杭州房地产市场分析报告(4篇)

杭州房地产市场分析报告篇二

三、土地篇

3.1 成都市土地市场概况

3.1.1 相关政策解读

 成都市国有经营性建设用地使用权出让施行“持证准入”

公告主要内容：

1． 凡参加成都市自2010年8月1日后发布公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证方可报名参与竞买（简称“持证准入”）。

2.竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标，或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。

对于 “地票”的实行，就购房者而言，从现有的市场情况来看，有限的地票供应，还不会对后市产生较为明显而直接的影响。但是一定程度上，“地票”的实行，会对于提高开发商拿地的准入门槛，从而提高了开发商的整体水平；同时，“地票”入市，增加了开发商的拿地渠道，丰富了土地的供应结构，多渠道的土地供应，增加了开发商的选择面。从长远来看，“地票”的实行，每亩15万的价格可以解决政府所面临的征地成本问题，从而减少政府的风险。

 成都市国有经营性建设用地使用权实行“持证准用”

公告主要内容： 1.从2011 年 4月15日起，成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、郫县、双流县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人须持有相应面积的建设用地指标签订《国有建设用地使用权出让合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崃市、大邑县、金堂县、新津县、蒲江县的国有经营性建设用地（不含工业用地）使用权首次出让，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，须按照市政府确定的建设用地指标当年最低保护价标准，缴纳竞买宗地相应面积的建设用地指标价款。成都市范围内城镇改造整理出的国有经营性建设用地使用权出让（非首次供应），竞得人不需持有建设用地指标，也不缴纳建设用地指标价款。

2.建设用地指标可通过农村土地综合整治获取，也可在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所购买；指标价款在成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所缴纳。

 成都土地拍卖实行“限地价、竞公租房面积”

成都在5月9日的4宗拍卖土地实行“限地价、竞公租房面积”政策：当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。

 成都土地拍卖实行预申请

6月10，成都市国土局网站公布消息，对拟出让的几宗土地以预公告的形势公布。旨在充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进土地市场健康有序发展。对于土地出让预申请，政府可以根据开发商的最低报价，合理制定挂牌起始价和拍卖底价，让价格在开发商能够接受的合理价位。吉信行认为，这一举措对于目前冷淡的市场表现，土地流拍频现的情况下，可以有效的促进土地成交，减少流拍对于开发商和购房者心理预期的影响。但随着政策调控的不断深入，对楼市想好没有信心，所以，在这样的宏观背景下，此政策也很难有大的效用。

3.1.2 成都市土地市场现状

 土地供应和成交情况

2011上半年土地推出量超过29999亩，成交15067亩

数据来源：成都市国土局

成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势，2011年上半年推出土地451块，共计2142.52万平方米，推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也较高，推出地块280宗，合计1407.68万平方米，从前两年的情况看，均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。

2011上半年成都土地成交200宗，成交面积1004.54万平方米，较2010年下半年增长37.22%，较2010年上半年增长24.76%；成交金额189.29亿元，较2010年下半年减少36.76%，较2010年上半年减少1.41%。可见，受房地产市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。

2011上半年成都土地成交集中在1月爆发，此后持续冷清

数据来源：成都市国土局

从分月土地成交情况来看，2011年上半年土地成交集中在1月爆发，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便进入冷清状况，3、4月连续两月无住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出现。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗为商业/办公用地，56宗工业用地，其中住宅建设用地面积为155.58万平方米，商服用地面积50.64万平方米，工业建设用地面积为147.18万平方米，住宅用地成交金额共计58.26亿元，占到总金额的83.13%。

 土地分用途供应情况

2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量

数据来源：成都市国土局

从近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地，并分别呈现震荡上升的态势，而2011年上半年，工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位，该值已超过2010年全年工业用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。

商品房用地成交量平稳下降，工业用地成交量震荡上升

数据来源：成都市国土局 从土地成交分用途来看，商品房用地和工业用地走势基本相反，商品房用地平稳减少，工业用地震荡上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米，成交金额165.51亿元，成交面积较2010年下半年减少9.48%，较2010年上半年下降18.24%。成交面积的减少，一方面是由于城市化进程发展，可供开发的商品房用地越发稀缺，另一方面受调控影响企业拿地积极性减少，加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。

2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰，成交126宗，成交面积620.82万平方米，成交金额13.40亿元高，成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%，较2010年上半年增长了75.29%。

2011年上半年商品房用地比重回落，工业用地成交超半壁江山

数据来源：成都市国土局

从成都土地成交用途比重来看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%，但此后该比重逐渐回落，下降到2011年上半年的37.15%，总的看来，工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面积占比高达62.85%。

 土地成交价格情况

土地价格总体震荡上升，但2011上半年成交均价明显下滑

从2011上半年土地总体成交价走势来看，2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%，较2009年上半年下降50.54%。

工业用地成交价走势相对平稳，始终保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均价为216元/平方米，较2010年下半年增长了5.72%。可见，工业用地价值缺乏被认识，其土地价格有较大的上升空间。

2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%，2011年上半年土地价格大幅下降，开发商拿地逐渐回归理性。

楼面地价作为房屋成本重要构成之一，其涨幅直接影响到了未来房价水平。2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米，较2010年下半年减少34.92%，较2010年上半年增长20.87%。2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米，为近3年以来的最高峰，且增长幅度也较大。2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米，乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米，共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米，直接拉高总体楼面地价。

 成交土地平均溢价率情况

2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值

通过2009年-2011年上半年溢价率的变化，可以明显看出，2009年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况，同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，商业/办公用地溢价率则不稳定，除2009年上半年较高外，其余时间段均低于10%。2011年上半年，受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响，土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。住宅平均溢价率为11.91%，随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。

 成都商品房用地成交面积情况

近年商品房用地规划建筑面积较大，为未来市场提供较大的供给量

商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量，从半商品房用地规划建筑面积来看，2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米，较2010年下半年减少了10.23%，较2010年上半年减少了30.93%，商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话，2009年规划建筑面积为2034.90万平方米，2010年商品房销售面积为2289万平方米；2010年规划建筑面积为2395.08万平方米，这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。

 2011年上半年成都商品房成交规划总建面区域分布

高新、新都、双流位居商品房成交（规划建筑用地）前三

从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看，高新区、新都区和双流位列前三位，规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。这三个区域预计将是未来供应的热点区域，随后依次是温江区、锦江区和，规划建筑面积均超过80万平方米，2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。

 2011上半年成都商品房分区域楼面地价

中心城区成交楼面地价大幅领先郊区，武侯楼面地价最高，为3660元/平米

从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，除上半年无成交的金牛区外，其余五个中心城区分列前5位，依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。近郊区县楼面地价均小于1000元/平米，由高到低依次是郫县、新都、温江、双流和龙泉。其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交，成交楼面单价仅为186元/平米。

3.2 区域土地市场情况——温江区土地市场情况 3.2.1 温江区土地市场现状

通过前一部分对成都土地市场的现状分析，了解到温江区的土地成交总建面在全市排名第四，成交楼面均价在第二圈层郊县区中位列第三，整体均价在836元/㎡。作为成都的近郊，如此的楼面均价给未来的温江楼市是否会带来发展的机遇，下文将通过对温江土地市场发展现状和趋势进行分析，来判断未来温江房地产市场的发展趋势。

 2009年-2011年土地供应和成交情况

——2009年到2011年上半年，温江区总共供应土地3566.71亩，成交土地3566.71亩

2009年由于受2008年地震的影响，土地供应量和成交量都明显减少，全年仅供应549亩，成交247亩。在2010年土地供求情况向好，尤其是2010年下半年温江区政府大量推地，总量超过2009年和2010年上半年的总供应量之和，供应量的增加同时也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供应一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供应，使得2011年上半年的土地供应发生锐减，环比去年年底下降96.3%，前5个月出现了土地0供应的情况。

 2009年-2011年温江区土地分用途供应情况 ——工业用地供应量明显较大

数据来源：成都市国土局

与成都市的整体情况类似，温江区的供应用地供应量从2009年开始在震荡中上升，分别在2009年和2010年出现工业用地供应量超过商住用地的情况分别占全年总供应量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供应在2010年下半年出现较大的工业用地和商住用地供应量之后，发生了较大幅度的下降，整半年仅有4宗，共计92亩商住用地供应。

 2009年-2011年温江区土地分用途成交量情况

——近两年，温江区土地成交以工业用地为主，2011年上半年开始扭转工业用地为主的态势

数据来源：成都市国土局

2009年-2011年，温江区的成交土地以工业用地为主，2010年的工业用地成交量达到了1935亩。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相当于2010年全年的总和。

 2009年-2011年温江区分用地性质土地成交价格走势对比

土地成交均价从2009年到2011年上半年稳步上升，均价由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均价波动较大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，达到1229元/㎡，受2010年土地大量供应的影响，楼面地价同比2009年下降30%。2011年成交价格变动较为平稳，同比涨幅为13%。商业用地均价震荡明显，变化呈现波浪型态势。

 2009年-2011年温江区分用地性质成交土地溢价率走势对比

溢价率的大小与当期供应土地的量和整体市场的宏观表现有着密切的关系，由于温江区特别是光华大道沿线政府规划缺少商业布局导致了区域商业的严重缺乏，商业氛围极差。所以区域

 2009年-2011年成交商品房用地规划总建面情况

单位：万㎡

2009年-2011年上半年，温江区成交住宅用地规划总建面为294万㎡，同期商服用地规划总建面为31万㎡。预示着未来该区域还将会有大量的商品住宅供应，加上之前该区域本已存在的大量的住宅体量，该区域的住宅供应在一定程度上将会出现过剩的情况。所以31万㎡的商业体量增加量还不足以满足该区域未来住户的大体量商业需求。预计未来商服用地的供应将会是重点。

杭州房地产市场分析报告篇三

[研究院]2014年5月杭州土地市场研究报告 [摘要] 201

4年5月，杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，出让面积27.4公顷，可建面积68.3万方，成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让1宗商用地，余杭区以1宗地块10.7亿元卖地额为宅地破荒。除了特殊的加油站地块，本月出让的全部地块均直接成交。6月，杭州土地出让量与5月相似，市区共有2宗土地挂牌出让，余杭则有6宗地块将出让，萧山则有4宗。

核心提要：

1、杭州市区5月卖地29.6亿 主城区连续三月陷“宅地荒”

2、主城区土地出让5宗商地余杭出让1宅4商

3、宅地成交额占比36% 唯一宅地贡献10.7亿

4、杭师大出让过半成加油站溢价167%

附：2014年5月杭州市区土地成交详表

重要结论：

2014年5月，杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，出让面积27.4公顷，可建面积68.3万方，成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让1宗商用地，余杭区以1宗地块10.7亿元卖地额为宅地破荒。除了特殊的加油站地块，本月出让的全部地块均直接成交。6月，杭州土地出让量与5月相似，市区共有2宗土地挂牌出让，余杭则有6宗地块将出让，萧山则有4宗。

杭州市区5月卖地29.6亿环比上涨45%

2014年5月，杭州市区共成交土地12宗，总面积27.4公顷，总可建面积68.3万方，总成交额29.6亿元，环比上涨45%，土地市场持续低温。

主城区土地出让5

宗商地 余杭出让5月唯一宅地

在主城区3月遭遇“零出让”后，4月出让1宗，5月出让宗数增至5宗，总成交额9亿，在市区总成交额中占比30.4%。余杭区共成交土地5宗，总面积12.9公顷，总可建面积33.3万方，总成交额15.2亿元，成为5月大头，在市区总成交额中占比51.4%。萧山区成交一宗商地，成交额5.4亿元，占市区比例18.2%。

宅地成交额占比36% 良渚街道商住地单宗地块贡献10.7亿

5月，杭州市区只成交宅地1宗，总面积7.5公顷，总可建面积16.2万方，总成交额10.7亿元，占比36%；共成交商地11宗，总面积19.9公顷，总可建面积52.1万方，总成交额18.9亿元，占比64%。

“半个”杭师大校区已完成出让 加油站地块“拍案惊奇”

5月5日，杭师大商地以3.41亿的底价出阁，折合楼面价12788.59元/平，由浙江省兴合集团竞得。至此，规划中的半个杭师大校区已顺利完成出让。

5月唯一一宗开启竞价程序的地块，是余杭区一宗加油站用地。这宗位于余杭区星河路的加油站用地，是3月份以来首次进入竞价环节的地块，溢价率高达167.4%。

附表：2014年5月杭州市区土地成交详表

杭州房地产市场分析报告篇四

土地市场专题研究报告

二○○三年五月二十日

本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。

一、土地市场建设基本情况

（一）总体进展

我国国有土地有偿使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。

1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为315万公顷，十年来，已经实行有偿使用的面积约76万公顷。其中，出让国有土地面积56万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅等）招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到1.8万公顷，与1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足1%上升到15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足1%上升到40%。三是国有土地使用权市场交易日益活跃。2002年发生国有土地使用权转让86.6万宗、6.7万公顷，转让金额达2380亿元；国有土地使用权出租19.1万宗、1.7万公顷，租金达28亿元；国有土地使用权抵押53.8万宗、28.9万公顷，抵押金额达7846亿元。

2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结90年代初房地产过热的教训，修订了《土地管理法》，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地有偿使用收益30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照

1建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有1258个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，强化了对土地利用状况和土地价格的监测。

3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国1198个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。

4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能。三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格。四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法入市流转。

（二）基本经验

1、必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。十年来，建设用地供应在优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设用地需求的同时，按照市场经济体制改革的方向，适时推进土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产7000多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。二是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，收取国有土地使用权出让金8300多亿元，促进了旧城改造和城市建设。

2、必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农用地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现国有土地资产价值的最基本前提。加强土地资产管理，既是提高建设用地市场配置效率的需要，也是保护耕地的最根本措施。十年来，按照资源、资产管理并重的原则，我们实行

了耕地占一补

一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。近年来建设占用耕地数量明显减少，在新增建设用地总量减少的情况下，各地切实加强土地资产管理，加快市场配置土地资源的进程，积极盘活存量建设用地，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新。

3、必须坚持依法行政，加强对土地市场秩序的规范。规范政府行为是规范土地市场秩序的重点。十年来，特别是十五大以来，我们以规范管理者的行为为重点，在全系统大力推行依法行政，严肃查处土地违法案件；把维护土地市场稳定、公平、安全运行作为调控的主要目标，处理好政府与市场的关系；建立了政务公开、窗口办文、内部会审、集体决策等制度；与监察部联合推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；不断规范土地市场秩序，较好地发挥了市场配置土地资源的基础性作用。

4、必须坚持与时俱进，按照市场经济原则推进制度创新。土地使用权进入市场、市场运行基本制度的建设，都是按照这一原则进行创新的。在正确运用行政管理手段的同时，注重发挥经济手段和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地使用权、非法批准征用、占用、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚，运用经济杠杆保护耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重农民土地财产权的思路，组织了农民集体建设用地使用权流转和征地制度改革试点，尝试在集体建设用地配置、利用和土地征用中引入市场机制，利用法律和经济手段保护农民土地权益。

（三）需要进一步深化改革的几个方面

1、离充分发挥市场配置土地资源的基础性作用还有相当大的差距。除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，我国建设用地约有2500万公顷。其中，国有建设用地约700万公顷，城市内的315万公顷，城市外的385万公顷。按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40～50%左右，而目前只有24%。城市内外，还有大量国有建设用地需要随着企业改革和土地用途调整实行市场配置或有偿使用。农民集体所有建设用地约1800万公顷，其中农民宅基地约1000 万公顷，乡（镇）村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷，用于生产经营的200万公顷应当通过市场配置。随着城市化的推进，大部分宅基地也需要通过市场配置，发生置换和流转。

2、政府对土地市场的宏观调控还不够有效。一是一些地方土地

统一管理制度不落实，违反规划设立园区，特别是开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议，圈占土地，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护。二是不同区域之间，为创造政绩和吸引投资，竞相压低地价竞争，造成土地资源浪费，土地资产流失，在工业用地方面，表现尤为突出。三是现行土地税制设置不合理。流转环节的税种多、税负重，不利于土地流转和市场配置；保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。

3、土地产权保护制度还有缺陷。一是土地登记法律制度不统一。分散多头登记影响政府登记的公信力和运用政府公信力对土地交易进行保护，每年土地权属纠纷量都在5万件左右。二是农民集体建设用地大量自发入市。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权是土地使用者的合法土地财产，应当允许流转，需要尽快建立相应的法律规范。三是尽管新《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地范围宽、补偿低且不到位等都大量存在，特别是失地农民的就业和长远生计难以得到保障。

4、相关配套改革还滞后。一是对经营性土地使用权出让，一些地方仍沿用计划经济时期的基本建设程序，通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者，影响了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。二是一些享受特殊优惠的政策性用地面过宽，一些单位、个人以经济适用住房、科研、教育用地等名义规避招标拍卖挂牌出让，以划拨方式优惠取得土地使用权进行商业性开发，扰乱了土地市场。

二、今后20年土地市场建设的目标和任务

（一）总体目标

按照十六大健全现代市场体系，加强和完善宏观调控的要求，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高政府调控土地市场的能力和水平，实现城乡国有、集体建设用地进入统一市场配置，土地利用效率显著提高，资源保护、生态保护和资产管理水平大大提高，为全面建设小康社会提供土地支持，促进经济社会可持续发展。

（二）阶段目标

第一个五年，要在土地市场制度建设上取得突破。实现经营性土地使用权全部招标拍卖挂牌出让，协议出让的工业用地引入市场机制，允许和规范集体建设用地入市流转，确立符合市场经济原则的新型征地制度，进一步完善土地市场调控手段。

第二个五年，主要是推行和完善各项土地市场制度。随着城市化进程的推进，通过发挥市场配置土地资源基础性作用，促进土地集约利用。扩大有偿使用覆盖面，结合企业改革和土地用途调整，应有偿

使用的原划拨土地实行有偿使用。

再经过十年的努力，到2020年，全面建成统一、开放、竞争、有序的现代土地市场体系。土地市场统一运行，土地产权体系完整，法律保障明确，各类交易主体平等竞争，土地价格市场形成机制完善，土地资产全面纳入企业资产和国民经济核算体系。

（三）主要任务

1、扩大市场配置土地范围。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权依法入市流转。单位、个人使用划拨土地用于生产经营的，要逐步纳入有偿使用轨道。单位个人使用划拨土地不从事生产、经营的，要逐步纳入资产核算。

2、进一步完善土地市场运行规范。提高市场公开程度，全面推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；协议供地也要实行公开供地计划、集体决策和交易过程、交易结果公开。公正执法，平等保护各类市场交易主体，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公正的土地市场秩序。适应市场经济发展的需要，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。

3、提高土地市场的调控能力和水平。提高土地利用总体规划编制水平，为落实土地用途管制制度提供科学依据。在正确运用行政管理手段的同时，强化和完善法律、经济手段，保证规划实施，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。加强对土地市场运行的监测和分析，公开土地市场信息，建立快速反应机制，审时度势，及时调控土地市场。

4、完善补偿机制，改革征地制度。在充分尊重农民土地财产权的基础上，建立新的征地制度和补偿机制。征地补偿费用要根据被征用土地的原用途价格和失地农民的社会保障费用合并计算。严格界定征地范围，确实需要征地的，要严格履行法定程序，按价征购。失地农民要纳入当地的就业和社会保障体系。

三、土地市场建设的原则和重大措施

（一）原则

1、坚持按规划用地，严格实施用途管制制度。我国人多地少的基本国情，决定了必须实行严而又严的方针，实施用途管制制度。生产力布局、土地资源配置必须遵循市场经济规律，国民经济各部门必须按照土地利用总体规划要求使用土地，严格控制耕地转为建设用地的总量。

2、坚持集中统一供地，严格控制建设用地总量。我国建设用地的供给弹性很大，要保障土地市场健康、稳定发展，集中统一供地，严控土地供应总量是关键。

3、坚持发挥市场配置土地资源的基础性作用，实现资源资产管理并重。我国土地资源短缺，必须通过提高配置效率解决经济发展和资源保护的矛盾。土地既是重要的资源，又是重要的资产，资源资产必须并重管理，统一于充分发挥市场配置土地资源基础性作用之中。

4、坚持制度创新，推进配套改革。改革开放以前，我国长期实行无偿、无期限、无流动的土地使用制度，旧的用地观念根深蒂固，改革旧的用地制度，培育和规范土地市场，会遇到很多新情况，新问题，必须与时俱进，坚持制度创新。土地是最基本的生产要素，也是一切生产生活活动的载体，土地市场的培育和规范，涉及到各方面的改革，必须配套进行。要革除和调整一切妨碍充分发挥市场配置土地资源基础性作用的思想观念、做法、规定、体制弊端和权利格局。

（二）重大措施

1、加强法制建设。一是抓紧修改《土地管理法》，允许和规范农民集体建设用地使用权流转，改革征地制度。二是在民法典物权篇起草中，解决土地权利法定和统一土地登记问题。三是及时总结土地使用制度改革、土地市场建设和建设用地审批中的实践经验，形成相应的法规和规章。

2、完善土地市场调控。转变职能，把政府对土地市场的管理重点放在强化建设用地总量和结构调控，加强规划管理上。设立开发区必须符合土地利用总体规划，不符合规划的要一律撤消。严格土地执法，严肃查处违反规划圈占土地等行为。完善土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。

3.加强土地市场运行的监控。土地市场关系到宏观经济的健康运行，必须加大投入，建立土地市场运行的监测、分析和预警系统，充分利用遥感、信息等新技术，准确把握土地市场运行态势，及时加以调控。

4、推进配套改革。完善土地税制，归并土地流转环节的土地税种、减轻税负，鼓励流转；提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。可以先选择对以投资为目的占用的土地开征不动产税。改革不符合市场经济的基本建设程序，经营性土地使用权一律通过招标拍卖挂牌出让，由市场确定使用者和价格。限制和规范政策性优惠用地。

5、运用经济、法律手段，保护农民土地财产权。农民是弱势群体，目前经常、大量发生行政权、管理权侵犯农民土地财产权的情况。必须采用经济、法律手段，切实保护弱势群体，让农民能够充分行使土地财产权，分享改革和发展成果。对侵犯农民土地财产权，造成农民损失的，要承担相应的经济赔偿和法律责任。