应当在该事实发生之日起二个交易日内作出公告，公告期间无须停止出售股份。

类型十：增持首次达5%（买）

（一）涉及对象

持股５％以下的股东

（二）通过证券所的证券交易

应当在该事实发生之日起3日内披露权益变动报告书，自该权益变动事实发生之日至公告权益变动报告书前，不得再行买卖该上市公司的股票。

（三）通过协议转让方式、行政划转或者变更、执行法院裁定、继承、赠与等方式

拟达到或者超过一个上市公司已发行股份的5%，应当在该事实发生之日起 3 日内披露权益变动报告书，在作出报告、公告前，不得再行买卖该上市公司的股票。典型案例

案情简介：2014年5月22日，刘某决策并实际操作5个涉案证券账户，陆续买入上市公司（lqgf）股票。根据深圳证券交易所提供的数据，2014年9月25日，以上5个涉案证券账户合计持有上市公司（lqgf）股票12,210,158股，首次超过上市公司（lqgf）已发行股份比例的5%，达到5.29%；2014年10月15日，合计持有上市公司（lqgf）股票17,321,915股，占比7.50%，达到峰值；截至2015年3月19日，合计持有上市公司（lqgf）股票16,531,917股，占比7.16%。刘某作为上述5个涉案证券账户的实际控制人，未依照《证券法》第八十六条的规定履行报告、通告及公告义务，是有关违法行为的责任人。处罚结果：深圳证监局对刘某责令改正，给予警告，并处以60万元罚款。

类型十一：达到或超过5%后每增持5%（买、卖）

（一）涉及对象

持股5%以上的股东

（二）通过证券所的证券交易

在该事实发生之日起3日内披露权益变动报告书，在报告期限内和作出报告、公告后2日内，不得再行买卖该上市公司的股票。

（三）通过协议转让方式、行政划转或者变更、执行法院裁定、继承、赠与等方式

应当在该事实发生之日起 3 日内披露权益变动报告书，在作出报告、公告前，不得再行买卖该上市公司的股票。典型案例

案情简介：截至2015年6月4日，zhtz、jcjt作为一致行动人持有上市公司（zhhb）已发行股份的15.97%。作为上市公司（zhhb）控股股东，zhtz、jcjt分别于2015年6月16日至6月29日、2015年6月5日至6月24日通过二级市场减持上市公司（zhhb）16,844,701股和3,399,980股，两公司累计减持股份占已发行股份的比例达到5.869%。其中，在2015年6月26日两公司已经合计减持上市公司（zhhb）已发行股份的3.58%之后，zhtz于6月29日继续在二级市场减持，占上市公司（zhhb）已发行股份的2.289%。zhtz 6月29日的减持行为直接导致zhtz及其一致行动人jcjt合计减持超过上市公司（zhhb）已发行股份的5%。

zhtz减持上市公司（zhhb）累计达到5%后，未及时向中国证监会和上海证券交易所提交书面报告，也未通知上市公司并予以公告。在没有报告、公告的情况下，zhtz继续通过二级市场减持上市公司（zhhb）股份，导致与一致行动人jcjt累计减持股份占上市公司（zhhb）已发行股份的5.869%，zhtz减持上市公司（zhhb）5%以后，违法减持的股份数为2,997,561股，违法减持金额为70,437,884.26元。

处罚结果：对zhtz超比例减持未披露行为处以40万元罚款，对限制期内减持行为处以180万元罚款，合计处以220万元罚款。

类型十二：首次减持低至5%（卖）

（一）涉及对象

持股5%以上的股东及其一致行动人

（二）主动减持

主动减持导致持股低于5%的股东，应当在相关事实发生之日起3日内披露权益变动报告书，且应当履行相关限售义务。

（三）被动减持

上市公司股东因公司方面减资、公开增发等引起其持股比例被动变动低于5%的，由上市公司披露相关股份变动公告，股东无需另行披露公告。该股东未来因自身增持或减持导致持股比例达到规定比例的，需要履行相应的披露义务。典型案例

案情简介：截至2016年6月30日，zkht持有上市公司（zykj）股份18,060,237股，占其总股本的5.64%。2016年8月9日，上市公司（zykj）非公开发行股份上市后，zkht持股数量不变，持股比例被动稀释降至4.33%。2016年11月24日至12月21日，zkht通过大宗交易减持上市公司（zykj）股票1000万股，占上市公司（zykj）股份比例为2.4%。zkht在因上市公司（zykj）增发股份导致持股比例被动降至5%以下后主动减持上市公司（zykj）股份时，未按照《证券法》第八十六条和《上市公司收购管理办法》第十三条的相关规定和要求履行相关信息披露义务，且未停止买卖上市公司股票，直到2016年12月24日，zkht才在《简式权益变动报告书》中披露上述事项。处罚结果：深交所对zkht发出监管函。温馨提示

（一）涉及对象：投资者及其一致行动人

（二）释义

（三）简化披露情形

已披露权益变动报告书的投资者在披露之日起6个月内，因拥有权益的股份变动需要再次发布权益变动报告书的，可以仅就与前次报告书不同的部分做出简要报告并公告；前次披露《简式权益变动报告书》的投资者在披露之日起6个月内，拥有权益的股份发生变动须披露《详式权益变动报告书》的情形除外。

类型十三：爬行增持（买）

（一）涉及对象

持股30%以上的股东及其一致行动人

（二）释义

爬行增持的股东不需发出要约，也无需履行豁免要约申请程序，仅需履行信息披露义务。

（三）爬行增持适用条件

1、公司上市已满一年；

2、每12个月增持不超过2%。（如相关股东在12个月内累计增持超过2%，应改为要约方式进行。）

（四）增持股份的锁定期

1、增持期内不得减持。此外，若公司同时发行a股、h股，同一股东不能在a股增持期内减持h股、或在h股增持期内减持a股。

2、增持完成（最后一笔增持股份登记过户）后所持股份锁6个月。所持股份不仅包括本次爬行增持的股份，也包括增持前持有的股份。

（五）自由增持1%

股东及其一致行动人可以在首次增持公司股份时，或者在增持股份比例达到公司已发行股份的1%之前将增持情况通知公司，并委托公司在当日或者次一交易日披露增持股份进展公告。

（六）自由增持达2%

在增持股份比例达到公司已发行股份的2%时，或者在全部增持计划完成时，或者在自首次增持事实发生后的十二个月期限届满时，应当及时通知公司，聘请律师就股东及其一致行动人增持公司股份是否符合《证券法》、《上市公司收购管理办法》等有关规定、是否满足《上市公司收购管理办法》规定的免于提出豁免发出要约申请的条件出具专项核查意见，并委托公司在增持行为完成后3日内披露增持结果公告和律师出具的专项核查意见。

（七）爬行增持累计达到5%

应披露《简式权益变动报告书》。

类型十四：持股50%及其以上股东继续增持（买）

（一）涉及对象

持股50%以上的股东及其一致行动人

（二）释义

1、增持过程中的信息披露参照爬行增持，且不受12个月内增持不超过2%的限制；但是，上述股东每累计增持2%，在事实发生当日至公告当日不得再行增持股份。

2、持股50%以上的股东及其一致行动人在全部增持计划完成时，或者增持期限届满时，应当及时通知公司，聘请律师就股东及其一致行动人增持公司股份是否符合《证券法》、《上市公司收购管理办法》等有关规定、是否满足《上市公司收购管理办法》规定的免于提出豁免发出要约申请的条件出具专项核查意见，并委托公司在增持行为完成后三日内披露增持结果公告和律师出具的专项核查意见。